張 晨

（中核興業(yè)控股有限公司，北京 100000）

由于城市化快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)增速逐漸放緩，重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式出現(xiàn)了問題，進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，使房地產(chǎn)對(duì)土地的依賴程度降低，削弱市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的影響，降低資金的投入，提升經(jīng)濟(jì)效益，為后續(xù)的發(fā)展提供保障。

一、房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

（一）輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的概念

房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)模式是重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，以土地增值為主要利潤(rùn)來源，這種模式已經(jīng)不符合現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，要向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。其中，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式主要是指開發(fā)公司在房地產(chǎn)開發(fā)中只承擔(dān)投資人的角色，把其他的工作都分包給其他公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，放大公司的優(yōu)勢(shì)，分散危機(jī)，提升效率。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式大體可以分為四種，分別是純品牌和管理輸出模式、小股操盤模式、出售成熟物業(yè)模式以及“地產(chǎn)+基金”模式，這些模式大部分都是在建造環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)或者運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)所使用[1]。其中，純品牌和管理輸出模式主要是以管理為主，依靠管理費(fèi)用盈利；小股操盤模式則是通過合作拿地開發(fā)的方式，來降低企業(yè)資金的投入；出售成熟物業(yè)模式則是出售一部分持有型的物業(yè)，同時(shí)要保留物業(yè)自身的運(yùn)營(yíng)管理權(quán)利；“地產(chǎn)+基金”模式則是通過基金管理為房地產(chǎn)項(xiàng)目輸入資金。

（二）輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)勢(shì)

第一，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)分工明確。在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售以及后續(xù)物業(yè)管理中輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)都可以參與其中，并且具有專業(yè)分工，各個(gè)參與方都會(huì)專注自身的工作領(lǐng)域，針對(duì)某一環(huán)節(jié)來發(fā)揮企業(yè)的管理、品牌價(jià)值、運(yùn)營(yíng)等優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而獲取更高的利益，而且專業(yè)的分工能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)變化進(jìn)行判斷，降低運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。第二，融資渠道多元化。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中具有投資大、回收慢等特點(diǎn)，這就導(dǎo)致大部分的企業(yè)在資金周轉(zhuǎn)方面出現(xiàn)了困難，而采用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式則可以解決資金周轉(zhuǎn)慢的問題，融資渠道得到了擴(kuò)展，而且多個(gè)企業(yè)同時(shí)參與一個(gè)項(xiàng)目，使得風(fēng)險(xiǎn)得到分擔(dān)。在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中，房地產(chǎn)企業(yè)不需要對(duì)籌資進(jìn)行全面負(fù)責(zé)，只需要組建基金，讓各方都參與到籌資中，降低企業(yè)在項(xiàng)目中的資金投入，降低成本，增加收入。第三，盈利模式得到優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)模式，就可以使得房企不再單獨(dú)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)一個(gè)項(xiàng)目，而是與其他人合作，由傳統(tǒng)的土地增值收益轉(zhuǎn)向?yàn)橘M(fèi)用收益，盈利模式得到轉(zhuǎn)變，使其受到市場(chǎng)環(huán)境的影響較小，收益也更加穩(wěn)定。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)存在的問題

（一）利潤(rùn)空間壓縮

隨著城市化進(jìn)程的加快，我國(guó)土地資源逐漸稀缺，建筑成本逐漸上漲，與此同時(shí)，調(diào)控政策也在不斷收緊，這些原因都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展受到了限制，其傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式也會(huì)受到嚴(yán)重阻礙，不能滿足現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求。對(duì)于房企來說，土地是最重要的戰(zhàn)略資源，而土地成本也是房企項(xiàng)目開發(fā)的主要成本，占比相對(duì)較大，經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的開發(fā)，目前城市土地資源越來越稀缺，土地供需出現(xiàn)嚴(yán)重不平衡的現(xiàn)象，導(dǎo)致土地價(jià)格逐漸上漲[2]。在2016年時(shí)，城市土地的綜合地價(jià)為每平方米3826元，發(fā)展至2022年，已經(jīng)上漲到每平方米4610元，增長(zhǎng)了46%。而且各個(gè)城市開始出現(xiàn)地王，這也說明了房企的土地成本快速增長(zhǎng)，利潤(rùn)空間被進(jìn)一步壓縮。目前我國(guó)房企排名前100的企業(yè)，其平均利潤(rùn)已經(jīng)下降了8.15%。

（二）長(zhǎng)期需求減緩

當(dāng)前，由于政府的宏觀調(diào)控以及城市化進(jìn)程放緩，市場(chǎng)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期需求在減少。在傳統(tǒng)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目都投入了巨大的資金，而資金回籠較慢，使企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)減少，帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)的市場(chǎng)需求降低，資金回籠少，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益大大縮減。在重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)下，項(xiàng)目的資金投入是由一家企業(yè)來單獨(dú)承擔(dān)的，不能與其他的企業(yè)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)項(xiàng)目虧損情況，將會(huì)影響整個(gè)房企未來的發(fā)展。因此，房企要進(jìn)行轉(zhuǎn)型，逐漸轉(zhuǎn)變成輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，增加企業(yè)的收入來源，使其經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)得到分散，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

（三）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈

當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、土地資源稀缺等因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，如果房地產(chǎn)企業(yè)仍然采用重資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，只依靠資產(chǎn)進(jìn)行盈利，那將很難實(shí)現(xiàn)健康、持續(xù)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，建立集開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理、銷售等一體的產(chǎn)業(yè)鏈，使各個(gè)產(chǎn)業(yè)可以分工合作，發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，形成一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、規(guī)模完整的房地產(chǎn)企業(yè)，促使其可持續(xù)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的必要性

（一）優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)，提升盈利能力

在2010年之后，房地產(chǎn)行業(yè)漸漸成熟，越發(fā)凸顯出專業(yè)水平的分工格局，重資產(chǎn)模式不再適用。受到土地成本高的約束，很多房地產(chǎn)企業(yè)遇到了阻礙，企業(yè)的資金回流速度降低，很多企業(yè)遇到了財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)問題，需要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略減少對(duì)重資產(chǎn)的持續(xù)性依賴，憑借著多樣化的資金融合途徑，有效降低高息負(fù)債占比。在輕資產(chǎn)模式下，企業(yè)在諸多方面有更高發(fā)展?jié)摿?，比如，現(xiàn)金儲(chǔ)備方面、研發(fā)投入方面等，輕資產(chǎn)模式展現(xiàn)出了其優(yōu)勢(shì)，能夠有效突破重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的局限性，讓房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，在面臨風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，能夠具有強(qiáng)大的承載能力，保證企業(yè)運(yùn)作結(jié)構(gòu)更加完善[3]。當(dāng)脫離重資產(chǎn)的制約條件后，由于資本投入變得更低，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)決策趨于靈活，在同樣的情況下能得到高利潤(rùn)回報(bào)，諸多財(cái)務(wù)指標(biāo)得到了改善，比如，凈資產(chǎn)利潤(rùn)率等。與此同時(shí)，企業(yè)的收入來源不再單一化，得到了多種有利于提高營(yíng)業(yè)收入的途徑，比如，開發(fā)管理費(fèi)、運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)等。

（二）降低市場(chǎng)波動(dòng)影響，優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)

在輕資產(chǎn)模式下，企業(yè)營(yíng)業(yè)收入組成出現(xiàn)了變化，不再僅僅是銷售，逐漸變成各個(gè)環(huán)節(jié)的管理工作，營(yíng)收途徑增加，能夠削弱運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也能夠讓企業(yè)靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。對(duì)于處于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)形式下的房地產(chǎn)企業(yè)，需要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理執(zhí)行力，構(gòu)建信用管理體系，保證資金能夠安全回收。關(guān)于應(yīng)收賬款的管理工作，需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況，建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，應(yīng)用一些針對(duì)性的指標(biāo)評(píng)估客戶的信用，對(duì)于信用度不高的客戶，需要在應(yīng)收賬款方面減少投入。根據(jù)應(yīng)收賬款的實(shí)際情況進(jìn)行分類管理，保證應(yīng)收賬款能夠高效周轉(zhuǎn)起來。在個(gè)別項(xiàng)目中，如果其流動(dòng)性比較差，并且其資金占用比較多，企業(yè)在落實(shí)資金投入工作前，需要預(yù)先展開風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，在投資方面務(wù)必要謹(jǐn)慎；當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)完成之后，要積極開展宣傳活動(dòng)，促進(jìn)資金快速回籠。

（三）緩解資金危機(jī)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

在輕資產(chǎn)模式下，要想脫離重資產(chǎn)的投入限制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再全程管理，而是開展多樣化的方式，比如，合作方式、入股方式、品牌輸出方式等，減少開發(fā)企業(yè)的參與，有效減少資金的投入量，緩解企業(yè)的資金使用壓力。實(shí)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的企業(yè)需要深入研究新型資金籌集途徑，把握自身在供應(yīng)鏈中的優(yōu)勢(shì)地位，和上下游企業(yè)展開深度合作，提升信用水平[4]，擇取最具有優(yōu)勢(shì)的方案，縮減資金籌集成本，讓企業(yè)擁有更多的自有資金。在近幾年的發(fā)展中，很多企業(yè)在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程中勇敢嘗試不同的資金籌集途徑，比如，部分企業(yè)借助央企背景或者應(yīng)用境外資金籌集的優(yōu)點(diǎn)，發(fā)行了許多國(guó)內(nèi)和境外債券，有效緩解了自身的壓力，有些企業(yè)聯(lián)系金融機(jī)構(gòu)，與其建立合作關(guān)系，獲取社會(huì)層面的資金。在企業(yè)內(nèi)部，企業(yè)逐漸優(yōu)化改進(jìn)資本管理機(jī)制，建立全面的信用體系，保證企業(yè)擁有充足的自有資金。

（四）深化運(yùn)營(yíng)模式變革，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了一定的變化，土地成本在不斷增加，利潤(rùn)空間也在縮小，如果仍然使用重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，那么就會(huì)導(dǎo)致房企出現(xiàn)庫(kù)存壓力，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)提升，所以要深化改革，發(fā)展房企的品牌優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值。首先，要弱化房企對(duì)土地資源的依賴程度，利用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的模式，可以保證房企在沒有土地資源的情況下，與其他企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)項(xiàng)目，減少了房企對(duì)土地的依賴，降低經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房企如果持有土地開發(fā)權(quán)，那么就要盡量實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)目的開發(fā)，充分利用土地資源，例如，在一塊土地中建造住宅小區(qū)，那么就可以在零散的區(qū)域修建商業(yè)區(qū)或娛樂區(qū)，盡量充分使用土地資源，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值。其次，要進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，由于房地產(chǎn)行業(yè)是周期性比較強(qiáng)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)運(yùn)營(yíng)過程中就必須要具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，發(fā)展多個(gè)管理、運(yùn)營(yíng)以及物業(yè)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，能夠保證產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到發(fā)展[5]。

（五）充分發(fā)揮輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展

在企業(yè)轉(zhuǎn)型的時(shí)候，要充分發(fā)揮輕資產(chǎn)模式的優(yōu)勢(shì)。發(fā)揮輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式中的專業(yè)分工優(yōu)勢(shì)，可以保證不同工作人員可以把工作重心集中在一起，其工作效率會(huì)得到大幅提升，進(jìn)而增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)模式，由多個(gè)企業(yè)共同合作投資一個(gè)項(xiàng)目，可以控制發(fā)展中存在的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的資金籌集壓力也會(huì)明顯減少，融資的成本也在可控范圍內(nèi)，融資渠道得到擴(kuò)展。此外，采取輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，通過房企與其他企業(yè)的合作開發(fā)，由土地增值的盈利模式改為費(fèi)用收益的盈利模式，這種盈利模式不僅可以讓房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到提升，還能減少企業(yè)對(duì)市場(chǎng)、土地的依賴，實(shí)現(xiàn)了資本的優(yōu)化。所以，只有充分發(fā)揮輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式中的優(yōu)勢(shì)，才能讓房企發(fā)展更有序，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語

綜上所述，隨著城市化的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式的缺陷逐步暴露出來，房地產(chǎn)企業(yè)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型已經(jīng)勢(shì)在必行。通過轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)企業(yè)可以優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)，提升盈利能力；降低市場(chǎng)波動(dòng)影響，優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)；緩解資金危機(jī)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；深化運(yùn)營(yíng)模式變革，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值；充分發(fā)揮輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益都得到提升，進(jìn)而促使企業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。