王榮博

（青島藍(lán)泰置業(yè)有限公司，山東 青島 266000）

21世紀(jì)以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量有所增長，但出現(xiàn)了行業(yè)內(nèi)的“消化不良”現(xiàn)象，特別是2018年以后，部分城市房價增速過快、個人以及商家炒房、房屋供給不平衡等問題凸顯，盡管政府層面不斷出臺新的政策文件維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，但受該行業(yè)特殊性影響，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中仍舊面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險，嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險甚至?xí)o企業(yè)造成難以計(jì)量的經(jīng)濟(jì)損失。不僅如此，我國房地產(chǎn)行業(yè)存在地域發(fā)展不均衡的情況，當(dāng)前，一線城市的房地產(chǎn)行業(yè)幾乎處于飽和狀態(tài)，而一些二、三線城市的行業(yè)境況并不樂觀，尤其是大量中小型企業(yè)受到成熟企業(yè)的市場擠占，在籌融資、投資以及運(yùn)營管理方面所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險遠(yuǎn)超從前。因此，新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何應(yīng)對層出不窮的財(cái)務(wù)風(fēng)險就成為企業(yè)亟待解決的問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險控制的內(nèi)涵

財(cái)務(wù)風(fēng)險涉及兩個層面，一方面，財(cái)務(wù)風(fēng)險指由企業(yè)負(fù)債引起，因借入資金過多，而企業(yè)利潤收益與償債能力不匹配所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險；另一方面，財(cái)務(wù)風(fēng)險指由于各種不可預(yù)計(jì)或不可控因素所產(chǎn)生的經(jīng)營問題，財(cái)務(wù)狀態(tài)不再穩(wěn)定，企業(yè)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生重大偏移后蒙受的財(cái)務(wù)損失，由此可見，財(cái)務(wù)風(fēng)險是組織內(nèi)外部所有不確定性的綜合反映。基于此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險主要指由于經(jīng)營管理不善導(dǎo)致的財(cái)務(wù)惡化，投資報酬無法及時收回的經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險，一般包括籌融資、投資、債務(wù)與管理風(fēng)險等方面。

二、新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險控制的必要性

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重要體現(xiàn)，且與其他行業(yè)的關(guān)聯(lián)性非常高，不僅行業(yè)內(nèi)的企業(yè)生態(tài)互相關(guān)聯(lián)，對其他行業(yè)的發(fā)展也會產(chǎn)生較大影響，一旦發(fā)生局域性的財(cái)務(wù)風(fēng)險，可能會波及整個省市乃至全國的房地產(chǎn)行業(yè)，因此，每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險防控工作尤為必要。特別是現(xiàn)階段，我國的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占比高達(dá)90%，但該類型企業(yè)經(jīng)營規(guī)模較小，管理水平相對不高，因此，在面對較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險時，其風(fēng)險預(yù)警與處置能力有所不足。與此同時，風(fēng)險本身是客觀存在的，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中不可避免地要接受市場風(fēng)險、管理風(fēng)險以及各類財(cái)務(wù)風(fēng)險的考驗(yàn)和沖擊。鑒于此，為了保障企業(yè)自身穩(wěn)健運(yùn)營，盡可能降低風(fēng)險所造成的經(jīng)濟(jì)損失，企業(yè)就要將風(fēng)險管理作為企業(yè)管理的重中之重，而在眾多風(fēng)險中，財(cái)務(wù)風(fēng)險是十分關(guān)鍵的一環(huán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險管理是十分必要的。

三、新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險控制存在的問題

（一）企業(yè)對財(cái)務(wù)風(fēng)險識別不全面

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展需要大量的資金支持，僅依靠內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)顯然不足以滿足經(jīng)營發(fā)展需要，企業(yè)必然涉及籌融資活動。籌融資決策對于企業(yè)的成本管理、預(yù)算規(guī)劃以及現(xiàn)金流運(yùn)行狀態(tài)都會產(chǎn)生影響，因此，企業(yè)通常會面臨一定的籌融資風(fēng)險。但部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對籌融資風(fēng)險的識別不到位，例如，企業(yè)在擬定籌資決策時未先進(jìn)行償債能力分析，對資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率與速動比率等指標(biāo)運(yùn)用不到位，籌融資決策并未立足于企業(yè)長期與短期償債能力的客觀分析結(jié)果，這就導(dǎo)致企業(yè)很容易因償債困難誘發(fā)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險[1]。除此之外，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營周期較長，市場環(huán)境變化莫測，各種各樣的不確定因素使企業(yè)同樣面臨著較為復(fù)雜的項(xiàng)目投資風(fēng)險、日常經(jīng)營管理風(fēng)險與收益分配風(fēng)險等，若企業(yè)對風(fēng)險識別不全面，很容易形成財(cái)務(wù)管理困境。

（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險管理比較松散

實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展經(jīng)營活動時，會涉及多重領(lǐng)域，整體工作流程具有高度的嚴(yán)謹(jǐn)性，這就給財(cái)務(wù)管理帶來不小的困難，但由于目前部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具備良好的財(cái)務(wù)風(fēng)險管理環(huán)境，導(dǎo)致許多的財(cái)務(wù)風(fēng)控工作落不到實(shí)處，管理流于形式。在企業(yè)內(nèi)部，財(cái)務(wù)人員的風(fēng)控意識較差，仍保留傳統(tǒng)管理模式下的基礎(chǔ)會計(jì)核算工作習(xí)慣，對新形勢下財(cái)務(wù)風(fēng)控職能的拓展和開發(fā)不到位，不熟悉財(cái)務(wù)風(fēng)控的具體工作流程。例如，在成本風(fēng)控環(huán)節(jié)，雖然企業(yè)對于施工造價非常關(guān)注，但由于風(fēng)控意識不足，尚未建成完善的成本管理體系，這就容易造成競拍過程中為了得到建設(shè)權(quán)報出與企業(yè)資本實(shí)力不符的價格，與實(shí)際成本風(fēng)控目標(biāo)偏差過大，導(dǎo)致難以彌補(bǔ)的財(cái)務(wù)風(fēng)險。除此之外，在互聯(lián)網(wǎng)科技快速發(fā)展的社會背景下，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對管理工具的更新比較滯后，如沒有引進(jìn)符合財(cái)務(wù)風(fēng)險管理要求的配套管理系統(tǒng)，許多核算與分析工作依賴于線下人工作業(yè)，財(cái)務(wù)風(fēng)險管理模式未能與時俱進(jìn)，財(cái)務(wù)風(fēng)控質(zhì)量無法提高?？傮w來看，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險管理相對松散，導(dǎo)致許多具體工作無法落實(shí)[2]。

（三）應(yīng)收賬款管理不到位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會采取賒銷方式擴(kuò)大營收，持有大量應(yīng)收賬款，但應(yīng)收賬款帶來的資金回收困難會給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險。一方面，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售時對客戶的信用甄別不到位，沒有精準(zhǔn)評估客戶的償債能力，導(dǎo)致后期催收工作困難，存在賒銷賬款無法按期回收的風(fēng)險；另一方面，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏健全的應(yīng)收賬款管理機(jī)制，缺乏對賒銷權(quán)限、應(yīng)收金額、應(yīng)收期限等方面的約束性機(jī)制，許多應(yīng)收決策存在主觀盲目性，沒有按照科學(xué)的管理機(jī)制操作，不僅容易形成較大的應(yīng)收賬款管理難度，還會對財(cái)務(wù)管理的其他環(huán)節(jié)產(chǎn)生不良影響。

四、新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險控制的優(yōu)化策略

（一）提升財(cái)務(wù)風(fēng)險識別能力，增強(qiáng)風(fēng)險處置能力

1.科學(xué)投資

首先，科學(xué)投資必須進(jìn)行合理規(guī)劃，房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的巨大投資數(shù)額與較長經(jīng)營周期等特點(diǎn)決定了企業(yè)一旦進(jìn)行投資就不容易再轉(zhuǎn)產(chǎn)，因此，投資前期必須進(jìn)行合理規(guī)劃。結(jié)合自身資本實(shí)力，以量力而行作為基本原則，避免“貪大求多”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要與本地區(qū)的同類型、同規(guī)模的相似企業(yè)進(jìn)行業(yè)內(nèi)的優(yōu)劣勢分析，通過橫向比較形成對競標(biāo)勝算的合理預(yù)測[3]。

其次，科學(xué)投資必須進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析。可行性分析的關(guān)鍵內(nèi)容就是風(fēng)險評估，因此，該環(huán)節(jié)與財(cái)務(wù)風(fēng)控管理的聯(lián)系非常密切，必不可少。由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策影響較大，在進(jìn)行可行性分析時，首先要增加對國家宏觀政策的敏感度，對項(xiàng)目地址、周期、周邊配套設(shè)施及環(huán)境因素開展綜合分析，進(jìn)而合理布局項(xiàng)目開發(fā)工作。

最后，對于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，現(xiàn)階段項(xiàng)目投資的選擇方向上可以參與經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。我國作為人口大國，政策文件中多次提出要保障人民群眾住房需求，因此，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)很大程度能緩解住房壓力，這對于當(dāng)下許多中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是較好的發(fā)展機(jī)遇。一方面，合理利用國家的各項(xiàng)補(bǔ)助政策，有效緩解企業(yè)經(jīng)濟(jì)壓力、稅收以及土地壓力等；另一方面，塑造企業(yè)的服務(wù)者形象，獲得良好的品牌信譽(yù)度，為推動企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)[4]。

2.多元化籌融資

首先，當(dāng)前部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的籌資方式比較單一，例如，某企業(yè)的籌資來源局限于信托借款，且利率最高時期達(dá)到16%，遠(yuǎn)超銀行借款同期利率，為企業(yè)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了降低籌融資風(fēng)險，就要增加籌融資方式，以多元化籌資為原則，制定適合企業(yè)的籌融資組合方案。一方面，企業(yè)可考慮多增加權(quán)益性融資，尋求資金實(shí)力雄厚的直接投資人參與項(xiàng)目的合作開發(fā)，或權(quán)益包銷的方式增資；另一方面，對信托、銀行貸款、境外融資以及私募基金等方式進(jìn)行有目的的組合搭配，避免完全依賴某一方式造成財(cái)務(wù)風(fēng)險無法合理分散的困局。此外，對于應(yīng)收賬款較多的企業(yè)，可以利用應(yīng)收賬款向銀行或金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押貸款。

其次，企業(yè)在籌融資過程中要避免盲目運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿。企業(yè)要穩(wěn)中有序地謀求發(fā)展，不可急于求成。若承擔(dān)了超過自身能力的項(xiàng)目，就會導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債比例過高，特別是近年來央行提高了貸款利率，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的籌融資成本加大，因此，企業(yè)要注意合理規(guī)劃自身籌融資規(guī)模，避免資金鏈斷裂導(dǎo)致的破產(chǎn)風(fēng)險。

3.加強(qiáng)收益分配控制

部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收益分配風(fēng)險相對較小，但該問題依然存在，著重體現(xiàn)于分配形式上，企業(yè)要對此加強(qiáng)重視。首先，對于企業(yè)收益分配的隨意性問題，企業(yè)要制定規(guī)范化和權(quán)威性的長期利潤分配制度，所有分配流程按照制度有序推進(jìn)；其次，部分企業(yè)為了吸引投資，給股東分配了大量現(xiàn)金股利，這就減少了其后續(xù)經(jīng)營所需的現(xiàn)金流量，因此，企業(yè)可以考慮通過合理地降低現(xiàn)金分配比例來降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險[5]。

（二）樹立正確的財(cái)務(wù)風(fēng)險管理意識，營造良好的風(fēng)控氛圍

首先，為了營造良好的風(fēng)控氛圍，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要建立合理的內(nèi)部組織架構(gòu)，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險防控工作出現(xiàn)管理混亂的局面。企業(yè)要內(nèi)設(shè)內(nèi)部審計(jì)崗位，按照財(cái)務(wù)風(fēng)險管理要求重新規(guī)劃內(nèi)部審計(jì)崗位職責(zé)，避免因各領(lǐng)導(dǎo)兼任而導(dǎo)致的職能重合現(xiàn)象，保障內(nèi)部審計(jì)工作的獨(dú)立性。

其次，做好有關(guān)財(cái)務(wù)風(fēng)控管理的科普宣貫工作，提高全員對財(cái)務(wù)風(fēng)控的正確認(rèn)識，例如，企業(yè)管理者應(yīng)有目的地開展財(cái)務(wù)風(fēng)控為主題的培訓(xùn)工作會議，利用線上網(wǎng)課的方式定期向員工發(fā)送學(xué)習(xí)課程，并在固定期限內(nèi)以寓教于樂的方式開展競賽考試等，總的目的就是讓員工了解并認(rèn)可財(cái)務(wù)風(fēng)控管理的重要性，以便在日常管理活動中能夠積極響應(yīng)財(cái)務(wù)部門工作，促進(jìn)企業(yè)整體風(fēng)控管理效率的大幅提升。

最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對財(cái)務(wù)風(fēng)控信息化平臺多加應(yīng)用，財(cái)務(wù)風(fēng)控工作的有效實(shí)施離不開數(shù)據(jù)信息支持，為了快速完成相關(guān)數(shù)據(jù)信息的收集、分類以及分析工作任務(wù)，加強(qiáng)對財(cái)務(wù)風(fēng)控系統(tǒng)的利用。企業(yè)要在原有的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)中加入風(fēng)險控制管理模塊，并將風(fēng)險控制與成本控制、預(yù)算控制等各模塊連接起來，使有效的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息在系統(tǒng)內(nèi)互通有無，實(shí)現(xiàn)共享，提升財(cái)務(wù)風(fēng)控工作的處置效率。

（三）健全應(yīng)收賬款管理體系

首先，對公司房地產(chǎn)銷售情況進(jìn)行記錄和分析，根據(jù)自身情況來劃分周期。對周期內(nèi)的銷售情況包括金額、面積、收到的款項(xiàng)、賒銷款項(xiàng)等進(jìn)行詳細(xì)記錄；對企業(yè)的資金情況進(jìn)行實(shí)時跟蹤記錄；對企業(yè)未收回的款項(xiàng)進(jìn)行分類記錄，定向追蹤。各種未收回款項(xiàng)要詳細(xì)分析原因，再根據(jù)具體情況制定專業(yè)的款項(xiàng)收回方案，并落實(shí)到具體實(shí)施；對公司內(nèi)的應(yīng)收款項(xiàng)的回收，可以制定專門的獎懲機(jī)制，調(diào)動員工追回欠款的積極性。

其次，促銷方案既要吸引消費(fèi)者，又要嚴(yán)謹(jǐn)周密，切勿因?yàn)榉桨傅男麄髀┒词蛊髽I(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)和信譽(yù)危機(jī)。

最后，企業(yè)的后續(xù)回收賒賬情況與銷售之前的價格制定有一定的關(guān)系，企業(yè)應(yīng)該對市場情況進(jìn)行仔細(xì)分析與調(diào)查，制定的銷售價格應(yīng)該既被消費(fèi)者接受，又能使企業(yè)的利潤得到增長，因此，要制定相互平衡的價格。而且對于以后的市場行情要充分預(yù)計(jì)，科學(xué)地制定銷售策略，以保證企業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行，為以后的資金收回奠定基礎(chǔ)。

（四）積極探索差異化競爭策略

為了提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場競爭性，企業(yè)要樹立差異化的競爭思路，以符合自身發(fā)展實(shí)力的項(xiàng)目市場。例如，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然經(jīng)營規(guī)模與資本實(shí)力都難以與行業(yè)龍頭企業(yè)抗衡，但因其具有靈活性、地理位置優(yōu)勢等特點(diǎn)，企業(yè)就應(yīng)在此背景下追求差異化競爭。特別是對于某些背靠自然景區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，首先，企業(yè)可以結(jié)合當(dāng)?shù)丨h(huán)境特色與消費(fèi)需求特色，建設(shè)休閑類房產(chǎn)；其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要與當(dāng)?shù)匚幕趾吐糜纹髽I(yè)達(dá)成合作，開發(fā)出個性化地產(chǎn)項(xiàng)目以達(dá)到共贏；最后，吸引外來人口在當(dāng)?shù)刭徶梅慨a(chǎn)、落戶等也可以刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展活力，這與省市的人才引進(jìn)政策存在一定的關(guān)系，企業(yè)要加強(qiáng)與當(dāng)?shù)厝松缇值臏贤?，及時了解相關(guān)信息[6]。

除此之外，由于一線城市以及熱門城市的房地產(chǎn)行業(yè)趨于飽和，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可考慮另辟蹊徑，開發(fā)縣市級與城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)項(xiàng)目，這些地區(qū)正處于生命周期發(fā)展階段，不僅潛力較大，且開發(fā)成本較小，非常適合企業(yè)搶占競爭先機(jī)。在開發(fā)該類型地產(chǎn)項(xiàng)目時，企業(yè)要格外關(guān)注與當(dāng)?shù)卮笮蜕倘Φ臏贤ê献鳎€要聯(lián)系相關(guān)單位協(xié)商基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，為謀求共同發(fā)展目標(biāo)打好基礎(chǔ)，不僅為城市的整體形象做出貢獻(xiàn)，也要獲得合理的經(jīng)濟(jì)收益，促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展。

五、結(jié)語

綜上所述，近年來，受各種因素影響，國際經(jīng)濟(jì)低迷，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速也有所放緩，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨著各種各樣的新問題。新時期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想增強(qiáng)行業(yè)競爭力和社會影響力，就必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險防控工作，特別是要加強(qiáng)對財(cái)務(wù)風(fēng)險的分析與處置能力，對經(jīng)營過程中的薄弱環(huán)節(jié)采取有效措施進(jìn)行彌補(bǔ)，及時發(fā)現(xiàn)隱患并加以解決，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險管理質(zhì)量，助力企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。