文／付勇 瀏陽市勘察測繪院 湖南瀏陽 410300

引言：

上世紀九十年代以來，隨著社會主義市場經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，我國全面實行了住房的貨幣化分配制度，原有的城市住房實物配給制已經(jīng)終結(jié)，房屋以商品形態(tài)進入市場。對于交付的房屋是否與買賣契約約定的情形一致？一般而言，房屋買受人往往會最直觀的從“房產(chǎn)面積”方面著眼、入手，特別是出現(xiàn)商品房預售面積與產(chǎn)權(quán)面積差比接近或超過“百分之三”時，購房人與社會輿論必定將所有的矛盾都集中到房產(chǎn)測繪專業(yè)上，房產(chǎn)測繪自然就成為了房地產(chǎn)市場中的熱點、痛點，甚至是恨點。此時，如何提高房產(chǎn)測繪產(chǎn)品質(zhì)量，正確應對“百分之三”的風險，成為房產(chǎn)測繪單位的重要課題。

1.房產(chǎn)面積的“百分之三”與“百分之三”風險概述

1.1 房產(chǎn)面積“百分之三”概述

房產(chǎn)面積的“百分之三”源自《商品房銷售管理辦法》第二十條以及因此制定全國通用的《商品房買賣合同》中規(guī)定的“關(guān)于預售商品房約定建筑面積與產(chǎn)權(quán)面積的差異處理”方面的條款。

主要是指，當商品房預售面積與最終產(chǎn)權(quán)面積存在差異時，其比值是否達到或超過正負百分之三，而這是商品房買賣雙方對于差異處理采用不同方式的“界限”?！鞍俜种笔且蚍课葙I賣契約而產(chǎn)生的概念，并非指房產(chǎn)測繪中預測繪與實測繪成果之間可以允許誤差比值。僅僅因為測量誤差，是不可能導致差值比接近，甚至超過百分之三的[1]。

1.2 房產(chǎn)面積“百分之三”的風險概述

房產(chǎn)面積“百分之三”的風險就是在買房售房過程中，房產(chǎn)面積誤差比在百分之三以內(nèi)或是更大存在的風險。

《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定：當預售商品房采用按套內(nèi)面積或者建筑面積計價方式的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式[2]。合同未約定的，按以下原則處理：

其一，面積誤差比絕對值在百分之三以內(nèi)（含百分之三）的，據(jù)實結(jié)算房價款；其二，面積誤差比絕對值超出百分之三時，買受人有權(quán)退房等。

由于《辦法》之規(guī)定以及《合同》之約定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商品房買受人均形成了共同的意識：商品房買賣中，百分之三就是一根高壓線，超過百分之三時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如敢觸碰，就會導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違約，可能引發(fā)集體退房事件；而當這個面積差比在百分之三內(nèi)時，雙方都必須遵照合同約定，無論是什么原因造成的面積差比，買受人必須遵照合同約定收房、交付全額房價款，不得退房。

2.產(chǎn)生房產(chǎn)面積差比接近或超過百分之三的原因

2.1 主觀原因

房產(chǎn)預測繪錯誤、房產(chǎn)實測繪錯誤是造成房產(chǎn)面積差比接近或超過百分之三的主觀因素，房產(chǎn)測繪單位為責任主體。

2.1.1 房產(chǎn)預測繪方面存在的問題

房產(chǎn)預測繪是在房屋竣工前，房產(chǎn)測繪單位受建設(shè)單位委托，依據(jù)規(guī)劃主管部門批準的建筑設(shè)計圖紙和建設(shè)許可文件而開展的房產(chǎn)面積預測算的行為[3]。其主要通過調(diào)查、繪圖與計算的方式生產(chǎn)測繪成果。當房產(chǎn)測繪單位在調(diào)查、圖形繪制和面積計算時依據(jù)的房產(chǎn)測量規(guī)范條款等方面出現(xiàn)錯誤時，必然會造成最終的預測繪成果錯誤。

2.1.2 房產(chǎn)實測繪方面存在的問題

房產(chǎn)實測繪是房屋竣工后，房產(chǎn)測繪單位受建設(shè)單位委托，依據(jù)建筑物現(xiàn)狀開展的房產(chǎn)實地測算的行為[4]。其主要通過調(diào)查、測量、繪圖和計算的方式生產(chǎn)測繪成果。當房產(chǎn)測繪單位在調(diào)查、數(shù)據(jù)采集、繪圖和計算的任一環(huán)節(jié)出現(xiàn)錯誤時，就會產(chǎn)生實測繪成果錯誤。

以上兩個方面，任一出現(xiàn)錯誤并被作為房地產(chǎn)市場交易的依據(jù)時，就不可避免的產(chǎn)生了房產(chǎn)面積“百分之三”的問題。

2.2 客觀原因

客觀因素的形成原因為規(guī)劃變更、設(shè)計變更，因此產(chǎn)生“百分之三”差異皆與建設(shè)人未及時將變更事項委托變更測繪，并更新商品房銷售數(shù)據(jù)存在關(guān)聯(lián)，因此應根據(jù)具體原因進行區(qū)分和應對。

2.2.1 規(guī)劃變更

在商品房的建設(shè)過程中，如規(guī)劃主管部門因為城市建設(shè)的需要，對已在建的商品房從整體或者局部提出修改要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須遵從。此為行政性的強制變更，而這種情形的變更會導致房屋的竣工狀況與原始批準的狀況發(fā)生較大變化，以致最終的產(chǎn)權(quán)登記面積與變更前已簽訂合同約定面積的差值比超過百分之三。

2.2.2 設(shè)計變更

另外一種可能造成差值比超過百分之三的原因是設(shè)計變更。商品房在依據(jù)合同約定面積預售之后，如在建設(shè)過程中對房屋的整體或者局部設(shè)計方案進行修改。這屬于建設(shè)人的主觀變更，而發(fā)生這種情形時，房屋的竣工狀況必然會與原始設(shè)計的狀況有很大差異[5]。其建造完成后房產(chǎn)實測繪面積及后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記面積相較于變更前已簽訂合同約定的面積產(chǎn)生較大差異，其面積差比可能會超過百分之三。

3.房產(chǎn)測繪應對風險應對原則

房產(chǎn)面積“百分之三”的風險是不可用技術(shù)手段“調(diào)整”與控制的。在房產(chǎn)測量成果出具前，發(fā)現(xiàn)存在百分之三差值比時，則應通過補充調(diào)查、測量等方式對產(chǎn)生原因進行分析，核對規(guī)劃、建設(shè)主管部門審批事項是否存在變更情形，盡量規(guī)避風險的出現(xiàn)。據(jù)實與合法是房產(chǎn)測繪作業(yè)的根本原則，無論在預測繪還是實測繪，都只能以事實為依據(jù)，據(jù)實反映測算標的審定情形與實際建成狀況，應秉持實事求是的精神，不要人為回避風險，更不能弄虛作假；房產(chǎn)測繪成果應用于房地產(chǎn)市場，基于其合法性構(gòu)建市場契約關(guān)系，測繪成果的合法直接決定契約的合法。否則，這種行為將嚴重危及整個測繪行業(yè)的公信力，同時將在房地產(chǎn)交易市場制造新的矛盾。

4.房產(chǎn)測繪應對風險的有效措施

4.1 主動應對措施

所謂主動應對，就是在風險尚未出現(xiàn)時，從作業(yè)流程的各個環(huán)節(jié)對業(yè)務(wù)質(zhì)量進行控制，防范因測繪自身錯誤產(chǎn)生風險。

4.1.1 重視房產(chǎn)調(diào)查

在房產(chǎn)預測繪中，應該對測繪成果的委托用途、房屋建設(shè)的許可文件及設(shè)計圖等資料進行調(diào)查、分析，對于設(shè)計圖上設(shè)計功能標注模糊的建筑空間、房屋基本單元與共有部位界線不明確的部分、歸屬不明確的外墻體等情形進行調(diào)查，并獲取建設(shè)方、設(shè)計單位的確認，必要時，須取得行政許可部門的認定。

（1）測繪成果用途的調(diào)查：如用于申請在建工程抵押登記的房產(chǎn)預測繪成果因房屋基本單元的劃分方式可能存在不同，而不能直接作為申請商品房預售的依據(jù)；反之，申請商品房預售的成果可以直接申請在建工程抵押登記。對于測繪成果用途的調(diào)查可以保證測繪成果的適用性。

（2）建筑空間設(shè)計功能標注模糊或無標注情形的調(diào)查：房產(chǎn)面積的計算與建筑設(shè)計功能有直接關(guān)系，是能否計算建筑面積，如何計算建筑面積的直接依據(jù)，對于標注模糊或無標注的情形必須通過調(diào)查予以明確。

（3）房屋基本單元與共有部位界線不明確的調(diào)查：如對于住宅樓中核心筒與成套住宅之間的建筑空間必須進行調(diào)查，確定其屬于基本單元的套內(nèi)部分或?qū)儆诠灿薪ㄖ糠帧?/p>

（4）房屋各共有部位界線不明確的調(diào)查：如大型商業(yè)用房中水平通道與垂直通道的界線不明確，必須進行調(diào)查，避免調(diào)查不清導致較大的共有建筑面積分攤錯誤。

（5）外墻體歸屬不明確情形的調(diào)查：房屋外墻體一般存在自墻、共墻、借墻等三種情形。實際情況中由于用地、規(guī)劃批準以及相鄰產(chǎn)權(quán)人之間的約定，可能存在半自半共、半自半借、半共半借等多種情形；特殊情況下，還會存在與測量規(guī)范概念表述不相符的情形，如共墻，并非如測量規(guī)范所述：各產(chǎn)權(quán)人占有墻體的一半。還可能存在0.3M 的墻體厚度，其中一個產(chǎn)權(quán)人占有0.2M,另外產(chǎn)權(quán)人占有0.1M 的情形。所以，對于墻體歸屬情況必須調(diào)查清楚。

（6）共有部位被共有對象不明確的調(diào)查：房產(chǎn)共有建筑面積的分攤都是基于共有部位對于作用于房屋基本單元的歸屬，對應分攤到被共有的房屋基本單元。而很多時候下，會有為多幢、它幢，甚至社會公共所共有的情形，這些都屬于不應該被分攤的。所以，在設(shè)計圖上表述不明確時，房產(chǎn)測量單位必須特別注意對此類部位進行調(diào)查，必要時需要征求規(guī)劃和消防部門的意見。

（7）對于區(qū)分建筑部位與裝飾部位的調(diào)查：因現(xiàn)今房屋設(shè)計的形態(tài)越來越廣泛，在設(shè)計圖中，可能有很多建筑部位與裝飾部位的組合，如頂層房屋陽臺的玻璃上蓋，如設(shè)計認定為永久性建筑物時，房產(chǎn)測繪應當計算建筑面積，如為裝飾物時，則視為該部位無上蓋，很可能不計算建筑面積。

4.1.2 合理運用測量技術(shù)

主要體現(xiàn)在測算作業(yè)儀器、軟件運用與數(shù)據(jù)采集方式兩個方面。

（1）在外業(yè)數(shù)據(jù)采集時，應先行檢查作業(yè)設(shè)備，保障設(shè)備精度，并分情形運用相適用的測量工具，并非設(shè)備科技含量高就必定適合測量標的，如測量無間隔墻體的商鋪、車位，建議使用鋼卷尺；在內(nèi)業(yè)成圖時，現(xiàn)今數(shù)字化成圖技術(shù)已經(jīng)非常發(fā)達，基本告別之前手工繪圖、計算的情況，只要測量人員能掌握基本的軟件技術(shù)，做到細致作業(yè)，以此避免人為作業(yè)錯誤的情況。

（2）數(shù)據(jù)采集方式。房產(chǎn)測量的兩種數(shù)據(jù)采集方式為：實量法與核對法。對于委托方無法提供房屋設(shè)計圖紙的測繪標的，采用實量法采集房屋的圖形及邊長數(shù)據(jù)；對于商品房、大型聯(lián)建房屋等均應采用核對法。核對法相較于實量法在確認規(guī)劃審批情況、設(shè)計變更等方面有更直觀的作用，對于最終測繪成果的準確性與合法性是很好的保障，應該全面推廣。

4.1.3 保持房產(chǎn)測量的連續(xù)性

房產(chǎn)測繪是一種周期性的專業(yè)測繪，很重視測繪業(yè)務(wù)的前后關(guān)聯(lián)。在同一項目已經(jīng)有預測繪成果被采用后，其后期的每次預測繪變更、實測繪變更都應前后對比，找出面積變化的原因，并審查其變化的合法性。前期每個測繪業(yè)務(wù)的內(nèi)容發(fā)生變更都必須有合法合規(guī)的依據(jù)，這對于測繪成果的被采用是否具備合法性是極其重要的。

4.1.4 保證測量規(guī)范適用的一貫性

房產(chǎn)測量必須遵照測量規(guī)范的要求開展，其適用的測量規(guī)范具有一貫性，如湖南省的某項目在2016 年申請了預測繪業(yè)務(wù)，其成果被依法采用，2017 年湖南省修訂了新的《房產(chǎn)測量面積計算規(guī)范》，那么在2018 年申請預測繪變更業(yè)務(wù)時，只能適用湖南省2010 年的《房產(chǎn)測量面積計算規(guī)范》。再比如，湖南省出臺了《多測合一面積計算規(guī)范》，對于出臺前已經(jīng)出具成果并被采用的測繪項目，現(xiàn)申請變更或預測繪轉(zhuǎn)實測繪時，也必須適用原有的技術(shù)規(guī)范?？傊?，就測量規(guī)范的適用問題，有兩個原則：一是“首次為先”；二是同項目內(nèi)趨同。

4.1.5 重視質(zhì)檢

房產(chǎn)測繪作業(yè)的流程設(shè)置要求是很規(guī)范的，從受理委托，到技術(shù)設(shè)計，到數(shù)據(jù)采集與內(nèi)業(yè)成圖，再到測繪單位內(nèi)部的兩級檢查，各個環(huán)節(jié)的質(zhì)量問題，質(zhì)檢部門通過外業(yè)抽檢與內(nèi)業(yè)分析都能進行充分把控?？梢哉f，質(zhì)檢直接決定了測繪成果的質(zhì)量。測繪單位一定要做好成果質(zhì)量的兩級檢查，不可缺失或顛倒順序。

4.1.6 測繪成果驗收

按照規(guī)范要求，測繪成果的成立需要在測繪單位二級檢查之后，由委托方或第三方測繪單位對成果進行最終的驗收。這種通過多個測算主體，增加測算角度的方式，對于測量成果質(zhì)量有很大好處。

4.1.7 推行測繪成果公示

房產(chǎn)測繪之所以容易被測繪市場雙方質(zhì)疑，其透明性方面做得不好是主要原因之一。測繪單位一方面要實事求是的作業(yè)，另一方面還需要坦誠、自信的將測繪成果非涉密的部分向社會進行公示。在這方面，瀏陽市房產(chǎn)測繪隊（現(xiàn)瀏陽市勘察測繪院）自2011 年以來，在商品房售樓處實行測繪成果的現(xiàn)場公示，在市政府官網(wǎng)上進行網(wǎng)上公示，方便房地產(chǎn)市場各方進行查詢，實現(xiàn)了明白銷售、明白消費。使瀏陽市房產(chǎn)測繪單位的公信力得到了社會的普遍認可。建議有條件的地區(qū)推行房產(chǎn)測繪成果公示。

4.2 客觀應對措施

當出現(xiàn)“百分之三”情形，在確認非測繪作業(yè)的自身原因后，我們就應該從客觀方面查找原因了，主要以房產(chǎn)調(diào)查為手段。

4.2.1 規(guī)劃變更事項的調(diào)查

在房屋從建造到竣工的過程中，因城市整體規(guī)劃調(diào)整的需要，對原批準的規(guī)劃事項要求變更的。在調(diào)查時，必須同時收集變更前后的規(guī)劃許可文件，作為房產(chǎn)面積最終測算的直接依據(jù)。同時，發(fā)生規(guī)劃變更事項時，房屋建設(shè)人是否及時委托測繪單位出具相應的房產(chǎn)預測繪變更成果，并以此申請商品房預售許可事項的變更；對變更前已預售房屋的購房人是否已經(jīng)進行了告知，都直接決定了出現(xiàn)“百分之三”情況時是否引起社會矛盾。

4.2.2 設(shè)計變更事項的調(diào)查

這一點是極為重要的，目前出現(xiàn)的房產(chǎn)預售面積與產(chǎn)權(quán)面積之間差比接近或超過“百分之三”的絕大多數(shù)情形都是因為設(shè)計變更導致。因為在建設(shè)人要求設(shè)計單位進行設(shè)計變更時，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十四條之規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得隨意變更設(shè)計。

經(jīng)設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日10 日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達之日起15 日內(nèi)做出是否退房的書面答復。未做出書面答復的，視同接受設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

這就是說，相較于具有行政屬性的規(guī)劃變更，建筑設(shè)計變更是民事屬性的變更，應當在變更行為發(fā)生前，就具體的變更事項及可能的變更結(jié)果按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定以及買賣雙方簽訂的《商品房買賣合同》中的相關(guān)條款的約定向商品房買受人進行告知，并取得其同意。

也就是說，建設(shè)人是否依法、依約定在民事程序上進行合法變更、確立才是關(guān)鍵，這直接關(guān)乎商品房買受人的合法權(quán)益。而房產(chǎn)測量單位在調(diào)查時，必須收集好設(shè)計變更資料，不可完全依據(jù)建成現(xiàn)狀生產(chǎn)測繪產(chǎn)品。還應該將調(diào)查發(fā)現(xiàn)的特殊情況在測量成果中進行說明與記載。

4.2.3 引入“預實測”，保持測繪成果與規(guī)劃審批一致性

為提高營商環(huán)境，服務(wù)好委托方，全國都在推行“多測合一”，要求對于已建成的房屋同時進行規(guī)劃竣工、地籍和房產(chǎn)測量，同步出具測繪成果。這就需要面對一個新的問題：同時開展工作時，如測量出具成果后，因規(guī)劃、建設(shè)主管部門因項目竣工驗收提出整改，即對測量時建筑現(xiàn)狀進行整體或者部分“修改”，則會造成房產(chǎn)測量“首次”采集的數(shù)據(jù)不完整、不準確，不能直接反應房屋的實際狀況，而致影響房屋的實際面積。因此，為適應“多測合一”要求，房產(chǎn)測量可以與規(guī)劃竣工測量、地籍測量同時開展，出具預實測報告書，只用于現(xiàn)狀確認，供規(guī)劃、住建行政主管部門進行最終確認。如竣工狀態(tài)不需要整改或變更，則將原預實測成果轉(zhuǎn)為用于登記發(fā)證及申請房地產(chǎn)交易許可的成果；反之，如需要整改或者變更，則應在整改或變更，并經(jīng)規(guī)劃、住建行政主管部門驗收后的，再次進行調(diào)查與現(xiàn)場復核，出具最終的房產(chǎn)測繪成果。對于這種做法，湖南省長沙市已經(jīng)推行多年，有效的保障了測繪成果的質(zhì)量，保證了房產(chǎn)測繪成果與規(guī)劃、住建行政審批的一致性。

當出現(xiàn)此類客觀情況造成“百分之三”時，雖然不是房產(chǎn)測繪機構(gòu)的直接原因，但測繪單位除了做好自身工作的同時，還應該對房地產(chǎn)市場的契約關(guān)系保有足夠的敬畏，在正式成果出具前將存在的問題向委托人及行政審批部門進行報知。這樣才是負責任的行為，才能真正化解社會輿論對于房產(chǎn)測繪的誤解。

結(jié)語：

總而言之，房產(chǎn)測繪不直接決定房屋的實質(zhì)上“量”與“質(zhì)”，而是對房屋的“量”與“質(zhì)”做出直接“反映”。因此在成果實現(xiàn)前，應該通過完整的調(diào)查、精準測量、完善作業(yè)流程以及透明作業(yè)等手段防范“百分之三”問題的出現(xiàn)。同時還應該加強與建設(shè)人、規(guī)劃、住建等行政審批部門的溝通，取得成果合法的完整依據(jù)，客觀反映測繪標的權(quán)屬狀態(tài)。防范“百分之三”的不正常產(chǎn)生，保障房地產(chǎn)市場各方合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定與有序。