Peter Eavis, Matthew Haag and Julie Creswell 萬志文

2021年10月20日，曼哈頓Water Street上的WeWork共享辦公空間。

多年來，全球各地的業(yè)主都吵著要將全球共享辦公巨頭WeWork引入他們的辦公樓，這種狂熱讓這家共享辦公公司一躍成為紐約和倫敦最大的企業(yè)租戶。

11月7日，WeWork正式向法院申請破產(chǎn)——對于寫字樓業(yè)主來說，它的消亡來得太不是時候了。

自新冠疫情暴發(fā)以來，到辦公室上班的員工逐漸減少，各家企業(yè)隨之紛紛大幅削減租用空間，致使商業(yè)地產(chǎn)業(yè)陷入數(shù)十年來最嚴(yán)重的危機(jī)之一。

近年來，為了幫助WeWork維持運(yùn)營，許多業(yè)主已同意降低租金，但它的破產(chǎn)會給商業(yè)地產(chǎn)造成巨大的打擊。受波及最嚴(yán)重的，是那些將很大一部分辦公空間租給WeWork的業(yè)主，尤其是紐約的業(yè)主，他們正竭力償還與其辦公樓相關(guān)的債務(wù)。一些業(yè)主可能會在破產(chǎn)重組期間很快接受WeWork繼續(xù)下調(diào)租金的做法，其他業(yè)主則要通過法律手段才能拿回一些權(quán) 益。

今年，紐約有1/5的辦公空間未租出或轉(zhuǎn)租，空置率創(chuàng)下數(shù)十年來的最高值。WeWork破產(chǎn)對曼哈頓中城和下城的老式寫字樓的影響最顯著。根據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司Avison Young的數(shù)據(jù)，WeWork在曼哈頓的租約中，有近2/3屬于這些所謂的B級和C級建筑（編注：B級寫字樓租金與當(dāng)?shù)仄骄匠制?，C級低于平均水 平）。

一直在追蹤辦公樓估值下跌情況的哥倫比亞大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)學(xué)教授斯蒂金·范·紐維爾伯格（Stijn Van Nieuwerburgh）表示，B級和C級建筑的價值可能會比新冠疫情暴發(fā)前低55%?！斑@些樓宇的處境最為艱難，隨著WeWork的破產(chǎn)，它們的日子不會好過”，紐維爾伯格說。

幾年前，這些老建筑的業(yè)主還為能把整層樓甚至整棟樓租給WeWork而興奮不已，但如今他們卻深陷泥沼。在WeWork停止支付租金的情況下，業(yè)主們已經(jīng)無法償還辦公樓債務(wù)，而這些辦公樓的估值也較幾年前大幅下 降。

房地產(chǎn)公司W(wǎng)alter & Samuels正面臨這樣的窘境。WeWork是該公司在紐約的5棟辦公樓的租戶。其中一棟小型大廈建于1926年，位于曼哈頓。WeWork租下了該辦公樓大約90%的空間，在今年早些時候它開始停止支付租金。而Walter & Samuels公司已停止償還這棟大樓的7700萬美元貸款。這筆貸款的特別服務(wù)機(jī)構(gòu)表示，這棟建筑的評估價值已從5年前貸款時的1.27億美元銳減至4200萬美元，該機(jī)構(gòu)正著手取消抵押品贖回權(quán)。

截至今年6月底，持續(xù)削減成本的WeWork在39個國家擁有777個辦公場所——與兩年前的規(guī)模相比變化不大。加拿大房地產(chǎn)投資信托公司Allied始人邁克爾·埃默里（MichaelEmory）指出，WeWork重點(diǎn)關(guān)注的是那些急于將辦公樓全都租出去，然后想根據(jù)新的租用率和租金收入將寫字樓出售的房東。

在鼎盛時期，WeWork的估值達(dá)到470億美元，當(dāng)時投資者對該公司的愿景非?？春?。共享辦公的靈活性以及它的社區(qū)氛圍本應(yīng)吸引企業(yè)離開那些用多年租約束縛租戶的呆板辦公室，但WeWork的業(yè)務(wù)一直入不敷出。該公司從租客那里獲得的收入不足以支付其辦公空間的租金和運(yùn)營成本?？刹还茉鯓樱匀徊粩鄶U(kuò)張。從2017年年底開始，它的累計虧損額達(dá)到了驚人的150億美元。在WeWork于2019年取消首次公開募股后，其最大的外部投資者日本軟銀集團(tuán)通過數(shù)十億美元的收購為它提供了救命稻草。

遭遇此次滑鐵盧之前，WeWork在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域曾有一批狂熱的擁躉，相信該公司正在開創(chuàng)一項令人興奮的新服務(wù)。紐約最大的寫字樓業(yè)主之一沃那多房產(chǎn)信托（Vornado RealtyTrust）曾將分別位于曼哈頓和華盛頓的兩棟大樓租給WeWork，雙方還聯(lián)手在華盛頓郊外推出了WeLive住宅。那是WeWork大肆宣傳但以失敗告終的子公司之一，其中包括營利性私立學(xué)校WeGrow。2019年，在業(yè)界對WeWork的財務(wù)健康狀況提出質(zhì)疑之后，Vornado首席財務(wù)官表示，公司已經(jīng)限制了與WeWork的關(guān)聯(lián)。

房地產(chǎn)服務(wù)公司仲量聯(lián)行（JLL）曾預(yù)測，至2030年以前，聯(lián)合辦公公司的租用面積將占美國所有辦公空間的30%。在疫情暴發(fā)前，這樣的預(yù)測似乎并不離譜。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時WeWork和其他聯(lián)合辦公服務(wù)商占紐約新簽和續(xù)簽租賃合同的15%，占比較2010年的2%大幅提升。然而最新數(shù)據(jù)顯示，2022年紐約簽訂的所有租賃合同中，聯(lián)合辦公供應(yīng)商所占比例不到1%。

一些業(yè)主或許可以讓其他聯(lián)合辦公公司接管WeWork的辦公空間，或者自己經(jīng)營聯(lián)合辦公空間，從而避免讓自己的建筑陷入荒涼。但他們不太可能獲得和最初從WeWork獲得的收入相當(dāng)?shù)淖饨稹?/p>

“看看紐約市眾多的閑置辦公樓，你會發(fā)現(xiàn)，其中相當(dāng)一部分是租給WeWork的?！钡蹏髲B所屬公司的首席執(zhí)行官、WeWork的早期質(zhì)疑者安東尼·馬爾金（Anthony E. Malkin）指出，“We Wor k破產(chǎn)后，被棄置的辦公樓會更 多?！?/p>

馬爾金一直都覺得WeWork的商業(yè)模式不可行。此外，他從來不想讓W(xué)eWork出現(xiàn)在自己公司的大樓里，因?yàn)樘嗳藬D進(jìn)WeWork的辦公空間會導(dǎo)致電梯和廁所被過度使用。

“有什么理由要和這些人做生意呢？”馬爾金說道。