王麗娜

2023年12月15日，北京，暴雪后的門(mén)頭溝區(qū)城子地區(qū)。在前一日，北京市住建委等五部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)人住房貸款政策的通知》，旨在推動(dòng)房市回暖。圖/視覺(jué)中國(guó)

幾乎每套房子背后，都承載了一段人生和故事。

12月14日，北京購(gòu)房政策調(diào)整優(yōu)化的“靴子”終于落地，北京市住建委等五部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)人住房貸款政策的通知》，調(diào)整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例統(tǒng)一降至30%，二套房首付比例最低為40%。

此外，商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限也將調(diào)整，按11月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）計(jì)算，首套房貸利率最低為4.2%。

也是在近日，中國(guó)人民銀行發(fā)布的2023年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，今年以來(lái)，中國(guó)人民銀行繼續(xù)落實(shí)首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，因城施策推動(dòng)更多城市下調(diào)或取消首套房貸利率下限。截至9月末，在119個(gè)符合放寬首套房貸利率政策下限條件的城市中，有95個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，24個(gè)城市取消了下限。加之各地住房公積金政策落地，住房公積金在有效促進(jìn)住房消費(fèi)、恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力方面，正在發(fā)揮積極作用。

7月24日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議提出，“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。

在常住人口超過(guò)2000萬(wàn)的北京，2023年以來(lái)，樓市政策逐漸優(yōu)化放寬。9月1日，北京出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，這被認(rèn)為是北京房地產(chǎn)政策的一大“松綁”，此前“認(rèn)房又認(rèn)貸”措施已執(zhí)行六年。

在當(dāng)下的北京，房子交易和流動(dòng)背后，買(mǎi)房和賣(mài)房的人經(jīng)歷了什么？

賣(mài)房，也需要流量

在一個(gè)二手社交平臺(tái)，徐楊（化名）掛出的不是閑置物品，而是一套標(biāo)價(jià)超過(guò)530萬(wàn)元的房子，配圖是一張“賣(mài)房”的手寫(xiě)紅字截圖，若干張房屋實(shí)景照片——“這套房子是我住了多年的房子”。

那是徐楊在北京的唯一一套住房，徐楊在帖子里羅列了房子的十個(gè)優(yōu)點(diǎn)，包括稅費(fèi)、得房率、交通等重要信息，介紹中還提到，小區(qū)周邊公園有跑道、北京東部金秋觀賞銀杏的重要景點(diǎn)。

2023年11月初，《財(cái)經(jīng)》記者見(jiàn)到徐楊時(shí)，他正在尋找合適的房屋買(mǎi)家，他在房屋中介網(wǎng)站掛牌出售的同時(shí)，也在一些知名社交平臺(tái)上掛出賣(mài)房的帖子。

像徐楊這樣，依靠傳統(tǒng)售賣(mài)渠道之外，自己又在社交平臺(tái)發(fā)布售房帖子的并非個(gè)例。在幾個(gè)社交平臺(tái)，搜索“北京賣(mài)房”，一張張不同裝修風(fēng)格的房屋內(nèi)景照片展現(xiàn)出來(lái)，有人在首圖曬出不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，有人發(fā)布賣(mài)房記，“自己房，自己賣(mài)”。

多渠道售賣(mài)，徐楊希望能多一些“曝光量”。但自己發(fā)帖的效果有限，前來(lái)進(jìn)一步詢(xún)價(jià)的人不多，出乎意料的是有人詢(xún)問(wèn)孩子上學(xué)能否使用他的房子對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)指標(biāo)。

“賣(mài)一買(mǎi)一”改善居住生活品質(zhì)，這是“80后”徐楊當(dāng)前的生活目標(biāo)之一。徐楊住在北京五環(huán)一處建成十余年的社區(qū)，2016年購(gòu)入時(shí)綠化和設(shè)計(jì)在當(dāng)時(shí)都算不錯(cuò)，“窗外爬有常青藤，室內(nèi)灑滿(mǎn)陽(yáng)光”。幾年過(guò)去，徐楊和家人想要住得更寬敞、戶(hù)型更合理的房子。

2023年9月1日，北京宣布落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，居民家庭申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在本市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行信貸政策。按照此前政策，居民家庭名下在北京市已擁有一套住房，以及在北京市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買(mǎi)普通自住房的首付款比例不低于60%，購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的首付款比例不低于80%。

政策調(diào)整讓徐楊置換房屋的門(mén)檻降低，首付比例將大幅降低，如按北京首套執(zhí)行信貸政策，普通住宅首付比例是35%，非普通住宅為40%?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺(tái)五天后，9月6日，徐楊下定決心前往中介掛牌售房。

此后，徐楊開(kāi)始追蹤自家小區(qū)的行情，每天看有沒(méi)有新上房源、下架房源以及最新成交價(jià)格。小區(qū)一有房屋成交，經(jīng)紀(jì)人也會(huì)通知徐楊。掛牌近兩個(gè)月后，徐楊調(diào)了三次價(jià)，下調(diào)幅度是初始掛牌價(jià)約2%。

掛牌后的每個(gè)周末，徐楊都會(huì)在家中迎來(lái)一撥撥看房人群，但給出的價(jià)格不如預(yù)期。徐楊說(shuō)，看房的人都帶著砍價(jià)的心理而來(lái)，每一次出價(jià)都比照周邊類(lèi)似房源新近成交價(jià)再減5萬(wàn)-10萬(wàn)元。

11月初，李恒（化名）略有失落，但也放松下來(lái)。李恒賣(mài)掉了自己在北京東四環(huán)的唯一住房，歷時(shí)80天。成交周期還算理想，這其中亦有李恒的積極參與。李恒曾在互聯(lián)網(wǎng)公司工作，深知流量的重要性，為此在展示自己房子和提高帶看量上花了不少工費(fèi)。

2023年8月，李恒賣(mài)房決心已定。那是套60余平方米的一居室，四年前李恒以380萬(wàn)元的價(jià)格按揭購(gòu)買(mǎi)，李恒入住后打理得典雅古樸，8月中旬房子在中介官網(wǎng)初次上架，李恒掛牌438萬(wàn)元。

9月新政發(fā)布后，李恒期待看房的人更多一些?？衫詈阌^察到在中介網(wǎng)站，他的房子每天瀏覽量在15次-20次，帶看量則為個(gè)位數(shù)。李恒誠(chéng)意賣(mài)房，每次有人來(lái)家里看房，李恒都提前準(zhǔn)備好茶具茶水，但看房的人無(wú)意喝茶。房子匆匆看過(guò)，出價(jià)者不多，一些買(mǎi)家透過(guò)中介傳來(lái)的試探價(jià)離李恒的預(yù)期較遠(yuǎn)。此時(shí)，李恒的價(jià)格已經(jīng)下調(diào)十余萬(wàn)元。小區(qū)附近一有房屋成交，中介就會(huì)發(fā)來(lái)信息，告知他最新成交價(jià)?！熬褪歉嬖V你，你的價(jià)格還是掛高了?！崩詈銓?duì)《財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)。

李恒希望早點(diǎn)成功售房，他每個(gè)月還房貸及利息1.3萬(wàn)元，早成交一個(gè)月利息可省近1萬(wàn)元。李恒從事過(guò)互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)，深知信息流展示的邏輯，他想著，得讓自己的房子進(jìn)入中介推薦之列，在網(wǎng)上展示時(shí)打上推薦標(biāo)簽。李恒了解到，進(jìn)入推薦之列，需要房屋有一定帶看量，且價(jià)格有吸引力，他開(kāi)始著手從這兩方面“加工”，勸說(shuō)經(jīng)紀(jì)人多帶人看房，價(jià)格上則再一次調(diào)價(jià)，這時(shí)價(jià)格已比原掛牌價(jià)下調(diào)5%。

如愿進(jìn)入中介網(wǎng)站推薦之列后，李恒發(fā)現(xiàn)每日瀏覽量是原來(lái)的5倍，帶看量逐漸多起來(lái)。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”成效

9月1日約19時(shí)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策發(fā)布時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張明（化名）和一名買(mǎi)房客戶(hù)正坐在售樓處，商談兩小時(shí)前簽下的單子，兩人看到手機(jī)彈窗的消息，張明對(duì)客戶(hù)說(shuō)，不用再聊了，“這下踏實(shí)了”。

張明主要做北京市海淀區(qū)有升值潛力的中、高端住宅項(xiàng)目的居間交易和付費(fèi)咨詢(xún)。9月1日17時(shí)左右，在北京市海淀區(qū)科學(xué)城北區(qū)一處新樓盤(pán)的售樓處，張明的客戶(hù)簽完購(gòu)房合同，交了定金，鎖定一套1000余萬(wàn)元的房子，但客戶(hù)仍在猶豫，不知道購(gòu)房決策是否正確。

張明說(shuō)，客戶(hù)擔(dān)憂(yōu)買(mǎi)完這套房子，會(huì)增加壓力，還擔(dān)心自己現(xiàn)有的老房不好出手，為了打消對(duì)方的顧慮，兩人又接著聊了兩個(gè)多小時(shí)。當(dāng)天約19時(shí)，看到手機(jī)彈窗消息后，客戶(hù)結(jié)束了談話，離開(kāi)售樓處。

張明則趕緊找到銷(xiāo)售人員，查看樓盤(pán)銷(xiāo)控表，當(dāng)天下午還有六套未售，到當(dāng)晚只剩下一套，張明撥通了另一名有意該樓盤(pán)的客戶(hù)電話。那名客戶(hù)正請(qǐng)人吃飯，張明建議迅速結(jié)賬，前來(lái)售樓處。過(guò)了幾分鐘，張明再次致電客戶(hù)說(shuō)，只剩一套房了，別晚了，并將開(kāi)發(fā)商預(yù)售賬戶(hù)發(fā)給對(duì)方。

很快，客戶(hù)回復(fù)說(shuō)手頭只有6萬(wàn)元，已轉(zhuǎn)賬下定金，而這套樓盤(pán)的預(yù)付定金是12萬(wàn)元。張明順手給客戶(hù)轉(zhuǎn)了6萬(wàn)元。李恒回憶，當(dāng)時(shí)情況緊急，他沒(méi)有時(shí)間再去問(wèn)銷(xiāo)售人員，“6萬(wàn)元能不能壓得住這房子”。

“前后就是幾分鐘的事情?！睆埫髡f(shuō)。次日，客戶(hù)轉(zhuǎn)了6萬(wàn)元還給他。這是一名中年客戶(hù)，三天前找到張明咨詢(xún)買(mǎi)房信息。張明了解到，對(duì)方現(xiàn)有的房產(chǎn)此前最高時(shí)價(jià)值上千萬(wàn)元，到9月時(shí)估價(jià)約950萬(wàn)元，希望置換到升值潛力不錯(cuò)、流通性更好的房子，但看房看了一年多，還拿不準(zhǔn)選哪里，便找到他咨詢(xún)。

9月1日下午到晚上，張明幫助兩名客戶(hù)簽下買(mǎi)房單子，處理80余條咨詢(xún)信息，忙碌到凌晨。次日，曾咨詢(xún)過(guò)張明的另一個(gè)客戶(hù)打來(lái)電話報(bào)喜，稱(chēng)當(dāng)天凌晨2點(diǎn)，自己價(jià)值千萬(wàn)余元的房子成功售出，高于心理預(yù)期價(jià)30萬(wàn)元成交。

房屋經(jīng)紀(jì)人馮浩（化名）在9月也比此前4月至8月忙碌不少，他主要在北京市西城區(qū)從事房屋經(jīng)紀(jì)服務(wù)。西城區(qū)在北京市擁有優(yōu)質(zhì)的義務(wù)教育資源，是不少業(yè)主購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房時(shí)首選考慮片區(qū)之一?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”政策發(fā)布次日，馮浩和同行們發(fā)現(xiàn)二手房新上房源增加了。隨后，前來(lái)看房的人也多起來(lái)，不過(guò)他所在片區(qū)交易量變化并不明顯。馮浩表示，他所在的片區(qū)市場(chǎng)交易比較穩(wěn)定，即便是在新冠疫情時(shí)期看房不便，也總有人想方設(shè)法看房。

至9月中旬時(shí)，馮浩表示，據(jù)他觀察政策對(duì)新房市場(chǎng)、改善型住房利好。“也許再過(guò)幾周，一部分外環(huán)業(yè)主賣(mài)完房，會(huì)來(lái)中心城區(qū)買(mǎi)房”。

政策調(diào)整后，促進(jìn)一些買(mǎi)房者和換房者的潛在購(gòu)房需求釋放。有房產(chǎn)代理公司發(fā)布數(shù)據(jù)稱(chēng)，9月2日，北京新房成交超1800套，日成交量超過(guò)了8月的一半。數(shù)據(jù)還顯示，北京9月二手房新增掛牌量近2萬(wàn)套。

政策調(diào)整，促使徐楊9月迅速掛房出售。徐楊目前沒(méi)有孩子，兩居室的房子，空間不算局促。37歲的徐楊身處互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，行業(yè)里職場(chǎng)“35歲”現(xiàn)象突出，換房之后每月將增加不少還貸支出。換房的成本也不低。2016年，徐楊按揭購(gòu)買(mǎi)這套二手房時(shí)成交價(jià)430萬(wàn)元，算上此前中介費(fèi)、繳納稅費(fèi)、這幾年還貸的利息，徐楊估算現(xiàn)在賣(mài)房“勉強(qiáng)不賠錢(qián)”。

據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，9月北京市二手住宅網(wǎng)簽量為14262套，逼近1.5萬(wàn)套，1.5萬(wàn)套被一些分析人士認(rèn)為是北京樓市的“榮枯線”。其中，9月1日至27日，北京二手房成交12658套，環(huán)比上漲45%，同比上漲11%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，9月北京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，同比上漲2.9%，與上月相比漲幅略有提升；二手房住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，同比上漲1.1%，漲幅均有所提升。

10月11日，《財(cái)經(jīng)》記者第一次見(jiàn)到張明時(shí)，他表示這段時(shí)期幫助客戶(hù)交易房屋八套，主要集中在9月上旬和中旬，那段時(shí)間時(shí)常忙碌到深夜，最近又有了空閑。不過(guò)，他有一名客戶(hù)又選擇退掉預(yù)定的新房。張明稱(chēng)，那是一名退休老人，名下有一處100余平方米的房子，打算“賣(mài)一買(mǎi)一”，9月初預(yù)定了一處新房，但其現(xiàn)有的房子因面積大、總價(jià)高，到9月底時(shí)還未賣(mài)出，擔(dān)心換房壓力，便與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解除購(gòu)房合同。

樓市政策繼續(xù)寬松。10月31日，北京住房公積金管理中心發(fā)布通知稱(chēng)，為支持居民剛性和改善性住房需求，優(yōu)化住房公積金個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，自11月1日起，北京市公積金貸款在住房套數(shù)認(rèn)定上不再考慮商業(yè)貸款情況，即實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)商貸”。

買(mǎi)、賣(mài)之間的考量

房子掛了兩個(gè)多月未售出，徐楊仍然堅(jiān)定換房決心。

徐楊和家人希望住進(jìn)品質(zhì)更好的社區(qū)。最好是新房，地下車(chē)庫(kù)設(shè)施完善，擁有“一個(gè)回字形的廚房”，而不是當(dāng)前擁擠的長(zhǎng)條形廚房。改善住房，是他們對(duì)“美好生活的設(shè)想之一”?！坝泻玫姆孔訛槭裁床蝗プ非竽?？”徐楊說(shuō)。

改善住房之外，徐楊亦考慮房子的保值問(wèn)題。徐楊2011年研究生畢業(yè)工作時(shí)，北京的房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，等繳納社保滿(mǎn)五年后買(mǎi)下這處二手房?；乜串?dāng)時(shí)買(mǎi)房，徐楊發(fā)現(xiàn)他看過(guò)的一些新房，這幾年漲幅超過(guò)目前居住的二手房，“優(yōu)質(zhì)社區(qū)的商品房會(huì)更有保障，更有商品屬性”。

追求更有品質(zhì)的生活，也是李恒賣(mài)房的初衷，他準(zhǔn)備離開(kāi)北京，回到靠海的老家城市。2013年，李恒來(lái)北京工作時(shí)，一心想在這個(gè)大城市扎根。他租住在北京五環(huán)外，通勤時(shí)間一小時(shí)以上，也不覺(jué)得辛苦。2019年手頭有了一定積蓄，他買(mǎi)下一居室公寓。

這幾年，李恒輾轉(zhuǎn)幾個(gè)互聯(lián)網(wǎng)公司，做到中層，但KPI考核的負(fù)擔(dān)越來(lái)越重，工作帶來(lái)的疲憊感漸增。李恒說(shuō)，這一年來(lái)，每個(gè)月公司開(kāi)管理層會(huì)議，被問(wèn)到數(shù)據(jù)，他“都不知道怎么回答更好”。在公司里，李恒找不到價(jià)值感，工作就像“擰螺絲”，在他看來(lái)自己也只是公司的一個(gè)“耗材”。每天工作朝九晚九，“家成為只是睡覺(jué)的地方”。焦慮感不斷侵蝕著李恒。

李恒34歲，身體發(fā)出報(bào)警信號(hào)。前一段，李恒暴瘦30斤。那段時(shí)間，李恒白天忙著在公司開(kāi)會(huì)，晚上才能空下來(lái)干自己手頭的工作，中午顧不上吃飯，晚飯又不規(guī)律，他以為是少吃減肥有成效，逢人便自夸。后來(lái)李恒確診糖尿病，健康問(wèn)題被他重視起來(lái)。

李恒單身，暫時(shí)沒(méi)有家庭負(fù)累，和父母商量后，他做出辭職暫時(shí)賦閑的決定，繼而是賣(mài)房離開(kāi)北京的決心。賣(mài)房，于他來(lái)說(shuō)當(dāng)然“難受”，這意味著他靠多年工作積蓄置辦的房產(chǎn)——“在北京的家沒(méi)有了”，當(dāng)初買(mǎi)房時(shí)他最大感受是“再也不用租房”，現(xiàn)在他希望改善生活質(zhì)量。

9月，趙建（化名）下定決心出售京郊的房產(chǎn)。目前，趙建居住在中心城區(qū)，房子是早年單位執(zhí)行城鎮(zhèn)住房制度改革時(shí)的“房改房”。

在郊區(qū)的房子，本來(lái)是趙建設(shè)想的養(yǎng)老房。2001年，有同事提議去郊區(qū)買(mǎi)房，退休后住在有山有水的地方安享晚年，趙建動(dòng)了心思。趙建當(dāng)時(shí)月薪4000余元，看中的郊區(qū)房?jī)r(jià)不足3000元，環(huán)境優(yōu)美?？紤]到自己作為工薪階層的支付能力和購(gòu)房成本，不需要增加太大生活壓力，趙建和同事在同一小區(qū)購(gòu)置新房。

郊區(qū)的房子買(mǎi)下22年來(lái)，那處房屋趙建和家人實(shí)際居住的時(shí)間不超過(guò)兩年，只有節(jié)假日才能用上，成了家里的“倉(cāng)庫(kù)”。這幾年退休后，到郊區(qū)居住的想法還是不現(xiàn)實(shí)，他的母親需要人照料，他每天中午都得趕去母親家里做飯，陪老人聊會(huì)兒天。

考慮到房子利用率太低，趙建決定賣(mài)房，當(dāng)初一起打算買(mǎi)房養(yǎng)老的同事先他一步，前幾年已將房子出售。最近房?jī)r(jià)起起伏伏，趙建未過(guò)多考慮，選在最近掛牌出售，趙建認(rèn)為，“應(yīng)該不是最佳時(shí)機(jī)?！?/p>

2023年8月至10月，《財(cái)經(jīng)》記者在北京東北三環(huán)附近走訪一些待售的二手房源，房屋建成年代普遍較早，集中在20世紀(jì)80年代至本世紀(jì)初，不少屬于朝陽(yáng)區(qū)的老舊小區(qū)?；钴S在這個(gè)片區(qū)的一些經(jīng)紀(jì)人反饋稱(chēng)，與七八年前不同，年代較早的一居室雖然總價(jià)低、交通方便，但并不受當(dāng)下的年輕人青睞；片區(qū)內(nèi)的中老年人換房時(shí)則更看重樓層，沒(méi)有電梯的板房，有些老年人三層“都嫌高”；片區(qū)內(nèi)的三居室、四居室，賣(mài)房時(shí)長(zhǎng)與小區(qū)建成時(shí)間、樓層和價(jià)格有很大關(guān)系。《財(cái)經(jīng)》記者看過(guò)的一處三居室，最終低于掛牌價(jià)8%成交，在賣(mài)房周期內(nèi)原房主完成了重新裝修。另一處三居室，掛牌近一年后下架，中介反饋稱(chēng)，房主想等明年看看情況再說(shuō)。

經(jīng)紀(jì)人張明從業(yè)16年，熟悉北京房屋市場(chǎng)。張明認(rèn)為，目前北京剛需購(gòu)房人群的預(yù)算以400萬(wàn)元至600萬(wàn)元為主，主流的改善型住房人群預(yù)算集中在800萬(wàn)元左右，部分改善型家庭的預(yù)算超千萬(wàn)元。張明服務(wù)的主要人群是改善型客戶(hù)，以及改善和投資需求兼具的客戶(hù)，他們多數(shù)本來(lái)就有房產(chǎn)，但是希望置換成更加優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)。

李恒的一居室，徐楊的兩居室，趙建在京郊的房子104平方米近300萬(wàn)元，一般來(lái)說(shuō)都適合“剛需”購(gòu)房者。

李恒觀察到，看房的人群以年輕單身女性居多，他推測(cè)也許是那些女生家里有積蓄，“希望給自己一個(gè)保障，我的房子是自己出錢(qián)買(mǎi)的”。有一對(duì)年輕夫妻曾對(duì)他的房子有意，但通過(guò)中介表示先把燕郊的房子賣(mài)掉才能買(mǎi)，李恒等不了。

與李恒不同，徐楊觀察來(lái)他家看房的人，以年輕夫妻或者準(zhǔn)備結(jié)婚的人居多，往往還有家中長(zhǎng)輩陪同，估計(jì)是“需要家里幫助出資”。2023年春節(jié)時(shí)，曾有準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕人有意趙建的房型，但當(dāng)時(shí)他沒(méi)有賣(mài)房的想法。

2023年6月24日，民眾在北京一售樓處了解樓盤(pán)。7月1日，中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月百城房?jī)r(jià)處于下跌通道，新房、二手房?jī)r(jià)格同環(huán)比均小幅下調(diào)。圖/視覺(jué)中國(guó)

房子到底意味著什么？

北京的住房市場(chǎng)穩(wěn)中有波動(dòng)。10月，受長(zhǎng)假等因素影響，北京二手房成交量較9月回落，網(wǎng)簽量降至10653套。11月，北京二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到12545套。

張明表示，一般來(lái)說(shuō)，北京的二手房月成交量在1.2萬(wàn)套至1.7萬(wàn)套之間都屬于比較正常的市場(chǎng)狀態(tài)，“不熱也不冷”。

從事房屋經(jīng)紀(jì)十余年，張明接觸了大量的買(mǎi)房和賣(mài)房人。張明告訴《財(cái)經(jīng)》記者，最近幾年來(lái)，不少人咨詢(xún)張明時(shí)表示，想買(mǎi)一套房子，但又怕買(mǎi)了之后房?jī)r(jià)有大的波動(dòng)。一些業(yè)主表示，之前買(mǎi)的房子不再適合居住，需要改善，同時(shí)希望借助換房把正在貶值的房產(chǎn)替換成保值升值功能更強(qiáng)的房產(chǎn)。他將這些購(gòu)房者，尤其是后者的購(gòu)房行為稱(chēng)為“資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)”，房子是他們“保衛(wèi)資產(chǎn)”的工具。

張明認(rèn)為，在很多人的傳統(tǒng)觀念里，“要有一個(gè)自己的房子”的想法根深蒂固，但這二三十年來(lái)，“我買(mǎi)了這房子至少不能賠錢(qián)”的觀念又扎根在很多人心中。現(xiàn)在，這兩種觀念產(chǎn)生了沖突：我想買(mǎi)一套房，但我不接受這房子價(jià)格下跌。

此前，中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查課題組，曾刊發(fā)《2019年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》，在全國(guó)對(duì)3萬(wàn)余戶(hù)城鎮(zhèn)居民家庭開(kāi)展資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)研，調(diào)查顯示中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)以實(shí)物資產(chǎn)為主，占家庭總資產(chǎn)的八成。實(shí)物資產(chǎn)中，74.2%為住房資產(chǎn)，居民住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重為59.1%。

在一線城市，擁有一套房產(chǎn)對(duì)家庭財(cái)富的意義不言而喻。在張明看來(lái)，不少擁有房子的工薪階層，他們的家庭資產(chǎn)總額部分得益于房?jī)r(jià)的升值，而北京一些家庭資產(chǎn)上千萬(wàn)元的家庭，“多是被家有兩套房、三套房推到了這個(gè)位置”。因此，北京不少住房改善型人群，就是賣(mài)出五六百萬(wàn)元的房產(chǎn)，置換成八九百萬(wàn)元甚至上千萬(wàn)元的房產(chǎn)。這幾年，張明還遇到一些在北京擁有房產(chǎn)的客戶(hù)，雖然已移居境外，但再次置業(yè)時(shí)有些人還會(huì)考慮在北京換房，因?yàn)橄啾葒?guó)外一些國(guó)家，中國(guó)持有房產(chǎn)的成本不高。

借助房產(chǎn)，也是張明實(shí)現(xiàn)財(cái)富躍升的主要方式。2007年張明來(lái)到北京，沒(méi)有家人幫襯，他租住在地下室，只是為了少付50元月租，他選了地下二層。張明在新興的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)謀職，正好趕上住房市場(chǎng)化、房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展時(shí)期。16年過(guò)去，幫助別人買(mǎi)房的同時(shí)，張明自己也多次“激進(jìn)式”買(mǎi)房、換房，如今他在海淀區(qū)擁有價(jià)值千萬(wàn)元的高端住房。張明個(gè)人的經(jīng)歷，他鮮少對(duì)外提及，他說(shuō)，如今已不再具有“可復(fù)制性”。反而，張明說(shuō)自己常勸一些人買(mǎi)房要冷靜。

如何選到優(yōu)質(zhì)且保值的房產(chǎn)，有多種時(shí)運(yùn)等因素造就。剛來(lái)北京時(shí)，張明的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)范圍集中在海淀萬(wàn)柳商圈，那個(gè)片區(qū)對(duì)應(yīng)海淀區(qū)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，并且在本世紀(jì)初有多個(gè)新的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)建成。

2006年，《義務(wù)教育法》修訂，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)就近入學(xué)，北京“學(xué)區(qū)房”概念興起。張明稱(chēng)，那個(gè)片區(qū)因此成為一些資產(chǎn)優(yōu)厚人士購(gòu)置房產(chǎn)的首選，不少人單純就是為了孩子上學(xué)，剛開(kāi)始并未意識(shí)到價(jià)格會(huì)在十年之后翻了數(shù)倍。2007年張明初入經(jīng)紀(jì)行業(yè)，每天給無(wú)數(shù)業(yè)主打電話“練手”時(shí)，業(yè)主還并不像現(xiàn)在這樣反感陌生來(lái)電，甚至愿意跟張明聊上幾句，“業(yè)主也懵懂，即便不賣(mài)不租也關(guān)心小區(qū)房子能賣(mài)多少、租多少錢(qián)”。

如今接受委托咨詢(xún)，與一些經(jīng)紀(jì)人希望完成交易不同，張明每次都問(wèn)對(duì)方購(gòu)房目的是哪些，主要是居住，還是希望保值增值。張明認(rèn)為，每個(gè)購(gòu)房者背后都有不同的目的，他會(huì)根據(jù)對(duì)方的實(shí)際情況，幫助分析購(gòu)房決策能否實(shí)現(xiàn)最主要的目的，“如果不能，我會(huì)勸退”。他也發(fā)現(xiàn)，不少人不再持有“我必須有一套房子”的觀念。

關(guān)于房子的夢(mèng)想

掛牌80天，11月初，李恒迎來(lái)誠(chéng)意的購(gòu)房者。對(duì)方是一個(gè)老人，自稱(chēng)住在李恒家附近，家里有一處大房子，希望再買(mǎi)個(gè)房子給后代回國(guó)居住。幾分鐘后，雙方談妥價(jià)格，410萬(wàn)元成交，比他的初始掛牌價(jià)少6%。

此前，李恒一度擔(dān)心賣(mài)房會(huì)耗時(shí)過(guò)長(zhǎng)。李恒稱(chēng)，前后共有50多人次來(lái)看房，但之前看房的人，沒(méi)有人約著一起坐下來(lái)談價(jià)。偶爾中介反饋說(shuō)，看房的客戶(hù)希望在初始掛牌價(jià)基礎(chǔ)上降價(jià)13%，這與李恒的預(yù)期差別略大。

9月中旬，張明遇到一對(duì)客戶(hù)，湊來(lái)湊去首付還是差10萬(wàn)元。張明介紹，那是一對(duì)年輕夫婦，屬于高知人群，兩人年收入過(guò)百萬(wàn)元，心儀的新房?jī)r(jià)值800余萬(wàn)元，首付需要300多萬(wàn)元，還差10萬(wàn)元。那套房子很搶手，對(duì)方希望張明溝通下能否晚點(diǎn)付款，張明直接轉(zhuǎn)給那對(duì)夫妻10萬(wàn)元，先借給他們。

不到一個(gè)月，張明收到了年輕夫婦的還款，對(duì)方還表示要送張明電影票，留言中不斷提到感謝，以及之前甚至想要換個(gè)城市生活的念頭。張明告訴《財(cái)經(jīng)》記者，他借錢(qián)給對(duì)方，就是看到他們湊足首付的過(guò)程，也看到他自己曾經(jīng)從農(nóng)村出來(lái)在大城市扎根的不易。

北京的購(gòu)房人群以30歲以上的人群為主。2023年初，北京住房公積金管理中心發(fā)布《北京住房公積金2022年年度報(bào)告》，住房公積金個(gè)人住房貸款方面，貸款職工中30歲（含）以下占27.3%，30歲-40歲（含）占57.8%，40歲-50歲（含）占11.8%，50歲以上占3.1%；購(gòu)買(mǎi)首套住房申請(qǐng)貸款占75.5%，購(gòu)買(mǎi)二套及以上申請(qǐng)貸款占24.5%；中、低收入群體占77.3%，高收入群體占22.7%。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策發(fā)布后，撩撥著陳欣（化名）換房的心思。陳欣目前在北京市通州區(qū)有一處住房，考慮孩子上學(xué)，他想換到核心城區(qū)。陳欣的孩子不滿(mǎn)1歲，他已經(jīng)數(shù)次看過(guò)東、西城的房子?！白畋阋说囊痪邮乙惨奈灏偃f(wàn)元?！标愋勒f(shuō)。

陳欣和妻子都不屬于高收入行業(yè)，如果按照之前政策，他們“買(mǎi)一賣(mài)一”需要支付首付約400萬(wàn)元。陳欣現(xiàn)有的住房是2016年置換而來(lái)，目前售價(jià)約400萬(wàn)元，再扣除100多萬(wàn)元的貸款和利息，缺口太大。政策調(diào)整后，陳欣換房有了更多可能性。

陳欣也經(jīng)歷了幾次房產(chǎn)交易，他對(duì)房子有很深的執(zhí)念。陳欣自初中時(shí)離開(kāi)家讀書(shū)，為了能自主安排學(xué)習(xí)時(shí)長(zhǎng)，陳欣沒(méi)有住校，初中時(shí)和同學(xué)搭伙住在老師家的一間小屋里，高中時(shí)在親戚家的廚房外面搭建出一間房住。2003年名校畢業(yè)后，陳欣來(lái)到北京，在傳統(tǒng)行業(yè)工作，收入不高。2008年，稍有積蓄，再加上四處籌措，陳欣首付20多萬(wàn)元貸款50萬(wàn)元，在北京四環(huán)外購(gòu)置了自己的房產(chǎn)。房子到手后，他把臥室的墻刷成綠色，客廳的墻刷成了黃色，終于擁有自己的房子，他感到“生活踏實(shí)了”。2016年，結(jié)婚后陳欣換房到通州居住。2018年，陳欣回安徽老家縣城又購(gòu)買(mǎi)一處房產(chǎn)，價(jià)值70萬(wàn)元，再花了10余萬(wàn)元裝修。

有了孩子后，陳欣希望孩子能接受更好的教育，學(xué)區(qū)房成為下一個(gè)目標(biāo)。陳欣計(jì)劃先把老家的房子賣(mài)掉，再出售通州的房子，換一套東城區(qū)的學(xué)區(qū)房?，F(xiàn)在，陳欣在老家的房子正在掛牌出售，但中介告訴他，“沒(méi)有人看房，掛60萬(wàn)元可能有人來(lái)看。”

11月中旬，李恒回到靠海的老家城市，租好了一處房子，他不想住在家里。租住的房子，距離商場(chǎng)和海邊公園車(chē)程5分鐘左右，但沒(méi)有租到理想中的帶有開(kāi)放陽(yáng)臺(tái)的房子。此前，他暢想回老家的生活時(shí)，表示希望能租一個(gè)有開(kāi)放陽(yáng)臺(tái)的房子，“可以安靜待著，讓自己放松”。

退休老人趙建還在售房中，他說(shuō)，“價(jià)格合適就出手?！?/p>

11月底，徐楊發(fā)來(lái)信息稱(chēng)，房子賣(mài)出去了，但他未透露具體交易價(jià)格，只表示算是比較滿(mǎn)意，符合預(yù)期。將要購(gòu)入的房子，徐楊還在看。徐楊表示，他買(mǎi)房主要是為了居住改善，不漲或者跌一點(diǎn)他也能接受。

在一些社交群里，徐楊看到各方對(duì)房?jī)r(jià)走向爭(zhēng)論不休?！拔矣X(jué)得沒(méi)有多少人能看清?！毙鞐钫f(shuō)。