文／王媛 鄂爾多斯市東勝區(qū)房屋征收服務(wù)中心 內(nèi)蒙古鄂爾多斯 017000

引言：

棚戶區(qū)的改造是民生工程當(dāng)中重要的組成部分，可以使棚戶區(qū)居民的生活水平得到明顯提高，并為其營造出更好的生活氛圍[1]。為了能夠?qū)⒊青l(xiāng)二元結(jié)構(gòu)問題解決，國家與相關(guān)部門經(jīng)過深思熟慮，之后決定采用棚戶區(qū)改造方法，使城市形象更加完美，讓城市功能變得更為完善。應(yīng)該運(yùn)用怎樣的方法，才能夠做好棚戶區(qū)的改造工作，一直是相關(guān)工作人員深入思考的問題?；诖?，本文下面主要對推進(jìn)棚戶區(qū)改造是落實(shí)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的有效方法展開探討。

1.概況

伴隨城市化進(jìn)程不斷加深、加快，更多的人們選擇在城市當(dāng)中生活與工作，所以城市當(dāng)中的人口數(shù)量越來越多。舊棚戶區(qū)改造工程在如火如荼進(jìn)行中，棚戶區(qū)的改造又被稱之為民生工程，重要性不言而喻，大眾對其非常關(guān)注。此項(xiàng)工程應(yīng)該得到大眾的大力支持，但是在棚戶區(qū)改造過程當(dāng)中，卻出現(xiàn)了一些問題，即:每個(gè)地區(qū)都投入更多的人力、物力與財(cái)力，目的為加快棚戶區(qū)改造的速度與進(jìn)度。但是有些地區(qū)的棚戶區(qū)居民卻出現(xiàn)抵制的心理，他們并不同意開展棚戶區(qū)的改造[2]。

什么是棚戶區(qū)？主要指的是存在于城市中結(jié)構(gòu)較為簡陋、陳舊、居住特別擁擠、功能設(shè)施非常不完善的居住區(qū)域。針對于棚戶區(qū)，各個(gè)地方的政府部門制定出相關(guān)政策以及采取了行動(dòng)，希望能夠進(jìn)一步提高棚戶區(qū)居民的生活環(huán)境以及居住條件，使城市環(huán)境變得更好。近年來，我國各地的棚戶區(qū)改造取得不錯(cuò)的成績。棚戶區(qū)的改造本應(yīng)該得到人們的支持，為何在部分地區(qū)出現(xiàn)被人們抵制的情況[3]。據(jù)了解，有些地方的政府部門在對棚戶區(qū)改造的認(rèn)識(shí)方面并不是非常深刻，簡單認(rèn)為棚戶區(qū)問題是一個(gè)居民的居住條件問題，通過改造就可以將棚戶區(qū)居民的居住環(huán)境改善，城市形象提升，這才是棚戶區(qū)改造當(dāng)中的主要內(nèi)容，認(rèn)為棚戶區(qū)改造就應(yīng)該得到群眾的大力支持。改革開放之后，許多居民出現(xiàn)退休、下崗情況，他們是城市當(dāng)中的弱勢群體，這些人大多居住在城市當(dāng)中的棚戶區(qū)中，棚戶區(qū)居民具備兩方面特點(diǎn)。其一:經(jīng)濟(jì)水平并不高、生活窘迫。住在棚戶區(qū)內(nèi)的居民大部分都是下崗的人員，他們每月的經(jīng)濟(jì)收入并不是很高，生活有時(shí)候特別窘迫。其二:存在受挫情緒。因?yàn)椴糠峙飸魠^(qū)居民失去原本的工作崗位，每月的經(jīng)濟(jì)收入減少，生活水平快速下降，他們的心理以及情緒必然會(huì)受到影響，慢慢對生活失去信心，甚至受到嚴(yán)重的打擊。部分城市在進(jìn)行棚戶區(qū)改造的過程當(dāng)中，并沒有對棚戶區(qū)居民的主要特點(diǎn)進(jìn)行全面掌握，而是以盲目的方式進(jìn)入到改造過程當(dāng)中去，居民沒有真正了解改造的意義和重要性，改造過程當(dāng)中缺乏人文關(guān)懷，讓住戶感覺到“只是為了改造而改造”，所以部分地區(qū)的棚戶區(qū)改造工作進(jìn)行期間屢屢受挫[4]。因此，在進(jìn)行棚戶區(qū)改造的過程當(dāng)中，需要對住戶的生活條件、居住環(huán)境進(jìn)行認(rèn)真分析，之后與棚戶區(qū)居民進(jìn)行良好溝通，了解他們所擔(dān)心的問題，即：生計(jì)問題、心理問題等等。

2.推進(jìn)棚戶區(qū)改造的重要性

眾所周知，目前我們國家還是發(fā)展中國家，雖然說近幾年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度很快，但是許多歷史問題還沒有得到妥善解決，城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展過程當(dāng)中，棚戶區(qū)是留下來的與住房有關(guān)的建設(shè)問題[5]。棚戶區(qū)當(dāng)中的居民，他們生活的環(huán)境并不是很好，生活條件差，其中大部分都是務(wù)工人員以及低收入群體，棚戶區(qū)的存在，給城市良好的形象帶來一定的影響，而且也會(huì)阻礙城市經(jīng)濟(jì)更快的發(fā)展。

棚戶區(qū)的主要位置在老城區(qū)或者是工礦業(yè)集中區(qū)，開展棚戶區(qū)的改造，不僅可以解決城市居民所存在的住房問題，更重要的是，更能夠幫助城市經(jīng)濟(jì)更好、更快發(fā)展[6]。其一:推進(jìn)棚戶區(qū)的改造，是政府部門解決低收入住房困難群體住房難問題的有效方法之一，也可以為社會(huì)和諧發(fā)展打下基礎(chǔ)；其二:推進(jìn)棚戶區(qū)的改造，讓低收入群體擁有了更好的居住條件和生活環(huán)境，緩解人們在生活當(dāng)中的壓力，并進(jìn)一步提高他們的消費(fèi)能力。投入資金多、持續(xù)時(shí)間長、涉及面較廣等是棚戶區(qū)改造的幾大特點(diǎn)，所以棚戶區(qū)改造的過程當(dāng)中，為人們提供了更多的就業(yè)崗位，城市當(dāng)中的就業(yè)壓力就此下降；其三:推進(jìn)棚戶區(qū)的改造可以讓城市的環(huán)境更加美好，更新城市布局，完善城市服務(wù)功能，提高城市的形象；其四: 推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作還可以將城市內(nèi)部存在的供房需求問題解決。當(dāng)一部分居民有更好的居住條件，他們會(huì)對自己所居住的城市多一份感恩，對自己的生活有充足信心。不僅如此，還有控制房價(jià)不斷上漲的作用[7]。

3.棚戶區(qū)改造過程當(dāng)中的難點(diǎn)

3.1 缺乏更為完善的政策依據(jù)

針對于棚戶區(qū)改造工程，相關(guān)部門已經(jīng)制定以及下發(fā)政策文件，并對棚戶區(qū)做出明確界定，但是因?yàn)槲覀儑业赜蜻|闊，國土面積大，各個(gè)區(qū)域之間有很大不同。地區(qū)的不同，提出的要求必然會(huì)有很大差異。在棚戶區(qū)改造的過程當(dāng)中，相關(guān)人員如果對改造范圍并沒有透徹理解，便會(huì)影響棚戶區(qū)的改造，導(dǎo)致棚戶區(qū)改造無明確的標(biāo)準(zhǔn)和可執(zhí)行的操作流程。另外，棚戶區(qū)改造在政策落實(shí)時(shí)存在盲目問題，很有可能會(huì)發(fā)生強(qiáng)拆情況，造成棚戶區(qū)當(dāng)中的居民對改造工程產(chǎn)生懷疑，并慢慢失去信心，當(dāng)?shù)氐恼蜗笠簿痛耸艿接绊慬8]。

3.2 規(guī)劃落實(shí)存在問題

棚戶區(qū)改造需要更多的資金，想要保證最終收益和投資不會(huì)出現(xiàn)失衡問題，一些房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)改造時(shí)，會(huì)選擇優(yōu)質(zhì)地塊，使土地的價(jià)值得到進(jìn)一步提升。但是落實(shí)期間卻沒有對附近環(huán)境及居民區(qū)的協(xié)調(diào)性加強(qiáng)重視，這樣的工作方法必然會(huì)對城市整體規(guī)劃帶來一定影響[9]。

3.3 缺少資金的幫助

棚戶區(qū)改造過程當(dāng)中，如果缺少了資金的幫助，必然會(huì)影響改造的速度。因此，需要站在大局的角度，幫助城市建設(shè)穩(wěn)定的發(fā)展，給予更多政策方面的幫助，利用招商引資，讓社會(huì)資本進(jìn)入到改造過程當(dāng)中來[10]。

3.4 居民安置存在問題

棚戶區(qū)改造與城市居民住房需求保障之間有聯(lián)系，在許多時(shí)候，棚戶區(qū)改造工程因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)問題受到影響，沒有辦法真正實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，整體項(xiàng)目也沒有辦法再順利進(jìn)行下去，甚至出現(xiàn)被擱置的情況。另外，在棚戶區(qū)改造時(shí)，部分住戶希望獲得更多的拆遷補(bǔ)償款，索要的錢款金額較大，導(dǎo)致雙方未能達(dá)成一致，這些情況都會(huì)對棚戶區(qū)的改造工作帶來不利影響[11]。

4.推進(jìn)棚戶區(qū)改造新模式的主要原因

通過對過去多年各地棚戶區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行仔細(xì)分析，發(fā)現(xiàn)其中有許多好的經(jīng)驗(yàn)值得工作人員的借鑒，并加大推廣的力度。伴隨時(shí)間的不斷推移，社會(huì)的快速發(fā)展，因?yàn)榧胁疬w與集中安置方法已經(jīng)沒有辦法滿足新形勢下所提出的要求，所以工作人員還需要去認(rèn)真思考新的棚戶區(qū)改造模式，從而推進(jìn)城市棚戶區(qū)加快改造的速度。

4.1 貨幣補(bǔ)償方法的運(yùn)用

房屋在家庭財(cái)產(chǎn)當(dāng)中是重要的組成部分，重要性不言而喻。房屋既然是重要部分，那么選擇權(quán)就需要牢牢掌握在居民的手中，而并不是將選擇權(quán)交到政府部門或者是開發(fā)商手中，居民完全可以用自主的方式，去選擇房屋的實(shí)際面積、具體的地點(diǎn)以及位置等多項(xiàng)內(nèi)容。根據(jù)家庭的不同，提出來的要求也會(huì)有很大的差異，政府部門需要結(jié)合不同的要求，展開房屋的科學(xué)分配。因此，為了滿足不同人群對房子所提出的要求，就需要應(yīng)用貨幣補(bǔ)償?shù)姆椒ǎ雇恋刭Y源得到合理使用[12]。

4.2 有利于房屋的高效使用

將貨幣補(bǔ)償政策加入到棚戶區(qū)改造過程當(dāng)中去，完全滿足不同住戶對房產(chǎn)所提出的不同要求，貨幣的作用發(fā)揮到了最大化。另外，貨幣補(bǔ)償與集中安置相比較，優(yōu)勢非常多，不僅可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)去庫存的目標(biāo)，還能夠使空間資源得到合理使用[13]。

4.3 貧困也是棚戶區(qū)持續(xù)存在的主要原因

在棚戶區(qū)中，居住著數(shù)量較多的城市低收入人群，如果不能夠?qū)⒌褪杖肴丝谧》繂栴}解決的話，棚戶區(qū)問題依舊會(huì)再次出現(xiàn)，影響城市發(fā)展。應(yīng)該運(yùn)用怎樣的方法，才能夠更好的去解決貧困問題，最直接的一種方法就是增加經(jīng)濟(jì)收入。這時(shí)候政府部門需要發(fā)揮出自己的作用，例如：利用保障就業(yè)與創(chuàng)業(yè)方法。因?yàn)闊o論是就業(yè)還是創(chuàng)業(yè)都需要資金的幫助，所以通過應(yīng)用貨幣補(bǔ)償政策就能夠有效的解決貧困的問題。

5.推進(jìn)棚戶區(qū)改造的方法

5.1 全面掌握棚戶區(qū)改造范圍

首先，掌握改造的具體范圍，并對拆遷安置進(jìn)行合理規(guī)劃，這是棚戶區(qū)改造當(dāng)中的重要內(nèi)容，也是每一位工作人員需要深入思考的問題。當(dāng)?shù)氐恼块T結(jié)合實(shí)際情況，對棚戶區(qū)改造標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確保，對相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，將多項(xiàng)內(nèi)容加入到棚戶區(qū)判斷標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中去，即:配套設(shè)施、住房面積、使用時(shí)間等。其次，全面了解未改造的棚戶區(qū)，因?yàn)橐灶A(yù)先的方式進(jìn)行分析，可以做到胸有成竹。并且認(rèn)真研究改造的難度及居住的條件，按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)制定出更為合理的改造計(jì)劃。最后，拆遷工程正式開展前，需要準(zhǔn)備好充足的安置房源，避免棚戶區(qū)住戶出現(xiàn)無房居住的問題，將“先拆后建”作為重要原則，做好居民拆遷之后的安置工作。

5.2 制定優(yōu)惠政策

毋庸置疑推進(jìn)棚戶區(qū)改造最終的目的就是為了進(jìn)一步提高人們的生活水平，使基礎(chǔ)設(shè)施變得更為完善，并且?guī)椭鞘谐尸F(xiàn)美好形象。因?yàn)榕飸魠^(qū)的改造與居民本身以及開發(fā)商的利益之間都有密切的聯(lián)系，所以棚戶區(qū)改造工程在展開期間，當(dāng)?shù)氐恼块T需要制定出優(yōu)惠政策，目的為幫助改造工作在進(jìn)行期間更為順利，不會(huì)受到不良因素的影響。另外，棚戶區(qū)改造與基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、房屋拆遷等多項(xiàng)內(nèi)容都有密切聯(lián)系，所以更多的開發(fā)商會(huì)加入到棚戶區(qū)改造工程當(dāng)中去，這時(shí)候政府部門需要將幾方面作為重點(diǎn)，即：基于房屋拆遷管理費(fèi)、設(shè)施建設(shè)費(fèi)等制定減免政策。為了能夠使城市棚戶區(qū)改造工程順利的進(jìn)行并加快速度，政府部門還需要加大財(cái)政補(bǔ)貼的力度，為改造工程提供資金方面的幫助。

5.3 拓寬融資的渠道

眾所周知，棚戶區(qū)改造工程需要更多資金給予幫助。通過對工程特點(diǎn)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)在資金籌集方面經(jīng)常出現(xiàn)一些問題，即：發(fā)生籌集資金困難等情況。政府部門想要確保棚戶區(qū)改造工程順利推進(jìn)，就需要拓寬資金融入的渠道。另外，還可以通過減免稅捐、協(xié)助貸款等多種有效方法，吸引更多的民間資本加入進(jìn)去，將棚戶區(qū)改造工程當(dāng)中所存在的資金少、籌集困難問題解決。

此外，相關(guān)工作人員一定要切記，推進(jìn)棚戶區(qū)的改造是落實(shí)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控作用最有效的方法之一。棚戶區(qū)改造建設(shè)的房屋，大多都是小戶型、低價(jià)位的住房，這些住房都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，那就是普通。面對的對象是回遷的、需要住房的低收入家庭。為了能夠更好的去改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、緩解住房供需矛盾，推進(jìn)棚戶區(qū)改造是最有效的方法之一。

據(jù)了解，有些地區(qū)將棚戶區(qū)改造與調(diào)整城市總體布局結(jié)合在一起，此舉措不僅能夠讓城市的功能變得更加完善，而且人們的生活水平得到明顯提高，獲得人們的大力支持與關(guān)注；還有一些地區(qū)，通過推進(jìn)棚戶區(qū)改造，使本區(qū)域土地的利用價(jià)值得到明顯提高，也為城市更好的發(fā)展提供助力。另外，推進(jìn)棚戶區(qū)改造還使得當(dāng)?shù)氐慕ㄖI(yè)、建材業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的速度。由此可以看出，棚戶區(qū)改造是一項(xiàng)利國利民的好工程，影響范圍較廣，各級(jí)政府部門需要發(fā)揮作用，明確支持、加大棚戶區(qū)改造的力度。并且在改造的過程當(dāng)中秉承認(rèn)真負(fù)責(zé)、精益求精的態(tài)度，克服一切困難，高質(zhì)量完成棚戶區(qū)改造任務(wù)[14]。

5.4 對棚戶區(qū)改造加大管理力度

首先，棚戶區(qū)改造的管理非常關(guān)鍵，不可忽視，當(dāng)?shù)氐恼块T需邀請專家、被拆遷人等扮演棚戶區(qū)改造的“監(jiān)督角色”，組成監(jiān)督小組，對棚戶區(qū)改造工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，從而保證改造工作在進(jìn)行期間可以更為順利。其次，監(jiān)督小組的工作任務(wù)較重，主要負(fù)責(zé)棚戶區(qū)改造規(guī)劃論證工作，規(guī)劃工作人員需要充分參考監(jiān)督小組所提出來的意見和建議，不斷完善棚戶區(qū)改造規(guī)劃，進(jìn)一步提高改造規(guī)劃的靈活性。最后，通過站在棚戶區(qū)改造實(shí)施的角度進(jìn)行分析，會(huì)發(fā)現(xiàn)監(jiān)督小組還需要對改造工程整體建設(shè)流程進(jìn)行監(jiān)督，親自來到施工現(xiàn)場，保證改造工作進(jìn)行期間更加科學(xué)，避免改造后物業(yè)管理存在問題。只有高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的工程項(xiàng)目才能夠滿足棚戶區(qū)住戶的要求，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，避免出現(xiàn)豆腐渣工程，對工程的建設(shè)展開全方位監(jiān)理，讓居民住上放心房、滿意房，也讓居民感受到政府部門對于自己的重視、關(guān)心。

5.5 合理利用土地資源

首先，棚戶區(qū)改造工作正式開展之前，規(guī)劃部門需要對城市的發(fā)展情況進(jìn)行認(rèn)真研究，再結(jié)合城市的總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等多項(xiàng)內(nèi)容，保證改造工作更加科學(xué)，并突顯出針對性。其中各方面較差的棚戶區(qū)自然是改造當(dāng)中的重點(diǎn)內(nèi)容，加快這部分棚戶區(qū)改造工作的速度與進(jìn)度在改造的過程當(dāng)中是重中之重。政府部門需要按照財(cái)政的真實(shí)情況進(jìn)行操作，絕對不可以盲目，避免政府部門承受較大的財(cái)政壓力。

其次，工程正式開展時(shí)，需按照棚戶區(qū)的真實(shí)情況，將“因地制宜”作為原則，不斷完善棚戶區(qū)內(nèi)部各項(xiàng)配套基礎(chǔ)設(shè)施，例如：教育、醫(yī)療、交通等。

最后，棚戶區(qū)改造之后的小區(qū)建設(shè)，同樣需要按照城市住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)入到建設(shè)過程當(dāng)中去，為人們營造出更好的生活環(huán)境、居住環(huán)境，進(jìn)一步提高他們的生活質(zhì)量。棚戶區(qū)改造工作實(shí)際上就是對土地的合理開發(fā)與運(yùn)用，在改造的過程當(dāng)中，需遵循“少用地、高利用”原則。

5.6 加大宣傳力度

因?yàn)楦鞯胤降恼块T是棚戶區(qū)改造工作落實(shí)的“主要角色”，所以在改造工作正式開展之前，需要制定出更為完善的政府內(nèi)部管理制度，保證每個(gè)部門都明確自身所肩負(fù)的責(zé)任，并切實(shí)做好本職工作，各部門、各領(lǐng)導(dǎo)、各工作人員之間需要進(jìn)行良好溝通，形成合力，確保改造工作得以順利進(jìn)行。

此外，因?yàn)榕飸魠^(qū)的改造工作非常重要，與城市健康發(fā)展之間有密切聯(lián)系，所以改造工作開展期間，政府部門需要將制定完成的規(guī)章制度真正落到實(shí)處，避免出現(xiàn)不當(dāng)行為。另外，棚戶區(qū)改造工作開展時(shí)，還需要依托媒體的力量，加大宣傳棚戶區(qū)改造政策，發(fā)動(dòng)群眾的力量，因?yàn)槿罕姷牧α渴蔷薮蟮模@樣棚戶區(qū)改造工作才能開展的更加順利。

結(jié)語:

總之，伴隨城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加深、加快，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市發(fā)展過程當(dāng)中棚戶區(qū)改造工程已然成為最重要的內(nèi)容，備受社會(huì)大眾的關(guān)注，而且此項(xiàng)工程與城市發(fā)展建設(shè)之間有密切聯(lián)系。棚戶區(qū)改造工程具有范圍廣、內(nèi)容多等特點(diǎn)，在進(jìn)行期間容易受到多種因素所帶來的影響，發(fā)生各種各樣的問題。因此，在棚戶區(qū)改造期間，需要將“以人為本”作為重點(diǎn)，加大改造工程宣傳力度，并進(jìn)行合理規(guī)劃，滿足不同用戶所提出來的住房需求，配置充足資金以及制定出更為完善的改造政策，保證改造工程在進(jìn)行期間更為順利，從而幫助城市更好發(fā)展。