文／張葵 濟(jì)南市房產(chǎn)交易與租賃服務(wù)中心 山東濟(jì)南 250002

引言：

從上世紀(jì)八十年代開始，中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開始形成規(guī)模并逐步發(fā)展，此后的時(shí)間中，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也形成了前所未有的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2022 年房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)占我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的比重達(dá)13-14%左右，是重要的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不可避免地會(huì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生直接或間接的影響，尋求房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展有助于提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量，發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的促進(jìn)作用，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)步發(fā)展。

1.房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)由于其特殊的商品性質(zhì)而具有固定性、風(fēng)險(xiǎn)性和投資性的特點(diǎn)，在此前很長(zhǎng)一段時(shí)間里房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了一段快速發(fā)展時(shí)期，隨后隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的幾次宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)近年來逐步進(jìn)入精細(xì)化發(fā)展階段，總體而言當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有管理不到位、需求不穩(wěn)定、增速放緩、行業(yè)發(fā)展走向成熟的情況。

1.1 管理不到位

房地產(chǎn)行業(yè)擁有著巨大的利潤(rùn)，高額利潤(rùn)吸引了大量資本投入房地產(chǎn)行業(yè)，而房地產(chǎn)企業(yè)在獲取利潤(rùn)的同時(shí)又缺乏有效的監(jiān)管，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制難以對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行有效調(diào)控時(shí)應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮政府的力量進(jìn)行矯正，然而許多地方政府并沒有和市場(chǎng)有效互補(bǔ)。在中央政府不斷出臺(tái)文件規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，一些地方政府選擇性落實(shí)，導(dǎo)致中央的各項(xiàng)房地產(chǎn)政策并沒有落到實(shí)處。這些地方政府在房地產(chǎn)行業(yè)管理中的缺位導(dǎo)致了地方房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中占比超出合理比重，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂，房?jī)r(jià)漲幅超過區(qū)域內(nèi)居民的一般承受能力，最后反而給區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來隱患[1]。

1.2 需求不穩(wěn)定

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在著市場(chǎng)需求不穩(wěn)定的情況，而需求不穩(wěn)定則是多方面因素共同作用下的結(jié)果。房地產(chǎn)行業(yè)需求可以分為生產(chǎn)性需求、消費(fèi)性需求和投資性需求三大類。生產(chǎn)性需求下的房地產(chǎn)產(chǎn)品主要是工業(yè)廠房、商店商鋪、辦公樓等；消費(fèi)性需求也可以細(xì)分為剛需和改善性住房需求，這類需求是指消費(fèi)者為了自己使用（居?。┒胍⑶矣心芰χЦ兜纳唐妨?，這類需求具有廣泛性和普遍性；投資性需求的主體一般是投資者、炒房客或者中介，這類需求是指將房地產(chǎn)作為一種價(jià)值形式儲(chǔ)存，為了在合適時(shí)機(jī)出售或出租以實(shí)現(xiàn)增值保值，隨著政策的完善和行業(yè)變化，投資性需求在房地產(chǎn)消費(fèi)中的占比已經(jīng)極大地下降了。

影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素是多種多樣的，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)資本收益、利率水平、通貨膨脹、消費(fèi)者收入水平和結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格和其他商品價(jià)格、消費(fèi)者的未來預(yù)期等等因素都會(huì)直接影響到房地產(chǎn)消費(fèi)，以上因素本身就是極大的易變量，因此在多種因素共同作用下也使得房地產(chǎn)行業(yè)存在著需求不穩(wěn)定的情況。

1.3 增速放緩的同時(shí)行業(yè)發(fā)展走向成熟

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022 年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為65.22%，當(dāng)前城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐步放緩，預(yù)計(jì)未來城鎮(zhèn)化還有10%左右的增長(zhǎng)空間，與此同時(shí)農(nóng)村的改建工作已大部分完成，因此長(zhǎng)期來看我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模將難以維持過去的大幅擴(kuò)張狀態(tài)，尤其是隨著人口紅利的消失，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)受到越來越明顯的影響[2]。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2023 年1-5 月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況，從房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況、房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)等關(guān)鍵數(shù)據(jù)的表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入一個(gè)收縮周期。

在此背景下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)從拼速度變成了拼質(zhì)量。而政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的有效干預(yù)也在進(jìn)一步確保住房?jī)r(jià)格體系的穩(wěn)定，房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)聯(lián)的其他行業(yè)目前已經(jīng)在政府的引導(dǎo)下構(gòu)建起了一個(gè)相對(duì)合理的發(fā)展環(huán)境。

圖1 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：2022 年1 月-2023 年5 月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速

圖2 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：2022 年5 月-2023 年5 月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的關(guān)系及影響

2.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

首先，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在很大程度上會(huì)受到區(qū)域內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況和該地區(qū)整體競(jìng)爭(zhēng)力的影響；其次，房地產(chǎn)行業(yè)具有極強(qiáng)的區(qū)域?qū)傩?，該區(qū)域內(nèi)的居民生活方式、經(jīng)濟(jì)特征等也會(huì)直接影響到該地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。通過對(duì)過去我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況分析可以發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展通常是某一個(gè)點(diǎn)的房地產(chǎn)快速發(fā)展之后逐步擴(kuò)展到面，帶動(dòng)周圍區(qū)域的發(fā)展，最終形成區(qū)域整體性的房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)。而區(qū)域內(nèi)不同地區(qū)之間又存在著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，因此不同地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)和波動(dòng)大小并不是同步的，而是存在著差異性。從我國(guó)整體來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在著明顯的地區(qū)差異性，不同地區(qū)的房?jī)r(jià)存在著較大差異，因此全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也存在著區(qū)域發(fā)展不平衡的問題。

2.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響

2.2.1 房地產(chǎn)可以帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)需要諸多上下游產(chǎn)業(yè)的配合，包括但不限于建材行業(yè)、能源行業(yè)、交通行業(yè)、化工行業(yè)、零售業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、金融業(yè)等等，因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可以有效帶動(dòng)區(qū)域范圍內(nèi)其他行業(yè)的發(fā)展[3]。

具體來說，房地產(chǎn)作為一個(gè)具有基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)，在自身健康發(fā)展的情況下可以帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)交通運(yùn)輸、建材工業(yè)、建筑機(jī)械等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在增加產(chǎn)業(yè)效益的同時(shí)還可以提供大量的工作崗位，帶來明顯的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。此外，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來的配套設(shè)施健全，也有助于刺激買房消費(fèi)推動(dòng)金融業(yè)、管理業(yè)等服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。

2.2.2 房地產(chǎn)可以帶來地方政府土地資源收入

房地產(chǎn)所帶來的土地資源收入是地方政府財(cái)政收入的重要來源，尤其是對(duì)一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向較少、經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式較為單一的區(qū)域來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶動(dòng)的財(cái)政增長(zhǎng)可以帶來關(guān)鍵性的財(cái)政收入。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)地方財(cái)政收入的影響主要體現(xiàn)在稅收和土地出讓收入兩個(gè)方面，首先是稅收渠道，房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及多個(gè)稅種，主要有房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等等。此外，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況會(huì)影響到上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此相關(guān)行業(yè)的稅收也會(huì)受到影響。其次是土地使用權(quán)出讓收入渠道，我國(guó)國(guó)有建設(shè)用地的使用可以分為劃撥、出讓和租賃，土地使用權(quán)收入是地方政府性債務(wù)的重要還款來源，為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了關(guān)鍵的資金支撐。

2.2.3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)大了地方就業(yè)

在城鎮(zhèn)化進(jìn)程之中大量的農(nóng)村勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，在社會(huì)就業(yè)壓力不斷增大的背景下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中存在大量的勞動(dòng)密集型崗位有效地緩解了就業(yè)壓力，在一定程度上為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定帶來了積極影響。房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)吸納了大部分的低學(xué)歷就業(yè)人口讓其可以通過從事體力勞動(dòng)獲得經(jīng)濟(jì)收入，而其配套的房地產(chǎn)咨詢、轉(zhuǎn)讓、租賃行業(yè)等也提供了非體力勞動(dòng)型的就業(yè)崗位，此外例如物業(yè)管理這類型房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的長(zhǎng)周期行業(yè)，也可以長(zhǎng)期提供就業(yè)崗位[4]。

2.2.4 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可能導(dǎo)致區(qū)域經(jīng)濟(jì)泡沫和土地資源浪費(fèi)

在積極影響之外，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)不可避免地也存在消極影響。首先是房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)?shù)胤椒康禺a(chǎn)市場(chǎng)過熱時(shí)房?jī)r(jià)虛高，這時(shí)地方政府需要警惕房地產(chǎn)泡沫威脅到區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。其次是土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)的核心要素，土地資源的供求矛盾是我國(guó)現(xiàn)階段自然資源緊張的直接表現(xiàn)，地方政府如果過度依賴土地財(cái)政放任房地產(chǎn)開發(fā)可能會(huì)造成區(qū)域內(nèi)土地資源的過度消耗，加劇用地緊張的問題。

3.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的策略

3.1 做好區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃

地方政府需要明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，合理定位區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，站在產(chǎn)業(yè)鏈的角度統(tǒng)籌房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)行業(yè)的建設(shè)。地方政府應(yīng)該根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃制定合理的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略，尤其是在完善國(guó)土空間規(guī)劃體系實(shí)現(xiàn)“多規(guī)合一”的大背景下，地方政府統(tǒng)籌各方需求確定本區(qū)域的發(fā)展目標(biāo)，并圍繞核心目標(biāo)來科學(xué)規(guī)劃土地、人力、資金等資源。政府在制定房地產(chǎn)發(fā)展策略時(shí)需要有詳細(xì)的城市用地規(guī)劃，同時(shí)明確房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模，深入分析房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，確保房地產(chǎn)規(guī)劃的科學(xué)性，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的問題，盡可能提高城市用地的經(jīng)濟(jì)效益。

以《濟(jì)南市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021-2035）》為例，濟(jì)南市以國(guó)家中心城市、中國(guó)北方新動(dòng)能增長(zhǎng)極、黃河流域生態(tài)保護(hù)與高質(zhì)量發(fā)展示范城市、引領(lǐng)山東半島城市群發(fā)展的新時(shí)代社會(huì)主義現(xiàn)代化強(qiáng)省會(huì)的戰(zhàn)略定位，分別從構(gòu)建開放協(xié)調(diào)的國(guó)土空間開發(fā)保護(hù)格局、錨固約束底線，統(tǒng)籌劃定三條控制線、穩(wěn)固特色魅力、富美高效的農(nóng)業(yè)空間、優(yōu)化融山擁河、綠滿泉城的生態(tài)空間、打造集約約束力、品質(zhì)一流的城鎮(zhèn)空間五個(gè)維度規(guī)劃了國(guó)土空間總體格局，其中與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系最大的城鎮(zhèn)空間部分，濟(jì)南市將著力于“一主一副，兩城三軸多圈”的市域城鎮(zhèn)格局構(gòu)建，其中“一主”是指以中心城區(qū)為主，與章丘、濟(jì)陽、長(zhǎng)清三大主城區(qū)，為主要承載，提升一體化水平，打造城鎮(zhèn)化發(fā)展核心引擎；以萊蕪、鋼城兩個(gè)副城片區(qū)為支撐，平陰、商河兩縣為門戶型節(jié)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)市域均衡全面發(fā)展，由主城向北、東南、西南方向輻射的三條發(fā)展軸，彰顯特色，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，引導(dǎo)差異化城鎮(zhèn)功能集聚，發(fā)揮城鎮(zhèn)圈的作用，帶動(dòng)外圍城區(qū)、縣城和重點(diǎn)街鎮(zhèn)對(duì)鄉(xiāng)村地區(qū)的輻射帶動(dòng)作用，加快城市建設(shè)。在土地結(jié)構(gòu)和利用效率方面，《濟(jì)南市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021-2035）》優(yōu)化建設(shè)用地結(jié)構(gòu)與布局，促進(jìn)建設(shè)用地集約化利用發(fā)展，合理調(diào)控城鎮(zhèn)居住用地規(guī)模，增加公園綠地，優(yōu)化工業(yè)用地布局，保障產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展空間，保障必要的工業(yè)生產(chǎn)空間。在優(yōu)化城鎮(zhèn)住宅用地布局的同時(shí)，注意分區(qū)引導(dǎo)，優(yōu)化布局，租購(gòu)并舉，優(yōu)化供應(yīng)，探索多渠道增加各類居住用地供應(yīng)，支撐建設(shè)以商品住房為主、保障性住房為輔的住房體系。

在《規(guī)劃》的指引下，濟(jì)南市2022 年全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1830.8 億元，其中，住宅類投資完成1247.6億元。此外濟(jì)南市政府圍繞經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，不斷加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的扶持力度，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境。全市具有總承包和專業(yè)承包資質(zhì)的建筑企業(yè)1371 家，實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值4460.8 億元，同比增長(zhǎng)8.1%，國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)產(chǎn)值3430 億元，同比增長(zhǎng)10.5%。同時(shí)，加快綠色建筑、裝配式建筑、智能建筑的推廣，構(gòu)建新型智慧城市，打造幸福宜居、人文厚重、泉韻名城的生態(tài)典范。

3.2 完善地方房地產(chǎn)政策

為了充分發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用，避免產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫給區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶來負(fù)面影響，地方政府需要健全房地產(chǎn)政策并強(qiáng)化政府對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管和指導(dǎo)。事實(shí)證明，僅依靠市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)節(jié)是不夠的，政府需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的理性控制，通過政策手段緩解房地產(chǎn)的供需矛盾。首先，地方政府應(yīng)該基于中央政策結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況來約束房地產(chǎn)炒作與投機(jī)行為，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的程序化，同時(shí)制定高可行性和科學(xué)性的調(diào)控手段以應(yīng)對(duì)區(qū)域發(fā)展中可能出現(xiàn)的房?jī)r(jià)過高問題。在政府與市場(chǎng)雙向機(jī)制下，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

各地方在完善房地產(chǎn)政策時(shí)應(yīng)該做到因城施策，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的復(fù)雜性和重要性要求地方政府需要根據(jù)中央政策因地制宜地做好具體部署。例如，不同地區(qū)之間的房地產(chǎn)問題差異極大，對(duì)于一些特大城市而言，其房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于供需失衡，房屋供給量難以滿足需求；而一些中小城市則是出現(xiàn)了規(guī)劃超前所導(dǎo)致的大量房屋空置問題。因此，各地方的房地產(chǎn)政策切忌一刀切，需要地方政府從實(shí)際出發(fā)完善政策，激發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用，并以此助力智慧城市等新型城市建設(shè)。

3.3 健全房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

房地產(chǎn)業(yè)作為地區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)之一，地方政府應(yīng)該通過建立健全的房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制來控制房地產(chǎn)價(jià)格，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)而對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)造成影響。地方政府從當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā)，推進(jìn)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的供需相對(duì)平衡，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的流程一般是選擇警情指標(biāo)-確定警兆指標(biāo)-確定預(yù)警界限-賦予權(quán)重，綜合警級(jí)-預(yù)報(bào)、分析警情，其中選擇警情指標(biāo)環(huán)節(jié)，地方政府可以按照靈敏性、超前性和穩(wěn)定性的原則來設(shè)置單一指標(biāo)或者多元指標(biāo)，單一指標(biāo)通常是房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率；確定警兆指標(biāo)則是為警情變化提供先導(dǎo)性指引，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)指標(biāo)出發(fā)來判斷本地房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢(shì)。

在健全房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的過程中，還應(yīng)該建立動(dòng)態(tài)監(jiān)管系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不同模塊進(jìn)行管理的職能分散在各個(gè)部門，因此要以項(xiàng)目為單位打造信息網(wǎng)絡(luò)，建立本地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)，從早期土地部門所負(fù)責(zé)的土地出讓到最后主管商品房銷售和二手房交易登記的房管部門，動(dòng)態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)該囊括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中各個(gè)相關(guān)職能部門，在反饋房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作情況的同時(shí)也為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警提供數(shù)據(jù)支撐。

3.4 改善供需結(jié)構(gòu)，消化市場(chǎng)存量

當(dāng)前一些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)大量空置房，其存在不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，地方政府應(yīng)該優(yōu)化住宅供需結(jié)構(gòu)，控制房?jī)r(jià)上漲幅度，推動(dòng)市場(chǎng)上現(xiàn)存住宅的消化。地方政府改善供需結(jié)構(gòu)的手段較為多樣，其前提是繼續(xù)做大經(jīng)濟(jì)蛋糕，推動(dòng)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入增長(zhǎng)，尤其是中低收入人群的收入水平增加，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供潛在動(dòng)力。政府需要完善以經(jīng)濟(jì)適用房制度、廉租住房制度和住房公積金制度為主要內(nèi)容的住房保障體系，當(dāng)前許多地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房缺位，相關(guān)政策沒有得到有效落實(shí)，在實(shí)際執(zhí)行環(huán)節(jié)也存在較多模糊空間，地方政府需要構(gòu)建明確的執(zhí)行規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。此外，地方政府還應(yīng)該大力發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)，推進(jìn)供給結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

以濟(jì)南市為例，濟(jì)南市2022 年常住人口941.5 萬人，比上年末增長(zhǎng)0.8%。其中外來人口241.7 萬人，外來人口占比達(dá)到25.7%，這些外來人口以外來務(wù)工性質(zhì)為主，房屋購(gòu)買能力較差，然而這些外來人口又是濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展和基礎(chǔ)建設(shè)的重要參與者，濟(jì)南市政府出臺(tái)了一系列政策來支持合理的住房需求，從保障大學(xué)生在濟(jì)南安居、為外來務(wù)工人員置業(yè)提供便利、滿足居家養(yǎng)老需求、支持改善性住房需求四個(gè)方面入手，同時(shí)從穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)節(jié)奏、完善房?jī)r(jià)和地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制、嚴(yán)格落實(shí)房屋預(yù)售制度、加快項(xiàng)目開工和銷售節(jié)奏、完善公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施、提高商品住宅品質(zhì)等方面積極推動(dòng)住房市場(chǎng)供給改善。此外，濟(jì)南市政府還在加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境等方面發(fā)力，因城施策地推動(dòng)本地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)與健康發(fā)展。

結(jié)語：

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不僅直接關(guān)系到區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況，更關(guān)系到金融風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)安全、社會(huì)穩(wěn)定的問題，不可否認(rèn)的是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)有諸多促進(jìn)作用，然而也應(yīng)該意識(shí)到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在土地資源浪費(fèi)和經(jīng)濟(jì)泡沫化方面可能存在的消極影響。地方政府正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的關(guān)系并以此為基點(diǎn)從優(yōu)先做好區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)劃、完善地方房地產(chǎn)政策、建立住房和土地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，支持合理自住需求，抑制投資投機(jī)性需求、健全房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制、改善供需結(jié)構(gòu)和消化市場(chǎng)存量等方面入手，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。