摘要：城中村是珠三角地區(qū)在城鄉(xiāng)土地二元制背景下，市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展推動(dòng)產(chǎn)生的特色產(chǎn)物。本文以廣州為例，總結(jié)產(chǎn)業(yè)集聚型城中村集聚中小微企業(yè)、集聚產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)、集聚低成本職住要素的價(jià)值內(nèi)涵，并圍繞傳統(tǒng)改造模式下，難以兼顧產(chǎn)業(yè)有序轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)生態(tài)維育、產(chǎn)業(yè)空間保障以及長效可持續(xù)運(yùn)營等重要問題，從規(guī)劃引導(dǎo)、政策創(chuàng)新、機(jī)制探索等方面，提出產(chǎn)業(yè)集聚型城中村空間提質(zhì)與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型高度互動(dòng)互促的改造路徑，為珠三角地區(qū)乃至全國同類城中村提供借鑒。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)集聚型城中村；城中村改造；產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展；城市運(yùn)營

Abstract： Urban villages are a distinctive product that emerged in the Pearl River Delta region under the dualistic urban-rural land system， driven by the rapid development of the market economy. Taking Guangzhou as an example， this article summarizes the value connotation of industrial agglomeration type urban villages that gather small and medium-sized enterprises， agglomerate industrial supporting services， and agglomerate low-cost living and working space. It also addresses the important issues that are difficult to balance under the traditional transformation model， such as orderly industrial transfer， industrial ecology cultivation， industrial space guarantee， and long-term sustainable operation. From the aspects of planning guidance， policy innovation， and mechanism exploration， it proposes a renewal path that not only improves the improvement of space quality， but also promotes industrial transformation of industrial agglomeration type urban villages， providing a reference for similar urban villages in the Pearl River Delta region and even the whole country.

Keywords： Industrial Agglomeration Type Urban Villages; Urban Village Renovation; Industrial Sustainable Development; Urban Operation

引言

國家作出重大工作部署，要求在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，城中村改造成為推動(dòng)加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、構(gòu)建新發(fā)展格局的重要手段。產(chǎn)業(yè)集聚型城中村是城中村復(fù)雜問題集中體現(xiàn)的一種代表類型，除了要解決成本怎么平衡、錢怎么來、地怎么征、人怎么安置等問題，還要科學(xué)應(yīng)對產(chǎn)業(yè)如何轉(zhuǎn)型升級、開發(fā)運(yùn)營如何可持續(xù)發(fā)展等難題，亟需探索一條在新形勢下推進(jìn)有序更新改造的新路子。

同時(shí)，廣州實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨挑戰(zhàn)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)對比國內(nèi)主要城市不具備優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)規(guī)模與核心競爭力與城市地位不相匹配。產(chǎn)業(yè)集聚型城中村作為廣州產(chǎn)業(yè)體系中不可小覷的重要載體，是全市產(chǎn)業(yè)生態(tài)的重要一環(huán)，還是來穗務(wù)工人員落腳之地，兼具生活生產(chǎn)多重屬性。在推進(jìn)改造的過程中，必須特別關(guān)注產(chǎn)業(yè)生態(tài)維育、鏈條聯(lián)動(dòng)、服務(wù)留存等關(guān)鍵問題，避免對城市實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來沖擊。

一、產(chǎn)業(yè)集聚型城中村形成機(jī)制及特征

本文所指產(chǎn)業(yè)集聚型城中村，主要指村內(nèi)集聚生產(chǎn)、流通和商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)活動(dòng)，涵蓋原材料采購、勞動(dòng)力招聘、產(chǎn)品加工制造或產(chǎn)品交易等環(huán)節(jié)，并集聚大量產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的城中村。據(jù)統(tǒng)計(jì)1，廣州市272條城中村中，超過一半的城中村為產(chǎn)業(yè)集聚型城中村，主要分布在白云、番禺、海珠等區(qū)。

（一）形成機(jī)制

產(chǎn)業(yè)集聚型城中村是珠三角地區(qū)在城鄉(xiāng)土地二元制背景下，市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展推動(dòng)產(chǎn)生的特色產(chǎn)物。一方面，城中村依托相對低成本的居住空間，吸引了大量外來從業(yè)人員聚居，為發(fā)展勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)提供了龐大的勞動(dòng)力基礎(chǔ)。另一方面，憑借臨近產(chǎn)業(yè)集群、物流中心、交通樞紐或高快速路等的區(qū)位優(yōu)勢，在村內(nèi)建設(shè)廠房或利用現(xiàn)有房屋，承接產(chǎn)業(yè)外溢及功能導(dǎo)入，逐步發(fā)展成為產(chǎn)業(yè)集聚型城中村。隨著居住人口及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的服務(wù)需求日益加劇，村內(nèi)自組織的生活服務(wù)及生產(chǎn)配套不斷完善，進(jìn)一步強(qiáng)化了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的正反饋循環(huán)。

（二）空間特征

產(chǎn)業(yè)集聚型城中村內(nèi)集體物業(yè)的建設(shè)布局以滿足最基本的生產(chǎn)、商貿(mào)、流通需求為主，城中村為相關(guān)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員提供了價(jià)格低廉但缺乏管理的出租屋及生活綜合服務(wù)設(shè)施，總體來看，存在“三高”特征。一是功能混合度高，特別是中心城區(qū)的城中村，生產(chǎn)、生活空間高度混雜，平面空間上交錯(cuò)混雜，立體空間上分層混合，制造、批發(fā)、物流、居住等功能疊加造成人流復(fù)雜、衛(wèi)生條件差、消防隱患多等問題，存在較大的安全風(fēng)險(xiǎn)；二是人口密度高，城中村內(nèi)居住人口密度高達(dá)5萬人/平方公里，人均居住面積遠(yuǎn)低全國平均水平，均等化、普惠型的公共服務(wù)設(shè)施和市政設(shè)施在城中村內(nèi)的建設(shè)投入不足，服務(wù)配套相對滯后；三建設(shè)強(qiáng)度高，平均毛容積率1.25，其中居住用地平均毛容積率1.92，缺少必要的消防通道、建筑通風(fēng)廊道，難以支撐消防、衛(wèi)生、防疫、疏散等基本安全需求。

（三）功能分類

從類型及分布來看，一是商貿(mào)主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集聚型城中村，位于中心城區(qū)及近郊區(qū)的城中村，依托良好的區(qū)位條件及物流網(wǎng)絡(luò)，利用村集體物業(yè)打造各類展貿(mào)市場，并承擔(dān)部分產(chǎn)品的生產(chǎn)功能。例如荔灣區(qū)山村的茶葉市場、天河區(qū)石牌村的電腦市場、海珠區(qū)康樂村鷺江村的中大布匹市場等。在電商經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀趨勢下，憑借臨近批發(fā)市場和自身快速生產(chǎn)能力，一批城中村打造快速響應(yīng)的供應(yīng)鏈體系，形成 “電商村”等新形式，如白云區(qū)的大源村、番禺區(qū)的里仁洞村為代表的“淘寶村”等等。二是生產(chǎn)主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集聚型城中村，外圍城區(qū)的城中村主要發(fā)展勞動(dòng)密集型的生產(chǎn)空間，呈現(xiàn)出村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)的特征，并且有明顯的產(chǎn)業(yè)集群現(xiàn)象，形成以紡織服裝、皮具箱包、化妝品、珠寶、汽車配件等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的集群，例如增城區(qū)群星村的牛仔服裝產(chǎn)業(yè)、花都區(qū)聯(lián)合村的皮具產(chǎn)業(yè)等等。這類城中村的企業(yè)體量較小，具有規(guī)模小、訂單小、利潤少等特征，附加值相對較低，勞動(dòng)力需求較大。

二、產(chǎn)業(yè)集聚型城中村空間價(jià)值內(nèi)涵

產(chǎn)業(yè)集聚型城中村的“三高”特征，帶來了對基礎(chǔ)設(shè)施、消防安全及環(huán)境衛(wèi)生等方面的巨大需求，需要由政府公共財(cái)政支出來負(fù)擔(dān)。同時(shí)，城中村內(nèi)眾多企業(yè)尚未完全納入政府的監(jiān)管和統(tǒng)計(jì)體系，導(dǎo)致其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)數(shù)據(jù)未能充分反映在官方統(tǒng)計(jì)之中，也未能為政府帶來相應(yīng)的稅收收入，使得為城中村的產(chǎn)業(yè)活動(dòng)提供服務(wù)成為了吃力不討好的工作。盡管如此，從更宏觀的角度來看，面對社會需求的多變性和不確定性，產(chǎn)業(yè)集聚型城中村對比國有建設(shè)用地上的產(chǎn)業(yè)載體，具備功能混合、變化靈活、監(jiān)管較弱的特征，為社會生產(chǎn)提供了一種更為彈性的空間使用方式在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)方面，提供低成本生產(chǎn)、孵化空間和產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套；在民生保障方面，提供就業(yè)崗位和保障較低收入人口居住需求。

（一）作為降低生產(chǎn)成本的價(jià)值空間，集聚中小企業(yè)

城中村的租金成本普遍低于臨近區(qū)位條件的國有廠房，形成大規(guī)模的村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)，企業(yè)集聚度高。全市位于城中村中的工業(yè)集聚區(qū)用地總面積達(dá)到128.5平方公里，占全市工業(yè)用地的三分之一，在村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)內(nèi)的企業(yè)單位約2.43萬個(gè)，占工業(yè)用地企業(yè)總量的47%，企業(yè)密度達(dá)到188個(gè)/平方公里，比全市工業(yè)用地水平高42% 2。低成本優(yōu)勢為初創(chuàng)企業(yè)、中小企業(yè)提供價(jià)格低廉的生產(chǎn)和創(chuàng)業(yè)空間，企業(yè)得以較低的成本運(yùn)營，從而有更多的資源投入到研發(fā)和市場開拓中，對廣州構(gòu)建完備的產(chǎn)業(yè)鏈提供了基礎(chǔ)性保障。根據(jù)“四標(biāo)四實(shí)”數(shù)據(jù)顯示，廣州市城中村為20.5萬家中小微企業(yè)、近1/4的科技創(chuàng)新孵化載體提供了發(fā)展空間。

（二）作為支撐高效運(yùn)轉(zhuǎn)的服務(wù)空間，集聚產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)

在產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，為了滿足城中村內(nèi)旺盛的生活生產(chǎn)服務(wù)需求，村集體、村民甚至外來人口開展了配套服務(wù)的供給，形成了完備的服務(wù)配套網(wǎng)絡(luò)，既包括餐飲零售、修理美發(fā)等生活服務(wù)，也包含快遞物流、小批量生產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)。堅(jiān)實(shí)的供應(yīng)鏈基礎(chǔ)為互聯(lián)網(wǎng)電商平臺，及其推動(dòng)的制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供了完備的服務(wù)配套，形成了新的產(chǎn)業(yè)組織模式。比如，廣州希音依托番禺區(qū)城中村強(qiáng)大的服裝供應(yīng)鏈優(yōu)勢，首創(chuàng)了“小單快反”運(yùn)營模式，憑借快速的訂單響應(yīng)和生產(chǎn)能力，以4500億的估值成為全球第四大獨(dú)角獸企業(yè)3。又如，在花都區(qū)的城中村中有一批豐富、齊全的汽車、時(shí)尚、臨空產(chǎn)業(yè)配套。據(jù)統(tǒng)計(jì)，花都區(qū)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)約64%位于上述三類產(chǎn)業(yè)鏈群周邊。企業(yè)反饋，“只要提供想法，這里的代工廠可以一站式解決日化配方、設(shè)計(jì)、宣傳等環(huán)節(jié)”。

（三）作為平衡民生保障的社會空間，集聚低成本職住要素

產(chǎn)業(yè)集聚型城中村依托低成本優(yōu)勢容納大量居住、就業(yè)人口，成為一線城市高成本壓力的“緩沖區(qū)”。一方面，廣州城中村內(nèi)的企業(yè)、廠房和批發(fā)市場為大量外來務(wù)工人員提供了充分的就業(yè)機(jī)會，吸納了超過500萬就業(yè)人口，占來穗人員總量的一半以上，這些就業(yè)機(jī)會的供應(yīng)對于維持城市勞動(dòng)力市場的穩(wěn)定和滿足外來人口的就業(yè)需求至關(guān)重要。另一方面，城中村提供了相對經(jīng)濟(jì)的居住選擇，根據(jù)2023年公布的廣州市房屋租金指導(dǎo)價(jià)格，集體用地上的住房租金普遍低于同等地段的平均水平，約為一般住房的60%-80%，為外來務(wù)工人員、高校畢業(yè)生、中低收入群體等提供了廉價(jià)居住房屋的重要供應(yīng)途徑。

三、廣州產(chǎn)業(yè)集聚型城中村的改造困境及關(guān)鍵問題

在廣州城中村改造的傳統(tǒng)模式下，存在改造與產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的周期不匹配、成本不匹配、招商不匹配、權(quán)能不匹配的矛盾，難以兼顧產(chǎn)業(yè)有序轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)生態(tài)維育、產(chǎn)業(yè)空間保障以及長效可持續(xù)運(yùn)營等重要問題。為了解決上述問題，廣州出臺一系列政策措施，如分圈層提出城市更新的產(chǎn)居比要求、設(shè)置村級工業(yè)園改造的績效評價(jià)指標(biāo)等等，以期保護(hù)并維育城中村產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但未能從根本上改變改造后產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)流失、產(chǎn)業(yè)生態(tài)變化等問題。

（一）周期不匹配：難以兼顧產(chǎn)業(yè)有序轉(zhuǎn)移，關(guān)鍵行業(yè)、關(guān)鍵環(huán)節(jié)流失，造成產(chǎn)業(yè)發(fā)展無可挽回的損失

采取拆除重建模式推進(jìn)的城中村全面改造項(xiàng)目，實(shí)施周期需要10年左右的時(shí)間。與之相對比，我國中小企業(yè)的平均壽命約3年左右3，而村內(nèi)生產(chǎn)運(yùn)營甚至是全天不停歇。因此，長周期的全面改造迫使原有產(chǎn)業(yè)搬遷，無疑會造成供應(yīng)鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)的斷鏈風(fēng)險(xiǎn)，從而引起產(chǎn)業(yè)的整體外遷，對村集體經(jīng)濟(jì)收入帶來巨大影響，甚至對市域經(jīng)濟(jì)造成重大沖擊。政府為了保持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提出整體搬遷的轉(zhuǎn)移路徑，產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條從原料供應(yīng)、工人招聘、生產(chǎn)制作、訂單招攬到流通網(wǎng)絡(luò)是環(huán)環(huán)相扣的，整體搬遷往往也只能是其中部分功能環(huán)節(jié)的轉(zhuǎn)移，難以對產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境進(jìn)行復(fù)制，產(chǎn)業(yè)生態(tài)難以為繼。

（二）成本不匹配：難以延續(xù)產(chǎn)業(yè)低成本空間保障，新空間“有價(jià)無市”驅(qū)逐產(chǎn)業(yè)發(fā)展

整村改造帶來空間使用成本上升，一方面，受成本收益平衡的需要，新建的空間多以居住和商辦為主，據(jù)統(tǒng)計(jì)，已批復(fù)的項(xiàng)目改造后的功能以居住、商業(yè)商辦為主，占比超過90%，改造為工業(yè)的建筑面積則不到5% 5，低成本產(chǎn)業(yè)空間大幅減少；另一方面，新建空間的使用成本大大提升，以國際金融城周邊地區(qū)為例，改造后產(chǎn)業(yè)空間租金由 23元/平方米上漲至150元/平方米，租金漲幅超過 7倍。改造帶來成本上升，對原有的低成本產(chǎn)業(yè)構(gòu)成壓力，甚至導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)外遷，新建商辦物業(yè)“有價(jià)無市”。

（三）招商不匹配：難以維育、恢復(fù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)，引入對接機(jī)制不完善，市場匹配度不足

產(chǎn)業(yè)供需對接機(jī)制不完善，影響改造后的產(chǎn)業(yè)招引。一方面，城中村改造規(guī)劃在產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)保留的評估過程中側(cè)重于如產(chǎn)值、附加值和技術(shù)含量等某些指標(biāo)，而未能充分考慮產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)以及生產(chǎn)組織各部分之間的相互依存和協(xié)同效應(yīng)。原有生產(chǎn)模式雖然在產(chǎn)值上不占優(yōu)勢，但具有靈活性、高效率和低成本的特點(diǎn)，對于整個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。改造后的新環(huán)境可能會削弱這些優(yōu)勢，從而損害產(chǎn)業(yè)生態(tài)的完整性，且在短期內(nèi)難以修復(fù)。這不僅影響了改造后區(qū)域的產(chǎn)業(yè)吸引力，也為重新招商帶來了新的挑戰(zhàn)。另一方面，村集體對于政府的產(chǎn)業(yè)招商計(jì)劃可能持有保留態(tài)度而選擇自主招商，但招商能力相對有限，缺乏市場調(diào)研和規(guī)劃，其提供的產(chǎn)業(yè)空間可能無法滿足企業(yè)的特定需求，造成市場對接不暢和招商難題。這種情況也導(dǎo)致了入駐企業(yè)的產(chǎn)業(yè)附加值普遍不高，影響了城中村改造后經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

（四）權(quán)能不匹配，用地難以支撐企業(yè)長效可持續(xù)運(yùn)營

產(chǎn)業(yè)集聚型城中村，若短期內(nèi)僅采取微改造模式改造村集體物業(yè)，一般不改變土地的集體建設(shè)用地性質(zhì)，用地權(quán)能不完善、村集體經(jīng)濟(jì)的不正規(guī)對導(dǎo)入企業(yè)帶來約束，甚至存在租期終止后房東加價(jià)，甚至不續(xù)約的風(fēng)險(xiǎn)，綜合使用成本高。中小企業(yè)在孵化成功后，如果需要通過抵押其持有的土地和房產(chǎn)等固定資產(chǎn)來獲得貸款，往往會面臨空間需求難以得到滿足的問題，這限制了它們進(jìn)一步擴(kuò)大生產(chǎn)和再投資。

四、廣州產(chǎn)業(yè)集聚型城中村改造對策建議

對產(chǎn)業(yè)集聚型城中村開展改造，實(shí)質(zhì)上要將原來在集體權(quán)屬空間上衍生的非正規(guī)經(jīng)濟(jì)正規(guī)化，將原來由城中村內(nèi)部自我運(yùn)營維護(hù)的生產(chǎn)、經(jīng)營和服務(wù)等活動(dòng)納入到政府的服務(wù)監(jiān)管范疇，由政府推進(jìn)片區(qū)改造后的公共設(shè)施運(yùn)營維護(hù)和開發(fā)招商，需要更多的財(cái)政支出。改造后對于產(chǎn)業(yè)的留駐和提升，是政府后續(xù)推進(jìn)地區(qū)運(yùn)維的重要財(cái)稅來源，必須規(guī)避以房地產(chǎn)開發(fā)為導(dǎo)向的“一次性”經(jīng)濟(jì)平衡思維，重視長遠(yuǎn)運(yùn)營的可持續(xù)發(fā)展。

（一）規(guī)劃引導(dǎo)：強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)研究和招商前置，留駐核心功能，保護(hù)提升產(chǎn)業(yè)生態(tài)

推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚型城中村改造，要著重處理好短期利益與中長期發(fā)展的關(guān)系，不能為了建設(shè)新樓房和營造城市環(huán)境而逼走了原有的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。因此必須立足長遠(yuǎn)發(fā)展，合理分析產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，充分留足產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，做好產(chǎn)業(yè)留駐和前置產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入工作，以科學(xué)的系統(tǒng)規(guī)劃引領(lǐng)改造的推進(jìn)。

一是留駐關(guān)鍵薄弱環(huán)節(jié)。從產(chǎn)業(yè)價(jià)值度、環(huán)節(jié)關(guān)聯(lián)度、發(fā)展?jié)摿Χ鹊榷嗑S度選擇指標(biāo)，評判城中村內(nèi)產(chǎn)業(yè)留存的必要性，保障供應(yīng)鏈中樞薄弱環(huán)節(jié)、高附加值環(huán)節(jié)的生產(chǎn)得以延續(xù)和保育升級?？茖W(xué)制定產(chǎn)業(yè)留駐方案，按“一村一策”提出產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的“關(guān)、遷、改”結(jié)合的綜合治理措施，做好對產(chǎn)業(yè)鏈的實(shí)時(shí)監(jiān)測，避免高價(jià)值、高潛力、高聯(lián)通的產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)外遷。按照上述思路，以海珠區(qū)康鷺片區(qū)改造為例，區(qū)相關(guān)部門先行研究片區(qū)的制衣產(chǎn)業(yè)鏈，經(jīng)摸查，4552家企業(yè)中具有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、有轉(zhuǎn)型升級潛力的企業(yè)約150家，主要為設(shè)計(jì)打版、小單快反、緊急訂單、定制服裝等關(guān)鍵生產(chǎn)環(huán)節(jié)，通過測算推導(dǎo)，需求約15萬平方米的載體空間，要在改造方案中予以保障。

二是分類疏導(dǎo)低效產(chǎn)能。制定產(chǎn)業(yè)類型與環(huán)節(jié)的負(fù)面清單，精準(zhǔn)識別非核心環(huán)節(jié)、落后產(chǎn)能類型。引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈條集中安置，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高區(qū)域間的互聯(lián)互通能力，通過更廣泛的協(xié)調(diào)與合作，促進(jìn)資源共享和優(yōu)勢互補(bǔ)，提高產(chǎn)業(yè)鏈空間分布的廣度和規(guī)?；??；诋a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、市場需求、資源承載力等要素評估產(chǎn)業(yè)清退轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)移安置先行，有序開展產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移改造。中心城區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚型城中村區(qū)域內(nèi)探索打造產(chǎn)業(yè)保育園區(qū)，將富有成長性的優(yōu)質(zhì)企業(yè)原地保育升級或引導(dǎo)入駐產(chǎn)業(yè)保育園區(qū)，配套相應(yīng)的工人招聘、原料采購、快遞物流等措施，留住產(chǎn)業(yè)根基；同時(shí)將仍沿用落后生產(chǎn)模式、發(fā)展前景不清晰的小作坊有序轉(zhuǎn)移到外圍城區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域。

三是引導(dǎo)升級核心功能?；谠挟a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，開展系統(tǒng)性地產(chǎn)業(yè)研究，推進(jìn)招商前置，進(jìn)一步識別企業(yè)對于技術(shù)改造、產(chǎn)業(yè)升級和品牌建設(shè)的空間需求，通過空間改造和活化利用，打造一批創(chuàng)新孵化場所和科創(chuàng)、展示、總部空間，建設(shè)集成生產(chǎn)、服務(wù)、科研優(yōu)化布局的一體化園區(qū)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)向高附加值、高技術(shù)含量的方向轉(zhuǎn)型，更好地吸引整合上下游產(chǎn)業(yè)鏈，優(yōu)化供應(yīng)鏈管理，提高產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)同效應(yīng)。例如，花都區(qū)在開展村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)改造的前期，搭建“政-村-企”三方溝通與合作平臺，招引萬洋集團(tuán)等產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商參與園區(qū)運(yùn)營謀劃，對空間載體規(guī)劃設(shè)計(jì)提出具體需求。

（二）政策創(chuàng)新：創(chuàng)新實(shí)施機(jī)制，實(shí)現(xiàn)改造運(yùn)營可持續(xù)

要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，涉及資金籌措、低成本供應(yīng)、土地整合等實(shí)施問題，是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，需要?jiǎng)?chuàng)新政策和機(jī)制應(yīng)對，從而有效支持項(xiàng)目順利推進(jìn)并開展后續(xù)的持續(xù)運(yùn)營。

一是多渠道資金支持，鼓勵(lì)預(yù)留產(chǎn)業(yè)空間。進(jìn)一步創(chuàng)新城中村改造項(xiàng)目的投融資模式，梳理城中村改造片區(qū)內(nèi)各項(xiàng)目資金需求及籌集渠道，統(tǒng)籌考慮前期改造建設(shè)到后期運(yùn)營管理的項(xiàng)目全生命周期資金，積極爭取中央預(yù)算內(nèi)資金、地方政府專項(xiàng)債券、城中村改造專項(xiàng)借款、城中村改造基金等多種渠道解決資金問題，利用政府資金牽引和撬動(dòng)更多的社會資本和其他資金投入，減少對融資地塊保障經(jīng)濟(jì)平衡的依賴，從而為產(chǎn)業(yè)發(fā)展留有更充足的空間，依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展的稅收還本付息，并反哺片區(qū)設(shè)施運(yùn)營成本。

二是低成本空間供給，把產(chǎn)業(yè)和人留下來。面向產(chǎn)業(yè)需求，完善“產(chǎn)業(yè)保障房”供應(yīng)機(jī)制，并提供高水平配套服務(wù)，多措并舉降低產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合成本。出臺“產(chǎn)業(yè)保障房”用地激勵(lì)支持政策，激發(fā)各區(qū)政府、市場主體、原權(quán)屬人建設(shè)產(chǎn)業(yè)保障房的積極性。規(guī)劃、住建、工信、國資部門加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，選定一批“產(chǎn)業(yè)保障房”項(xiàng)目試點(diǎn)，建設(shè)只租不售的標(biāo)準(zhǔn)廠房。探索通過用地混合的方式，允許改造后的產(chǎn)業(yè)用地一部分用作研發(fā)、中試、辦公功能，并支持國有企業(yè)與專業(yè)運(yùn)營商聯(lián)合為入駐企業(yè)提供金融、咨詢、技術(shù)等專業(yè)化、特色化和定制化服務(wù)，大力實(shí)現(xiàn)降本增效。面向居住需求，充分安頓村民和外來人員。在落實(shí)村民安置住房時(shí)，對日后用于自住和出租的住房功能進(jìn)行統(tǒng)籌分類，涉及出租運(yùn)營的，創(chuàng)新政策激勵(lì)國企統(tǒng)租用作廉租房屋，滿足外來人員的低成本住房租賃需求。

三是“片區(qū)統(tǒng)籌，空間騰挪”的土地置換政策創(chuàng)新，突破項(xiàng)目內(nèi)就地平衡的局限思維。從區(qū)域整體發(fā)展的角度出發(fā)，識別全域內(nèi)各地區(qū)價(jià)值潛力，創(chuàng)新融資區(qū)異地騰挪的政策路徑，一方面，在土地成本較低、成片連片的區(qū)域內(nèi)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)空間集聚布局，打造成規(guī)模的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，為潛力企業(yè)提供空間載體；另一方面，選擇服務(wù)配套優(yōu)良、環(huán)境品質(zhì)優(yōu)越的地區(qū)布局融資住宅區(qū)，通過做大單位價(jià)值減少融資居住規(guī)模。進(jìn)一步探索創(chuàng)新權(quán)屬互換機(jī)制，將納入政府儲備地塊協(xié)議出讓開發(fā)主體用作融資區(qū)建設(shè)，原融資區(qū)交給政府作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)，從而實(shí)現(xiàn)空間騰挪的目的。

（三）實(shí)施路徑：創(chuàng)新改造策略，提高空間資源配置效率

通過優(yōu)化改造策略，提供靈活的解決方案和創(chuàng)新的實(shí)施路徑，解決持續(xù)生產(chǎn)需求和改造時(shí)序沖突的矛盾，解決產(chǎn)業(yè)空間需求和改造用地緊缺的矛盾，解決鏈條集聚需求和空間環(huán)境改變的矛盾，促使有限空間資源的效益最大化，承載更高效的產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)，營造更完備的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

一是以空間換時(shí)間。避免一次性、長周期的產(chǎn)業(yè)騰退，通過科學(xué)分析各產(chǎn)業(yè)鏈的組織模式和運(yùn)作邏輯，制定滾動(dòng)實(shí)施的分期改造策略，分階段推進(jìn)改造實(shí)施，分批次實(shí)行產(chǎn)業(yè)先安置后拆遷，維持原產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作的穩(wěn)定性和連續(xù)性，實(shí)現(xiàn)園區(qū)建設(shè)和城中村改造聯(lián)動(dòng)騰挪安置，并實(shí)時(shí)監(jiān)測、及時(shí)掌控產(chǎn)業(yè)騰挪動(dòng)態(tài)，避免產(chǎn)業(yè)大規(guī)模流失。

二是以立體換平面。通過建設(shè)多層工業(yè)廠房替代原有傳統(tǒng)的單層廠房，推進(jìn)輕量化的產(chǎn)業(yè)功能“上樓”。制定標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房建設(shè)指引，針對不同行業(yè)需求，從層高、荷載、配套設(shè)施等方面明確“工業(yè)上樓”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)解決垂直空間的交通和廢料處理問題，支持適宜上樓的行業(yè)上樓。

三是以技術(shù)換實(shí)體。通過信息化的技術(shù)手段提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的效率和競爭力，推進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)“借網(wǎng)升級”，對城中村優(yōu)質(zhì)制造業(yè)企業(yè)進(jìn)行數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、綠色化和智能化賦能。依托數(shù)字化信息平臺的搭建，將面對面的交流轉(zhuǎn)化為線上對接，如根據(jù)城中村及周邊產(chǎn)業(yè)集群的整體性，整合供應(yīng)商、制造商、銷售商、技術(shù)人員的訂單、信息、財(cái)務(wù)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)的高效協(xié)同，逐步減少各主體對原城中村實(shí)體空間的依賴。另一方面，通過信息化建設(shè)，確保企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)有效納入官方統(tǒng)計(jì)，從而更真實(shí)地反映地區(qū)發(fā)展情況，并有效避免偷稅漏稅行為。

五、結(jié)語

產(chǎn)業(yè)集聚型城中村對城市整體的產(chǎn)業(yè)發(fā)展而言，在降低成本、空間集聚、產(chǎn)業(yè)鏈支持、勞動(dòng)力支撐等方面發(fā)揮著舉足輕重的作用，對促進(jìn)就業(yè)和維護(hù)社會穩(wěn)定等方面也扮演重要角色。在當(dāng)下推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚型城中村的改造，既要消除其功能混合度高、人口密度高、建設(shè)強(qiáng)度高等特征帶來的負(fù)面影響，又要滿足產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的低成本、優(yōu)配套、精服務(wù)的空間需求，延續(xù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的支撐作用，避免產(chǎn)業(yè)生態(tài)的破壞和產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的流失，對工作提出了更高要求。反思現(xiàn)有改造模式對產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展造成的沖擊，針對長周期、高成本、難招商及用地使用難題，提出通過從規(guī)劃、政策和實(shí)施等方面創(chuàng)新發(fā)力，保障產(chǎn)業(yè)集聚型城中村改造的系統(tǒng)性、有序性及可持續(xù)性，確保改得動(dòng)、改得好，且有利于政府長遠(yuǎn)運(yùn)營，更好地賦能產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈和產(chǎn)業(yè)生態(tài)的良性發(fā)展。

按照上述思路，本文結(jié)合廣州產(chǎn)業(yè)集聚型城中村的特征及改造情況，探索提出策略建議。目前，廣州產(chǎn)業(yè)集聚型城中村的改造也在此基礎(chǔ)上持續(xù)探索推進(jìn)，在未來的研究工作中可以進(jìn)一步關(guān)注和總結(jié)，尋求更多的經(jīng)驗(yàn)供珠三角地區(qū)乃至全國同類型城中村改造參考，為推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚型城中村高質(zhì)量更新實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供廣州樣本。

致謝

感謝孟謙、但俊、蔡泰成、雷霄雁對本文提出的意見和提供的資料。

注釋：

1資料來源：廣州市產(chǎn)業(yè)型城中村可持續(xù)升級規(guī)劃研究，廣州市城市規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)研究院有限公司，2024

2資料來源：廣州市城市規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)研究院，廣州市村級工業(yè)園整合提升規(guī)劃，2022

3資料來源：https：//baijiahao.baidu.com/s？id=1805458316430299091amp;wfr=spideramp;for=pc

4資料來源：https：//www.sohu.com/a/547965132_390582

5數(shù)據(jù)來源：廣州市城市規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)研究院，廣州市城市更新專項(xiàng)總體規(guī)劃（2018-2035年），2020

參考文獻(xiàn)：

[1]李郇，徐現(xiàn)祥.轉(zhuǎn)型時(shí)期城中村演變的微觀機(jī)制研究[J].城市與區(qū)域規(guī)劃研究，2008，1（01）：55-69.

[2] 竇飛宇，汪進(jìn)新，周玉國.廣州市城中村集體物業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展策略[J].規(guī)劃師，2023，39（05）：131-136.

[3]孟謙，吳雅馨，吳軍.廣州市村級工業(yè)園存量工業(yè)用地臨時(shí)更新路徑重構(gòu)[J].規(guī)劃師，2022，38（07）：100-108.

[4]梁小薇，袁奇峰.領(lǐng)域化視角下商貿(mào)型城中村改造困境探析——以廣州康樂村為例[J].城市發(fā)展研究，2023，30（10）：128-133.

[5] [1]袁奇峰，梁小薇，盧芳.外來從業(yè)人員對商貿(mào)型城中村的再領(lǐng)域化——以廣州市康樂村為例[J].城市問題，2016，（11）：42-46+76.

[6]鄭德高，盧弘旻.上海工業(yè)用地更新的制度變遷與經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯[J].上海城市規(guī)劃，2015，（03）：25-32.

[7]陳嘉平，李靜，溫耀鴻.“土地租金剩余”視角下舊廠房改造為創(chuàng)新空間的路徑研究——基于廣州、深圳對比分析[J].熱帶地理，2020，40（05）：795-807.