文／孟凡磊 北京金隅地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 北京 100026

引言：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周期較長，規(guī)范開展項(xiàng)目成本管理工作能有效提升工程建設(shè)資源的使用效率，確保項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)的順利開展。在全新時(shí)代背景下，房地產(chǎn)開發(fā)的高紅利時(shí)期已經(jīng)結(jié)束，為進(jìn)一步提升項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的整體效益，需要樹立動(dòng)態(tài)管理意識(shí)，實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)全生命周期的成本控制管理。在項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理中，合約規(guī)劃具備基本支撐的作用，其能為事前、事中、事后階段的成本控制提供參考依據(jù)，確保項(xiàng)目成本管理工作的準(zhǔn)確實(shí)施。目前，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)于合約規(guī)劃的應(yīng)用不足，導(dǎo)致動(dòng)態(tài)成本管理未能達(dá)到預(yù)期效果，本文從合約規(guī)劃的角度出發(fā)，分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制方式，以供參考。

1.合約規(guī)劃的內(nèi)涵主體與原則要求

1.1 內(nèi)涵主體

現(xiàn)代管理理念下，學(xué)術(shù)界對(duì)于合約規(guī)劃尚未有統(tǒng)一的定義，一般認(rèn)為，廣義的合約規(guī)劃是依據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況，事先制定合同，對(duì)后期采購、施工、運(yùn)行等環(huán)節(jié)的成本實(shí)施控制，以此來提升項(xiàng)目管理質(zhì)量和效益的一種手段，又被人們稱為合同策劃。而狹義上的合約規(guī)劃是在確定項(xiàng)目目標(biāo)成本后，通過合同約定的方式，預(yù)估整個(gè)周期內(nèi)可能發(fā)生的合同范圍和金額。在狹義內(nèi)涵范圍下，合約規(guī)劃需要對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分級(jí)，即針對(duì)目標(biāo)成本控制科目上的金額差異，需將其分解成不同的成本控制合同，通過這種逐級(jí)分解的方式，能將成本控制工作分解到具體的決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、變更和竣工環(huán)節(jié)，提升了項(xiàng)目成本控制的精準(zhǔn)性。本文從合約規(guī)劃狹義角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本實(shí)施控制[1]。

在合約規(guī)劃的限制下，企業(yè)所有的業(yè)務(wù)部門均是合約規(guī)劃的主體，基于合約規(guī)劃實(shí)施成本控制時(shí)，需引導(dǎo)企業(yè)全體成員參與其中，一般項(xiàng)目成本經(jīng)理起到組織牽頭作用，各部門工作人員對(duì)項(xiàng)目成本控制負(fù)重要責(zé)任，通過合約規(guī)定的內(nèi)容，按照逐級(jí)分層的方式嚴(yán)格履行約定，可有效控制項(xiàng)目開發(fā)成本，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)效益[2]。

1.2 原則要求

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，合約規(guī)劃起到至關(guān)重要的作用，新時(shí)期，人們對(duì)于合約規(guī)劃的編制和執(zhí)行提出了較高的要求，在合約規(guī)劃的具體編制與執(zhí)行中，還需要遵守以下原則和要求。

一是應(yīng)秉持實(shí)事求是的原則要求編制、執(zhí)行合約規(guī)劃。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，部分目標(biāo)成本難以細(xì)化到合同中，對(duì)此需將此類目標(biāo)成本單獨(dú)分解成合同大類，此后在考慮項(xiàng)目實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，逐步細(xì)化這些合同大類[3]。另外，合約規(guī)劃的編制還應(yīng)結(jié)合不同時(shí)期、不同地點(diǎn)、不同開發(fā)模式、不同供應(yīng)商等情況，在原有合約框架模板基礎(chǔ)上進(jìn)行針對(duì)性調(diào)整，滿足項(xiàng)目的實(shí)際需求。

二是在編制和執(zhí)行合約規(guī)劃中，需要遵守完全匹配、分解的原則，在考慮項(xiàng)目實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，需將項(xiàng)目成本完全匹配、分解到合約規(guī)劃當(dāng)中，在完成合約規(guī)劃的金額合計(jì)后，應(yīng)使其等于項(xiàng)目成本總額。

三是要遵守部門協(xié)作原則，需做好開發(fā)、設(shè)計(jì)、工程、營銷和成本管理等各部門的協(xié)調(diào)統(tǒng)籌工作，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、合約界面等內(nèi)容進(jìn)行準(zhǔn)確分析，避免合約規(guī)劃重復(fù)、交叉、遺漏問題，滿足合約規(guī)劃編制的實(shí)際需要。

四是在編制和執(zhí)行合約規(guī)劃中，需通過引入規(guī)劃余量的方式，表明暫時(shí)不明確的費(fèi)用，在合同中進(jìn)行規(guī)范和約束，全面地考慮并管控項(xiàng)目開發(fā)成本，以此來控制與保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的盈利空間，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好條件。

2.合約規(guī)劃在項(xiàng)目成本控制中的作用

2.1 預(yù)測(cè)資金計(jì)劃

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需資金較多，在項(xiàng)目開發(fā)的初期階段，需要準(zhǔn)確開展項(xiàng)目資金的預(yù)測(cè)工作，從初期階段實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金使用的準(zhǔn)確控制，以此來為工程項(xiàng)目的建設(shè)提供物質(zhì)支撐。合約規(guī)劃在預(yù)測(cè)項(xiàng)目資金計(jì)劃中起到至關(guān)重要的作用。在合約規(guī)劃管理模式下，管理者能結(jié)合各項(xiàng)合同的擬約定的付款條件，編制項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃，使得項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃與施工計(jì)劃相互協(xié)調(diào)，并將資金使用與銷售回款連接起來，這種資金計(jì)劃方式實(shí)現(xiàn)了整個(gè)項(xiàng)目資金流動(dòng)的動(dòng)態(tài)管理，確保了資金流動(dòng)的順暢性，滿足了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際需要。

2.2 指導(dǎo)招投標(biāo)工作

招投標(biāo)本質(zhì)上是一種擇優(yōu)選擇的商業(yè)競(jìng)爭行為，其在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中起到至關(guān)重要的作用[4]。在公開透明的環(huán)境下，規(guī)范化的開展招投標(biāo)工作，能從源頭上選擇具有較高建設(shè)能力和社會(huì)信譽(yù)的承包企業(yè)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)成本的有效控制。新時(shí)期，按照合約規(guī)劃的內(nèi)容開展招投標(biāo)工作，能有效保證招投標(biāo)活動(dòng)的科學(xué)性、合理性。一方面，在編制招標(biāo)計(jì)劃階段，融入合約規(guī)劃的相關(guān)內(nèi)容，能在規(guī)范執(zhí)行招投標(biāo)法律法規(guī)、企業(yè)管理制度流程的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)施工單位的有效選擇，同時(shí)在制定招標(biāo)計(jì)劃后，按照合約規(guī)劃的內(nèi)容實(shí)施采購，推進(jìn)項(xiàng)目執(zhí)行，能確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的準(zhǔn)確實(shí)施。另一方面，招投標(biāo)方案對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目后期的開發(fā)建設(shè)具有較大的影響，融入合約規(guī)劃管理模式，還能準(zhǔn)確控制招投標(biāo)的各個(gè)過程，即人們可以按照合約的內(nèi)容，持續(xù)優(yōu)化招投標(biāo)環(huán)境，深化公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)方式應(yīng)用，并對(duì)招投標(biāo)方案中涉及內(nèi)容的落實(shí)情況進(jìn)行檢查，準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的問題和漏洞，使得項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與中標(biāo)方案高度一致。

2.3 改善成本控制過程

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制過程是一項(xiàng)長期性工作，其需要從項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)出發(fā)，準(zhǔn)確控制各個(gè)微觀影響要素。在項(xiàng)目成本管理中，融入合約規(guī)劃管理理念方法，能有效轉(zhuǎn)換數(shù)字化費(fèi)用明細(xì)，使其變?yōu)楹贤茢?shù)據(jù)，這樣能將成本管控與合同執(zhí)行緊密的聯(lián)系起來，在提升業(yè)務(wù)開展效率的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本與效益的有機(jī)統(tǒng)一[5]。

從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制過程來看，合約規(guī)劃的具體作用表現(xiàn)在多個(gè)層面：一是依托合約規(guī)劃的內(nèi)容，能在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中準(zhǔn)確對(duì)比成本強(qiáng)控指標(biāo)，結(jié)合強(qiáng)控指標(biāo)控制結(jié)果，可以解決部分設(shè)計(jì)變更成本不足的問題，并對(duì)設(shè)計(jì)變更中的造價(jià)實(shí)施管理，譬如，當(dāng)造價(jià)指標(biāo)中“規(guī)劃余量”有盈余時(shí)，可重新調(diào)配多出規(guī)劃余量，并將其調(diào)整到其他費(fèi)項(xiàng)之下，完成成本轉(zhuǎn)結(jié)，這匯總內(nèi)部成本調(diào)配的方式，準(zhǔn)確完成費(fèi)用分項(xiàng)的管理，避免了對(duì)項(xiàng)目總成本的影響。二是在合同執(zhí)行階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在一定數(shù)量的變更項(xiàng)目，這些項(xiàng)目導(dǎo)致了費(fèi)用的變化，按照合約規(guī)劃的內(nèi)容，對(duì)發(fā)生變更的內(nèi)容進(jìn)行逐項(xiàng)審核，并確認(rèn)因設(shè)計(jì)變更帶來的成本變化因素，這樣能統(tǒng)計(jì)、分析出項(xiàng)目的無效費(fèi)用支出情況，對(duì)這些要素進(jìn)行控制，能減少不必要的成本支出，準(zhǔn)確控制項(xiàng)目的建設(shè)成本。三是到工程項(xiàng)目付款環(huán)節(jié)時(shí)，按照合約規(guī)劃的內(nèi)容，對(duì)已經(jīng)完工的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行審定，減少項(xiàng)目付款帶來的經(jīng)濟(jì)糾紛，對(duì)于項(xiàng)目的整體效益具有積極作用。

3.合約規(guī)劃下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制模式與問題

3.1 模式方法

憑借著突出的作用，合約規(guī)劃理念在房地產(chǎn)企業(yè)中的融合應(yīng)用不斷深入，有效的改變了房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的流程和模式。建立和合約規(guī)劃，并進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理時(shí)，首先，需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分解，結(jié)合項(xiàng)目的開發(fā)周期、工作范圍完成分解工作，使得整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成為項(xiàng)目獨(dú)立的成本控制單元。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要明確合同的管理模式，該模式的確定受房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理模式、發(fā)展模式的影響。再次，在項(xiàng)目成本管理的初期，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好合約分類組合，按照合同的要求，并結(jié)合產(chǎn)品形態(tài)對(duì)合同分類進(jìn)行轉(zhuǎn)換，使其成為標(biāo)準(zhǔn)化的分類清單，確定對(duì)應(yīng)的成本科目。最后，房地產(chǎn)企業(yè)需要按照項(xiàng)目成本科目，制定明確的成本控制目標(biāo)，并準(zhǔn)確推進(jìn)合約規(guī)劃實(shí)施，使得成本控制目標(biāo)落到實(shí)處，取得良好發(fā)展效益。

在合約規(guī)劃下，開展房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理還需重點(diǎn)做好合約規(guī)劃模式的選擇。合約規(guī)劃模式選擇不同，其成本管理的方式也有一定的差異。目前，合約規(guī)劃下的成本管理模式大致可分為三種類型：一是按科目分解情況，逐科目進(jìn)行項(xiàng)目成本管理，這簡化了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制科目，通過合約規(guī)劃的內(nèi)容分科目控制成本，確保了成本管控的靈活性。二是按合同架構(gòu)關(guān)聯(lián)進(jìn)行成本控制，該環(huán)節(jié)下，要求合約規(guī)劃與合同內(nèi)容相互對(duì)應(yīng)，在合同范圍內(nèi)進(jìn)行成本預(yù)警和管理。三是雙維度分解合同規(guī)劃，按照合同、科目兩個(gè)維度，對(duì)合約規(guī)劃進(jìn)行分解，控制單個(gè)合同的成本，通過合同內(nèi)容與合約規(guī)劃內(nèi)容的對(duì)應(yīng)管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總成本的有效控制。

3.2 合約規(guī)劃下房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問題

目前，越來越多的企業(yè)開始通過合約規(guī)劃指導(dǎo)項(xiàng)目成本控制工作，并由此取得了良好的成本控制效果。然而結(jié)合實(shí)際可知的，在合約規(guī)劃下，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理尚存在一定的問題。一是仍有較大房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中受傳統(tǒng)管理思維影響，對(duì)于合約規(guī)劃的融合應(yīng)用不足，未能準(zhǔn)確理清簽約金額與合約規(guī)劃的關(guān)系，導(dǎo)致合約規(guī)劃在科目成本控制中的作用發(fā)揮有效。二是依托合約規(guī)劃實(shí)施項(xiàng)目成本管理時(shí)，成本預(yù)警和控制指標(biāo)的設(shè)計(jì)不合理，難以滿足實(shí)際需要。三是合約規(guī)劃未能有效滲透到項(xiàng)目成本控制的各個(gè)環(huán)節(jié)，降低了合約規(guī)劃的整體使用效果。

4.基于合約規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制要點(diǎn)

4.1 理清簽約金額與合約規(guī)劃的關(guān)系

現(xiàn)代管理理念下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)化要求日益提升，按照合約規(guī)劃的內(nèi)容進(jìn)行管理已經(jīng)成為一種有效管理手段，在合約規(guī)劃的要求下，開展項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)管理工作需要厘清簽約金額與合約規(guī)劃的關(guān)系，從源頭上確保項(xiàng)目成本控制目標(biāo)、方向的準(zhǔn)確性。在合約規(guī)劃的限制下控制項(xiàng)目成本時(shí)，需要準(zhǔn)確確定項(xiàng)目的合同成本，做到房地產(chǎn)企業(yè)合約規(guī)劃與合同的一一對(duì)應(yīng)，在處理合同簽訂金額與合約規(guī)劃關(guān)系時(shí)，需要準(zhǔn)確分析項(xiàng)目建設(shè)中對(duì)合同的執(zhí)行情況，然后從合約中將超出部分的金額扣除，隨后還需要對(duì)項(xiàng)目變更的實(shí)際情況進(jìn)行分析，以此來編制更加合理的合約規(guī)劃內(nèi)容，確保項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)的準(zhǔn)確開展[6]。

4.2 分析合約規(guī)劃和成本科目作用關(guān)系

為達(dá)到動(dòng)態(tài)控制項(xiàng)目成本的目的，還需準(zhǔn)確分析合約規(guī)劃與項(xiàng)目成本的關(guān)系。一方面，在項(xiàng)目成本管理的初期階段，發(fā)揮合約規(guī)劃的作用，能準(zhǔn)確的指導(dǎo)采購招標(biāo)，對(duì)合同簽訂階段的成本要素實(shí)時(shí)控制，參照合約規(guī)劃的內(nèi)容進(jìn)行成本估算和測(cè)算，能對(duì)工程承包范圍、合約關(guān)系進(jìn)行準(zhǔn)確界定，取得良好控制結(jié)果。另一方面，基于合約規(guī)劃內(nèi)容，準(zhǔn)確匹配項(xiàng)目成本科目后，還能明確合同金額，將項(xiàng)目成本控制工作前置，在項(xiàng)目后期建設(shè)中，這些成本項(xiàng)目能進(jìn)一步細(xì)化落實(shí)，實(shí)現(xiàn)成本控制與項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)的有效結(jié)合。

4.3 設(shè)置項(xiàng)目成本預(yù)警與強(qiáng)控指標(biāo)

房地產(chǎn)項(xiàng)目一般是根據(jù)計(jì)劃成本設(shè)置預(yù)警指標(biāo)的，計(jì)劃成本里存在多級(jí)科目，一級(jí)科目超成本屬于強(qiáng)控指標(biāo)，二級(jí)科目超成本屬于可調(diào)配的預(yù)警指標(biāo)，三級(jí)科目及以上科目超成本，一般可以在部門權(quán)限范圍內(nèi)直接調(diào)配，不在公司層面作預(yù)警。在項(xiàng)目開發(fā)中，人力資源、設(shè)備因素會(huì)對(duì)項(xiàng)目的成本產(chǎn)生較大的影響，一般當(dāng)人員數(shù)量增加、人員專業(yè)性增強(qiáng)、先進(jìn)設(shè)備數(shù)量增加時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的單位績效會(huì)有所提升，項(xiàng)目的建設(shè)成本會(huì)有所減少，反之項(xiàng)目成本會(huì)有所增加。在合約規(guī)劃的限制下，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行管理時(shí)，就需要系統(tǒng)考慮這些變動(dòng)因素，并準(zhǔn)確設(shè)置項(xiàng)目的成本預(yù)警指標(biāo)和強(qiáng)控指標(biāo)，避免因個(gè)別因素的變化引起項(xiàng)目成本增加問題。設(shè)置項(xiàng)目成本預(yù)警和強(qiáng)控指標(biāo)時(shí)，首先需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工流程進(jìn)行優(yōu)化，同時(shí)應(yīng)注意項(xiàng)目工作人員的培養(yǎng)，使其具有較強(qiáng)的成本意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)。其次，房地產(chǎn)從項(xiàng)目預(yù)警和強(qiáng)控指標(biāo)設(shè)置工作需要和成本管理要素緊密結(jié)合起來，要求通過成本計(jì)劃數(shù)量、質(zhì)量和效益等指標(biāo)要素的控制，能準(zhǔn)確預(yù)防和消除成本變動(dòng)性，減少造價(jià)成本失控的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。最后，在強(qiáng)控和預(yù)警指標(biāo)設(shè)置中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)中的重點(diǎn)環(huán)節(jié)實(shí)施監(jiān)督，把控房地產(chǎn)開發(fā)決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工等環(huán)節(jié)的成本作用因素，然后通過目標(biāo)成本、作業(yè)成本法的應(yīng)用，準(zhǔn)確的進(jìn)行戰(zhàn)略成本、質(zhì)量成本、環(huán)境成本等要素的管理，并完成成本控制預(yù)警工作。

4.4 做好設(shè)計(jì)變更的動(dòng)態(tài)監(jiān)控

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中不可避免的會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，設(shè)計(jì)要素的變更會(huì)引起項(xiàng)目成本變化，對(duì)此還需要按照合約規(guī)劃的內(nèi)容，做好設(shè)計(jì)變更情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)控。一般在合約規(guī)劃中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往會(huì)通過預(yù)測(cè)的方式設(shè)定項(xiàng)目結(jié)束時(shí)的最終成本，當(dāng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)發(fā)生變更時(shí)，管理者需要結(jié)合合約規(guī)劃中的“項(xiàng)目基準(zhǔn)收益指標(biāo)”對(duì)變更內(nèi)容實(shí)時(shí)監(jiān)控，在此過程中，需要準(zhǔn)確的編制項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)回顧報(bào)告，將變更后的項(xiàng)目指標(biāo)與基準(zhǔn)收益指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，準(zhǔn)確分析項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更對(duì)成本的影響，并及時(shí)的向管理層匯報(bào)分析的結(jié)果[7]。另外，考慮到項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更的不可避免性，在合約規(guī)劃中涉及項(xiàng)目基準(zhǔn)收益指標(biāo)時(shí)，需要預(yù)留設(shè)計(jì)變更的空間，并且在項(xiàng)目建設(shè)中，需要做好變更待發(fā)生成本的預(yù)估工作，將項(xiàng)目的變更成本控制在允許范圍之內(nèi)，確保項(xiàng)目整體成本控制的準(zhǔn)確性。

4.5 開展項(xiàng)目執(zhí)行階段成本影響因素監(jiān)控工作

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目執(zhí)行階段，依托合約規(guī)劃內(nèi)容開展成本控制工作，需要重視以下要點(diǎn)控制：其一，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)涉及較大的現(xiàn)場(chǎng)簽證工作，在簽證管理中，可對(duì)照分析簽證內(nèi)容與合約規(guī)劃的內(nèi)容，重點(diǎn)就簽證中涉及的建設(shè)內(nèi)容、成本要素進(jìn)行對(duì)比分析，能充分保證簽證的規(guī)范性、準(zhǔn)確性，指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)順利開展。其二，人力資源、機(jī)械設(shè)備是影響工程建設(shè)成本的重要因素，需要依據(jù)合約規(guī)劃的內(nèi)容，在項(xiàng)目執(zhí)行中做好人員、設(shè)備的成本管理，防止人員設(shè)備成本過高影響項(xiàng)目效益。其三，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要消耗大量的材料，對(duì)此需要對(duì)材料采購環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的材料使用成本，并從物價(jià)指數(shù)、成本利潤率、資金利潤率等層面實(shí)施管理，設(shè)置預(yù)警和強(qiáng)控指標(biāo)，嚴(yán)禁材料成本的變化超出限定范圍。

4.6 實(shí)施成本核算，建立成本指標(biāo)庫

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入到竣工階段時(shí)，項(xiàng)目參建各單位就需要嚴(yán)格按照合同限定的條件和程序，核實(shí)并確認(rèn)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的成本支出情況，以此來獲得完整的賬目記錄，為項(xiàng)目成本的控制提供有效支撐。在成本核算過程中，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)需要按照合約規(guī)劃的內(nèi)容，對(duì)照檢查項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容，該環(huán)節(jié)中，若對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中的部分成本存疑，還需要進(jìn)行再次審查工作，并且需要在查詢后，通過房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)優(yōu)化得分方式予以階級(jí)，減少不必要的成本支出。另外，考慮到項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)的多樣性，在成本核算階段，就需按照合約規(guī)劃的內(nèi)容，系統(tǒng)建設(shè)成本核算的指標(biāo)庫，按照指標(biāo)庫的具體指標(biāo)，分類、分項(xiàng)完成成本核算，提升項(xiàng)目成本控制的精準(zhǔn)性。

結(jié)語：

合約規(guī)劃在指導(dǎo)項(xiàng)目成本控制中起到關(guān)鍵作用，其能通過初期簽訂的合同條款，貫穿項(xiàng)目開發(fā)開設(shè)的全生命周期實(shí)施成本管理，提升了成本管理的效率性、準(zhǔn)確性。新時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要深刻認(rèn)識(shí)到合約規(guī)劃在項(xiàng)目成本控制中的作用，樹立全生命周期管理意識(shí)和動(dòng)態(tài)控制意識(shí)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)中的各個(gè)成本要素實(shí)施控制，才能有效降低工程建設(shè)成本，擴(kuò)大項(xiàng)目盈利空間，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的高質(zhì)量發(fā)展。