摘 要：伴隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和社會政策的不斷完善，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)代化進(jìn)程也在逐漸加快，在這一背景下，改變房地產(chǎn)企業(yè)固有的融資方式，應(yīng)對融資難、融資貴等難題，已經(jīng)成為每個房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該認(rèn)真思考的問題。因此，本文在闡述房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本特征基礎(chǔ)上，深刻分析了目前房地產(chǎn)企業(yè)存在的融資結(jié)構(gòu)不合理、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過高、企業(yè)自我融資能力差等問題，并根據(jù)存在的問題與困難提出優(yōu)化房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、強(qiáng)化公司融資合力、加強(qiáng)企業(yè)自身建設(shè)等針對性的優(yōu)化策略，為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供新思路和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資；風(fēng)險(xiǎn)管控

引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，也是各大企業(yè)競爭的焦點(diǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，資金是關(guān)鍵支撐，所以融資策略的優(yōu)化對企業(yè)的生存和發(fā)展至關(guān)重要。然而，由于國家政策的調(diào)整、市場需求的波動以及行業(yè)競爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境和融資方式在不斷變化，同時房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著融資難度大、融資成本高等問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷優(yōu)化融資策略，提高資金利用效率和風(fēng)險(xiǎn)控制能力，幫助企業(yè)在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢地位，創(chuàng)新融資模式、提高融資效率、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理是關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本特征

（一）具備資金需求規(guī)模大、外源融資依賴性強(qiáng)的特征

該項(xiàng)特征是基于房地產(chǎn)公司購置、開發(fā)和銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目決定的，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目來講，從購置土地、開發(fā)設(shè)計(jì)、施工、材料采購、裝修以及銷售推廣，一般需要較長的時間跨度，因此，在整個投資過程中，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要面對資金需求的持續(xù)性和高強(qiáng)度，還需要在融資方面保持足夠的穩(wěn)定性和安全性。同時，房地產(chǎn)企業(yè)通常需要給用戶提供貸款等融資支持，這也會延長資金的回收周期。這些因素導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)慢，需要持續(xù)性的資金支持來滿足開發(fā)和銷售需求。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要大規(guī)模的資金來支持其業(yè)務(wù)，這也從一定程度上說明了房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)以及開發(fā)需要外源融資的支持。

（二）融資方式具備高杠桿的特征

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，為了提高資本回報(bào)率，幫助企業(yè)在短時間內(nèi)擴(kuò)大規(guī)模，提高企業(yè)的市場占有率和影響力，通常采用銀行貸款、債券發(fā)行、商業(yè)貸款等高杠桿融資方式。然而，高杠桿融資也存在較高的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，高杠桿意味著企業(yè)需要支付更高的利息成本，這可能會對企業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。如果利率上升或者企業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)困難，企業(yè)可能無法按時償還債務(wù)，進(jìn)而導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表出現(xiàn)問題，影響企業(yè)的信譽(yù)和聲譽(yù)。另一方面，高杠桿也會導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。房地產(chǎn)市場的波動性比較大，如果市場出現(xiàn)大幅波動，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)價值就會受到影響，從而導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表出現(xiàn)問題。此時，企業(yè)可能會面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響投資者和債權(quán)人的利益。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，采用高杠桿融資方式需要謹(jǐn)慎評估風(fēng)險(xiǎn)和收益，充分考慮市場波動性、利率風(fēng)險(xiǎn)等因素，做好財(cái)務(wù)規(guī)劃和風(fēng)險(xiǎn)管理。同時，還需要積極拓展其他融資渠道，降低企業(yè)的融資成本和風(fēng)險(xiǎn)。

（三）銀行融資一般是以土地和房產(chǎn)抵押為主

在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目期間，土地和房產(chǎn)作為抵押物的價值通常比其他財(cái)產(chǎn)更高，這是因?yàn)樗鼈兪枪潭ㄙY產(chǎn)，而且在大多數(shù)情況下是不可再生的資源。與汽車、家具等財(cái)產(chǎn)相比，土地和房產(chǎn)的價值更為穩(wěn)定，通常不容易隨著時間的推移而下降。此外，土地和房產(chǎn)的價值通常受到地理位置、市場需求、建筑面積、用途等多個因素的影響，而這些因素也使得它們的價值相對較高。對于銀行和其他金融機(jī)構(gòu)來說，它們的主要目的是通過融資獲得更多的資本，為此需要足夠的抵押物來保證借款人的還款能力。在選擇抵押物時，銀行和其他金融機(jī)構(gòu)通常會優(yōu)先選擇高價值的財(cái)產(chǎn)作為抵押物，因?yàn)檫@些抵押物的價值越高，就意味著它們在市場上變現(xiàn)的能力越強(qiáng)，能夠更有效地保障銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的貸款本金和利息。因此，土地和房產(chǎn)作為抵押物在房地產(chǎn)融資中扮演著重要角色。它們的高價值和穩(wěn)定價值使銀行和其他金融機(jī)構(gòu)更容易通過這些抵押物獲得更多的貸款資本，這也為借款人提供了更多的融資選擇。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)存在的融資問題

（一）融資結(jié)構(gòu)不合理

融資結(jié)構(gòu)不合理是指企業(yè)在融資時所選擇的融資方式、融資渠道以及債務(wù)和股權(quán)的比例等方面存在問題，進(jìn)而影響企業(yè)的經(jīng)營、發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)管理活動。融資結(jié)構(gòu)的合理性對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是深遠(yuǎn)的，它不僅僅是企業(yè)經(jīng)營能力優(yōu)良的體現(xiàn)，也是企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)價值最大化、股東利益最大化的必要手段。通過對目前房地產(chǎn)公司融資結(jié)構(gòu)的分析，依然存在著諸多問題，阻礙了企業(yè)長期發(fā)展。首先，房地產(chǎn)企業(yè)通常借款購買土地和開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。由于土地價格高昂，開發(fā)周期長，企業(yè)往往需要大量的資金來支持項(xiàng)目開發(fā)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)往往存在高杠桿的問題。高杠桿意味著企業(yè)負(fù)債率較高，如果經(jīng)濟(jì)形勢出現(xiàn)波動，企業(yè)很容易面臨債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。其次，由于土地價格和房價波動較大，房地產(chǎn)企業(yè)在融資時往往傾向于選擇短期融資，如銀行短期貸款、商業(yè)票據(jù)等。這種融資方式雖然短期內(nèi)能夠解決企業(yè)資金需求，但也使得企業(yè)面臨較高的利息成本和借款壓力。最后，為了滿足資金需求，一些房地產(chǎn)企業(yè)借款額度超過了國內(nèi)銀行能夠提供的貸款額度。這就導(dǎo)致了企業(yè)對債務(wù)的依賴過高，一旦國際金融市場出現(xiàn)波動，企業(yè)可能會面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。

（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過高

房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資時，需要大量的資金投入，包括購買土地、建設(shè)建筑物、購買材料、支付工人工資等。如果資金不足，開發(fā)商就無法按時償還債務(wù)或完成項(xiàng)目，這就會導(dǎo)致項(xiàng)目停工或者被迫出售房產(chǎn)。此外，受市場情況變化影響，如利率上升、市場需求下降，也會增加房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源和融資成本，使企業(yè)面臨更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時，房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式之一是借貸。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期較長，往往需要數(shù)年時間才能完成。在這期間，企業(yè)需要不斷地進(jìn)行投入，但收益往往需要在項(xiàng)目完工后才能獲得，所以目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)規(guī)模過大、財(cái)務(wù)杠桿過高，這就會導(dǎo)致現(xiàn)金流回收周期較長。如果資金管理不善，會導(dǎo)致企業(yè)流動性風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

（三）企業(yè)自我融資能力差

企業(yè)的自我融資能力是指企業(yè)通過自身的經(jīng)營活動或內(nèi)部融資手段，籌集資金用于資本開支和經(jīng)營活動，而不是通過外部融資渠道獲得資金的能力，其具有使用自由度高、融資成本低的優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)的自我融資能力作為企業(yè)經(jīng)營狀態(tài)的體現(xiàn)，不僅關(guān)系到企業(yè)營運(yùn)成本及風(fēng)險(xiǎn)管控，還與企業(yè)未來的生存和發(fā)展密切相關(guān)。然而，房地產(chǎn)企業(yè)受高度資本密集和長周期特征的影響，其主要內(nèi)部融資手段是盈利再投資，如利潤留存和資產(chǎn)處置等，內(nèi)部融資能力相對有限。因此，房地產(chǎn)企業(yè)融資主要還是依賴于外源性融資。同時，近年來，隨著政策的調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)的外部融資能力受到了一定程度的限制，國家對房地產(chǎn)企業(yè)的銀行信貸進(jìn)行了限制，調(diào)整了債券市場融資的監(jiān)管規(guī)則，內(nèi)外部融資難度的增加，也加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資優(yōu)化措施

（一）優(yōu)化房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)

為了進(jìn)一步細(xì)化融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立科學(xué)的融資結(jié)構(gòu)體系，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化的目標(biāo)。然而，房地產(chǎn)企業(yè)在融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面并不是一朝一夕就能完成的，融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化是需要經(jīng)歷一定的階段和周期的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合具體情況做到以下三點(diǎn)：第一，由于在房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道中的銀行貸款融資比例較高，占據(jù)了半數(shù)以上的融資占比。尤其是對于投資大、周期長、資金需求大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，嚴(yán)重依賴銀行貸款融資會造成資金無法及時到位，融資風(fēng)險(xiǎn)加劇。所以，為了減少企業(yè)可能出現(xiàn)的融資風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，可以降低銀行融資渠道占比；第二，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過拓寬融資渠道，增加融資來源來降低融資成本。其中主要包括發(fā)行債券、銀行貸款、股權(quán)融資、物業(yè)銷售等。企業(yè)可以根據(jù)自身的情況，選擇合適的融資渠道，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)；第三，在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)外部融資中，堅(jiān)持融資優(yōu)序理論和成本最優(yōu)理論可以幫助企業(yè)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本，提高融資效率。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中，如果企業(yè)有充足的自有資金，應(yīng)優(yōu)先使用自有資金進(jìn)行融資。通過優(yōu)先選擇最優(yōu)的融資方式，降低融資成本，減少債務(wù)負(fù)擔(dān)。

（二）降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)想要降低融資的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，減少銀行貸款和傳統(tǒng)的信托融資在融資總額中所占的比重是非常有必要的。可采取的方式有：一是房地產(chǎn)企業(yè)可以通過提高自身的信用水平來降低對銀行貸款和信托融資的依賴，加強(qiáng)與供應(yīng)商、客戶和其他合作伙伴的關(guān)系，提高自身的信譽(yù)度和聲譽(yù)，從而獲得更多的信任和資金支持。房地產(chǎn)企業(yè)通常需要大量的原材料和建筑材料來完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，并就開發(fā)項(xiàng)目銷售房產(chǎn)。與供應(yīng)商和客戶建立良好的關(guān)系，能夠保證原材料的及時供應(yīng)和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，同時也能夠幫助企業(yè)建立穩(wěn)定的供應(yīng)鏈，提高生產(chǎn)效率和質(zhì)量。二是支持房地產(chǎn)企業(yè)在股票市場進(jìn)行融資。股票市場可以提供股票發(fā)行、股權(quán)融資等多種融資方式，可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資效率和融資成本的透明度。政府可以通過鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)在股票市場進(jìn)行融資，推動股票市場改革，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管等方式，引導(dǎo)資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資。這種方式需要房地產(chǎn)公司對其融資策略進(jìn)行細(xì)致的規(guī)劃，豐富其融資手段，從而達(dá)到降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。

（三）強(qiáng)化企業(yè)融資合力

1.實(shí)行融資的集中管理

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過設(shè)立融資中心或融資平臺，實(shí)行資金、融資的集中管控，將各子公司的資金余量、銀行貸款、債券發(fā)行、股權(quán)融資等渠道集中到融資中心或平臺，以便更好地掌握資金流動和使用情況，合理配置資金，提高企業(yè)資金的利用效率。同時，按照管理需求，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)和發(fā)展方向，在集團(tuán)總部設(shè)立融資資金結(jié)算中心，構(gòu)建企業(yè)的內(nèi)部資金結(jié)算系統(tǒng)，具體辦理集團(tuán)內(nèi)部自身的往來結(jié)算和現(xiàn)金收付業(yè)務(wù)，利用內(nèi)部資金流轉(zhuǎn)的優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)各子公司之間的資金集中運(yùn)作和資源共享，提高企業(yè)的融資效率。

2.完善融資的決策流程

房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略優(yōu)化，離不開良好的融資決策。更要具備完善融資的決策流程。為了確保融資決策流程中每個環(huán)節(jié)的緊密銜接，必須要做好以下環(huán)節(jié)：

（1）明確融資的目的和需求：房地產(chǎn)企業(yè)需要在融資前明確融資的目的和需求，以確定所需的融資額度、融資期限和融資成本等。這有助于企業(yè)選擇適合自身的融資方式和融資渠道。

（2）評估融資風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)企業(yè)需要對融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估，并制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理策略。這包括對借款人的信用評級、抵押物的價值評估、利率和匯率等因素的風(fēng)險(xiǎn)評估。

（3）擇優(yōu)選擇合適的融資方式：根據(jù)融資目的和需求以及企業(yè)的實(shí)際情況，選擇適合自身的融資方式和融資渠道。例如，可以選擇銀行貸款、債券發(fā)行、股權(quán)融資或并購重組等方式。

（4）建立融資管理體系：房地產(chǎn)企業(yè)需要建立完善的融資管理體系，包括融資審批、風(fēng)險(xiǎn)管理、融資后管理等。這有助于規(guī)范融資流程，提高融資效率和透明度。

（5）加強(qiáng)信息披露：房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)信息披露，及時公開與融資相關(guān)的信息，提高透明度，增強(qiáng)投資者的信心和信任，從而吸引更多優(yōu)質(zhì)的投資者參與融資活動。

（四）加強(qiáng)企業(yè)自身建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身建設(shè)是房地產(chǎn)融資策略優(yōu)化的重要環(huán)節(jié)，也是企業(yè)增強(qiáng)融資能力的手段。首先，房地產(chǎn)企業(yè)想要提高融資能力最直接的途徑是提高企業(yè)的經(jīng)營水平。因此房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中不僅要注重產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量，建立良好的口碑，樹立企業(yè)形象，提高企業(yè)品牌知名度和美譽(yù)度。更要深入了解所在地區(qū)的房地產(chǎn)市場情況，包括房價、土地供應(yīng)、市場需求等，及時掌握市場變化，把握市場趨勢，制定適應(yīng)性強(qiáng)的戰(zhàn)略規(guī)劃。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中需要擁有專業(yè)的融資人員來幫助企業(yè)策劃融資方案，尋找合適的融資渠道和融資對象，談判和達(dá)成融資協(xié)議等。因此房地產(chǎn)公司可以建立激勵機(jī)制，通過合理的薪酬制度、股權(quán)激勵、獎金和福利等方式來激勵和保持融資人員的積極性和創(chuàng)造性。同時，企業(yè)可以建立一套完整的融資培訓(xùn)制度，包括融資基礎(chǔ)知識、行業(yè)背景、融資模式、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面的培訓(xùn)，以及實(shí)戰(zhàn)演練、案例分析等方式的培訓(xùn)，提高相關(guān)工作人員的融資水平。最后，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評估模型，設(shè)立專門的風(fēng)控部門，聘請專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理人才來負(fù)責(zé)對融資項(xiàng)目進(jìn)行全面風(fēng)險(xiǎn)評估，據(jù)此制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。另外為了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對融資信息管理和數(shù)據(jù)分析能力，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立信息共享平臺、建立完善的風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫、實(shí)施數(shù)據(jù)挖掘和分析來提高風(fēng)險(xiǎn)管理和控制的準(zhǔn)確性和有效性。

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作者簡介：張勇（1989.08-），男，漢族，山東臨清人，本科，中級會計(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)融資或建筑行業(yè)投資帶動施工。