張 晨

（中核興業(yè)控股有限公司，北京 100000）

由于城市化快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)增速逐漸放緩，重資產(chǎn)運營模式出現(xiàn)了問題，進行輕資產(chǎn)運營戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，使房地產(chǎn)對土地的依賴程度降低，削弱市場對企業(yè)的影響，降低資金的投入，提升經(jīng)濟效益，為后續(xù)的發(fā)展提供保障。

一、房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運營模式

（一）輕資產(chǎn)運營模式的概念

房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的運營模式是重資產(chǎn)運營模式，以土地增值為主要利潤來源，這種模式已經(jīng)不符合現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)展的需求，要向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。其中，輕資產(chǎn)運營模式主要是指開發(fā)公司在房地產(chǎn)開發(fā)中只承擔投資人的角色，把其他的工作都分包給其他公司進行運營，放大公司的優(yōu)勢，分散危機，提升效率。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，輕資產(chǎn)運營模式大體可以分為四種，分別是純品牌和管理輸出模式、小股操盤模式、出售成熟物業(yè)模式以及“地產(chǎn)+基金”模式，這些模式大部分都是在建造環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)或者運營環(huán)節(jié)所使用[1]。其中，純品牌和管理輸出模式主要是以管理為主，依靠管理費用盈利；小股操盤模式則是通過合作拿地開發(fā)的方式，來降低企業(yè)資金的投入；出售成熟物業(yè)模式則是出售一部分持有型的物業(yè)，同時要保留物業(yè)自身的運營管理權(quán)利；“地產(chǎn)+基金”模式則是通過基金管理為房地產(chǎn)項目輸入資金。

（二）輕資產(chǎn)運營模式的優(yōu)勢

第一，輕資產(chǎn)運營分工明確。在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售以及后續(xù)物業(yè)管理中輕資產(chǎn)運營都可以參與其中，并且具有專業(yè)分工，各個參與方都會專注自身的工作領(lǐng)域，針對某一環(huán)節(jié)來發(fā)揮企業(yè)的管理、品牌價值、運營等優(yōu)勢，進而獲取更高的利益，而且專業(yè)的分工能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)對市場變化進行判斷，降低運營的風險。第二，融資渠道多元化。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中具有投資大、回收慢等特點，這就導致大部分的企業(yè)在資金周轉(zhuǎn)方面出現(xiàn)了困難，而采用輕資產(chǎn)運營模式則可以解決資金周轉(zhuǎn)慢的問題，融資渠道得到了擴展，而且多個企業(yè)同時參與一個項目，使得風險得到分擔。在輕資產(chǎn)運營中，房地產(chǎn)企業(yè)不需要對籌資進行全面負責，只需要組建基金，讓各方都參與到籌資中，降低企業(yè)在項目中的資金投入，降低成本，增加收入。第三，盈利模式得到優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)模式，就可以使得房企不再單獨開發(fā)、運營一個項目，而是與其他人合作，由傳統(tǒng)的土地增值收益轉(zhuǎn)向為費用收益，盈利模式得到轉(zhuǎn)變，使其受到市場環(huán)境的影響較小，收益也更加穩(wěn)定。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營存在的問題

（一）利潤空間壓縮

隨著城市化進程的加快，我國土地資源逐漸稀缺，建筑成本逐漸上漲，與此同時，調(diào)控政策也在不斷收緊，這些原因都會導致房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展受到了限制，其傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運營模式也會受到嚴重阻礙，不能滿足現(xiàn)在市場經(jīng)濟的需求。對于房企來說，土地是最重要的戰(zhàn)略資源，而土地成本也是房企項目開發(fā)的主要成本，占比相對較大，經(jīng)過長時間的開發(fā)，目前城市土地資源越來越稀缺，土地供需出現(xiàn)嚴重不平衡的現(xiàn)象，導致土地價格逐漸上漲[2]。在2016年時，城市土地的綜合地價為每平方米3826元，發(fā)展至2022年，已經(jīng)上漲到每平方米4610元，增長了46%。而且各個城市開始出現(xiàn)地王，這也說明了房企的土地成本快速增長，利潤空間被進一步壓縮。目前我國房企排名前100的企業(yè)，其平均利潤已經(jīng)下降了8.15%。

（二）長期需求減緩

當前，由于政府的宏觀調(diào)控以及城市化進程放緩，市場內(nèi)對房地產(chǎn)的長期需求在減少。在傳統(tǒng)重資產(chǎn)運營的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)對每一個項目都投入了巨大的資金，而資金回籠較慢，使企業(yè)的流動資產(chǎn)減少，帶來巨大的財務風險。當企業(yè)的市場需求降低，資金回籠少，就會導致企業(yè)的經(jīng)濟效益大大縮減。在重資產(chǎn)運營下，項目的資金投入是由一家企業(yè)來單獨承擔的，不能與其他的企業(yè)共擔風險，一旦出現(xiàn)項目虧損情況，將會影響整個房企未來的發(fā)展。因此，房企要進行轉(zhuǎn)型，逐漸轉(zhuǎn)變成輕資產(chǎn)運營，增加企業(yè)的收入來源，使其經(jīng)濟風險得到分散，促進企業(yè)的發(fā)展。

（三）行業(yè)競爭激烈

當前，隨著房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、土地資源稀缺等因素，房地產(chǎn)市場的競爭日益激烈，如果房地產(chǎn)企業(yè)仍然采用重資產(chǎn)的運營戰(zhàn)略，只依靠資產(chǎn)進行盈利，那將很難實現(xiàn)健康、持續(xù)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要向輕資產(chǎn)運營戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，建立集開發(fā)、建設(shè)、運營、管理、銷售等一體的產(chǎn)業(yè)鏈，使各個產(chǎn)業(yè)可以分工合作，發(fā)揮自身的優(yōu)勢，形成一個競爭力強、規(guī)模完整的房地產(chǎn)企業(yè)，促使其可持續(xù)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運營戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的必要性

（一）優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)，提升盈利能力

在2010年之后，房地產(chǎn)行業(yè)漸漸成熟，越發(fā)凸顯出專業(yè)水平的分工格局，重資產(chǎn)模式不再適用。受到土地成本高的約束，很多房地產(chǎn)企業(yè)遇到了阻礙，企業(yè)的資金回流速度降低，很多企業(yè)遇到了財務方面的風險問題，需要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。輕資產(chǎn)的運營戰(zhàn)略減少對重資產(chǎn)的持續(xù)性依賴，憑借著多樣化的資金融合途徑，有效降低高息負債占比。在輕資產(chǎn)模式下，企業(yè)在諸多方面有更高發(fā)展?jié)摿Γ热?，現(xiàn)金儲備方面、研發(fā)投入方面等，輕資產(chǎn)模式展現(xiàn)出了其優(yōu)勢，能夠有效突破重資產(chǎn)運營的局限性，讓房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，在面臨風險時，能夠具有強大的承載能力，保證企業(yè)運作結(jié)構(gòu)更加完善[3]。當脫離重資產(chǎn)的制約條件后，由于資本投入變得更低，房地產(chǎn)企業(yè)財務決策趨于靈活，在同樣的情況下能得到高利潤回報，諸多財務指標得到了改善，比如，凈資產(chǎn)利潤率等。與此同時，企業(yè)的收入來源不再單一化，得到了多種有利于提高營業(yè)收入的途徑，比如，開發(fā)管理費、運營維護費等。

（二）降低市場波動影響，優(yōu)化財務指標

在輕資產(chǎn)模式下，企業(yè)營業(yè)收入組成出現(xiàn)了變化，不再僅僅是銷售，逐漸變成各個環(huán)節(jié)的管理工作，營收途徑增加，能夠削弱運營風險，同時也能夠讓企業(yè)靈活應對市場變化。對于處于輕資產(chǎn)運營形式下的房地產(chǎn)企業(yè)，需要加強應收賬款的管理執(zhí)行力，構(gòu)建信用管理體系，保證資金能夠安全回收。關(guān)于應收賬款的管理工作，需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)實際情況，建立風險評估體系，應用一些針對性的指標評估客戶的信用，對于信用度不高的客戶，需要在應收賬款方面減少投入。根據(jù)應收賬款的實際情況進行分類管理，保證應收賬款能夠高效周轉(zhuǎn)起來。在個別項目中，如果其流動性比較差，并且其資金占用比較多，企業(yè)在落實資金投入工作前，需要預先展開風險評估工作，在投資方面務必要謹慎；當項目建設(shè)完成之后，要積極開展宣傳活動，促進資金快速回籠。

（三）緩解資金危機，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

在輕資產(chǎn)模式下，要想脫離重資產(chǎn)的投入限制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再全程管理，而是開展多樣化的方式，比如，合作方式、入股方式、品牌輸出方式等，減少開發(fā)企業(yè)的參與，有效減少資金的投入量，緩解企業(yè)的資金使用壓力。實行輕資產(chǎn)運營模式的企業(yè)需要深入研究新型資金籌集途徑，把握自身在供應鏈中的優(yōu)勢地位，和上下游企業(yè)展開深度合作，提升信用水平[4]，擇取最具有優(yōu)勢的方案，縮減資金籌集成本，讓企業(yè)擁有更多的自有資金。在近幾年的發(fā)展中，很多企業(yè)在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程中勇敢嘗試不同的資金籌集途徑，比如，部分企業(yè)借助央企背景或者應用境外資金籌集的優(yōu)點，發(fā)行了許多國內(nèi)和境外債券，有效緩解了自身的壓力，有些企業(yè)聯(lián)系金融機構(gòu)，與其建立合作關(guān)系，獲取社會層面的資金。在企業(yè)內(nèi)部，企業(yè)逐漸優(yōu)化改進資本管理機制，建立全面的信用體系，保證企業(yè)擁有充足的自有資金。

（四）深化運營模式變革，實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值

目前房地產(chǎn)市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了一定的變化，土地成本在不斷增加，利潤空間也在縮小，如果仍然使用重資產(chǎn)運營模式，那么就會導致房企出現(xiàn)庫存壓力，經(jīng)營風險也會提升，所以要深化改革，發(fā)展房企的品牌優(yōu)勢，實現(xiàn)資產(chǎn)的增值。首先，要弱化房企對土地資源的依賴程度，利用輕資產(chǎn)運營的模式，可以保證房企在沒有土地資源的情況下，與其他企業(yè)進行合作開發(fā)項目，減少了房企對土地的依賴，降低經(jīng)濟風險。同時，房企如果持有土地開發(fā)權(quán)，那么就要盡量實現(xiàn)多項目的開發(fā)，充分利用土地資源，例如，在一塊土地中建造住宅小區(qū)，那么就可以在零散的區(qū)域修建商業(yè)區(qū)或娛樂區(qū)，盡量充分使用土地資源，實現(xiàn)資產(chǎn)的增值。其次，要進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，由于房地產(chǎn)行業(yè)是周期性比較強，所以房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)運營過程中就必須要具有長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，進行輕資產(chǎn)運營戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，發(fā)展多個管理、運營以及物業(yè)服務的產(chǎn)業(yè)，能夠保證產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益得到發(fā)展[5]。

（五）充分發(fā)揮輕資產(chǎn)運營模式優(yōu)勢，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展

在企業(yè)轉(zhuǎn)型的時候，要充分發(fā)揮輕資產(chǎn)模式的優(yōu)勢。發(fā)揮輕資產(chǎn)運營模式中的專業(yè)分工優(yōu)勢，可以保證不同工作人員可以把工作重心集中在一起，其工作效率會得到大幅提升，進而增加企業(yè)的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)運營模式轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)模式，由多個企業(yè)共同合作投資一個項目，可以控制發(fā)展中存在的風險，企業(yè)的資金籌集壓力也會明顯減少，融資的成本也在可控范圍內(nèi)，融資渠道得到擴展。此外，采取輕資產(chǎn)運營模式，通過房企與其他企業(yè)的合作開發(fā)，由土地增值的盈利模式改為費用收益的盈利模式，這種盈利模式不僅可以讓房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益得到提升，還能減少企業(yè)對市場、土地的依賴，實現(xiàn)了資本的優(yōu)化。所以，只有充分發(fā)揮輕資產(chǎn)運營模式中的優(yōu)勢，才能讓房企發(fā)展更有序，降低運營風險。

三、結(jié)語

綜上所述，隨著城市化的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運營方式的缺陷逐步暴露出來，房地產(chǎn)企業(yè)向輕資產(chǎn)運營戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型已經(jīng)勢在必行。通過轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)企業(yè)可以優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)，提升盈利能力；降低市場波動影響，優(yōu)化財務指標；緩解資金危機，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；深化運營模式變革，實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值；充分發(fā)揮輕資產(chǎn)運營模式優(yōu)勢，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益、社會效益都得到提升，進而促使企業(yè)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。