文／任鵬飛 鄂爾多斯市東勝區(qū)房屋征收服務(wù)中心 內(nèi)蒙古鄂爾多斯 017000

引言：

改革開放至今，已經(jīng)走過了40 多個(gè)春秋，我們國家的發(fā)展速度極快，上海等一線城市是經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的城市。早在多年前，就已經(jīng)進(jìn)行危房改建、拆遷以及安置改革，所取得的效果很好。目前棚戶區(qū)改造的貨幣化安置政策是棚改工程當(dāng)中的重要部分，落實(shí)與推行貨幣化安置有非常多的優(yōu)勢，慢慢地已成為發(fā)展的一種方向?；诖?，本文下面主要對棚戶區(qū)改造貨幣化安置對房地產(chǎn)去庫存的作用展開探討。

1.國外房地產(chǎn)去庫存政策對經(jīng)濟(jì)所帶來的影響分析

1.1 對日本所帶來的影響

早在上個(gè)世紀(jì)70 年代初，日本房地產(chǎn)市場便迎來了“春天”加快發(fā)展的速度，當(dāng)時(shí)的日本國內(nèi)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出高速發(fā)展態(tài)勢，更多的資金流入到了國內(nèi)，滿足資金借貸的要求，多種措施的制定與落實(shí)，將房地產(chǎn)行業(yè)推到頂峰位置。針對房地產(chǎn)行業(yè)泡沫凸顯問題，政府部門非常重視，并緊急制定出貨幣政策，采用“提高貸款利率、減少貸款的發(fā)放”等方法，使得資金有較強(qiáng)的流動性，更多的房屋持有者將自己的土地和房屋出售出去，這樣的方法使房地產(chǎn)泡沫被戳破。當(dāng)時(shí)日本的經(jīng)濟(jì)受到非常嚴(yán)重影響，甚至有隨時(shí)崩盤的可能性。當(dāng)落實(shí)房地產(chǎn)去庫存政策之后，日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度減緩。

1.2 對美國的影響

金融危機(jī)出現(xiàn)后，被稱之為頂梁柱的雷曼兄弟發(fā)生較大問題，次貸危機(jī)就此出現(xiàn)，美國經(jīng)濟(jì)開始走下坡路，房地產(chǎn)行業(yè)泡沫破滅，之后經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移到了實(shí)體經(jīng)濟(jì)上面，各個(gè)行業(yè)受到了不小的打擊。之后的幾年當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)能過剩問題就此出現(xiàn)，導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)不斷下滑。房地產(chǎn)去庫存政策的推出，對美國房地產(chǎn)行業(yè)帶來沖擊，使其受到嚴(yán)重的影響，甚至全球經(jīng)濟(jì)都遭受到了打擊。

2.我國房地產(chǎn)去庫存的意義分析

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)投資建設(shè)資金量數(shù)量完全可以用“龐大”形容，而且其與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間有密切聯(lián)系。在銀行信用貸款當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)關(guān)鍵的部分。當(dāng)?shù)氐恼块T運(yùn)行期間，需要一部分的資金，向商業(yè)銀行所做的融資抵押的實(shí)物資產(chǎn)無外乎房地產(chǎn)或者是土地。為了防止金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，使宏觀經(jīng)濟(jì)在運(yùn)行期間可以更為平穩(wěn)，各個(gè)行業(yè)發(fā)展期間更為順利，最終真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，房地產(chǎn)去庫存意義非凡。其與房地產(chǎn)行業(yè)為了能否穩(wěn)定發(fā)展之間有緊密的聯(lián)系。與此同時(shí)，與國家宏觀經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展之間也有關(guān)系。

3.三、四線城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)了解，我國三、四線城市的房地產(chǎn)市場的庫存潛力大。目前一、二線城市當(dāng)中的人口正慢慢的向著三、四線城市轉(zhuǎn)移，所以三、四線城市的人口數(shù)量在不斷的增長當(dāng)中，為了滿足人們的居住需求，三、四線城市正在加緊進(jìn)行房屋的建設(shè)，越來越多的樓房映入人們眼簾。因?yàn)橐?、二線城市當(dāng)中的人們沒有辦法在此地區(qū)長時(shí)間的居住，所以他們對于自己未來的發(fā)展有了更多的想法并進(jìn)行規(guī)劃，例如：回到自己的家鄉(xiāng)進(jìn)行創(chuàng)業(yè)、工作等，所以三、四線城市房地產(chǎn)活躍了起來，也非常受關(guān)注。但是不可否認(rèn)的是，一些三、四線城市經(jīng)濟(jì)增長并沒有強(qiáng)勁的動力、產(chǎn)業(yè)整體活力并不是非常充足，人們想要找到更為合適的就業(yè)崗位是有一定困難的，這樣的情況導(dǎo)致三、四線城市去庫存更為困難[1]。

4.三、四線城市房地產(chǎn)去庫存問題分析

在三、四線城市房地產(chǎn)去庫存期間，受到一些因素所帶來的影響，主要內(nèi)容包括，其一:房地產(chǎn)庫存量較大，想要消化需要更長的時(shí)間。近年來，三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)的情況已經(jīng)不再罕見，房價(jià)一直在上漲中，這樣的情況下，更多的商人對房地產(chǎn)更加重視，并加大了投資的力度。同時(shí)，一些市民也將自己的資金投資到房地產(chǎn)中。站在集體非理性的角度進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)庫存量在不斷增長中，想要在短時(shí)間消耗的話是完全不可能的。其二:購房需求出現(xiàn)下降。民營、私營企業(yè)大多會選擇在三、四線城市當(dāng)中落成，因?yàn)槿⑺木€城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較緩，所以在這些城市的居民其收入并不是特別理想。在一些經(jīng)濟(jì)落后、人口數(shù)量少的城市當(dāng)中，人們購房的熱情并不是非常高漲，就業(yè)壓力的不斷增大、收入的減少等，嚴(yán)重影響三、四線城市房地產(chǎn)去庫存速度。其三:住房供應(yīng)效率低。據(jù)了解，我們國家有許多三、四線城市存在房價(jià)下降的可能。城市當(dāng)中的居民對再次購買樓房并沒有積極的態(tài)度。近年來，高鐵與高速公路在不斷的建設(shè)當(dāng)中，新的“城區(qū)”應(yīng)運(yùn)而生[2]。

5.棚戶區(qū)改造貨幣化安置分析

毋庸置疑“等值交換”是棚戶區(qū)改造貨幣化安置在改造過程中遵循的一個(gè)重要原則，并給予政策方面的幫助。地方政府部門將貨幣化作為重要方式，與被改造住戶充分溝通協(xié)商，再進(jìn)行補(bǔ)償協(xié)議的簽訂，讓其采用自主的方法進(jìn)行選擇政府集中采購的住房、政府組織購買住房或者是以自行的方式進(jìn)行商品住房的購買，被改造的住戶選擇非常靈活。棚戶區(qū)改造貨幣化安置主要的目的是為了通過貨幣化的方法，將中、低收入人群住房困難問題有效解決。

將貨幣化與實(shí)物安置法進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)二者之間有較大的不同，前者有非常多的優(yōu)勢。其一:群眾的不同，他們對住房安置提出不一樣的要求，而貨幣化安置策略滿足群眾所提出來的多元化安置要求。例如：一些家底厚、有改善自己住房想法的居民，就會按照自己的一些想法，選擇滿足自己要求的房源以及社區(qū)位置，使自己的生活質(zhì)量得到明顯提升。其二:住房已經(jīng)滿足需要的居民可以做出不購房的選擇，將獲得到的貨幣補(bǔ)償款用于其他方面的消費(fèi)或者是將這一部分的錢款作為投資，從而獲得更多的資金。其三:減少安置的具體時(shí)間，棚戶區(qū)改造速度就此加快。對于那些購買現(xiàn)房的用戶，能夠以最快的速度進(jìn)入其中居住，征地拆遷的速度也會加快許多，政府部門所承受的安置壓力也會就此減輕。其四:將現(xiàn)有商品住房庫存壓力緩解，避免出現(xiàn)資源浪費(fèi)問題[3]。

但是話分兩頭，雖然說棚戶區(qū)改造貨幣化安置有非常多的優(yōu)勢，但是也不可否認(rèn)的是，此方法還存在一定的問題。例如，其一:拆遷安置費(fèi)用補(bǔ)償與實(shí)物安置費(fèi)用補(bǔ)償相比較，要高出許多。之所以會這樣，就是為了確保可以購買與原住房面積相等的商品住房，拆遷補(bǔ)償會比實(shí)物安置高出30%左右，這樣的情況，政府部門需要增加財(cái)政的支出，所以政府部門也承受了較大的負(fù)擔(dān)、壓力。其二:一次性資金需求大。拆遷征收協(xié)議簽訂后，就需要第一時(shí)間將款付出。其三:貨幣化安置的居民并不會一定購買商品房，有一部分的居民將這一部分的資金以作他用[4]。

6.棚戶區(qū)改造貨幣化安置政策發(fā)展變化

我們國家的棚戶區(qū)改造貨幣化安置政策經(jīng)過多個(gè)階段的發(fā)展與演變，更多的學(xué)者認(rèn)為主要分為4 個(gè)不同的階段，即:萌芽期、試驗(yàn)期、全面發(fā)展期、轉(zhuǎn)型期。但是我覺得還需要將其進(jìn)行細(xì)致化分類，政策發(fā)展到如今，經(jīng)歷了萌芽期、探索期、試點(diǎn)期、全面實(shí)施期、飛速推進(jìn)期以及轉(zhuǎn)型期6 個(gè)最重要的階段。因此，探索期與飛速推進(jìn)期，兩個(gè)時(shí)期被稱之為特殊時(shí)期。通過對表1 當(dāng)中內(nèi)容進(jìn)行仔細(xì)分析，發(fā)現(xiàn)政策在不斷變化當(dāng)中，我國的棚戶區(qū)改造貨幣化安置政策從最初的萌芽到興起、再到落實(shí)、最終的完善，主要在落實(shí)和推進(jìn)兩個(gè)階段。這兩個(gè)階段棚戶區(qū)改造貨幣化安置的比例在不斷增加當(dāng)中，政策的主要內(nèi)容、目標(biāo)也發(fā)生了一定的變化[5]。

表1 棚戶區(qū)改造貨幣化安置政策演變歷程與各個(gè)階段的主要特點(diǎn)

7.相關(guān)建議

棚戶區(qū)改造貨幣化安置政策真正落實(shí)到實(shí)處，相關(guān)的棚戶區(qū)改造居民對其非常認(rèn)可、滿意，國家的有關(guān)部門、地方政府部門、銀行針對貨幣化安置政策進(jìn)行認(rèn)真思考，之后不斷的完善，將“因地制宜”作為原則，各個(gè)方面形成合力，為房地產(chǎn)去庫存給予幫助。其一:國家有關(guān)部門需要發(fā)揮出自己的作用，結(jié)合實(shí)際的情況，制定出更為完善的棚戶區(qū)改造貨幣化安置指導(dǎo)性的文件，在政策方面，對房地產(chǎn)庫存量大等問題進(jìn)行嚴(yán)格控制，棚戶區(qū)改造將貨幣化安置作為重點(diǎn)，目的為降低房地產(chǎn)庫存壓力。其二:針對棚戶區(qū)改造，研究“以購代建”貨幣化安置政策，當(dāng)?shù)氐恼块T使相關(guān)政策更為完善，增加棚戶區(qū)改造貨幣化安置拆遷的具體面積，讓居民滿意[6]。與此同時(shí)，還需要提高相關(guān)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，吸引更多的棚戶區(qū)居民選擇貨幣化安置的方式，進(jìn)一步提高自己的居住條件以及生活水平。還需要制定出政府購買棚戶區(qū)改造服務(wù)管理方法，落實(shí)政府購買服務(wù)工作，鼓勵(lì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)商針對自己所制定出來的營銷方案展開科學(xué)調(diào)整，讓那些選擇貨幣化安置的居民獲得更多福利。其三：深入完善棚戶區(qū)改造貨幣化安置規(guī)定[7]。

8.三、四線城市房地產(chǎn)去庫存方法

8.1 對房地產(chǎn)供給側(cè)改革大力推進(jìn)

三、四線城市房地產(chǎn)去庫存不可急切，需要以循序漸進(jìn)的方式進(jìn)行，否則的話，很有可能會適得其反。在房地產(chǎn)行業(yè)去庫存時(shí)，需要遵循國家所制定出來的相關(guān)政策，大力推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)改革。國土部門需要將自身的引導(dǎo)作用全部發(fā)揮出來，明確自身所肩負(fù)的責(zé)任，并將其真正的落實(shí)到實(shí)處，制定出與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)規(guī)劃以及管理制度等。針對房地產(chǎn)開發(fā)用地加大監(jiān)管的力度，由上級政府部門以及人大，以共同的方式展開監(jiān)督與管理。下級政府在房地產(chǎn)用地方面同樣需要進(jìn)行監(jiān)管，防止出現(xiàn)審批權(quán)力過大問題，因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)審批權(quán)力過大問題，就會增加失控情況發(fā)生的可能性[8]。

8.2 刺激購房方法的運(yùn)用

當(dāng)?shù)氐恼块T需要與房地產(chǎn)開發(fā)商之間進(jìn)行良好溝通，并且對其進(jìn)行正確引導(dǎo)，讓開發(fā)商對自己所制定的發(fā)展模式進(jìn)行分析，之后找到其中的不足，再進(jìn)行更新與轉(zhuǎn)變，不再使用傳統(tǒng)的找錢、拿地、賣房的運(yùn)行方法。最重要的是將房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)更好的聯(lián)合起來，打造具有綜合化特點(diǎn)的服務(wù)方式。發(fā)展過程當(dāng)中的房地產(chǎn)企業(yè)，需要用發(fā)展的眼光，完成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的目標(biāo)，建設(shè)配套設(shè)施。不僅發(fā)展房地產(chǎn)，還可以進(jìn)行其他方面的延伸，例如：發(fā)展旅游地產(chǎn)、體育地產(chǎn)等。另外，在刺激購房方面，還可以結(jié)合實(shí)際的情況，使購房的門檻降低，依托多項(xiàng)刺激性的策略，例如：減少購房首付、提升公積金的使用率等，就此緩解房地產(chǎn)去庫存壓力[9]。

8.3 戶籍制度的改革

在三、四線城市房地產(chǎn)去庫存的過程當(dāng)中，可稱之為重要方法的就是戶籍制度的改革。如果在三、四線城市當(dāng)中，將農(nóng)民戶籍問題解決的話，農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口便可以在此地進(jìn)行房屋的購買或者是長時(shí)間的居住，這樣便可以輕松緩解房地產(chǎn)庫存的壓力，也會吸引更多的人們進(jìn)行房屋的購買。城鎮(zhèn)化建設(shè)需要與房地產(chǎn)去庫存更好的連接在一起，使更多的農(nóng)民工在城市當(dāng)中扎根、發(fā)展。鼓勵(lì)更多的農(nóng)民在城市當(dāng)中進(jìn)行購房，還可以制定出與之相對應(yīng)的政策，例如：降低貸款的利率、為其提供放貸擔(dān)保等，從而使農(nóng)民堅(jiān)定在城市當(dāng)中購房的信心[10]。

8.4 加快城市的發(fā)展與建設(shè)

將三、四線城市與一、二線城市進(jìn)行比較，會發(fā)現(xiàn)在一、二線城市當(dāng)中，無論是軟件配套設(shè)置還是硬件配套設(shè)施都特別完善，完全能夠滿足人們生活當(dāng)中所提出來的相關(guān)要求，所以更多的人們更愿意在一、二線城市中生活、工作。這里所說的硬件設(shè)施主要包括的是醫(yī)療、教育、交通等重要的設(shè)施。伴隨著時(shí)間的不斷推移，高鐵網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，目前我國三、四線城市的交通條件已經(jīng)與之前相比要提升許多。娛樂領(lǐng)域也在不斷發(fā)展當(dāng)中?，F(xiàn)如今只需要解決的是教育和醫(yī)療兩個(gè)部分。因?yàn)閮?yōu)質(zhì)的教育和醫(yī)療大都集中在一、二線城市當(dāng)中。因此，需要幫助三、四線城市的教育體系和醫(yī)療體系變得更為完善，只有這樣，才能夠讓房屋的購買者再沒有擔(dān)心的地方。

此外，還需要對城中村與城鄉(xiāng)結(jié)合部的發(fā)展加強(qiáng)重視以及進(jìn)行合理規(guī)劃，使農(nóng)民工與本地居民進(jìn)行良好互動，讓他們以最快的速度融入到城市發(fā)展當(dāng)中去[11]。

8.5 助力住房租賃市場的發(fā)展

眾所周知，目前還有很多沒有能力購房的人群，他們大多會選擇租房來解決自己的居住問題。通過站在其他角度進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)需要將有能力購買多套住房的人作為重點(diǎn)，刺激其合理投資，鼓勵(lì)其去購買空置住房，并且將其出租出去，再在其中獲得租金，這樣不僅可以降低房地產(chǎn)去庫存的壓力，還能夠幫助低收入人群有效解決無房居住的問題，助力住房租賃市場發(fā)展，此方式對縮短居民通勤距離有較多的幫助[12]。另外，當(dāng)人們在選擇租房的時(shí)候，必然會選擇距離自己工作單位較近的位置，這樣便可以節(jié)約更多的時(shí)間。購房的位置則會受到房型、環(huán)境、價(jià)格等多個(gè)因素所帶來的影響。因此，購房后通勤的距離會有所增加，使人們浪費(fèi)更多的時(shí)間在出行的路上。所以個(gè)人房東應(yīng)推行政策鼓勵(lì)個(gè)人出租住房，降低稅費(fèi)這也是較為常見的做法之一。

結(jié)語：

總之，棚戶區(qū)改造最終的目的就是為了使那些中、低收入群眾擁有良好的居住環(huán)境與條件，幫助城市在發(fā)展與轉(zhuǎn)型的過程當(dāng)中更加迅速、更為順利，社會更為和諧與穩(wěn)定。棚戶區(qū)改造貨幣化安置方法完全是基于政府部門遵循國家政治決策，所制定出來的模式，目的為滿足不同群眾所提出來的居住要求，而且還能夠降低房地產(chǎn)庫存壓力，使我們國家的房地產(chǎn)行業(yè)向著更為健康的方向發(fā)展，并加快前進(jìn)速度。通過應(yīng)用棚戶區(qū)改造貨幣式的安置方法，經(jīng)過多年的實(shí)踐，百姓對其持有認(rèn)可態(tài)度，而且政府接受、企業(yè)特別歡迎，所以此方式非常值得推廣。下一步相關(guān)工作人員會對貨幣化安置工作進(jìn)行不斷創(chuàng)新，從而進(jìn)一步提高棚戶區(qū)改造的總體水平。