文 / 卓勇良

浙江省發(fā)展和改革研究所原所長(zhǎng)、浙江清華長(zhǎng)三角研究院新經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心主任

促進(jìn)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化回歸，硬化地方政府預(yù)算約束，放開(kāi)商品房、加強(qiáng)保障房、確保兜底房

40多年前剛進(jìn)大樓，常接觸“回籠貨幣”這個(gè)概念。每逢重大節(jié)日通常都是回籠，是作為成績(jī)的?；鼗\貨幣確是中國(guó)經(jīng)濟(jì)一大問(wèn)題。然而，M2大幅增長(zhǎng)，這么多年來(lái)基本沒(méi)停息過(guò)。很可惜，只能觀察1990年以來(lái)情況，因?yàn)镸2即流通中貨幣和準(zhǔn)貨幣數(shù)據(jù)，能找到的最早數(shù)據(jù)始于這一年。1990-2016年，M2年均增長(zhǎng)19.4%，比同期GDP年均名義增長(zhǎng)高4.2個(gè)百分點(diǎn)。

奇怪的事情發(fā)生了，商品物價(jià)指數(shù)這段時(shí)間并沒(méi)特別高。1990-2016年，商品物價(jià)指數(shù)年均增長(zhǎng)僅3.2%，且其中有幾年負(fù)增長(zhǎng)。而這一時(shí)期城鎮(zhèn)居民人均收入年均實(shí)際增長(zhǎng)高達(dá)8.0%，名義增長(zhǎng)則高達(dá)13.4%。在一個(gè)大國(guó)，M2持續(xù)16年快于GDP和收入的增長(zhǎng)，是比較少見(jiàn)的。有一年我在北京參加一個(gè)形勢(shì)分析會(huì)，有人說(shuō)這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)之謎，M2如此之快，物價(jià)卻尚可忍受，比較奇怪。

其實(shí)，這事特簡(jiǎn)單，吞金怪獸——房地產(chǎn)來(lái)了。房改1990年前后逐漸推開(kāi)實(shí)施，商品房逐漸大行其道。其中的一個(gè)重要背景是，歷經(jīng)持續(xù)的經(jīng)濟(jì)和收入快速增長(zhǎng)，加之房改房入市交易，一些人已具備一定的商品房購(gòu)買(mǎi)能力。而且，房?jī)r(jià)似乎比居民購(gòu)買(mǎi)能力上升得更快一些，于是造成一些恐慌。

我記得特別清楚，2000年三五月份開(kāi)始，杭州房?jī)r(jià)幾乎每月漲100元，眼看著杭州城西房?jī)r(jià)由不到3000元，短期內(nèi)漲到4000多元。當(dāng)時(shí)大家的住房條件以現(xiàn)在眼光看都比較差。面對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲，大家都有點(diǎn)慌不擇路，于是房?jī)r(jià)漲得更快。

M2與房?jī)r(jià)大漲，支撐因素是出口迅猛增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一派大好。1990-2011年，全國(guó)出口按美元計(jì)，年均增長(zhǎng)17.7%。全國(guó)規(guī)上工業(yè)利潤(rùn)公布始于1998年，1998-2011年年均增長(zhǎng)33.3%。同期，全國(guó)一般公共預(yù)算收入年均增長(zhǎng)19.8%；全國(guó)居民人均收入年均名義增長(zhǎng)12.2%（同期全國(guó)商品物價(jià)年均增長(zhǎng)1.1%）。上述四者的增長(zhǎng)，均是難以想象之高。

房地產(chǎn)大增長(zhǎng)由此而生。因居民收入增長(zhǎng)大大慢于GDP資本利潤(rùn)投向房地產(chǎn)。居民收入增長(zhǎng)其實(shí)也不算低卻恐慌房?jī)r(jià)漲的更快，于是買(mǎi)房乃至炒房。房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始飆升。1998-2011年，全國(guó)住宅銷(xiāo)售面積年均增長(zhǎng)18.3%，住宅銷(xiāo)售額年均增長(zhǎng)27.7%，房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)高達(dá)近10%。

大國(guó)經(jīng)濟(jì)系于出口之上絕不可持久。2011年以后，出口斷崖式回落。2011-2022年，因?yàn)椤暗刂骷矣杏嗉Z”，一些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)尚能維持。而當(dāng)2022年下半年，出口開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)終于進(jìn)入新的下行周期。

2022年，全國(guó)住宅銷(xiāo)售面積自2015年以來(lái)首現(xiàn)下降。這一年，全國(guó)住宅銷(xiāo)售11.5億平方米，比上年下降26.8%；住宅銷(xiāo)售額11.7萬(wàn)億元，比上年下降28.3%。其實(shí)，2018年以來(lái)住宅銷(xiāo)售一直增長(zhǎng)較慢，但2022年終于發(fā)生轉(zhuǎn)折性變化。2022年統(tǒng)計(jì)公報(bào)上的13個(gè)房地產(chǎn)指標(biāo)，均為下降。其中下降最大的是住宅新開(kāi)工面積，下降39.8%。

積極改革房地產(chǎn)業(yè)，是當(dāng)前緊迫選項(xiàng)。這里，最重要的是促進(jìn)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化回歸，硬化地方政府預(yù)算約束，放開(kāi)商品房、加強(qiáng)保障房、確保兜底房。兜底房是我杜撰的概念，就是要讓新入職的大學(xué)生，連保障房也買(mǎi)不起的城市貧困人口和中西部剛來(lái)的農(nóng)民工，能有一個(gè)起碼的遮風(fēng)避雨的地方。

市場(chǎng)不會(huì)嚴(yán)絲合縫，當(dāng)前或有一個(gè)改善型住房的空隙。住房這東西，不可能一步到位，具有改善周期?？墒?，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)閮r(jià)高和降價(jià)預(yù)期，特別不利于剛需一族；因?yàn)橄拶?gòu)，特別不利于改善一族。所以，設(shè)計(jì)機(jī)制，讓有改善需求且有支付能力的人理性換房，不妨是當(dāng)前的一個(gè)政策選擇。

經(jīng)濟(jì)仍有不少政策空間。關(guān)鍵是破除禁錮，有想象力、有智慧，努力把大家的活力激發(fā)出來(lái)。