程珂珂 溫小惠

貴州民族大學(xué)，貴州 貴陽(yáng) 550025

自“房住不炒”的國(guó)家方針政策被提出以來(lái)，各地紛紛通過(guò)限購(gòu)、限貸等政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但國(guó)內(nèi)大中型城市房?jī)r(jià)長(zhǎng)期“高燒不退”，在房地產(chǎn)市場(chǎng)“有利可圖”的情形下，仍有大批投機(jī)者涌入市場(chǎng)“炒房”。從本質(zhì)上來(lái)看，各地出臺(tái)的限購(gòu)令、限貸令都是為了保障公民“居者有其屋”的生存權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。但從司法實(shí)踐來(lái)看，大量投機(jī)者為規(guī)避限購(gòu)令、限貸令，開始通過(guò)借名買房來(lái)實(shí)現(xiàn)政策規(guī)避。此舉有效實(shí)現(xiàn)了政策規(guī)避，大量借名買房協(xié)議的存在不但破壞了國(guó)家政策推進(jìn)，同時(shí)由此也引發(fā)了司法實(shí)踐中大量借名買房訴訟糾紛的發(fā)生，借名買房房屋的所有權(quán)歸屬、合同的效力成為訴訟中雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，一旦不能正確處理，不但會(huì)影響國(guó)家“房住不炒”政策推進(jìn)，還可能損害雙方當(dāng)事人權(quán)益。

一、借名買房的基本概述

（一）借名買房的涵義

借名買房是指在房屋買賣過(guò)程中，真實(shí)買房人（借名人）因各種原因不能以自己或者不愿以自己的名義購(gòu)房，而是借用他人的名義（出名人）購(gòu)房的行為。其具體涵義是指購(gòu)買該房屋的費(fèi)用是借名人間接支付的；實(shí)際出資人實(shí)際占有并支配該房屋；借名買房合同中明確了房屋所有權(quán)歸屬。借名買房是借名人與出名人兩方達(dá)成一致的結(jié)果。借名買房合同的達(dá)成導(dǎo)致房屋所有權(quán)歸屬糾紛頻發(fā)，并且使該房屋的事實(shí)權(quán)利人與法律權(quán)利人相脫離。

（二）借名買房現(xiàn)象產(chǎn)生的緣由

生活中借名買房現(xiàn)象層出不窮，其主要原因一方面是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房?jī)r(jià)也隨之快速上漲，為了解決人們購(gòu)房困難的問(wèn)題，國(guó)家與地方出臺(tái)了一系列限購(gòu)政策、經(jīng)濟(jì)適用房以及政策性保障房等措施。但限制了大眾的購(gòu)房數(shù)量與購(gòu)買自由，便出現(xiàn)了借名買房的現(xiàn)象。另一方面，實(shí)踐中部分借名人出于轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)或者逃避債務(wù)的目的而借名買房。如，婚姻存續(xù)期間，一方為了在離婚時(shí)避免房屋被當(dāng)作夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，將自己購(gòu)買的房屋登記在他人名下以達(dá)到隱匿或轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的目的；或者背負(fù)巨額債務(wù)的人以登記在其名下的房屋轉(zhuǎn)移到他人名下的方式，來(lái)逃避自己的債務(wù)，避免其財(cái)產(chǎn)被法院強(qiáng)制執(zhí)行；除此之外，部分當(dāng)事人為了享受當(dāng)?shù)卣贫ǖ膬?yōu)惠購(gòu)房政策，但其自身并不具有享受優(yōu)惠政策的資格，便會(huì)采取借名買房方式實(shí)現(xiàn)其目的?？傊?，借名買房是借名人與出名人雙方意思自治的一種行為，這一行為的原因主要取決于當(dāng)事人的主觀意愿，因而原因就多種多樣。

二、借名買房情形中房屋所有權(quán)歸屬的裁判現(xiàn)狀

（一）裁判現(xiàn)狀

筆者在中國(guó)裁判文書網(wǎng)中以關(guān)鍵詞“借名買房”進(jìn)行檢索，檢索到13000 余個(gè)案例，可見司法實(shí)踐中此類案件具有多發(fā)性，剔除篩選后獲得典型案例58 個(gè)，從法院的裁判來(lái)看，絕大部分都認(rèn)可借名人對(duì)房屋的所有權(quán)?？傮w來(lái)看，法院對(duì)此類案件的判決可以分為三種：一是確認(rèn)房屋所有權(quán)歸屬借名人。此類判決結(jié)果在筆者整理獲得的案例中占比達(dá)到65%。法院的裁判理由可以總結(jié)為“出名人雖然是不動(dòng)產(chǎn)登記記載的房屋所有權(quán)人，但若考察其不具備購(gòu)買房屋的真實(shí)意思表示，僅有登記行為的，因缺乏房屋變動(dòng)原因行為，應(yīng)予被否定”。二是確認(rèn)房屋所有權(quán)歸屬出名人。法院的裁判理由可以總結(jié)為“物權(quán)變動(dòng)的原因行為是物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的首要具備條件，在借名買房當(dāng)中要完成房屋的物權(quán)變動(dòng)，需要具備買賣合同的物權(quán)變動(dòng)原因行為，同時(shí)需要滿足房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記要件產(chǎn)”。三是不能確權(quán)。在不能確權(quán)的情況下，法院認(rèn)同出名人與借名人雙方達(dá)成的合意，但認(rèn)為該合意只能產(chǎn)生債權(quán)上的效果，不能直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，因此判決出名人應(yīng)為借名人辦理過(guò)戶登記。

（二）案件裁判邏輯分析

對(duì)于借名買房糾紛案件的處理不但要查明事實(shí)、尊重締約雙方的意思自治，同時(shí)還要有效維護(hù)我國(guó)物權(quán)公示的基本原則，在裁判政策上有效協(xié)調(diào)房產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策。故此，在借名買房案件的審理中，法院通常依次對(duì)借名買房事實(shí)、借名買房緣由進(jìn)行審查，綜合判斷借名協(xié)議的效力，并以此為基礎(chǔ)，結(jié)合我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定確定房屋的所有權(quán)。具體而言，一是對(duì)借名買房事實(shí)是否存在進(jìn)行審查；二是對(duì)借名買房合同進(jìn)行效力審查；三是對(duì)借名人是否具有辦理過(guò)戶登記的資格進(jìn)行審查。最后結(jié)合審查結(jié)果，認(rèn)定案涉房屋權(quán)屬并且作出相應(yīng)的判決。

三、存在的問(wèn)題

（一）借名買房合同效力認(rèn)定不統(tǒng)一

從司法實(shí)踐來(lái)看，法院在認(rèn)定借名買房合同效力時(shí)會(huì)先區(qū)分購(gòu)買標(biāo)的房屋的類型。若借名買房所購(gòu)房屋違反了限購(gòu)、限貸政策的，對(duì)于該種類型，部分法院認(rèn)為不違背法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且在訴訟時(shí)已經(jīng)具備購(gòu)房資格，故此認(rèn)定合同有效；而另一部分法院認(rèn)為借名買房合同違背“經(jīng)適房”管理制度、損害社會(huì)公共利益且構(gòu)成虛假意思表示，故此認(rèn)定為無(wú)效。若借名買房所購(gòu)房屋為保障性房屋的，各地法院對(duì)借名購(gòu)買政策性保障房合同效力的認(rèn)定存在較大分歧；部分法院認(rèn)定為無(wú)效，理由是符合《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）中規(guī)定合同無(wú)效的情形；也有部分法院認(rèn)定有效，理由是既不違反強(qiáng)制性規(guī)定，也沒有對(duì)公共利益造成損失。由此可見，在借名買房合同效力的認(rèn)定中各地法院看法不一。就是因?yàn)槲覈?guó)司法實(shí)踐中對(duì)于此類案件仍然缺乏較為統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，從而導(dǎo)致類似案件出現(xiàn)不同的判決結(jié)果。

（二）對(duì)案涉房屋所有權(quán)歸屬認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一

當(dāng)事人雙方達(dá)成借名買房協(xié)議后，在出名人按照約定完成購(gòu)買房屋的行為時(shí)，出名人就成為所購(gòu)房屋名義上的所有權(quán)人，真正享有該房屋各項(xiàng)權(quán)利的人則為借名人，這便出現(xiàn)了房屋登記簿上的權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不一致的情形，正是這種分離的狀態(tài)誘發(fā)了當(dāng)事人之間的紛爭(zhēng)。從各地法院對(duì)此類案件的審理來(lái)看，確認(rèn)借名買房事實(shí)存在后，若借名買房合同有效的，按照約定，借名人是該房屋的真實(shí)權(quán)利人，而出名人只是名義上的所有人，此時(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的便與真實(shí)狀況存在相分離的情況，若此時(shí)有與之相反且充足的證據(jù)的話可以將其推翻。對(duì)于借名買房糾紛的裁判規(guī)則，我國(guó)現(xiàn)階段的法律沒有對(duì)其進(jìn)行既明確又具體的規(guī)定。這就造成了法官在審理借名買房案件時(shí)所適用的法律條款不統(tǒng)一，各地法院在房屋歸屬的判定上便有其不同的看法，作出標(biāo)準(zhǔn)不一的裁判結(jié)果，由此導(dǎo)致了司法實(shí)踐中同案不同判的現(xiàn)象。

（三）缺乏對(duì)道德風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)成本的考慮

究其根本，借名買房糾紛屬于民事糾紛，要求法官在裁判時(shí)要建立在雙方意思自治的基礎(chǔ)上，既要尊重與保護(hù)當(dāng)事人的意思，還要考慮到公序良俗這個(gè)因素。從部分判決結(jié)果來(lái)看，借名人有充分的證據(jù)證明其與出名人之間存在借名買房事實(shí)，法院判決時(shí)卻以借名協(xié)議損害了公共利益而不支持借名人的訴請(qǐng)，這種結(jié)果就不太合理，如果不加區(qū)分就直接進(jìn)行否定，便損害了當(dāng)事人的意思自治原則。房屋所有權(quán)歸屬存在爭(zhēng)議時(shí)出名人與借名人都會(huì)聲稱該房屋歸自己所有，如果法院支持了出名人的訴求，等同于認(rèn)可其不守誠(chéng)信的做法，便助長(zhǎng)了見利忘義的不良作風(fēng)；如果法院把房屋所有權(quán)判給出名人，對(duì)于借名買房只為居住目的的借名人來(lái)說(shuō)自己出資購(gòu)買的房屋卻不能繼續(xù)居住，令借名人無(wú)法接受。通常情況下這類群體沒有富足的資金再來(lái)購(gòu)置房屋，法院在作出確權(quán)判決后就會(huì)出現(xiàn)執(zhí)行困難，這也不利于社會(huì)秩序的穩(wěn)定。

四、借名買房合同的效力及權(quán)屬認(rèn)定

（一）借名合同的效力認(rèn)定

借名買房行為背后，是借名人通過(guò)與出名人簽訂合同以保障自己將來(lái)能取得所購(gòu)房屋的所有權(quán)。借名合同是否有效對(duì)于借名人能否取得房屋或最大程度保護(hù)其自身的利益至關(guān)重要。對(duì)于該合同效力的認(rèn)定，應(yīng)以我國(guó)《民法典》對(duì)合同效力性的一般性規(guī)定予以認(rèn)定。

1．借名合同中當(dāng)事人是否存在惡意串通。根據(jù)《民法典》第一百五十四條的規(guī)定，惡意串通是指訂立合同的當(dāng)事人以損害國(guó)家、集體或第三人的利益為目的，弄虛作假的違法行為。對(duì)于借名人借名購(gòu)買限購(gòu)或限貸房屋，其目的只是享受優(yōu)惠待遇，不存在侵害他人利益的故意，通常不認(rèn)為存在惡意串通；若是借名人出于躲避債務(wù)而把房屋登記在出名人名下，這便損害了債權(quán)人的利益，此時(shí)的合同便構(gòu)成惡意串通而應(yīng)認(rèn)定其無(wú)效。

2．借名合同是否存在違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。我國(guó)《民法典》第一百五十三條第一款針對(duì)此方面做出了規(guī)定，但根據(jù)借名買房中所購(gòu)房屋的性質(zhì)不同則所適用的法律規(guī)則亦不同。例如所購(gòu)買的是經(jīng)濟(jì)適用房，我國(guó)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房主要是通過(guò)政策性文件進(jìn)行規(guī)范的，在現(xiàn)行法律、行政法規(guī)中沒有相關(guān)規(guī)定。因此，就不能以此來(lái)判定購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房這類情形的借名合同無(wú)效［1］。

3．借名合同是否違背公序良俗原則。根據(jù)《民法典》第一百五十三條的規(guī)定，公序良俗原則既是認(rèn)定民事行為有效性的一個(gè)重要依據(jù)，也可以彌補(bǔ)具體法律規(guī)定的不足之處。在司法實(shí)踐中主要涉及兩類性質(zhì)的房屋，一是購(gòu)買規(guī)避限購(gòu)政策房屋的類型。針對(duì)借名購(gòu)買這一類型房屋的合同效力，存在有效說(shuō)與無(wú)效說(shuō)的爭(zhēng)議，然而出現(xiàn)分歧的原因主要在于限購(gòu)政策是否屬于公序良俗。就筆者看來(lái)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)可該類借名合同的效力。當(dāng)出名人與出賣人合同履行完畢，房屋也登記在出名人名下時(shí)，認(rèn)定合同的無(wú)效會(huì)造成交易秩序的混亂且不利于保護(hù)善意出賣人的合法權(quán)益。二是購(gòu)買政策性保障住房的類型。此類型的房屋主要是為低收入人群住房有困難的家庭而設(shè)置的，借名人不符合購(gòu)買的條件而借名購(gòu)買，一定程度上擾亂了保障性住房的監(jiān)管秩序，并且損害了有資格購(gòu)買群體的權(quán)益，從客觀的角度來(lái)看是對(duì)社會(huì)公共利益的一種侵害。故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定此類借名協(xié)議是無(wú)效的。

（二）借名買房中房屋所有權(quán)歸屬的認(rèn)定

借名買房合同之目的在于保障對(duì)標(biāo)的房屋所有權(quán)歸屬的約定，而凡是涉及房屋所有權(quán)歸屬，當(dāng)事人要想實(shí)現(xiàn)所追求的法律效果就要遵循我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則。故此，對(duì)于案涉房屋所有權(quán)歸應(yīng)區(qū)分情況討論：

1．不涉及第三方利益的情況。根據(jù)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的登記制度，登記作為公示方法，其并不能真實(shí)體現(xiàn)出物權(quán)的歸屬情況，而是僅具有物權(quán)的正確推定效力。當(dāng)借名人有充分的證據(jù)證明案涉房屋歸其所有，就應(yīng)判定為借名人享有所有權(quán)，而不能根據(jù)登記來(lái)判斷所有權(quán)的歸屬［2］。除此之外，從事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)的關(guān)系而言，不涉及第三人利益時(shí)，應(yīng)保護(hù)借名人的合法權(quán)益。司法實(shí)踐通常從以下幾方面來(lái)確定真正權(quán)利人，即案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記者是誰(shuí)，由誰(shuí)保管的；案涉房屋的購(gòu)房款以及相關(guān)稅費(fèi)由誰(shuí)支付；案涉房屋由誰(shuí)長(zhǎng)期占有使用；房屋出賣方的相關(guān)證明。

2．涉及第三方利益的情況。出名人把房屋登記到名下后，未按照約定或者借名人的許可擅自處分給第三方。如果第三方是不知情的，那么可基于善意取得制度，只要第三方支付了合理對(duì)價(jià)并辦理了過(guò)戶手續(xù)，便取得了房屋所有權(quán)，第三方是出于信任做出了該交易行為，法律就應(yīng)該進(jìn)行保護(hù)。此時(shí)，借名人所受的損失可以要求出名人進(jìn)行賠償。如果第三方是出于惡意的，那么第三方就不能取得案涉房屋的所有權(quán)。此時(shí)，借名人仍然可以要求出名人配合自己辦理該房屋的變更登記。

五、總結(jié)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，房?jī)r(jià)也隨之上升。借名買房已成為現(xiàn)代社會(huì)中很普遍的現(xiàn)象，相關(guān)糾紛也不斷增多，借名買房中房屋所有權(quán)歸屬這類糾紛較為突出。但我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)借名買房并沒有進(jìn)行具體規(guī)定，不管是學(xué)界還是司法實(shí)踐中都對(duì)這類糾紛有著不同的見解。因此，本文對(duì)這類糾紛的裁判現(xiàn)狀、裁判思路進(jìn)行梳理，并對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行探討。究其根本，案涉房屋所有權(quán)歸屬問(wèn)題的判定要以借名買房合同的效力為基準(zhǔn)，借名合同的效力根據(jù)借名原因進(jìn)行認(rèn)定，不能一概而論；判定案涉房屋所有權(quán)歸屬時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體情況討論，特別是借名買房是否涉及第三人的情形，做到精細(xì)劃分，合理保證當(dāng)事人權(quán)益。