張 晨
(中核興業(yè)控股有限公司,北京 100000)
由于城市化快速發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)增速逐漸放緩,重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式出現(xiàn)了問題,進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,使房地產(chǎn)對(duì)土地的依賴程度降低,削弱市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的影響,降低資金的投入,提升經(jīng)濟(jì)效益,為后續(xù)的發(fā)展提供保障。
房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)模式是重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式,以土地增值為主要利潤(rùn)來源,這種模式已經(jīng)不符合現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求,要向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。其中,輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式主要是指開發(fā)公司在房地產(chǎn)開發(fā)中只承擔(dān)投資人的角色,把其他的工作都分包給其他公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng),放大公司的優(yōu)勢(shì),分散危機(jī),提升效率。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說,輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式大體可以分為四種,分別是純品牌和管理輸出模式、小股操盤模式、出售成熟物業(yè)模式以及“地產(chǎn)+基金”模式,這些模式大部分都是在建造環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)或者運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)所使用[1]。其中,純品牌和管理輸出模式主要是以管理為主,依靠管理費(fèi)用盈利;小股操盤模式則是通過合作拿地開發(fā)的方式,來降低企業(yè)資金的投入;出售成熟物業(yè)模式則是出售一部分持有型的物業(yè),同時(shí)要保留物業(yè)自身的運(yùn)營(yíng)管理權(quán)利;“地產(chǎn)+基金”模式則是通過基金管理為房地產(chǎn)項(xiàng)目輸入資金。
第一,輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)分工明確。在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售以及后續(xù)物業(yè)管理中輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)都可以參與其中,并且具有專業(yè)分工,各個(gè)參與方都會(huì)專注自身的工作領(lǐng)域,針對(duì)某一環(huán)節(jié)來發(fā)揮企業(yè)的管理、品牌價(jià)值、運(yùn)營(yíng)等優(yōu)勢(shì),進(jìn)而獲取更高的利益,而且專業(yè)的分工能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)變化進(jìn)行判斷,降低運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。第二,融資渠道多元化。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中具有投資大、回收慢等特點(diǎn),這就導(dǎo)致大部分的企業(yè)在資金周轉(zhuǎn)方面出現(xiàn)了困難,而采用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式則可以解決資金周轉(zhuǎn)慢的問題,融資渠道得到了擴(kuò)展,而且多個(gè)企業(yè)同時(shí)參與一個(gè)項(xiàng)目,使得風(fēng)險(xiǎn)得到分擔(dān)。在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中,房地產(chǎn)企業(yè)不需要對(duì)籌資進(jìn)行全面負(fù)責(zé),只需要組建基金,讓各方都參與到籌資中,降低企業(yè)在項(xiàng)目中的資金投入,降低成本,增加收入。第三,盈利模式得到優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)模式,就可以使得房企不再單獨(dú)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)一個(gè)項(xiàng)目,而是與其他人合作,由傳統(tǒng)的土地增值收益轉(zhuǎn)向?yàn)橘M(fèi)用收益,盈利模式得到轉(zhuǎn)變,使其受到市場(chǎng)環(huán)境的影響較小,收益也更加穩(wěn)定。
隨著城市化進(jìn)程的加快,我國(guó)土地資源逐漸稀缺,建筑成本逐漸上漲,與此同時(shí),調(diào)控政策也在不斷收緊,這些原因都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展受到了限制,其傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式也會(huì)受到嚴(yán)重阻礙,不能滿足現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求。對(duì)于房企來說,土地是最重要的戰(zhàn)略資源,而土地成本也是房企項(xiàng)目開發(fā)的主要成本,占比相對(duì)較大,經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的開發(fā),目前城市土地資源越來越稀缺,土地供需出現(xiàn)嚴(yán)重不平衡的現(xiàn)象,導(dǎo)致土地價(jià)格逐漸上漲[2]。在2016年時(shí),城市土地的綜合地價(jià)為每平方米3826元,發(fā)展至2022年,已經(jīng)上漲到每平方米4610元,增長(zhǎng)了46%。而且各個(gè)城市開始出現(xiàn)地王,這也說明了房企的土地成本快速增長(zhǎng),利潤(rùn)空間被進(jìn)一步壓縮。目前我國(guó)房企排名前100的企業(yè),其平均利潤(rùn)已經(jīng)下降了8.15%。
當(dāng)前,由于政府的宏觀調(diào)控以及城市化進(jìn)程放緩,市場(chǎng)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期需求在減少。在傳統(tǒng)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目都投入了巨大的資金,而資金回籠較慢,使企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)減少,帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)的市場(chǎng)需求降低,資金回籠少,就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益大大縮減。在重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)下,項(xiàng)目的資金投入是由一家企業(yè)來單獨(dú)承擔(dān)的,不能與其他的企業(yè)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),一旦出現(xiàn)項(xiàng)目虧損情況,將會(huì)影響整個(gè)房企未來的發(fā)展。因此,房企要進(jìn)行轉(zhuǎn)型,逐漸轉(zhuǎn)變成輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),增加企業(yè)的收入來源,使其經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)得到分散,促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。
當(dāng)前,隨著房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、土地資源稀缺等因素,房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,如果房地產(chǎn)企業(yè)仍然采用重資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略,只依靠資產(chǎn)進(jìn)行盈利,那將很難實(shí)現(xiàn)健康、持續(xù)的發(fā)展。因此,房地產(chǎn)企業(yè)要向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,建立集開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理、銷售等一體的產(chǎn)業(yè)鏈,使各個(gè)產(chǎn)業(yè)可以分工合作,發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì),形成一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、規(guī)模完整的房地產(chǎn)企業(yè),促使其可持續(xù)發(fā)展。
在2010年之后,房地產(chǎn)行業(yè)漸漸成熟,越發(fā)凸顯出專業(yè)水平的分工格局,重資產(chǎn)模式不再適用。受到土地成本高的約束,很多房地產(chǎn)企業(yè)遇到了阻礙,企業(yè)的資金回流速度降低,很多企業(yè)遇到了財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)問題,需要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略減少對(duì)重資產(chǎn)的持續(xù)性依賴,憑借著多樣化的資金融合途徑,有效降低高息負(fù)債占比。在輕資產(chǎn)模式下,企業(yè)在諸多方面有更高發(fā)展?jié)摿?,比如,現(xiàn)金儲(chǔ)備方面、研發(fā)投入方面等,輕資產(chǎn)模式展現(xiàn)出了其優(yōu)勢(shì),能夠有效突破重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的局限性,讓房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化,在面臨風(fēng)險(xiǎn)時(shí),能夠具有強(qiáng)大的承載能力,保證企業(yè)運(yùn)作結(jié)構(gòu)更加完善[3]。當(dāng)脫離重資產(chǎn)的制約條件后,由于資本投入變得更低,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)決策趨于靈活,在同樣的情況下能得到高利潤(rùn)回報(bào),諸多財(cái)務(wù)指標(biāo)得到了改善,比如,凈資產(chǎn)利潤(rùn)率等。與此同時(shí),企業(yè)的收入來源不再單一化,得到了多種有利于提高營(yíng)業(yè)收入的途徑,比如,開發(fā)管理費(fèi)、運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)等。
在輕資產(chǎn)模式下,企業(yè)營(yíng)業(yè)收入組成出現(xiàn)了變化,不再僅僅是銷售,逐漸變成各個(gè)環(huán)節(jié)的管理工作,營(yíng)收途徑增加,能夠削弱運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)也能夠讓企業(yè)靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。對(duì)于處于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)形式下的房地產(chǎn)企業(yè),需要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理執(zhí)行力,構(gòu)建信用管理體系,保證資金能夠安全回收。關(guān)于應(yīng)收賬款的管理工作,需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況,建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系,應(yīng)用一些針對(duì)性的指標(biāo)評(píng)估客戶的信用,對(duì)于信用度不高的客戶,需要在應(yīng)收賬款方面減少投入。根據(jù)應(yīng)收賬款的實(shí)際情況進(jìn)行分類管理,保證應(yīng)收賬款能夠高效周轉(zhuǎn)起來。在個(gè)別項(xiàng)目中,如果其流動(dòng)性比較差,并且其資金占用比較多,企業(yè)在落實(shí)資金投入工作前,需要預(yù)先展開風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作,在投資方面務(wù)必要謹(jǐn)慎;當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)完成之后,要積極開展宣傳活動(dòng),促進(jìn)資金快速回籠。
在輕資產(chǎn)模式下,要想脫離重資產(chǎn)的投入限制,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再全程管理,而是開展多樣化的方式,比如,合作方式、入股方式、品牌輸出方式等,減少開發(fā)企業(yè)的參與,有效減少資金的投入量,緩解企業(yè)的資金使用壓力。實(shí)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的企業(yè)需要深入研究新型資金籌集途徑,把握自身在供應(yīng)鏈中的優(yōu)勢(shì)地位,和上下游企業(yè)展開深度合作,提升信用水平[4],擇取最具有優(yōu)勢(shì)的方案,縮減資金籌集成本,讓企業(yè)擁有更多的自有資金。在近幾年的發(fā)展中,很多企業(yè)在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程中勇敢嘗試不同的資金籌集途徑,比如,部分企業(yè)借助央企背景或者應(yīng)用境外資金籌集的優(yōu)點(diǎn),發(fā)行了許多國(guó)內(nèi)和境外債券,有效緩解了自身的壓力,有些企業(yè)聯(lián)系金融機(jī)構(gòu),與其建立合作關(guān)系,獲取社會(huì)層面的資金。在企業(yè)內(nèi)部,企業(yè)逐漸優(yōu)化改進(jìn)資本管理機(jī)制,建立全面的信用體系,保證企業(yè)擁有充足的自有資金。
目前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了一定的變化,土地成本在不斷增加,利潤(rùn)空間也在縮小,如果仍然使用重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式,那么就會(huì)導(dǎo)致房企出現(xiàn)庫(kù)存壓力,經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)提升,所以要深化改革,發(fā)展房企的品牌優(yōu)勢(shì),實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值。首先,要弱化房企對(duì)土地資源的依賴程度,利用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的模式,可以保證房企在沒有土地資源的情況下,與其他企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)項(xiàng)目,減少了房企對(duì)土地的依賴,降低經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),房企如果持有土地開發(fā)權(quán),那么就要盡量實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)目的開發(fā),充分利用土地資源,例如,在一塊土地中建造住宅小區(qū),那么就可以在零散的區(qū)域修建商業(yè)區(qū)或娛樂區(qū),盡量充分使用土地資源,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值。其次,要進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,由于房地產(chǎn)行業(yè)是周期性比較強(qiáng),所以房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)運(yùn)營(yíng)過程中就必須要具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流,進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,發(fā)展多個(gè)管理、運(yùn)營(yíng)以及物業(yè)服務(wù)的產(chǎn)業(yè),能夠保證產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到發(fā)展[5]。
在企業(yè)轉(zhuǎn)型的時(shí)候,要充分發(fā)揮輕資產(chǎn)模式的優(yōu)勢(shì)。發(fā)揮輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式中的專業(yè)分工優(yōu)勢(shì),可以保證不同工作人員可以把工作重心集中在一起,其工作效率會(huì)得到大幅提升,進(jìn)而增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)模式,由多個(gè)企業(yè)共同合作投資一個(gè)項(xiàng)目,可以控制發(fā)展中存在的風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)的資金籌集壓力也會(huì)明顯減少,融資的成本也在可控范圍內(nèi),融資渠道得到擴(kuò)展。此外,采取輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式,通過房企與其他企業(yè)的合作開發(fā),由土地增值的盈利模式改為費(fèi)用收益的盈利模式,這種盈利模式不僅可以讓房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到提升,還能減少企業(yè)對(duì)市場(chǎng)、土地的依賴,實(shí)現(xiàn)了資本的優(yōu)化。所以,只有充分發(fā)揮輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式中的優(yōu)勢(shì),才能讓房企發(fā)展更有序,降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
綜上所述,隨著城市化的快速發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式的缺陷逐步暴露出來,房地產(chǎn)企業(yè)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型已經(jīng)勢(shì)在必行。通過轉(zhuǎn)型,房地產(chǎn)企業(yè)可以優(yōu)化收入結(jié)構(gòu),提升盈利能力;降低市場(chǎng)波動(dòng)影響,優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo);緩解資金危機(jī),優(yōu)化資本結(jié)構(gòu);深化運(yùn)營(yíng)模式變革,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值;充分發(fā)揮輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式優(yōu)勢(shì),實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展,從而使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益都得到提升,進(jìn)而促使企業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。