林寒冰

（福州世茂新領(lǐng)域置業(yè)有限公司，福建 福州 350011）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)期間成本管理工作越來越重要，房地產(chǎn)企業(yè)也越來越重視成本控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，成本管理需要落實到項目的每一個環(huán)節(jié)，因為它是一個系統(tǒng)性、全面性的工作。在一些較大型或大型項目上，成本控制的力度甚為重要，因此需要根據(jù)不同情況來調(diào)控。房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)加大前期階段、中期階段與后期階段的成本管理力度，并合理地采用全面成本控制方法，從而降低工程造價和資金支出量，促使經(jīng)濟效益水平提高。

1 工程概況

福州某休閑商務(wù)區(qū)別墅地上建筑工程總占地面積為144 201.10 m2，其中建筑面積為165 101.54 m2，本工程包含別墅、洋房兩種類型建筑，總規(guī)劃戶數(shù)為836 戶。合同標(biāo)定別墅地上建筑單方為1 655.67 m2，而本工程竣工結(jié)算時地上建筑單方為1 736.87 元/m2，工程造價成本超出預(yù)計。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目案例的造價控制情況及效果

本房地產(chǎn)開發(fā)項目分為投資立項、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、竣工驗收四個主要階段，造價成本主要包含六大項（表1）。本工程開發(fā)之初，開展了信息收集、成本預(yù)測工作，并以成本估算結(jié)果作為后期成本管理依據(jù)。開發(fā)成本中，建安工程費占總成本費用的80%，而土地成本占比6%，位居第二，其他成本占比相對較低。通過分析本工程造價成本控制結(jié)果發(fā)現(xiàn)，實際成本高于預(yù)估。其中，建安費超支最為嚴(yán)重，前期工程、土地成本、開發(fā)間接費用也均有所超標(biāo)，雖然管理費、營銷費少于預(yù)計，但總體來看，本工程項目成本控制效果并不理想。

表1 本房地產(chǎn)項目成本估算

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制與成本管理面臨的問題

3.1 成本核算方式選用不當(dāng)

工程進行成本核算時采用的是相對傳統(tǒng)的核算方法，主要憑借工程管理經(jīng)驗估算前期項目。成本預(yù)估流程是：先分析地區(qū)行情，了解目標(biāo)地塊情況，結(jié)合地塊評估結(jié)果預(yù)測房產(chǎn)項目，再制定銷售預(yù)估報告[1]。銷售收入規(guī)劃時，以行業(yè)計價標(biāo)準(zhǔn)為主，根據(jù)工程總建筑面積統(tǒng)計成本數(shù)據(jù)，從而推測目標(biāo)利潤率。但工程開發(fā)設(shè)計階段未預(yù)留充足的成本估算時間，方案前期設(shè)計時目標(biāo)成本計算不夠精準(zhǔn)，且成本制定流程不科學(xué)，成本指標(biāo)及數(shù)據(jù)進行了多次修改，引發(fā)了計算口徑不統(tǒng)一、成本指標(biāo)錯誤等問題。此外，部門間溝通不暢，導(dǎo)致項目成本測算存在偏差，從而出現(xiàn)了目標(biāo)成本超支問題[2]。

3.2 可行性分析不到位

本工程項目可行性分析時未將經(jīng)濟指標(biāo)對項目成本產(chǎn)生的影響考慮在內(nèi)，成本控制重點把握不好，影響了造價控制效果。概念設(shè)計及戶型配置時，未對比競爭產(chǎn)品，市場需求分析不到位，存在設(shè)計規(guī)劃不合理問題。本項目規(guī)劃時，原定為精裝交付，但后期又因銷售無法達成改為毛坯銷售，致使后期施工中增加了毛坯交付所需涂料踢腳線、門窗邊益膠泥、素水泥漿粉刷拉毛等多項工程建設(shè)成本，成本增加額度為269.70 萬元，建筑單方造價影響指標(biāo)為76.90 元/m2。由于前期研究分析時，未實施定量分析，未立足項目整體展開可行性分析，導(dǎo)致各階段費用不具較強參考性，導(dǎo)致項目成本增大，并提高了項目投資風(fēng)險。

3.3 項目設(shè)計勘察不全面

本房地產(chǎn)工程的前期工程費當(dāng)中，規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計兩項費用占比高達57%。而與預(yù)測費用相比，前期工程費超支嚴(yán)重，由于工程施工中存在設(shè)計變更問題，導(dǎo)致設(shè)計費用超支，加之項目勘察不到位，后期新增了場地平整施工，致使施工成本有所增加[3]。雖然項目設(shè)計在總成本中占比較少，但如果前期勘察準(zhǔn)備不全面，會導(dǎo)致后期施工費用增加。同時，本工程進行了多次設(shè)計變更，原設(shè)計方案屋面防水施工時采用高聚物改性瀝青防水卷材，但后期改為厚度1.5 mm 的高性價比JS 防水涂料，并且本工程設(shè)計構(gòu)建挑檐為0.7 m 的坡屋面，導(dǎo)致屋面占建筑面積比例增大，出現(xiàn)了高達656.98 萬元的成本超標(biāo)，造價成本影響指標(biāo)為187.32 元/m2。

3.4 施工組織管理不科學(xué)

通過分析發(fā)現(xiàn)，本工程建安工程費超支額度較高，而建安工程費超高的誘發(fā)原因有兩個：一是本工程屬于山地項目，海拔為663 m，施工方組織勞動力面臨一定難度，實際用工價格比常規(guī)勞動力單價高出許多。二是本工程前期存在設(shè)計變更，原本工程定位為精裝交付，需在內(nèi)隔墻砌筑后再交付給精裝單位實施精準(zhǔn)施工。然而后期變?yōu)槊麂N售，但變更時已完成了177 戶內(nèi)隔墻砌筑施工，導(dǎo)致工程造價增加了173.88 萬元，對本工程建筑單方造價影響指標(biāo)為49.58 元/m2。同時，本工程施工階段未嚴(yán)格執(zhí)行采購計劃，材料價格存在較大波動，以市場價采購材料后導(dǎo)致材料成本較原計劃高出許多，由于材料采購成本增加導(dǎo)致工程造價提高，并且材料供應(yīng)不及時，導(dǎo)致工期延誤造成了一定的經(jīng)濟損失。而造成這一問題的主要原因是未構(gòu)建完善的材料采購管理體系。

4 房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制與成本管理的可行性策略

4.1 選擇適合的篩選目標(biāo)成本核算方式

為提升造價控制成效，需要加強目標(biāo)成本管理。應(yīng)結(jié)合目標(biāo)成本理論，參照周邊樓盤情況確定本項目房產(chǎn)售價。根據(jù)市場環(huán)境、國家政策，考慮到市場經(jīng)濟狀況及消費水平，參照同類企業(yè)設(shè)定本項目利潤率，再采用倒推法計算本工程目標(biāo)總成本，之后統(tǒng)計土地最高獲取成本[4]。預(yù)測出目標(biāo)成本之后，應(yīng)在初步設(shè)計概算后與設(shè)計單位共同論證設(shè)計方案，確定項目戶型布局、擬建套數(shù)并測算套內(nèi)及公攤面積，然后結(jié)合市場情況合理估算本項目成本。再依據(jù)施工圖編制預(yù)算，確定工程量、統(tǒng)一科目金額，統(tǒng)計項目施工所需材料、設(shè)備數(shù)量，將成本預(yù)算誤差率控制在3%之內(nèi)。確定目標(biāo)成本后，再展開縱向與橫向分解，縱向分解時，應(yīng)明確成本構(gòu)成，統(tǒng)一成本科目，重點是做好合同規(guī)劃。而橫向分解時應(yīng)將目標(biāo)成本分配給各個部門及崗位，將成本管理職責(zé)劃分為總責(zé)任中心、成本發(fā)生中心、成本監(jiān)控中心，構(gòu)建完善的成本管理考核體系，以便對單個成本項目展開細(xì)致控制與考核分析。

4.2 重視前期可行性研究報告

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目建議書獲取批準(zhǔn)后，需針對項目展開論證分析，一是技術(shù)可行性分析，二是經(jīng)濟合理性分析，以論證分析結(jié)果作為項目開發(fā)決策制定依據(jù)，并得出最為適合的項目建設(shè)方案，有效降低房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險[5]。

（2）可行性研究報告編制時，應(yīng)在相關(guān)數(shù)據(jù)全面收集、市場預(yù)測科學(xué)開展、市場環(huán)境精準(zhǔn)把握的基礎(chǔ)上，做好與周邊樓盤對比分 析。 既 要 用SWOT（Strengths Weaknesses Opportunities Threats）方法對本項目優(yōu)劣勢、分析項目開發(fā)機遇及挑戰(zhàn)，還應(yīng)合理設(shè)定可研報告中定性與定量兩種分析指標(biāo)比重，在市場環(huán)境、國家政策等定性分析指標(biāo)的基礎(chǔ)上，設(shè)定經(jīng)濟指標(biāo)或財務(wù)指標(biāo)，結(jié)合運用定性與定量兩種分析方法，增強項目可行性分析合理性，避免后期調(diào)整項目建設(shè)方案導(dǎo)致成本估算出現(xiàn)偏差[6]。

（3）雖然可行性分析不會形成實質(zhì)性的分析內(nèi)容，無法得到精準(zhǔn)的成本計算結(jié)果，但可行性研究報告的科學(xué)編制有助于提高房地產(chǎn)項目開發(fā)成功率，且能夠降低對項目后期建設(shè)及成本控制產(chǎn)生的不利影響。

4.3 全面開展項目設(shè)計勘察

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計勘察階段，可引入價值工程優(yōu)化設(shè)計方案。應(yīng)結(jié)合分析對象提出多種不同設(shè)計方案，對設(shè)計方案進行比選，結(jié)合價值工程原理科學(xué)評價各個方案功能價值，得出最佳的價值系數(shù)方案。

（2）從工程材料質(zhì)量性能、施工難度、維護便利性等多個維度分析材料適用性，采用0～4 評分法評價材料功能性，然后由專家綜合評價各個方案，計算出功能評價系數(shù)、成本系數(shù)、價值系數(shù)，在此基礎(chǔ)上篩選出最佳的項目設(shè)計方案，避免后期施工時出現(xiàn)臨時更換施工材料導(dǎo)致工程造價增加問題。項目設(shè)計完成后，要嚴(yán)格審查圖紙內(nèi)容，并展開多次復(fù)核，及時修正設(shè)計圖中不合理之處，通過多方共同會審優(yōu)化設(shè)計方案，盡可能降低后期工程變更次數(shù)。

（3）項目勘察階段還需要綜合考慮到地形、氣候等自然環(huán)境因素，合理設(shè)計項目工程結(jié)構(gòu)造價占比，以免建筑結(jié)構(gòu)建設(shè)時出現(xiàn)造價成本超標(biāo)問題。

4.4 加強施工過程管控

施工階段，應(yīng)結(jié)合工程規(guī)模、質(zhì)量要求篩選能力、技術(shù)、信譽相匹配的施工單位，還要結(jié)合項目投資額度確定具體的評標(biāo)方式[7]。項目施工過程中需要加強施工合同管理，確保施工方有效履行責(zé)任義務(wù)，保障工程建設(shè)質(zhì)量并增強資金利用率。應(yīng)構(gòu)建規(guī)范的合同管理制度，為項目成本控制提供制度保障。應(yīng)細(xì)化合同內(nèi)容，避免由于材料、人工成本臨時增漲導(dǎo)致工程造價成本增加。此外，還需要構(gòu)建完善的材料管理體系。

（1）要加強材料供應(yīng)商管理，建立供應(yīng)商檔案，合理設(shè)定供應(yīng)商等級，詳細(xì)記錄不同供應(yīng)商的供貨能力、產(chǎn)品質(zhì)量、材料價格等相關(guān)信息，并對供應(yīng)商供貨及時性、產(chǎn)品質(zhì)量及售后服務(wù)等展開定期考評，篩選優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商建立長期合作關(guān)系，以降低材料價格波動對工程項目成本帶來的不利影響。

（2）需要優(yōu)化采購方式，應(yīng)采用集中批量采購形式。大宗材料采購時，應(yīng)以工程前期開發(fā)計劃、工程施工流程為依據(jù)，計算工程材料需求量，根據(jù)施工進度確定具體的采購規(guī)格及數(shù)量。用量較少的材料仍可采用單獨采購方法，但要多家比價，做好匯總登記并科學(xué)編制采購規(guī)劃，并優(yōu)化采購流程。

5 結(jié)語

綜上所述，面對國家供給側(cè)改革的逐步深化，房地產(chǎn)行業(yè)需要通過控制成本增強自身競爭力，而目標(biāo)成本控制理論、全過程成本控制理論是房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制與成本管理的重要理論依據(jù)。具體實施時，需要選擇適合的篩選目標(biāo)成本核算方式，依次完成目標(biāo)成本預(yù)測、分解、確定、分析，之后要合理編制前期可行性研究報告，做好項目設(shè)計前期勘察，還要加強施工過程管控，通過先進的成本管理方式，有效控制房地產(chǎn)開發(fā)項目造價，進而取得理想的成本管理成效。