林穎達

（廣東省核工業(yè)地質(zhì)局二九三大隊，廣東 廣州 510800）

0 引言

不動產(chǎn)在我國經(jīng)濟社會快速發(fā)展過程中具有極為重要的地位，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查及登記入庫是重要的基礎(chǔ)性工作。長時間以來，林地、海域、土地等不動產(chǎn)的登記工作分散在林業(yè)、海洋、國土資源等各個機構(gòu)中，處于各機構(gòu)分散登記狀態(tài)，從而使得不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)存在較為顯著的差異化現(xiàn)象，對不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的有效整合入庫及后續(xù)利用造成了較大的困難［1］。不動產(chǎn)權(quán)籍登記工作的快速推進，以及信息化現(xiàn)代化數(shù)據(jù)管理的發(fā)展，對不動產(chǎn)權(quán)籍登記數(shù)據(jù)的有效整合及數(shù)據(jù)入庫提出了新的要求［2］。

ArcGIS 能夠?qū)⑿畔⒓夹g(shù)和空間技術(shù)進行有效結(jié)合，具有強大的海量數(shù)據(jù)分析及存儲能力，能夠?qū)Χ喾绞将@取的多類型不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)進行快速處理，同時ArcGIS 作為開放式平臺，支持用戶進行二次開發(fā)利用，能夠依據(jù)用戶需求構(gòu)建不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息化管理平臺，從而實現(xiàn)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的自動整合及入庫管理。本次研究以某地區(qū)不動產(chǎn)權(quán)籍登記項目為研究對象，通過對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合技術(shù)進行分析研究，以ArcGIS 開放平臺為基礎(chǔ)，設(shè)計開發(fā)研究區(qū)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合入庫管理系統(tǒng)，實現(xiàn)研究區(qū)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的規(guī)范化高效管理，為多部門之間不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的協(xié)同利用提供穩(wěn)定可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)用平臺。

1 不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合

1.1 數(shù)據(jù)整合痛點

現(xiàn)有不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合及管理較為散亂，主要存在以下幾點問題：

1）無規(guī)律性。不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)較為分散，隸屬于國土、林業(yè)、海域、住建等多個部門負(fù)責(zé)，從而使得不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)類型較為復(fù)雜，在一定程度上表現(xiàn)出較強的多源異構(gòu)性，從而使得數(shù)據(jù)整合過程無規(guī)律可循，給不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的有效整合帶來了較大困難。

2）數(shù)據(jù)量大。不動產(chǎn)主要包括土地、房屋、林木以及海域等定著物，土地所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、房屋建筑所有權(quán)、林木林地所有權(quán)、海域使用權(quán)等，均需要按照條例中的相關(guān)規(guī)定進行信息登記，從而導(dǎo)致不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)量極為龐大，加大了不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的整合難度。

3）數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜。不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)內(nèi)容較為豐富，包括空間數(shù)據(jù)和非空間數(shù)據(jù)，從而導(dǎo)致數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜?？臻g數(shù)據(jù)和非空間數(shù)據(jù)存在較大的關(guān)聯(lián)性，邏輯結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，且兩個數(shù)據(jù)集之間存在極為密切的數(shù)據(jù)交互，從而對不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合技術(shù)提出了較高的要求，在一定程度上增加了整合難度。

4）數(shù)據(jù)質(zhì)量參差不齊。我國不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)質(zhì)量呈現(xiàn)較大的區(qū)域差異，部分地區(qū)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息化進程發(fā)展較快，基礎(chǔ)登記數(shù)據(jù)基本實現(xiàn)了數(shù)據(jù)庫信息化管理，相較于不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息化管理起步較晚的地區(qū)，數(shù)據(jù)質(zhì)量相對較高；不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)質(zhì)量的參差不齊，使數(shù)據(jù)整合標(biāo)準(zhǔn)流程很難統(tǒng)一，增加了全國范圍內(nèi)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合難度。

1.2 數(shù)據(jù)整合流程

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的整合作業(yè)需嚴(yán)格遵循國家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)指標(biāo)，其主要目的是建立滿足要求的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫，并對整合后的數(shù)據(jù)進行規(guī)范化、統(tǒng)一化管理。在進行不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合時，應(yīng)結(jié)合研究區(qū)實際不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)現(xiàn)狀［3］，當(dāng)存在缺失數(shù)據(jù)時，應(yīng)及時對其進行補充完善，最大程度確保不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的完整性。不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫包括原始數(shù)據(jù)庫、中間庫以及成果數(shù)據(jù)庫3 個部分［4］，數(shù)據(jù)整合不得對原始數(shù)據(jù)庫進行任何形式的修改，保障整合成果有跡可循、有據(jù)可依，同時確保整合前后登記數(shù)據(jù)的一致性。

本次研究將不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合流程分為6個階段，如圖1 所示。其中準(zhǔn)備階段是對研究區(qū)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)及相關(guān)資料的搜集匯總，整理與修補測階段是將搜集到的數(shù)據(jù)資料進行歸納并補充缺失部分，房地關(guān)聯(lián)階段是將不動產(chǎn)的單元編號和其他要素進行互相關(guān)聯(lián)，增量更新階段以及存量更新階段是對新增及已有不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫進行更新，更新完成后即進入檢查驗收階段。

整合完成后需對整合成果進行標(biāo)準(zhǔn)化及規(guī)范化處理，主要處理內(nèi)容有空間數(shù)據(jù)整合、數(shù)據(jù)補錄完善、建立樓盤表、整合成果入庫［5］，從而實現(xiàn)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的規(guī)范化表達，通過專業(yè)技術(shù)方法整合同名異質(zhì)及同質(zhì)異名登記指標(biāo)，以及權(quán)利信息交叉數(shù)據(jù)等，做到不重復(fù)不缺失，使得整合前后不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息保持高度一致。

2 數(shù)據(jù)庫建設(shè)

2.1 系統(tǒng)架構(gòu)

本次研究在充分利用不動產(chǎn)登記現(xiàn)有數(shù)據(jù)資料的前提下，對土地、房屋等多源數(shù)據(jù)進行整合規(guī)劃，構(gòu)建不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，系統(tǒng)架構(gòu)如圖2所示。其中，基礎(chǔ)設(shè)施層主要包括基礎(chǔ)軟件、資源池及物力資源3 個部分，為管理系統(tǒng)提供硬件支持環(huán)境、基礎(chǔ)計算及數(shù)據(jù)存儲環(huán)境、系統(tǒng)平臺操作環(huán)境等；平臺層是對基礎(chǔ)設(shè)施層的資源服務(wù)進行監(jiān)控調(diào)度管理，為管理系統(tǒng)提供運營基礎(chǔ)，同時也是與電子政務(wù)、地圖框架等平臺的對接接口；數(shù)據(jù)資源層主要包括不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫和其他數(shù)據(jù)庫等，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息管理平臺提供滿足要求的數(shù)據(jù)服務(wù)；應(yīng)用層也是軟件服務(wù)層，采用B/S 架構(gòu)進行系統(tǒng)構(gòu)建，同時輔以C/S 架構(gòu)，便于進行多種信息交互，為土地管理機構(gòu)及其他相關(guān)部門提供多類型數(shù)據(jù)處理服務(wù)。

圖2 不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)技術(shù)架構(gòu)

2.2 基于ArcGIS平臺建庫

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫建設(shè)應(yīng)以頒布執(zhí)行的《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》（TD/T 1066-2021）為依據(jù)［6］，從用戶真實需求出發(fā)，以ArcGIS 開放平臺為基礎(chǔ)，設(shè)計不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合成果管理數(shù)據(jù)庫，核心內(nèi)容主要包括空間數(shù)據(jù)庫分層、數(shù)據(jù)庫平臺設(shè)計、數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)以及建設(shè)規(guī)則等。其中，空間數(shù)據(jù)庫分層是將具有相同精度、框架結(jié)構(gòu)、主體空間的數(shù)據(jù)存儲在同一層級中，采用標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)分層，有利于不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的快速更新以及數(shù)據(jù)成果規(guī)范化管理；數(shù)據(jù)庫平臺設(shè)計是數(shù)據(jù)庫建設(shè)的基礎(chǔ)，本次研究以O(shè)racle 數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，利用ArcSDE 平臺進行地理信息數(shù)據(jù)集成，然后基于ArcGIS 軟件平臺進行數(shù)據(jù)庫建設(shè)及多類型數(shù)據(jù)管理；本次研究以《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》（試行）定義的管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)及建設(shè)規(guī)則為依據(jù)，利用ArcGIS 進行空間數(shù)據(jù)層和屬性結(jié)構(gòu)表搭建，確保數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)及數(shù)據(jù)成果質(zhì)量等能夠滿足規(guī)范和使用要求。

本次不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫建設(shè)流程主要分為5個階段，分別為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)準(zhǔn)備階段、規(guī)范化梳理歸納階段、數(shù)據(jù)整理階段、整合落實階段、成果數(shù)據(jù)入庫階段，如圖3 所示。

圖3 不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫建設(shè)流程

3 不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)

3.1 設(shè)計原則

我國不動產(chǎn)登記具有強制性，因此不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的信息化管理工作極為重要，為確保不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)成果具有可追溯性、二次利用便捷性以及監(jiān)督?jīng)Q策科學(xué)性等，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合成果建庫及管理系統(tǒng)應(yīng)遵循以下原則：

1）標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)類型、數(shù)據(jù)整合流程、整合成果存儲形式等均應(yīng)形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格規(guī)范不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)建庫要求，形成不動產(chǎn)登記成果規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理制度。

2）功能完備。不動產(chǎn)登記成果管理系統(tǒng)應(yīng)能滿足不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)規(guī)范化管理需求，同時還需要與房產(chǎn)調(diào)查、地籍測繪等數(shù)據(jù)成果進行聯(lián)動分析，便于對不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)進行進一步分析利用。

3）分級聯(lián)動。系統(tǒng)平臺應(yīng)提前預(yù)留標(biāo)準(zhǔn)外部接口，接口形式應(yīng)滿足國家級不動產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)一管理平臺需求，便于不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)成果規(guī)范化匯總管理。

4）業(yè)務(wù)協(xié)同。不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)成果是國家土地管理的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，該系統(tǒng)除具備數(shù)據(jù)管理及調(diào)用功能外，還應(yīng)具備與土地、農(nóng)林、海洋等相關(guān)部門聯(lián)合協(xié)作管理功能。

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合入庫成果與國土資源、林地權(quán)屬、房產(chǎn)測繪以及承包經(jīng)營權(quán)等存在密切關(guān)聯(lián)，利用ArcGIS 基礎(chǔ)平臺進行不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫建設(shè)，構(gòu)建不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，系統(tǒng)功能包括多類型數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換、不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合、成果數(shù)據(jù)建庫、數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查、數(shù)據(jù)資料定期更新等，在符合規(guī)范要求的前提下最大程度滿足作業(yè)人員對不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫信息化管理的需求。

3.2 系統(tǒng)功能應(yīng)用

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)支持多類型標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)錄入，如txt、sdb、shp、cad 等數(shù)據(jù)格式，基本覆蓋了圖形數(shù)據(jù)、文本數(shù)據(jù)以及屬性數(shù)據(jù)等，并可以利用唯一主鍵產(chǎn)權(quán)編號對圖形數(shù)據(jù)和屬性表數(shù)據(jù)進行關(guān)聯(lián)，實現(xiàn)圖形和屬性表的無縫匹配，大大提高了不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合效率?；诤罄m(xù)與國家級不動產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)一管理平臺對接需求，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)預(yù)留了標(biāo)準(zhǔn)開放接口，并支持多方式輸出整合數(shù)據(jù)成果，能夠較為快捷高效地與AutoCAD、南方CASS 以及其他基于ArcGIS 開發(fā)的系統(tǒng)平臺等進行聯(lián)動，為不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的信息化管理和數(shù)據(jù)成果二次利用奠定基礎(chǔ)。

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)可以通過單元號新增不動產(chǎn)數(shù)據(jù)，包括錄入屬性信息以及添加適量圖形信息，并可對屬性和圖形信息數(shù)據(jù)進行檢核；同時可對已有不動產(chǎn)整合數(shù)據(jù)進行綜合檢索查詢，包括宗地信息、樓盤信息等；系統(tǒng)支持以唯一主鍵作為調(diào)用識別單元，對不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)進行審核檢查，主要有圖形信息數(shù)據(jù)和屬性信息數(shù)據(jù)審核，發(fā)現(xiàn)問題即可對錯誤信息進行準(zhǔn)確定位，便于修改、刪除、補錄等；可以通過不動產(chǎn)整合數(shù)據(jù)和影像數(shù)據(jù)進行疊加處理，檢驗影像數(shù)據(jù)和不動產(chǎn)整合成果的契合情況。不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)平臺如圖4 所示。

圖4 不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合管理系統(tǒng)平臺

3.3 疑難問題及解決方案

本次研究利用ArcGIS 基礎(chǔ)平臺進行不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫建設(shè)，并設(shè)計開發(fā)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，在研究過程中不可避免地產(chǎn)生了一些疑難問題，其中主要包括以下兩個問題：

1）大面積宗地重疊問題。

在大面積宗地登記管理過程中，容易出現(xiàn)一大塊宗地在不同時間段分割出讓現(xiàn)象，但由于以往不動產(chǎn)登記制度自身缺陷，使得權(quán)屬關(guān)系較為混亂，從而產(chǎn)生大面積宗地重疊現(xiàn)象。針對該問題，本次研究通過對原始土地檔案進行詳細(xì)查閱，同時向參與登記作業(yè)的相關(guān)人員進行咨詢的方式，將重疊原因詳細(xì)梳理，從而明確宗地權(quán)屬，處理好變更登記事宜。

2）房屋跨宗地問題。

宗地空間數(shù)據(jù)異常、宗地界線附近房屋權(quán)屬誤判、一棟房屋坐落兩宗地等均會導(dǎo)致房屋跨宗地問題。對于數(shù)據(jù)異常可將該宗地的空間數(shù)據(jù)進行重新采集更新，即可修復(fù)異常數(shù)據(jù)；但其他兩種現(xiàn)象需進行宗地現(xiàn)場實際勘測，根據(jù)房屋宗地實際情況進行人工判別，從源頭解決房屋跨宗地問題。

4 結(jié)語

不動產(chǎn)登記工作的快速推進對不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的整合入庫以及規(guī)范化、信息化管理提出了新的要求。本文依據(jù)《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》（TD/T 1066-2021），利用ArcGIS 基礎(chǔ)平臺設(shè)計開發(fā)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，建立科學(xué)合理健全的不動產(chǎn)登記整合數(shù)據(jù)庫，極大提高了不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合效率，促進了不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的信息化、規(guī)范化管理的發(fā)展進程，為不動產(chǎn)登記整合成果的規(guī)范化、信息化管理提供了較為科學(xué)有效的解決方案。