文／楊璐 泰安市保障性住房管理服務中心 山東泰安 271000

引言：

保障性住房是指政府為了滿足低收入、困難家庭和特殊人群等群體的基本居住需求而實施的住房保障措施，是解決住房問題、促進社會公平和諧的重要途徑。在加快城市化進程的過程中，城市人口不斷增加，住房問題成為制約城市可持續(xù)發(fā)展的重要瓶頸。為解決住房問題，我國政府積極推行保障性住房建設，通過建設保障性住房，提高低收入群體和特殊人群的居住條件，促進城市經(jīng)濟的發(fā)展和社會的和諧穩(wěn)定。然而，在保障性住房工程建設管理方面，仍然存在一些未被妥善解決的問題，如建設質量不高、配套設施缺乏、保障性住房分配不平均等。因此，對保障性住房工程建設管理的研究能夠切實有效地解決居民住房問題，對提升民生服務質量具有現(xiàn)實意義。

1.國內(nèi)外保障性住房的內(nèi)涵與發(fā)展

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭或新市民、青年人所提供的限定標準、限定價格或租金的住房。美國、德國、新加坡、英國、日本等國家，以及中國香港地區(qū)都在戰(zhàn)后或經(jīng)濟大蕭條等民眾遇到巨大居住困難時大規(guī)模修建保障性住房?；诒緡虮镜貐^(qū)實際賦予其不同名稱，如新加坡的稱為“組合房屋”，日本的叫做“公營住宅”和“公團住宅”，中國香港地區(qū)的則稱“公屋”和“居屋”。保障性住房作為社會保障的一部分，已經(jīng)成為世界各國房地產(chǎn)中不可或缺的一部分。但由于各國保障性住房具體政策設計的不同，目前運行狀況差異巨大，為我國保障性住房的建設提供了眾多參考經(jīng)驗。新加坡的“組合房屋”、英國的中級租賃住房、日本的“公團住宅”，以及中國香港地區(qū)的“居屋”是運行情況較好的，目前仍有較大比例予以保存，與商品房總體差異不大。而美國、德國、英國社會租賃住房、日本公營住宅目前已經(jīng)遇到城市貧困人口聚集、社會治安問題，較大比例的保障性住房已經(jīng)被廢棄，政府已經(jīng)為此調整住房保障策略。通過對比保障性住房發(fā)展情況發(fā)現(xiàn)，政府政策和入住住戶的整體素質對保障性住房的發(fā)展有決定性作用。因此，保障性住房為中低收入住戶提供住房時，不僅要考慮住房建設和配套問題，更要通過混合居住、樓宇修繕、資金管理等方式實現(xiàn)保障性住房的可持續(xù)發(fā)展[1]。

2.國內(nèi)保障性住房發(fā)展現(xiàn)狀分析

當前，我國正致力于保障性住房的發(fā)展，以滿足廣大居民基本住房需求。以下是國內(nèi)保障性住房發(fā)展現(xiàn)狀分析。

（1）保障性住房供應現(xiàn)狀。我國一直以來大力推進保障性住房建設，通過多種途徑增加保障性住房的供應量，主要采取了以下措施：第一，國家出資建設公租房，將土地資源和資金投入到保障性住房建設中，建設公共租賃住房，在提供住房的同時增加租賃市場供給；第二，引導多方參與保障性住房建設，例如支持保障性租賃住房“多元化”參與，允許企事業(yè)單位建設自有保障性租賃住房，優(yōu)先滿足本單位職工需求，提高了產(chǎn)業(yè)園區(qū)生活配套設施建設的面積比例等；第三，加強金融支持，加大財政補貼和優(yōu)惠政策，通過銀行貸款、引導REITs 等證券進入保障性住房領域等方式，緩解保障性住房資金壓力。總體來看，保障性住房供應量在逐年增加。但是，由于保障性住房投資成本較高、落實難度大等因素，供應量的增長仍然面臨一定的困難。由于城市人口增長較快、人口流動較大以及土地資源有限等原因，供給量仍然無法完全滿足需求。另外，保障性住房建設的地段選擇、面積規(guī)劃、設施配置等問題也可以進一步優(yōu)化。

（2）保障性住房管理和運營現(xiàn)狀。要想實現(xiàn)保障性住房有效以及可持續(xù)利用，如何運營以及管理同樣也是重要課題。目前我國保障性住房主要是委托專門的機構進行運營與管理，例如安居集團。同時在官網(wǎng)進行資格審核與統(tǒng)一分配。在日常維護方面，加強對住房出租、管理和維護、完善租房合同、規(guī)范租金收取、加強物業(yè)管理、加強對住房設施和公共區(qū)域的維修和維護，保障住戶居住條件的合理化和舒適度，這些措施有效保障住戶的權益，實現(xiàn)了保障性住房的長期可持續(xù)使用。盡管已經(jīng)投入大量資金用于保障性住房的建設，但是由于人口規(guī)模龐大、建設成本較高等原因，資金投入仍然不足。同時，保障性住房的運營和維護也需要大量的資金支持。雖然在保障性住房管理和運營方面已經(jīng)形成了一系列流程，但是由于保障性住房的特殊性，管理和運營中仍然存在一些問題，如物業(yè)服務不到位等，這些都需要進一步完善和提高[2]。

3.保障性住房配建的對策建議

我國保障性住房建設是一個長期的、系統(tǒng)性的工程。為了滿足廣大人民群眾的住房需求，需要政府、社會組織和企業(yè)界共同努力。參考國際上保障性住房供應以及運營方式所遇到的困難與對應的做法，以下是對我國保障性住房供應與運營方式的一些發(fā)展建議。

3.1 保障性住房需要金融活水支持

一方面，加大對產(chǎn)業(yè)園區(qū)保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度。例如，北京市住建委的通知就提到，支持銀行業(yè)金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款。支持銀行業(yè)金融機構發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設運營。另一方面，加強科技賦能，創(chuàng)新金融服務。例如，建設銀行上海市分行開通了保障性租賃住房專屬通道，通過金融科技賦能，集中展示各地保障性租賃住房項目房源，提供相關政策咨詢，從而推動住房租賃市場健康發(fā)展?？梢酝ㄟ^增加住房保障專項資金、設立住房保障基金等方式增加對保障性住房的投入，擴大保障性住房的供應規(guī)模。例如德國住房發(fā)展銀行提供了大量的資金支持保障性住房的建設發(fā)展、新加坡的住房管理局通過改善公共住房設施和提高管理水平來提高公共住房的質量。引導社會資本投資保障性住房項目，鼓勵社會資本參與保障性住房的供應，同時加強規(guī)范，確保保障性住房的質量和運營效率。例如美國的保障性住房鼓勵私人業(yè)主提供，國家通過提供住房補貼、支持公共住房建設和提供稅收優(yōu)惠等方式來促進保障性住房的供應。

3.2 建立新時期保障性住房相關制度

在我國，由于城市化進程加速和居民人口增長，保障性住房建設任務日益繁重。然而，部分地區(qū)缺乏與本地區(qū)實際情況相符的保障性住房建設與管理機制，嚴重阻礙了保障性住房建設進展，也影響了保障性住房工程的質量和效果。為解決這些問題，各區(qū)域需要建立新時期的保障性住房相關制度，加強對保障性住房工程建設管理的監(jiān)管和規(guī)范，制定相應的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件，明確政府、市場、社會的職責和角色。充分考慮不同地區(qū)和群體的特點和需求，為保障性住房建設提供更加有針對性的政策支持。建立健全政府主導的工程建設審批、質量監(jiān)管、安全監(jiān)控和投資管理機制，加大工程建設的管理和監(jiān)督力度，嚴厲打擊違規(guī)行為，保障消費者的合法權益。例如不良建筑企業(yè)存在使用低質量材料建造建筑物的行為，包括使用過時、次品、損壞或未經(jīng)認證的材料，這些材料可能無法承受預期的負載或持續(xù)時間，導致?lián)p壞和降低建筑物的壽命。而這些問題可能會在建筑物投入使用后幾年、幾十年后才顯現(xiàn)出來，因此可能會給公眾帶來長期的安全隱患。或者在施工過程中采取不當?shù)姆椒ê图夹g，如果施工工人沒有正確安裝建筑物的結構元素，也可能會導致結構不穩(wěn)定，從而嚴重威脅到人們的生命財產(chǎn)安全。此外，還應當加強對用地資源的規(guī)劃和配置，建立保障性住房用地的統(tǒng)一調配機制，合理配置土地資源，例如通過公開招標、拍賣等方式向開發(fā)商或社會組織提供保障性住房用地，或者通過政府自建方式來獲取用地。確保保障性住房的建設和發(fā)展能夠與城市發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調，從根本上避免土地資源浪費和城市空間混亂的問題[3]。

3.3 足額配建保障性住房的公共設施

在實際運營管理中，保障性住房住戶和商品住房住戶存在不同程度事實上的資源共享，雙方權利會日趨均衡化。若在建設階段不按照相關要求足額配建保障性住房的公共設施，則將在使用過程中進一步加劇資源緊缺性和雙方的矛盾。保障性住房配建已經(jīng)是在各國保障性住房建設的重要趨勢，資源共享業(yè)已成為事實，政府主管部門應該從源頭做起，按照相關標準和規(guī)定足額配建保障性住房的公共設施，同時保障商品住房和保障性住房住戶的利益。

3.4 商品房市場的發(fā)展

對于地方政府而言，在城鎮(zhèn)化高速增長時期，他們更關注商品房市場的發(fā)展，通過繁榮商品房交易，能夠為地方政府持續(xù)帶來規(guī)模性的土地收益與稅收，反哺城市基礎設施建設，形成地產(chǎn)與基建投資雙驅動模式。但是，隨著城市規(guī)模不斷擴張，以及房價越來越高，這種硬件投資驅動的空間大幅收窄，未來城市發(fā)展依賴大量各類人才以及年輕勞動力的涌入，創(chuàng)造更多就業(yè)、提高經(jīng)濟效率、增加稅收。這意味著，城市未來地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要從過去服務于投資的商品房，轉向服務勞動的保障房，為新市民提供低門檻的居住環(huán)境，吸引創(chuàng)新人才和年輕勞動力的涌入[4]。

3.5 檔案電子化、業(yè)務信息化、設施智能化

加快推進公租房小區(qū)智慧管理。通過市縣一體的“城鎮(zhèn)住房保障在線服務平臺”、集中辦公的“一站式”綜合服務中心等，讓群眾辦事“往返跑”轉為“網(wǎng)上辦”，全面提升公租房管理服務水平，把保障性住房打造成“精品工程”“宜居之家”。以某綜合保稅區(qū)網(wǎng)外配套宿舍保障性租賃住房項目為例，該項目首期8 棟樓房的主體已封頂，規(guī)劃建設20 棟3479 間租賃住房，可容納約1 萬人入住。該項目設有智慧安防系統(tǒng)，將建設員工餐廳、健身中心、商超、圖書室、臺球室、動漫城等配套設施和商業(yè)綜合體、學校、公交等公共設施，實現(xiàn)從“住有所居”到“住更宜居”轉變，讓新市民、青年人有更多獲得感、幸福感、安全感[5]。

3.6 保障性住房要因地制宜

鼓勵統(tǒng)籌利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套用地建設籌集宿舍型、公寓型保障性租賃住房。通過“土地增、財政補、金融扶”等方式，積極落實政策優(yōu)惠，加大對企業(yè)的支持力度，鼓勵企業(yè)參與投資建設保障性租賃住房。

3.7 保障性住房的公平、合理分配

在保障性住房分配方面，由于信息不對稱或供需不平衡等種種因素，經(jīng)常導致分配不均衡的不良現(xiàn)象出現(xiàn)。這就需要在保障性住房管理機制中，政府采取一系列策略來保證公平、合理的分配，能夠增強外來務工人員的申請信心，讓保障性住房工程建設能夠實現(xiàn)其真正保障民生的價值。一方面，政府應該制定公平、合理的申請和審核制度，確保住房分配的公平性和透明性。同時，政府應該考慮到申請人的緊急程度和住房需求的緊迫程度，根據(jù)不同的申請者情況，采用不同的住房分配方式。例如，對于有經(jīng)濟困難的家庭，政府可以通過積分制度來評估他們的申請，并根據(jù)積分高低來決定住房分配的先后順序，以優(yōu)先滿足低收入、特殊困難等群體的住房需求[6]。另一方面，應加強公眾參與，廣泛聽取群眾意見，建立與居民溝通的渠道，增加住房分配的透明度和公正性。同時，政府可以通過開展宣傳教育活動，提高公眾對住房分配制度的認知度和信任度，促進住房分配的公平、合理。需要注意的是，在保障性住房的分配過程中，需要對租用者進行跟蹤調查，對已租賃、待分配、已退房信息進行及時更新與記錄，以便于實時了解保障性住房的運用情況，設計出更加科學合理的保障性住房分配方案。這也就預示著保障性住房的流通過程中，應根據(jù)人口整體情況的變化及時進行調整，以滿足更多貧困人口的住房需求。而在進步的角度，政府要積極推進農(nóng)村鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，加快農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和城鄉(xiāng)融合，促進貧困地區(qū)的脫貧致富，提高貧困人口的收入水平和生活品質。只有這樣，才能更好地實現(xiàn)保障性住房的公平分配，為鄉(xiāng)村振興事業(yè)的發(fā)展做出更大的貢獻。

3.8 增強配建類保障性住房的民生屬性

政府需要加強對保障性住房相關權益的透明度，明確保障性住房的民生屬性，減輕金融屬性，以此來杜絕基于投資需求申請保障性住房。配建類的保障性住房由于與商品住房位屬同一小區(qū)，具有更高的潛在升值空間，要限制低價購入的配建類保障性住房市場化買賣。政府可以通過設定合理的保障性住房申請條件，明確輪候規(guī)則，限制住房面積，禁止轉租、出租和自由出售等方式降低保障性住房的投資性價比，去除其金融屬性[7]。

3.9 加強公共租賃住房建設

在新的保障性住房建設選址時，更多地考慮區(qū)位和交通等因素，提高保障性住房使用率。例如，德國通過租金補貼和公共租賃住房的建設來促進低收入家庭的住房保障。此外，德國還支持社會組織和合作社等非營利機構參與保障性住房的供應，這些組織可以通過改造閑置房屋等方式提供住房資源[8]。

3.10 提升保障性住房的質量

在保障性住房工程建設中，由于建設的限制條件和人力資源等方面的限制，很有可能會存在一些質量問題，如建筑材料的質量、施工技術質量問題等等。因此，相關工程負責人應加強對施工過程的管理，提升保障性住房的質量。在保障性住房工程建設的過程中，要嚴格執(zhí)行國家和地方的相關標準和規(guī)范，對建筑材料和施工技術進行嚴格的把關，確保每一項工程都符合質量要求。進行全方位的監(jiān)控管理，例如對建筑材料進行檢測，對施工過程進行監(jiān)測等，及時發(fā)現(xiàn)并糾正工程中存在的問題，對建筑質量進行嚴格把關。在這一過程中，相關項目負責人應將新興技術充分運用到保障性住房建設工程中來，加強對保障性住房工程建設的技術支持，提高工程施工水平，改善施工環(huán)境，促進工程質量的提高。對于施工過程中遇到的問題，要積極推進技術改造，避免因施工過程中的技術問題產(chǎn)生的安全隱患與質量問題。作為政府，更要加強對工程質量的監(jiān)督。可以通過建立保障性住房工程的質量評估制度，制定評估標準，建立評估機制，來實現(xiàn)對保障性住房工程質量的全面評估。并要針對評估結果，及時采取相應的措施，加強工程管理，完善工程質量，保障人民群眾的居住權利不受損害[9]。

3.11 保障性住房運營發(fā)展建議

（1）完善保障性住房運營機構，在現(xiàn)有的基礎上增加保障性住房項目支持機構。例如，德國的住房發(fā)展銀行專門負責管理和分配公共住房資源，確保住房資源的公平分配和利用，新加坡的住房管理局對公共住房進行統(tǒng)一管理經(jīng)營。

（2）提高保障性住房運營水平。例如新加坡通過提供公共設施、社區(qū)服務和住房維修等服務來提高公共住房的居住質量。美國的保障性住房通常由非營利組織進行具體的住房運營和服務。

（3）支持社區(qū)自治。鼓勵居民參與保障性住房的管理和維護，建立完善的社區(qū)自治機制。例如，德國的社會住房通常由住戶委員會管理和維護[10]。

結語：

綜上所述，近年來我國高度重視保障性住房建設與運營過程，通過新建、盤活存量以及引導多方參與等方式不斷擴大保障性住房的供給，解決了更多人的住房問題。保障性住房建設是艱巨復雜的系統(tǒng)性工程，要堅持規(guī)劃先行、謀定后動，扎實做好前期工作、嚴格管理項目和控制成本，綜合考慮市場形勢，合理把握建設節(jié)奏。保障性住房要建好更要管好。應建立公平公正的配售機制，加強監(jiān)督審計。要實施嚴格封閉管理，不得上市交易。應進一步完善政策體系，強化項目建設全鏈條監(jiān)管，確保保障性住房建設取得預期成效。