摘 要：隨著科技的不斷進步和各行各業(yè)的快速發(fā)展，目前我們已進入數(shù)字化經濟時代，各大中小企業(yè)也面臨著新的機遇和挑戰(zhàn)，物業(yè)行業(yè)也不再只是傳統(tǒng)的“四保一服務”，管理模式亟須由粗放型向精細化轉變。另外，國家政策也不斷強化推進管理會計體系建設，明確財務應與業(yè)務有機融合。這就對傳統(tǒng)的財務人員提出了新的要求，如何進行業(yè)財融合、怎樣順勢轉型、創(chuàng)造更多價值，成為每個財務人不得不思考的問題。本文筆者主要基于業(yè)財融合的背景下，對物業(yè)行業(yè)管理會計的應用進行研究，希望能夠為財務人員提供一些參考，從而促進企業(yè)會計工作效率的提升，推動企業(yè)會計工作規(guī)范化發(fā)展。

關鍵詞：業(yè)財融合；管理會計；物業(yè)行業(yè)

物業(yè)行業(yè)歷經40多年的發(fā)展，到現(xiàn)在已經遠非傳統(tǒng)的保安、保潔、保綠、保修，加客戶服務，即“四保一服務”那么簡單，目前圍繞業(yè)主生活，拓展到方方面面的多種經營服務，比如裝修管理、房屋租賃、社區(qū)超市、社區(qū)餐飲、資產托管等等，服務業(yè)態(tài)也從傳統(tǒng)的小區(qū)住宅推廣到寫字樓、產業(yè)園區(qū)、學校、醫(yī)院、公園、高速公路、部隊營地等等。業(yè)務的多樣性和復雜性對傳統(tǒng)財務人員提出了新的挑戰(zhàn)，加上會計信息化發(fā)展越來越成熟，財務人員必須積極思考，與業(yè)務人員深度溝通，努力改進工作思路、提高效率，更多地為業(yè)務部門賦能，具體可以從預算管理、內控檢查、投標測算、成本管理、合同管理、稅收策劃、財務共享、技術輸出等方面進行業(yè)財融合，從而實現(xiàn)管理效率的提升，為高層提供決策支撐，有效助推企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

一、業(yè)財融合下應用管理會計的意義

（一）是促進企業(yè)發(fā)展的必然選擇

企業(yè)的發(fā)展分為初創(chuàng)期、成長期、成熟期和衰退期，許多中小型企業(yè)在成長期經常容易出現(xiàn)的問題是管理層將重心傾注在市場拓展上，業(yè)務量迅速擴張，但企業(yè)的管理能力卻沒有隨之提升，從而導致內部管理跟不上業(yè)務發(fā)展的速度，職能部門對企業(yè)的發(fā)展起不到積極的服務和監(jiān)督作用，不能給予很好的支撐，進而影響了企業(yè)發(fā)展的速度。而對于企業(yè)來說，財務部門與其他職能部門相比較有更多的優(yōu)勢，優(yōu)秀的管理會計熟悉企業(yè)業(yè)務，通過對數(shù)據(jù)的分析，對行業(yè)環(huán)境、對經營政策等信息的評價，能夠更好地提供合理化建議、控制成本、實現(xiàn)利潤的提升，為企業(yè)經營決策提供支持。因此，管理會計是促進企業(yè)戰(zhàn)略目標實現(xiàn)的必然選擇。

（二）是降低企業(yè)風險的重要保障

在傳統(tǒng)的管理模式下，中小型企業(yè)的財務與業(yè)務之間出現(xiàn)脫節(jié)，無法形成統(tǒng)一的壁壘，不能實現(xiàn)良好的溝通，導致企業(yè)在經營過程中出現(xiàn)各種各樣的風險而疏于管理。而在業(yè)財融合下的管理會計，能夠實現(xiàn)財務與業(yè)務的融合，有效運用各項管理會計工具，通過各種先進方法降低企業(yè)經營風險和財務風險，合理保障企業(yè)健康運行。因此，業(yè)財融合下應用管理會計是降低企業(yè)風險的重要保障。

（三）是財務職能轉型的發(fā)展方向

隨著現(xiàn)代企業(yè)管理的要求越來越復雜，信息化程度越來越高，以重復性工作為主要特點的傳統(tǒng)核算會計壓力越來越大，未來被人工智能取代是必然趨勢。而業(yè)財融合下的管理會計能夠實現(xiàn)財務管理的創(chuàng)新，提高自身的附加值，可以從以前的后勤部門變成創(chuàng)造利潤的業(yè)務部門，以各種形式體現(xiàn)自己的附加值，所以實現(xiàn)職能的轉型是未來財務部門發(fā)展的方向。

二、業(yè)財融合在物業(yè)行業(yè)的實現(xiàn)途徑

（一）通過預算管理進行業(yè)財融合

1.合理設定預算目標

在編制年度預算目標時，各項目負責人為了確保目標能夠順利完成、獲得額外獎勵，經常會出現(xiàn)低報收入、高報支出的情況，到年底提前完成指標后就躺平，不思進?。灰灿行╉椖控撠熑斯室鈱⒛繕硕ǖ闷?，對總部下達的指標也照單全收，年底完不成就找各種理由搪塞。

針對以上兩種情況，如果財務人員對業(yè)務也不熟悉，就無法在審核過程中識別真相，任由項目提報多少，從而使預算管理失去其本身的激勵作用。而管理會計則可以通過熟悉業(yè)務和財務，能夠充分了解各項目和職能部門的收支水平和盈利能力，避免項目上報的預算目標過高或過低，合理確保目標的真實性，有效激勵各業(yè)務中心完成指標。

2.加強預算審批管理

傳統(tǒng)財務會計對于流程審批多半流于形式，不能起到實質性的監(jiān)管作用。管理會計一方面強化預算目標與事項審批相結合，加強事前審批要求，另一方面為了提高工作效率，允許個別費用在預算目標整體范圍內靈活調整。具體如下：對于預算內的開支，簡化審批流程；對于超預算的開支，需要額外的審批流程；對于預算外的開支，嚴格控制。對于非關鍵考核的開支，進行總額控制；對于關鍵考核的開支，如業(yè)務招待費，需要單項控制。通過各種預算控制手段，有效保障合理開支和預算目標的實現(xiàn)。

3.及時進行預算分析

管理會計必須每月關注總體目標和各項目目標的實現(xiàn)，對于關鍵項目，甚至需要每周關注重點指標的達成情況，設定預算完成偏差值指標，定期分析達成結果，對于偏差超過預期的項目及時組織各職能部門和項目一起溝通，探討解決辦法，為其賦能，輔助其完成預算目標。

4.預算結果科學考核

由于物業(yè)行業(yè)的業(yè)態(tài)復雜性和管理性質的不同，預算的考核方法不可一刀切，不同的業(yè)態(tài)或不同影響程度的項目，指標占比可以有所不同，如更注重盈利還是更注重客戶滿意度等。此外，對于結果的考核也要確定差異產生的原因，充分考慮內外部原因?？傮w來說，預算考核一定要有利于企業(yè)總體目標的實現(xiàn)和價值最大化。

（二）通過內控檢查進行業(yè)財融合

傳統(tǒng)的核算會計由于缺乏對業(yè)務流程的了解和內控制度的不完善，內控檢查幾乎是空白，項目人員或不了解流程要求，或明知故犯，導致出現(xiàn)資產流失、人員職業(yè)走偏等情況。

而管理會計可以通過制定完善的內控制度和收費流程，并定期對項目進行培訓，要求制度上墻，提示標語應設盡設，輔以定期的財務專項檢查，對項目的收入完整性、收費流程規(guī)范性和資金管理安全性等方面進行檢查，可以有效防范職務舞弊風險，減少企業(yè)資產流失，為項目管理人員守護道德底線。

另外，管理會計人員可以通過不定期的專項檢查，比如檢查保潔外包人員的考勤、建筑垃圾清運的監(jiān)控錄像、項目能耗分析等，及時發(fā)現(xiàn)問題，避免資源浪費，為項目的運營提供合理化建議，增收節(jié)支，提高利潤。

（三）通過投標測算進行業(yè)財融合

以前的物業(yè)企業(yè)多半都有開發(fā)商背景，很少參與市場投標，隨著競爭的日益激烈，越來越多的物業(yè)企業(yè)走向市場化，參與競標，這就涉及市場投標測算，測算結果關乎報價水平高低，進而直接影響能否中標或中標后盈利是否和預期一致等。

非財務專業(yè)人員進行投標測算時，經常容易犯的錯誤有：收入成本不考慮增值稅、資產與費用混淆、忽略人員離職入職空檔期成本影響、忽視資金的時間價值等。而管理會計具有扎實的財務知識和豐富的業(yè)務經驗，可以充分考慮影響因素，更真實測算項目的收支利潤，為企業(yè)的投標定價提供更加真實的預測數(shù)據(jù)，從而有效支撐投標決策，避免投標失誤。

（四）通過成本管理進行業(yè)財融合

物業(yè)企業(yè)采購一般分為總部集采和項目單獨采購，項目進行日?；驅ｍ棽少彆r，往往有各自的消費偏好或為了一己之利，偏向于某些供應商資源，而不會一直把節(jié)約成本放在首位，而且對于供應商資質的選擇和發(fā)票的要求不太關注。管理會計則可以通過綜合對比各供應商產品或服務單價和質量，要求項目采用集采供應商，對于大額支出，還可要求交由總部招采部門進行招投標，從而為項目篩選出性價比較高的產品或服務，從而達到節(jié)約成本的目的。

（五）通過合同管理進行業(yè)財融合

管理會計可以在很大程度上彌補這一缺憾。首先，管理會計在進行合同評審時，通過對稅收政策的了解和運用，與供應商談判定價和開票要求；通過專業(yè)判斷，識別對本企業(yè)不利的相關條款，爭取重新談判，明確合同權利義務，防范合同風險。其次，管理會計通過合同日常管理，可以篩選優(yōu)質供應商和服務模式，向管理層建議整合供應商，以獲取價格優(yōu)勢。再其次，管理會計可以通過合理合法的合同設計，有效節(jié)約稅費，減少成本開支。最后，管理會計還可以通過與第三方機構的合作，對前期合同出現(xiàn)的問題進行總結，在企業(yè)內部進行宣貫、培訓，提高項目人員的合同意識和綜合素質，為企業(yè)培養(yǎng)專業(yè)的項目管理人員出力。

（六）通過稅收籌劃進行業(yè)財融合

管理會計可以通盤考慮企業(yè)稅負，充分利用各項稅收優(yōu)惠政策，利用各子公司的小規(guī)模納稅人身份、小微企業(yè)身份，利用納稅方式的不同等，制定合理、操作性比較強的納稅籌劃方案，并在企業(yè)內部進行傳達，在各部門的有效配合下，達到節(jié)約稅負、增加利潤的目的。

（七）通過財務共享進行業(yè)財融合

財務共享是通過將集體企業(yè)分散在各個區(qū)域運營單元中易于標準化和規(guī)范化的財務業(yè)務進行流程再造與標準化，并集中到相對獨立的財務共享中心進行處理?，F(xiàn)階段各大物業(yè)公司隨著規(guī)模的不斷擴大，逐漸都成立了各自的財務共享中心。財務共享節(jié)約了整個集團公司的財務運營成本，促進各業(yè)務中心的操作規(guī)范化和標準化，能幫助建立企業(yè)的動態(tài)數(shù)據(jù)庫，為各級管理層提供數(shù)據(jù)支持。同時財務共享也提升了基礎財務工作的運行效率，極大地釋放了財務人員的精力，使財務人員從低價值、低附加值的賬務處理中抽離出來，能夠更多地投入為企業(yè)戰(zhàn)略服務的活動中來。

（八）通過技術輸出進行業(yè)財融合

當管理會計人員能夠熟練地在自己所在企業(yè)充分體現(xiàn)創(chuàng)收價值的時候，企業(yè)還可以通過財務人員的技術輸出，將優(yōu)秀的財務管理經驗推向市場，為客戶、供應商和合作伙伴提供財務顧問服務，共享財務管理工具，提供人員培訓等，財務部門就不再是傳統(tǒng)的后勤服務，而變成了真正的盈利部門，不僅能極大提高財務人員的地位，還可以為企業(yè)帶來更多的合作機會。

三、如何轉型

傳統(tǒng)財務人員要想成功轉型為管理會計，建議從以下幾方面著手：

（一）改變觀念，加強學習

凡是改變，最先改變的都是觀念和意識，財務人員只有充分認識到大環(huán)境的變遷、國家經濟發(fā)展模式的轉變、技術的變革、以及政策的導向，充分認識到職業(yè)面臨的壓力，才會明白轉型的必要，才會有改變的動力以及不斷學習的需求。同時企業(yè)也應不斷強化管理會計的重要性，對財務部門提出更高的要求，為財務人員提供學習和培訓的機會，倒逼財務人員轉型。財務人員除了加強學習管理會計的相關內容，更應該多了解企業(yè)業(yè)務，更多地用所學的財務知識為業(yè)務服務，財務人員和業(yè)務人員互相學習，共同成長為業(yè)財融合的綜合性人才。

（二）搭建管理會計體系

為了實現(xiàn)財務管理會計的功能的不斷延伸，完善的管理會計體系是不可或缺的。傳統(tǒng)的財務會計一般按核算模塊分為收入會計、成本會計、費用會計、總賬會計和出納等，而管理會計體系則要求按不同的管理會計職能分為不同的條線管理，具體可以包括核算管理條線、稅務管理條線、成本管理條線、資金管理條線、預算管理條線、內控管理條線、采購管理條線、投資并購管理條線、財務共享條線、財務BP等。各條線人員分工明確，各司其職，在各自領域深耕，并不斷創(chuàng)新和引用先進的管理工具，在內部分享經驗，展開培訓，才能有效保證會計人員的轉型，將管理會計工作做到價值最大化。

（三）制度保障

傳統(tǒng)的財務管理制度一般包括資金管理制度、固定資產管理制度、存貨管理制度、費用報銷制度、財務核算相關的會計準則等。而管理會計相關的制度可以根據(jù)業(yè)務開展的需要而定。除了以上基礎的管理制度，還可以涉及業(yè)務的方方面面。比如為了規(guī)范備用金和借款，頒布了《某公司備用金及借款管理制度》；為了規(guī)范市拓費用，頒布了《某公司市場拓展費用及激勵獎金管理辦法》；為了規(guī)范項目收費，頒布了《某公司關于私刷套現(xiàn)的管理規(guī)定》；為了激勵催收欠費，頒布了《某公司封閉往年欠費追繳專項激勵辦法》等等。有了財務部的這些制度，財務人員不斷地從核算轉向精細化管理、關注目標考核，為其向管理會計的轉型提供了有力保障。

（四）信息系統(tǒng)保障

物業(yè)行業(yè)多面向多業(yè)主進行收費管理，首先一個先進的收費系統(tǒng)軟件是必不可少的，管理會計可以從系統(tǒng)里直接提取數(shù)據(jù)進行使用或分析。但有些落后地區(qū)，項目上甚至連電腦都沒有普及，業(yè)主信息也收集不完整，收款數(shù)據(jù)還是用簡單的手工記錄，這就大大增加了財務人員的稽核工作，僅是核對數(shù)據(jù)都要花費幾天時間，更別提分析了。除了收費系統(tǒng)，全面預算管理系統(tǒng)也可以通過使用影像上傳減少財務人員檢查票據(jù)的相關工作量，電子憑證的易獲取性也為日常工作增加了不少方便。而SAP、Oracle等業(yè)財充分融合的ERP管理系統(tǒng)更是為管理會計錦上添花?？傊?，信息系統(tǒng)越先進，對財務人員的要求也越高，也越能充分實現(xiàn)管理會計的作用。

四、結語

綜上所述，在大環(huán)境的壓力下，物業(yè)企業(yè)要不斷創(chuàng)新管理模式，管理層和財務人員都要思變，將管理會計的作用發(fā)揮到最大，讓業(yè)財深度融合，相互促進，為實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標共同奮斗，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介：崔志華（1981.10-），女，本科，中級會計師。