史成紅

我國房地產經濟發(fā)展現狀

房地產總投資額呈持續(xù)增長趨勢。據調研結果整合得知，2020年全國房地產開發(fā)投資額近14.2萬億元，同比增長7.0%。2021年全國房地產開發(fā)投資額近14.8萬億元，同比增長4.4%。2022年第一季度全國房地產開發(fā)投資額近3萬億元，同比增長0.7%。以各地區(qū)現狀而言，隨著我國城市化與再城市化步伐不斷加快，促使房地產行業(yè)市場持續(xù)繁榮，尤其是房地產開發(fā)投資額的穩(wěn)定增長，對助力房地產業(yè)整體經營發(fā)展有重要作用。

資本入局房地產市場的現象更為普遍。隨著我國群眾整體消費能力的提升，房地產業(yè)被當前投資市場視作重要產業(yè)。房地產業(yè)能夠創(chuàng)造大量收益，也是大量資本集中進入該產業(yè)的原因之一，頻繁“換手”導致房價過高等現象出現。隨著我國各地區(qū)推行土地調整優(yōu)化政策，城鄉(xiāng)人口供求逐漸得以釋放，個別地區(qū)房價甚至呈現逐年攀升趨勢。

房地產經濟波動的主要影響因素

供需矛盾。通過對房地產經濟波動的內部原因進行深度剖析可知，供需矛盾是引發(fā)房地產經濟波動的核心因素。當社會經濟結構發(fā)生變化時，就會使房地產市場的供需關系發(fā)生變化。例如，部分地區(qū)過度開發(fā)房地產，房地產市場的供應就會明顯超出需求，房地產經濟會出現一定程度的震蕩，不利于房地產經濟的穩(wěn)定發(fā)展。

市場房價。房地產市場的房價變化直接影響房地產經濟，且該種影響是不可忽視的，在市場連鎖反應下，房價產生的影響會持續(xù)擴大。例如，炒房客通過投機手段大量購買房產，就會使房源供給減少，推動房價上漲。特別是在一些熱點城市，炒房客的介入會加劇供需失衡現象，給剛需購房者帶來困擾。在對房地產經濟波動進行合理控制時，應當將房價控制在一定漲幅范圍內，嚴厲打擊炒房行為，避免房地產經濟受市場房價的較大影響。對房地產經濟的波動頻率進行合理控制，可以有效提升房地產市場的發(fā)展穩(wěn)定性與安全性。

土地因素。鑒于土地市場分為一級市場與二級市場，而在房地產市場中，房地產企業(yè)作為土地資源需求方，國土資源管理部門則成為供給方。若使土地資源成為交易商品，開發(fā)企業(yè)則可以通過市場購買行為獲得土地的使用權。在土地二級市場運行階段，買房者成為需求方，開發(fā)企業(yè)則成為供給方，雙方主要圍繞房屋所有權與土地使用權進行交易。在二級土地市場運行階段，民眾的購房需求直接影響到房地產經濟的發(fā)展情況。若民眾的購買需求上升，則會導致房價上漲；若民眾的購買需求下降，則會導致房價下降。由此可見，土地因素會給房地產經濟發(fā)展帶來不確定性影響。

金融因素。金融因素對房地產經濟波動的影響主要集中在金融支持層面。房地產項目開發(fā)過程中所需資金量較大，必須得到有效的金融資本支持才可保證項目開發(fā)的安全性與可靠性，房地產企業(yè)往往通過銀行貸款為房地產項目開發(fā)注入原始資金。為保證項目開發(fā)的經濟效益，開發(fā)企業(yè)會采取多種籌資方式獲得項目啟動的開發(fā)資金，而銀行貸款則是主要的融資方式之一。在房地產項目后續(xù)的開發(fā)過程中，一旦出現資金鏈斷裂的問題，則會對房地產項目開發(fā)造成直接影響，進而引發(fā)房地產經濟波動。

應對房地產經濟波動的措施

健全市場投資機制。房地產開發(fā)商在進行項目開發(fā)時，如果盲目追求利益最大化，沒有進行有效的風險評估，將會影響項目進程的推進速度。相關監(jiān)管部門運行時，需利用大數據技術實現對房地產經濟的實時監(jiān)測，剖析相應投資政策與機制對市場造成的不同影響，科學客觀地評估機制的不足，便于及時對投資機制進行完善。房地產市場處于動態(tài)發(fā)展變化中，只有契合市場的發(fā)展趨勢與規(guī)律，不斷對投資機制進行優(yōu)化，保證市場準入機制、投資監(jiān)管機制的科學性與安全性，才能使相關政策與機制發(fā)揮出一定工作效力。

落實市場調查工作。在開展房地產市場調查工作時，需要科學嚴格地落實土地審批管理工作，評估開發(fā)企業(yè)能否承擔項目開發(fā)的責任與風險，確保房地產開發(fā)企業(yè)可如期完成項目開發(fā)建設。房地產開發(fā)投資是衡量房地產發(fā)展景氣度的一個優(yōu)質指標，經濟指標和經濟實力是影響房地產企業(yè)投資規(guī)模的重要因素，只有房地產開發(fā)投資的市場消化空間擴大，投資指標規(guī)模才會擴大。相關單位必須落實房地產市場調查工作，聯合多個部門開展國有土地空間資源規(guī)劃部署，有序進行房地產建設用地審批，推動房地產市場繁榮發(fā)展。

完善房地產市場的金融制度。首先，房地產市場的金融需求量非常大，為更好地應對房地產經濟波動帶來的影響，應當完善優(yōu)化房地產市場金融制度，對房地產金融監(jiān)管機制進行創(chuàng)新，以消除房地產開發(fā)過程中存在的金融風險。當創(chuàng)新房地產融資制度時，政府部門、銀行單位需進行有力支持，構建多元化融資渠道，便于企業(yè)完成項目開發(fā)融資。為遏制房地產金融泡沫出現，相關政府部門可出臺相關約束性政策、刺激性政策，引導房地產金融科學、平穩(wěn)發(fā)展。例如，銀行作為房地產企業(yè)的主要融資渠道，應當突出金融監(jiān)管、項目審批等工作的重要性，提高工作效率，確保房地產企業(yè)有效履行貸款合同。

其次，為提升房地產經濟的穩(wěn)定性與抗風險能力，應當對房地產金融監(jiān)管機制進行改革創(chuàng)新，根據現階段房地產市場的發(fā)展變化，探索契合市場規(guī)律的監(jiān)管機制，主動堵塞金融監(jiān)管漏洞，增強房地產金融發(fā)展的穩(wěn)定性。結合房地產經濟發(fā)展的實際情況，構建專屬的房地產金融管理體系，有利于驅動房地產市場穩(wěn)定繁榮發(fā)展，創(chuàng)造更多的社會價值與財富。

規(guī)范土地市場管理。在開展應對房地產經濟波動的相關工作時，需要對土地市場進行嚴格規(guī)范管理。應當編制科學嚴謹的工作流程與條文，嚴格執(zhí)行國家房地產開發(fā)土地管理要求，保證能對土地資源進行科學的開發(fā)利用。在房地產市場發(fā)展階段，為最大程度提高土地綜合利用率，政府有關部門需對土地市場進行規(guī)劃統籌、監(jiān)督管理，通過法律法規(guī)進行強制性約束，對違法違紀人員進行嚴肅處理，營造良好的房地產經濟發(fā)展環(huán)境。

為促使房地產經濟保持健康發(fā)展，需要不斷完善房地產經濟的管控制度與政策法規(guī)，推動房地產市場的高質量穩(wěn)定發(fā)展。未來，在發(fā)展房地產市場時，應當突出政府的宏觀調控，給予市場足夠的自由發(fā)展空間，挖掘房地產市場的潛在價值。