郭 昕

（深圳市錦繡城工程造價咨詢有限公司，廣東 深圳 518101）

1 商品房預(yù)售資金監(jiān)管的背景與必要性

隨著房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，商品房預(yù)售資金監(jiān)管成為保障購房者權(quán)益、維護(hù)市場穩(wěn)定的重要環(huán)節(jié)。而造價評估作為一種客觀、科學(xué)的評估方式，在商品房預(yù)售資金監(jiān)管中扮演著關(guān)鍵的角色。

1.1 商品房預(yù)售資金監(jiān)管的背景與重要性

商品房預(yù)售資金監(jiān)管是為了保障購房者利益、減少開發(fā)商風(fēng)險、維護(hù)市場秩序而設(shè)立的一項制度。由于購房者在購買商品房時需提前支付購房款項，因此需要建立有效的監(jiān)管機(jī)制，確保購房資金安全。

1.2 造價評估在商品房預(yù)售資金監(jiān)管中的地位與作用

造價評估是對商品房項目的建設(shè)成本進(jìn)行評估和核算的過程，它能夠為購房者、開發(fā)商和監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供客觀、準(zhǔn)確的價格信息。在商品房預(yù)售資金監(jiān)管中，造價評估扮演著重要角色和意義。

2 商品房預(yù)售資金監(jiān)管中的造價評估方法與實踐

2.1 造價評估的基本原理

造價評估是對商品房項目建設(shè)成本進(jìn)行評估和核算的過程，其基本原理包括成本核算、市場定價和風(fēng)險控制。通過對項目建設(shè)過程中的資金投入、物料價格、勞動力成本等因素的評估和分析，可以確定商品房的合理銷售價格，從而為購房者提供參考。

2.2 評估方法

（1）比較法。通過對類似項目的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行對比，確定項目的構(gòu)筑物、工程裝備等價值。

（2）收益法。根據(jù)項目未來的收益情況，預(yù)測其現(xiàn)值并進(jìn)行評估。

（3）直接成本法。基于項目建筑成本和其他直接費(fèi)用進(jìn)行評估。

（4）折舊法?？紤]項目建設(shè)物的使用年限、折舊率等因素，計算其凈值。

2.3 實踐案例分析

本文以某冰雪文旅城為案例，通過造價評估可以提供項目的建設(shè)成本和施工進(jìn)度等信息，確定各項費(fèi)用的數(shù)量和金額，并根據(jù)相關(guān)成本指標(biāo)和計算方法進(jìn)行分析和計算，以便在資金監(jiān)管方面做出決策和控制。

2.3.1 案例工程概況

該項目位于深圳寶安區(qū)大空港片區(qū)，由五個地塊組成，總用地面積98 081.84 m2。本次預(yù)售項目 04-02 地塊(一期)總建筑面積138 642.1m2，共4棟，建筑高度98.44 m，33 層，地下2 層。根據(jù)報送資料，項目可售住宅總建筑面積為 84 781.88m2，項目住宅預(yù)售單價預(yù)計為 30 600.70 元/m2；項目可售商業(yè)總建筑面積為 1 351.87m2，項目商業(yè)預(yù)售單價預(yù)計為59 575.29 元/m2。具體以預(yù)售備案價格為準(zhǔn)?？墒垌椖繛檠b配式（裝修）交付，公共區(qū)域為精裝修。

2.3.2 案例選用直接成本法評估

該項目采用直接成本法進(jìn)行造價評估，直接成本法是一種常用的成本估算方法，它主要關(guān)注項目實際的直接成本，即與具體工程施工相關(guān)的費(fèi)用。通過對項目的直接成本進(jìn)行估算，有助于評估項目的實際成本和決策控制。

在該項目中，直接成本法通過確定與建設(shè)項目直接相關(guān)的費(fèi)用數(shù)量和金額，對項目的成本進(jìn)行評估和核算。這些直接成本包括土地成本、施工成本、材料采購成本、設(shè)備費(fèi)用等。

2.3.3 項目案例投資估算分析依據(jù)

項目各方簽訂的施工合同、設(shè)備采購與安裝合同、勘察與設(shè)計咨詢合同、建設(shè)方提供的相關(guān)協(xié)議及付款憑證資料等共計50 項。

2.3.4 項目評估過程

（1）數(shù)據(jù)收集。收集項目建設(shè)過程中的各類成本數(shù)據(jù)，包括建筑材料價格、勞動力成本、工程設(shè)備費(fèi)用等。

（2）核算與分析。對收集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行核算和分析，確定項目的實際成本。

（3）評估報告編制。根據(jù)評估結(jié)果，編制詳細(xì)的預(yù)售款監(jiān)管評估報告，包括封面、工程概況、投資估算分析依據(jù)、投資估算分析說明（含預(yù)繳稅費(fèi)計算）、施工完成情況、總結(jié)、項目成本構(gòu)成（預(yù)售款監(jiān)管資金審核明細(xì)）等內(nèi)容。

（4）審查和監(jiān)督。監(jiān)管機(jī)構(gòu)對評估報告進(jìn)行審查，確保評估過程的準(zhǔn)確性和合規(guī)性。

2.3.5 項目施工完成情況

根據(jù)《某冰雪文旅城項目形象進(jìn)度證明》總結(jié)施工進(jìn)度如下：

截止至2023 年1 月12 日，本項目1 棟一單元29 層已施工至17 層；1 棟二單元33 層已施工至17 層；2 棟33 層已施工至15 層；3 棟33 層已施工至11 層；4 棟33 層已施工至11 層；5 棟33 層已施工至12 層；6 棟一單元33 層已施工至12 層；6 棟二單元29 層已施工至13 層；另外，人才房公配已全部封頂。茲證明截止至 2023 年1 月12 日，現(xiàn)該項目進(jìn)度已達(dá)到預(yù)售條件。計劃于2025 年12 月29 日前竣工交付。

2.3.6 項目評估報告總結(jié)

項目送審總投資金額（含預(yù)繳稅費(fèi)）為806 427 600.80 元，根據(jù)合同審核后總投資金額（含預(yù)繳稅費(fèi)）為838 264 128.59 元。

根據(jù)開發(fā)商銀行流水審核已付金額為158 256 596.67 元，未付金額為680 007 531.92 元。

根據(jù)深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于印發(fā)《商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)操作指引（第一版）》的通知中第三大條第一小條：區(qū)住房建設(shè)部門（含精裝修工程）造價、施工合同金額、建筑材料及設(shè)備購銷合同金額，辦理房屋所有權(quán)首次登記相關(guān)法定稅費(fèi)（含物業(yè)專項維修資金，下同）等情況進(jìn)行綜合測算，按照測算金額的120%確定預(yù)售資金監(jiān)管額度。監(jiān)管金額為：816 009 038.31 元。

根據(jù)深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于印發(fā)《商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)操作指引（第一版）》的通知中的深圳市商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議說明：

本項目主體結(jié)構(gòu)封頂前，監(jiān)管額度內(nèi)資金余額不得低于420 740 075.94 元；

建設(shè)工程竣工聯(lián)合驗收前，監(jiān)管額度內(nèi)資金余額不得低于53 774 970.30 元；

房屋所有權(quán)首次登記前，監(jiān)管額度內(nèi)資金余額不得低于25 751 453.31 元。

本建設(shè)工程規(guī)劃許可總計容建筑面積90 588.13m2， 審核建安工程合同金額為715 318 147.61元，單方造價為7 896.38 元/m2（含裝配式裝修）。根據(jù)《2016 年深圳市建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》頒布的高層住宅成本區(qū)間為2 710～4 250元，我司按照開工日期2021 年4 月至2022 年12 月的建安工程造價指數(shù)修正后成本區(qū)間為3 501.22～5 490.84 元/m2。本項目建安工程單方造價已超深圳市建設(shè)工程造價指數(shù)成本區(qū)間。

表1 某冰雪文旅城項目(一期)三個金額分析表

3 造價評估在商品房預(yù)售資金監(jiān)管中的問題與挑戰(zhàn)

造價評估在商品房預(yù)售資金監(jiān)管中面臨了數(shù)據(jù)不完整與真實性難以驗證的問題與挑戰(zhàn)，在實際操作中，提出了相應(yīng)的解決策略。

3.1 數(shù)據(jù)不完整與真實性難以驗證問題

在進(jìn)行造價評估時，數(shù)據(jù)的完整性和真實性是關(guān)鍵因素。然而，由于監(jiān)管部門與開發(fā)商之間信息不對稱的問題，數(shù)據(jù)的獲取存在困難。開發(fā)商可能存在故意隱瞞或提供虛假數(shù)據(jù)的情況，導(dǎo)致評估結(jié)果的不準(zhǔn)確性。同時，部分?jǐn)?shù)據(jù)可能缺失或不完整，進(jìn)一步增加了評估的難度。

3.2 針對數(shù)據(jù)完整性與真實性問題的解決策略

（1）強(qiáng)化數(shù)據(jù)共享機(jī)制。建立健全的數(shù)據(jù)共享機(jī)制，使監(jiān)管部門能夠直接獲取必要的數(shù)據(jù)，并確保其真實性和準(zhǔn)確性。

（2）加強(qiáng)信息披露要求。強(qiáng)化對開發(fā)商的信息披露要求，要求其提供相關(guān)項目的成本數(shù)據(jù)和其他銀行流水關(guān)鍵信息。

（3）數(shù)據(jù)驗證與核實。監(jiān)管部門可以采用第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行數(shù)據(jù)驗證和核實，通過對比多個數(shù)據(jù)源，排查異常和錯誤。

4 造價評估經(jīng)驗探索商品房預(yù)售資金監(jiān)管的新途徑和方法

該項目作為一項大型綜合項目，其造價評估經(jīng)驗為探索商品房預(yù)售資金監(jiān)管提供了有益的借鑒和啟示。本文將就該項目的造價評估經(jīng)驗，結(jié)合商品房預(yù)售資金監(jiān)管的特點(diǎn)，探索新的途徑和方法，以進(jìn)一步提高監(jiān)管效能和保護(hù)購房者權(quán)益。

4.1 建立專門的評估機(jī)構(gòu)與政府合作

通過某冰雪文旅城的經(jīng)驗，可以考慮建立專門的評估機(jī)構(gòu)與政府合作，共同承擔(dān)商品房預(yù)售資金的造價評估工作。評估機(jī)構(gòu)可以由專業(yè)人士組成，負(fù)責(zé)對開發(fā)商提供的造價數(shù)據(jù)進(jìn)行核查和驗證，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和真實性。政府作為監(jiān)管部門，提供政策支持和監(jiān)督指導(dǎo)，確保評估工作的公正性和規(guī)范性。

4.2 采用科技手段提升評估效率與準(zhǔn)確性

在商品房預(yù)售資金監(jiān)管中，可以借鑒該項目的做法，采用科技手段來提升評估效率與準(zhǔn)確性。例如，利用建筑信息模型（Building Information Modeling，BIM）、人工智能和大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，對項目的建筑結(jié)構(gòu)、材料費(fèi)用等進(jìn)行模擬和預(yù)測，從而得出更準(zhǔn)確的造價評估結(jié)果。同時，通過數(shù)字化管理系統(tǒng)，實現(xiàn)對資金流動和使用情況的實時監(jiān)控和追蹤，降低潛在風(fēng)險和漏洞。

4.3 加強(qiáng)信息披露與公開透明

該項目在造價評估中注重信息披露和公開透明，這一經(jīng)驗值得借鑒。在商品房預(yù)售資金監(jiān)管中，開發(fā)商應(yīng)向購房者和監(jiān)管部門提供相關(guān)項目的成本數(shù)據(jù)、資金用途等信息，并及時更新和公開披露。同時，建立信息共享平臺，使購房者和監(jiān)管部門能夠?qū)崟r獲取相關(guān)信息，提高市場透明度和監(jiān)管效能。

4.4 強(qiáng)化風(fēng)險評估與預(yù)警機(jī)制

基于該項目的造價評估經(jīng)驗，可以探索建立強(qiáng)化的風(fēng)險評估與預(yù)警機(jī)制，早期發(fā)現(xiàn)和防范潛在的風(fēng)險。評估機(jī)構(gòu)可以結(jié)合項目特點(diǎn)和市場情況，對風(fēng)險因素進(jìn)行綜合評估，并提出相應(yīng)的預(yù)警措施。同時，政府監(jiān)管部門要加大對風(fēng)險評估結(jié)果的監(jiān)督和指導(dǎo)力度，確保預(yù)警機(jī)制的及時性和有效性。

4.5 加強(qiáng)跨部門協(xié)同與監(jiān)管能力建設(shè)

為了更好地推動商品房預(yù)售資金監(jiān)管的新途徑和方法，需要加強(qiáng)跨部門的協(xié)同合作與監(jiān)管能力建設(shè)。政府監(jiān)管部門、銀行、評估機(jī)構(gòu)、相關(guān)行業(yè)協(xié)會等應(yīng)加強(qiáng)溝通與合作，共同制定具體的監(jiān)管政策和標(biāo)準(zhǔn)，完善評估指標(biāo)體系和評估流程。

5 結(jié)語

本文以某冰雪文旅城為案例，提出強(qiáng)化數(shù)據(jù)共享、加強(qiáng)信息披露、采用第三方造價評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行數(shù)據(jù)驗證和核實等對策來解決所碰到的問題。通過構(gòu)建評估機(jī)構(gòu)、利用科技手段、加強(qiáng)信息披露和風(fēng)險評估等措施來提高監(jiān)管效能，保護(hù)購房者權(quán)益，并確保資金的合法使用和正常流轉(zhuǎn)。本研究為商品房預(yù)售資金監(jiān)管提供了新思路和方法，對于促進(jìn)商品房市場穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。