束俊杰

保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司安徽分公司 安徽 桐城 231400

引言

城市住宅小區(qū)電氣設(shè)備使用的增加，一些大型的、耗能高的設(shè)備在住宅小區(qū)內(nèi)使用的增加，對(duì)小區(qū)內(nèi)的機(jī)電設(shè)備性能提出了新的挑戰(zhàn)，只有保證小區(qū)機(jī)電設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，延長(zhǎng)機(jī)電設(shè)備的使用壽命，提高機(jī)電設(shè)備的利用效率，做好小區(qū)內(nèi)部的機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)與管理工作，才能為小區(qū)居民提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)，這就要求住宅小區(qū)的物業(yè)管理從機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)管理出發(fā)，制定機(jī)電設(shè)備日常維護(hù)計(jì)劃，提高物業(yè)管理的服務(wù)效率與小區(qū)居民的滿意度[1]。同時(shí)，物業(yè)管理與機(jī)電維護(hù)工作人員還要認(rèn)識(shí)到，住宅小區(qū)的機(jī)電設(shè)備不僅是小區(qū)日常管理的重要組成部分，同時(shí)還是住宅小區(qū)居民日常生活的一個(gè)重要組成部分。

1 住宅小區(qū)機(jī)電設(shè)備維護(hù)的現(xiàn)狀分析

住宅小區(qū)機(jī)電設(shè)備維護(hù)是保證小區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施能夠正常運(yùn)行的關(guān)鍵，只有建立完善的規(guī)章制度與日常維護(hù)臺(tái)賬，并定期進(jìn)行檢查、巡視，才能發(fā)現(xiàn)小區(qū)機(jī)電維護(hù)設(shè)備中存在的問(wèn)題，并及時(shí)為居民提供高質(zhì)量的服務(wù)。

1.1 機(jī)電設(shè)備維護(hù)制度不夠健全

目前，很多小區(qū)的機(jī)電設(shè)備主要包括消防、供給水、電力、電梯等設(shè)備，雖然住宅小區(qū)對(duì)其機(jī)電設(shè)備有維護(hù)制度，但是沒(méi)有詳細(xì)的維護(hù)條款與安全管理制度，現(xiàn)有的制度不夠完善，在具體落實(shí)時(shí)存在不切實(shí)際的情況，一些維護(hù)制度不能行之有效，而且還有的小區(qū)物業(yè)制定的機(jī)電維護(hù)制度與小區(qū)實(shí)際情況不相符合，導(dǎo)致很多維護(hù)制度難以執(zhí)行。還有的住宅小區(qū)物業(yè)管理沒(méi)有制定機(jī)電設(shè)備的維護(hù)、規(guī)范流程，導(dǎo)致工作人員在對(duì)機(jī)電設(shè)備的維護(hù)與管理上隨意性比較大，容易給機(jī)電設(shè)備的安全運(yùn)行帶來(lái)隱患[2]。

1.2 發(fā)電機(jī)的維護(hù)現(xiàn)狀

發(fā)電機(jī)是住宅小區(qū)的重要設(shè)備之一，很多小區(qū)物業(yè)對(duì)部分發(fā)電機(jī)保養(yǎng)不到位，一般情況下，都沒(méi)有對(duì)發(fā)電機(jī)進(jìn)行兩次例行啟動(dòng)，導(dǎo)致在進(jìn)行應(yīng)急啟動(dòng)時(shí)，出現(xiàn)發(fā)電機(jī)不工作的情況。發(fā)電機(jī)自啟動(dòng)裝置失控也是發(fā)電機(jī)維護(hù)常見(jiàn)的問(wèn)題之一，自啟動(dòng)裝置要求，在停電或者出現(xiàn)電路故障時(shí)，發(fā)電機(jī)的自動(dòng)裝置在7秒內(nèi)，能夠自啟動(dòng)為機(jī)電設(shè)備供電，但是在很多小區(qū)中發(fā)電機(jī)的連鎖啟動(dòng)裝置被損壞，只能采用人工發(fā)電，影響了小區(qū)機(jī)電設(shè)備的安全使用。另外，部分小區(qū)發(fā)電機(jī)設(shè)備老化，缺乏正確的保養(yǎng)方式，還有的零件損壞，沒(méi)有及時(shí)更換，導(dǎo)致發(fā)電機(jī)不能正常使用，一旦出現(xiàn)停電，小區(qū)的電力設(shè)備都不能正常運(yùn)行。同時(shí)，發(fā)電機(jī)還需要與消防設(shè)施連動(dòng)，有些小區(qū)的發(fā)電機(jī)不能自啟動(dòng)，在出現(xiàn)停電的情況時(shí)，發(fā)電機(jī)就不能與消防設(shè)施連動(dòng)，不能為消防設(shè)施提供電力，這是不符合消防設(shè)施規(guī)定要求的。

1.3 消防泵、消防風(fēng)機(jī)及其設(shè)備的維護(hù)現(xiàn)狀分析

一些小區(qū)物業(yè)不重視消防設(shè)施的維護(hù)與保養(yǎng)，一些消防管道、消防水閥、消防栓等都已經(jīng)出現(xiàn)大面積生銹的情況，直接影響了消防設(shè)施的正常使用。還有的小區(qū)消防設(shè)施不能使用，或者被物業(yè)拆除，消防栓箱只?？諝?，如果發(fā)生火災(zāi)就很容易導(dǎo)致重大安全事故的發(fā)生。消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)也是小區(qū)物業(yè)機(jī)電設(shè)備維護(hù)的重要組成部分，但很多小區(qū)的自動(dòng)化消防報(bào)警系統(tǒng)、溫感器、煙感器、消防報(bào)警按鈕等都無(wú)法工作，為安全事故的發(fā)生帶來(lái)隱患。消防風(fēng)機(jī)是在緊急情況下，為消防通道及避免層輸送氧氣的關(guān)鍵設(shè)施，它能將室內(nèi)的煙氣、CO等有毒氣體排出，還能為被困人員提供逃生的機(jī)會(huì)，但有的小區(qū)物業(yè)缺乏對(duì)消防風(fēng)機(jī)管理的認(rèn)識(shí)，沒(méi)有做到定期測(cè)試運(yùn)行與更換損壞的零件，一旦出現(xiàn)火災(zāi)，就會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的后果[3]。另外，消防控制柜與電梯迫降系統(tǒng)也需要實(shí)現(xiàn)開(kāi)關(guān)連動(dòng)，如果出現(xiàn)火警或者緊急情況時(shí)，通過(guò)二者之間的連動(dòng)，能迅速地將電梯迫降到一樓，以便于將電梯里的人員運(yùn)送到安全地帶，也可以避免火災(zāi)發(fā)生時(shí)，其他樓層的人員進(jìn)入電梯而出現(xiàn)危險(xiǎn)，但是大部分小區(qū)的消防控制柜都沒(méi)有運(yùn)用起來(lái)，還有的物業(yè)將消防監(jiān)控中心的人員都撤走，也就談不上消防控制柜與電梯迫降系統(tǒng)的運(yùn)維與管理。

1.4 電梯的運(yùn)維與管理現(xiàn)狀

電梯維護(hù)不及時(shí)、不認(rèn)真、零件更換等問(wèn)題，一直是小區(qū)物業(yè)機(jī)電設(shè)備維護(hù)與管理面臨的主要問(wèn)題之一。目前，住宅小區(qū)電梯運(yùn)行不穩(wěn)定、運(yùn)行噪音大、電梯運(yùn)行晃動(dòng)等問(wèn)題，是住宅小區(qū)機(jī)電設(shè)備運(yùn)維與管理常見(jiàn)的問(wèn)題。一般情況下，小區(qū)物業(yè)每個(gè)月需要對(duì)電梯進(jìn)行兩次例行保養(yǎng)與運(yùn)維，但有的小區(qū)物業(yè)對(duì)電梯的維護(hù)只流于表面，對(duì)電梯潤(rùn)滑油的檢查也比較缺乏，有的電梯運(yùn)行時(shí)嚴(yán)重缺乏潤(rùn)滑油，產(chǎn)生很大的噪音，電梯的油杯缺油是一個(gè)很嚴(yán)重的問(wèn)題，當(dāng)與電梯轎廂的軌道摩擦增大，運(yùn)行時(shí)就容易產(chǎn)生故障，還有的電梯門的雜物比較多，一些雜物容易混進(jìn)電梯運(yùn)行設(shè)備中，影響電梯的正常運(yùn)行。有的小區(qū)電梯具有五方通話對(duì)講的功能，但是很多電梯的對(duì)講功能出現(xiàn)損壞，如果電梯出現(xiàn)困人的情況，就不能及時(shí)呼叫監(jiān)控中心，容易給被困人員造成恐慌，存在極大的安全隱患。

2 住宅小區(qū)物業(yè)機(jī)電設(shè)備運(yùn)維與管理策略分析

2.1 完善住宅小區(qū)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的管理制度

第一，物業(yè)要針對(duì)小區(qū)的現(xiàn)實(shí)情況，完善小區(qū)機(jī)電設(shè)備的管理制度，將機(jī)電設(shè)備運(yùn)維與管理的責(zé)任落實(shí)到位，明確規(guī)定各種機(jī)電設(shè)備的正式使用與驗(yàn)收的相關(guān)工作，保證機(jī)電設(shè)備正常運(yùn)行效果；第二，制定機(jī)電設(shè)備日常安全操作流程，在各種機(jī)電維護(hù)制度中，結(jié)合不同的機(jī)電設(shè)備，構(gòu)建安全操作流程與規(guī)范，保證各種設(shè)備的操作人員能夠按照操作流程與規(guī)范進(jìn)行操作；第三，完善各種機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)的相關(guān)制度，將機(jī)電設(shè)備運(yùn)維的巡查、例行保養(yǎng)的時(shí)間明確規(guī)定下來(lái)，并完善機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)程序，各種維修制度中要包含各種維修計(jì)劃、保養(yǎng)周期與內(nèi)容等級(jí)，以保證機(jī)電設(shè)備的運(yùn)維效率；第四，完善各機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行管理相關(guān)制度，由于不同的設(shè)備存在著不同的操作方法，這就需要將各種設(shè)備的操作、安全管理制度精細(xì)化；第五，完善機(jī)電設(shè)備維護(hù)的各項(xiàng)事故分析制度，不同設(shè)備的管理部門需要結(jié)合設(shè)備的故障、整體情況進(jìn)行分析，以便于對(duì)各個(gè)部門的責(zé)任進(jìn)行劃分。具體可參見(jiàn)下面機(jī)電設(shè)備管理流程圖所示。

2.2 供配電設(shè)備的維護(hù)

電力系統(tǒng)的維護(hù)與管理是住宅小區(qū)物業(yè)管理的重點(diǎn)內(nèi)容之一，對(duì)電力系統(tǒng)的維護(hù)，主要包括如下內(nèi)容[4]：第一，發(fā)電機(jī)系統(tǒng)的日常維護(hù)與管理。小區(qū)物業(yè)需要結(jié)合發(fā)電機(jī)的日常管理要求，制定發(fā)電機(jī)的運(yùn)維制度，工作人員要依據(jù)規(guī)章制度、流程規(guī)范等對(duì)發(fā)電機(jī)進(jìn)行維護(hù)，并做好維護(hù)記錄；第二，對(duì)小區(qū)內(nèi)部的各個(gè)高壓設(shè)備做好年度檢修，對(duì)高壓設(shè)備的檢修需要專業(yè)性的人才，小區(qū)物業(yè)可以委托專業(yè)的電力公司做好維護(hù)；第三，小區(qū)物業(yè)管理人員要定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的各個(gè)配電設(shè)備進(jìn)行深入細(xì)致的檢查，保障各個(gè)元器件能正常工作，并定期對(duì)小區(qū)各個(gè)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行清潔、打掃；第四，針對(duì)各個(gè)配電房的電力設(shè)備，需要定期進(jìn)行維護(hù)，對(duì)各個(gè)發(fā)電機(jī)的操作設(shè)備進(jìn)行詳細(xì)的試運(yùn)行，保證它們操作的靈活性，并定期對(duì)發(fā)電機(jī)機(jī)房進(jìn)行清掃，保證機(jī)房的清潔。

2.3 電梯設(shè)備的維護(hù)措施

電梯維護(hù)是住宅小區(qū)物業(yè)機(jī)電設(shè)備維護(hù)的關(guān)鍵部分，在具體的運(yùn)維與管理過(guò)程中，小區(qū)物業(yè)要制定嚴(yán)格的管理制度，要求運(yùn)維人員要投入一定的精力與物力，嚴(yán)格按照電梯維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行檢查與維護(hù)[5]。第一，對(duì)電梯機(jī)電設(shè)備的各個(gè)開(kāi)關(guān)處進(jìn)行重點(diǎn)的檢查與測(cè)試，如限位開(kāi)關(guān)、門電開(kāi)關(guān)、越程開(kāi)關(guān)等要進(jìn)行嚴(yán)格的檢測(cè)與維護(hù)，在檢測(cè)的過(guò)程中，如果發(fā)現(xiàn)安全隱患，一定要及時(shí)關(guān)停電梯，安排相關(guān)檢修維護(hù)人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)與維護(hù)，對(duì)出現(xiàn)故障的設(shè)備零件及時(shí)更換；第二，在對(duì)電梯機(jī)電設(shè)備進(jìn)行維護(hù)時(shí)，要能及時(shí)地對(duì)電梯陳舊老化的設(shè)備零件進(jìn)行更換，整體上保障電梯能安全有效的運(yùn)行；第三，按照電梯維護(hù)規(guī)章制度，定期對(duì)電梯整機(jī)進(jìn)行清潔潤(rùn)滑，保障電梯機(jī)電設(shè)備的正常使用，從而提高電梯的使用壽命；第四，在對(duì)電梯進(jìn)行維護(hù)時(shí)，要確保施工安全，在顯眼的區(qū)域安放電梯維護(hù)提示標(biāo)識(shí)，以免出現(xiàn)不必要的安全事故。

2.4 消防設(shè)備的運(yùn)維與管理措施

消防設(shè)備是保障小區(qū)發(fā)生火災(zāi)時(shí)能夠及時(shí)滅火的重要設(shè)施，對(duì)其進(jìn)行定期維護(hù)，能夠保證各個(gè)消防機(jī)電設(shè)備的安全穩(wěn)定運(yùn)行。小區(qū)物業(yè)工作人員在對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行維護(hù)時(shí)，要從如下幾方面進(jìn)行：第一，依據(jù)消防規(guī)定要求，定期地對(duì)消防設(shè)備的相關(guān)性能進(jìn)行檢測(cè)，及時(shí)查出消防設(shè)施中的安全隱患，并結(jié)合性能測(cè)試的結(jié)果，對(duì)整個(gè)消防設(shè)施性能進(jìn)行整體評(píng)估，排除消防設(shè)施可能出現(xiàn)的安全隱患；第二，對(duì)消防設(shè)施的自動(dòng)報(bào)警設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)，檢測(cè)它能否正常地運(yùn)行，這樣，在出現(xiàn)火災(zāi)時(shí)，就可以通過(guò)報(bào)警系統(tǒng)來(lái)準(zhǔn)確地確定火災(zāi)發(fā)生的位置，并能及時(shí)進(jìn)行處理；第三，對(duì)室外的各個(gè)消防設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)，如果出現(xiàn)設(shè)備不齊全的情況，要及時(shí)補(bǔ)充完整；第四，對(duì)室內(nèi)的各個(gè)消防設(shè)備進(jìn)行檢查，看其是不是配備齊全，要重點(diǎn)排查緊急照明設(shè)施與逃生通道是否完善，保障整個(gè)消防系統(tǒng)的安全性。

3 結(jié)束語(yǔ)

在對(duì)現(xiàn)代住宅小區(qū)進(jìn)行管理的過(guò)程中，對(duì)機(jī)電設(shè)備的維護(hù)工作是重中之重，不僅要制定安全有效的管理制度，還要定期對(duì)各個(gè)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行維護(hù)與保養(yǎng)，使得各個(gè)機(jī)電設(shè)備的功能保持良好，確保各個(gè)機(jī)電設(shè)備能夠處在一個(gè)安全穩(wěn)定的運(yùn)行狀態(tài)。住宅小區(qū)機(jī)電設(shè)備的維護(hù)與管理是提高物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志，對(duì)保障小區(qū)居民的安全也具有十分重要的作用。因此，在為小區(qū)居民提供完善配套服務(wù)的前提下，要保障各個(gè)機(jī)電設(shè)備的穩(wěn)定運(yùn)行，這樣才能提高小區(qū)物業(yè)的管理水平，提高居民的滿意度。