文／喬璐璐 湖北永業(yè)行評(píng)估咨詢有限公司 湖北武漢 430062

謝靜 武漢市城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司 湖北武漢 430077

劉都 武漢市城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司 湖北武漢 430077

引言：

作為一項(xiàng)重要國(guó)家戰(zhàn)略，城市更新對(duì)于提升資源利用效率、調(diào)整城市結(jié)構(gòu)、完善城市功能影響深遠(yuǎn)[1]。城市更新項(xiàng)目作為城市更新的最小實(shí)施單位，對(duì)其謀劃意義重大，通過(guò)結(jié)合片區(qū)稟賦謀劃項(xiàng)目有助于提升城市更新項(xiàng)目的可行性、落地性，科學(xué)合理地推進(jìn)城市更新。

1.城市更新項(xiàng)目謀劃相關(guān)定義

1.1 城市更新的定義

目前業(yè)界對(duì)城市更新沒(méi)有官方定義，結(jié)合各地出臺(tái)的城市更新相關(guān)政策，將城市更新定義如下：城市更新是通過(guò)拆除重建、部分重建、綜合整治等方式，對(duì)城市建成區(qū)的功能及空間形態(tài)進(jìn)行可持續(xù)改善的建筑活動(dòng)。

1.2 城市更新項(xiàng)目的定義

城市更新項(xiàng)目作為城市更新的最小實(shí)施單元，由一類或者多類更新對(duì)象組成，通過(guò)實(shí)施人居環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、民生服務(wù)、歷史風(fēng)貌、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、生態(tài)修復(fù)、韌性城市等更新內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目綜合更新。

1.3 城市更新項(xiàng)目謀劃的定義

城市更新項(xiàng)目謀劃是指在城市更新項(xiàng)目開(kāi)展前，基于片區(qū)的資源現(xiàn)狀、功能定位、更新目標(biāo)，結(jié)合相關(guān)政府各層級(jí)對(duì)城市更新的具體要求，綜合運(yùn)用策劃手段，對(duì)城市更新項(xiàng)目從“人居環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、民生服務(wù)、歷史風(fēng)貌、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、生態(tài)修復(fù)、韌性城市”等方面明確更新策略，以此實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的自平衡，促進(jìn)項(xiàng)目落地。

2.城市更新項(xiàng)目謀劃的要求

2.1 政策對(duì)城市更新項(xiàng)目的謀劃要求

2.1.1 國(guó)家政策日益重視項(xiàng)目謀劃

《實(shí)施城市更新行動(dòng)》指出謀劃推進(jìn)一系列城市建設(shè)領(lǐng)域民生工程和發(fā)展工程，有利于充分釋放我國(guó)發(fā)展的巨大潛力，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)?！蛾P(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》（建科〔2021〕63 號(hào)）劃定城市更新“2255”底線要求，明確城市更新行動(dòng)目標(biāo)和行動(dòng)路徑。未來(lái)，城市更新需重視內(nèi)涵集約、高質(zhì)量發(fā)展，迫切需要轉(zhuǎn)變?cè)虚_(kāi)發(fā)建設(shè)方式，強(qiáng)化項(xiàng)目謀劃，穩(wěn)妥推進(jìn)城市更新。

2.1.2 各省市因地制宜探索項(xiàng)目謀劃

（1）遼寧省出臺(tái)項(xiàng)目謀劃專項(xiàng)政策，明確從完善功能、提升品質(zhì)、激發(fā)活力等三大方向謀劃項(xiàng)目，強(qiáng)調(diào)建立“項(xiàng)目策劃、實(shí)施、審批、調(diào)度”四大城市更新項(xiàng)目推進(jìn)機(jī)制。

（2）多地出臺(tái)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃、工作指引、行動(dòng)指引、技術(shù)導(dǎo)則等政策規(guī)范項(xiàng)目謀劃。首先，在項(xiàng)目謀劃方向上，湖北省明確完善城市空間結(jié)構(gòu)、實(shí)施城市生態(tài)修復(fù)和功能完善工程等八個(gè)方面重點(diǎn)任務(wù)；重慶市強(qiáng)調(diào)從老舊小區(qū)、老舊商業(yè)區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)四類更新區(qū)域分類明確規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則。其次，在謀劃策略上，北京市從盤活提升存量資源、加強(qiáng)遺產(chǎn)保護(hù)利用等十方面明確城市更新謀劃策略。最后，在項(xiàng)目謀劃及推進(jìn)方法上，江蘇省明確城市更新項(xiàng)目選取方式、推進(jìn)方法、實(shí)施路徑。

（3）多地積極出臺(tái)相關(guān)政策，明確城市更新項(xiàng)目謀劃、實(shí)施、參與主體。首先，在城市更新項(xiàng)目謀劃方式上，唐山市強(qiáng)調(diào)兩種謀劃方式，包括先按照項(xiàng)目類別謀劃項(xiàng)目再劃定城市更新單元以及直接劃定城市更新單元再謀劃城市更新項(xiàng)目。其次，在項(xiàng)目分批謀劃及實(shí)施方面，洛陽(yáng)市指出產(chǎn)業(yè)謀劃及開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目視業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)的成熟度依次開(kāi)工建設(shè)，成熟一個(gè)、實(shí)施一個(gè)。最后，在項(xiàng)目謀劃參與主體方面，商丘市鼓勵(lì)多主體參與城市更新謀劃工作，支持國(guó)企、社會(huì)資本等參與城市更新項(xiàng)目的前期謀劃、策劃、規(guī)劃，鼓勵(lì)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)或其他合法合規(guī)的方式引入相關(guān)的主體和投資人參與實(shí)施城市更新項(xiàng)目。

2.2 城市發(fā)展對(duì)城更項(xiàng)目謀劃要求

近年來(lái)，各地在推進(jìn)城市更新行動(dòng)過(guò)程中可能存在大拆大建、大搞基建、項(xiàng)目有始無(wú)終的情形，造成城市資源浪費(fèi)、城市高質(zhì)量發(fā)展受阻。城市更新要提高安全韌性、改善人居環(huán)境、完善產(chǎn)業(yè)功能、塑造特色風(fēng)貌、優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，城市更新項(xiàng)目謀劃可以從上述五方面中的一個(gè)或多個(gè)角度發(fā)力，綜合考慮整體推進(jìn)。

2.2.1 提高安全韌性

在謀劃城市更新項(xiàng)目時(shí)，要牢牢把握安全底線，強(qiáng)化城市安全建設(shè)。重點(diǎn)關(guān)注既有建筑安全隱患、市政基礎(chǔ)設(shè)施短板領(lǐng)域、城市生態(tài)空間修復(fù)等方面，致力于消除城市發(fā)展過(guò)程中可能存在的隱患和風(fēng)險(xiǎn)，從涉及城市空間安全、城市建筑安全、基礎(chǔ)設(shè)施安全中的薄弱環(huán)節(jié)實(shí)施更新，提升片區(qū)事故及災(zāi)害的應(yīng)急能力，防控城市風(fēng)險(xiǎn)，保障城市安全運(yùn)行，并據(jù)此針對(duì)性謀劃提高城市安全韌性的城市更新項(xiàng)目。

（1）城市空間安全：①提升生態(tài)安全，修復(fù)生態(tài)優(yōu)先保護(hù)區(qū)和生態(tài)源地、推進(jìn)海綿城市建設(shè)、加強(qiáng)防洪排澇工作建設(shè)；②打造避難空間，合理利用城市綠地、基礎(chǔ)設(shè)施、公園、廣場(chǎng)、地下空間等場(chǎng)所改造或配建避難空間。

（2）城市建筑安全：①重視結(jié)構(gòu)安全，拆除受損嚴(yán)重、有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)隱患的危房；②消除安全隱患，修復(fù)存在安全隱患的建筑屋面、外墻、建筑附屬設(shè)施等；③保障消防安全，配齊片區(qū)內(nèi)應(yīng)急照明、滅火器、消火栓、消防水池、消防管網(wǎng)、消防站等消防設(shè)施，加強(qiáng)消防監(jiān)控等智慧化設(shè)施建設(shè)。

（3）基礎(chǔ)設(shè)施安全：①升級(jí)市政設(shè)施，補(bǔ)齊設(shè)施設(shè)備短板，更換改造老舊或存在安全隱患的市政設(shè)施，開(kāi)展道路、供水、污水、環(huán)衛(wèi)、電氣、燃?xì)獾劝踩脑旒敖ㄔO(shè)；②強(qiáng)化應(yīng)急處理，配齊預(yù)警預(yù)報(bào)能力硬件設(shè)施及應(yīng)急設(shè)備；③搭建智慧平臺(tái)，建立基礎(chǔ)設(shè)施智慧化管理系統(tǒng)、智慧安全社區(qū)平臺(tái)。

2.2.2 改善人居環(huán)境

在謀劃城市更新項(xiàng)目時(shí)，要從人民群眾對(duì)于美好環(huán)境與幸福生活的期待作為出發(fā)點(diǎn)，重點(diǎn)關(guān)注建筑品質(zhì)提升、市政配套補(bǔ)足、公共服務(wù)設(shè)施完善等領(lǐng)域。充分了解居民“急難愁盼”的重點(diǎn)難題，因地制宜確定城市更新中改善人居環(huán)境的重點(diǎn)改造方向，實(shí)現(xiàn)住房建筑舒適、公服體系完善、公共空間豐富、市政設(shè)施智慧，滿足居民多樣化的需求。

（1）舒適的建筑：①優(yōu)化建筑風(fēng)貌，建筑外立面的色彩以及材質(zhì)同城市周邊區(qū)域相協(xié)調(diào)、在建造或改造過(guò)程中使用新工藝和新技術(shù)，節(jié)約建筑能耗；②提升建筑品質(zhì)，綜合整治建筑屋面和外立面等公共空間、多層老舊建筑加裝電梯、完善公共空間無(wú)障礙和適老化設(shè)施；③強(qiáng)化多元供給，針對(duì)不同需求群體提供差異化產(chǎn)品，一方面重點(diǎn)加強(qiáng)保障性租賃住房供給，另一方面針對(duì)供需矛盾突出的區(qū)域可以加強(qiáng)主城區(qū)以及軌道交通周邊區(qū)域建筑供應(yīng)。

（2）完善的公服：①完善服務(wù)體系，完善提升養(yǎng)老撫幼、文化教育、衛(wèi)生醫(yī)療、生活消費(fèi)、慢行停車、環(huán)境衛(wèi)生、物業(yè)管理等服務(wù)內(nèi)容，針對(duì)性補(bǔ)充片區(qū)缺失的公服設(shè)施；②多元公服配套，配備公共衛(wèi)生間、公共會(huì)客廳、共享書房、休憩空間、公共食堂等公服設(shè)施。

（3）豐富的公共空間：①?gòu)?qiáng)化公共空間功能，在公共空間中植入復(fù)合功能，挖掘培育各類市井經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)等；②提升公共空間藝術(shù)性，挖掘特色文化，將視覺(jué)藝術(shù)與現(xiàn)代科技融入公共空間。

（4）智慧的市政設(shè)施：智慧化應(yīng)用，補(bǔ)足市政設(shè)施功能短板，開(kāi)展市政設(shè)施信息化、數(shù)字化、智能化改造。

2.2.3 完善產(chǎn)業(yè)功能

在謀劃城市更新項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)培育產(chǎn)業(yè)新動(dòng)能。在梳理城市功能及產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀基礎(chǔ)之上，明確城市發(fā)展對(duì)城市功能及空間利用的需求，探索推動(dòng)片區(qū)產(chǎn)城融合、產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效、促進(jìn)片區(qū)新業(yè)態(tài)及新活力植入的城市更新項(xiàng)目，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)要素聚集，推動(dòng)片區(qū)高效發(fā)展，促進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地盤活以及低效空間改造提升，提升城市功能，強(qiáng)化片區(qū)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

（1）優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局：①優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，淘汰或轉(zhuǎn)移不符合片區(qū)功能定位的工業(yè)項(xiàng)目；②優(yōu)化空間布局，梳理并騰退部分低端低效、零散碎片的產(chǎn)業(yè)，依據(jù)產(chǎn)業(yè)主體空間需求謀劃可合理優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局的項(xiàng)目。

（2）激發(fā)新活力：①創(chuàng)新發(fā)展空間，通過(guò)宗地調(diào)整、功能混合等方式創(chuàng)造差異化的創(chuàng)新空間，促進(jìn)創(chuàng)新要素高效發(fā)展；②促進(jìn)要素聚集，鼓勵(lì)通過(guò)嵌入式、復(fù)合化等更新方式，為產(chǎn)業(yè)鏈上下游及不同行業(yè)類別產(chǎn)品提供交匯融合的產(chǎn)業(yè)要素聚集空間；③發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)模式，通過(guò)臨時(shí)更新、微更新等方式打造特色空間形態(tài)，引入夜間經(jīng)濟(jì)、后街經(jīng)濟(jì)、網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)等新型商業(yè)發(fā)展模式。

（3）完善產(chǎn)業(yè)配套：①提升配套服務(wù)，強(qiáng)化居住、出行、娛樂(lè)、交往、游憩、辦公等配套功能的完善，打造功能復(fù)合、宜居宜業(yè)的新型產(chǎn)業(yè)空間；②供給低成本產(chǎn)業(yè)空間，通過(guò)老舊廠房、老舊倉(cāng)庫(kù)、閑置物業(yè)改造及盤活等方式探索低成本的產(chǎn)業(yè)空間供給，激發(fā)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力。

2.2.4 塑造特色風(fēng)貌

在謀劃城市更新項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該以城市歷史建筑及人文特色為底蘊(yùn)，關(guān)注城市特色的塑造及文化魅力的彰顯，強(qiáng)化保護(hù)與傳承城市山水格局、保護(hù)和利用歷史文化空間，通過(guò)創(chuàng)新轉(zhuǎn)化，推進(jìn)歷史文化資源的活化利用和文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，豐富內(nèi)涵品質(zhì)，促進(jìn)各類歷史文化資源得到充分利用，在彰顯文化綜合實(shí)力的同時(shí)，探索形成歷史文化保護(hù)與當(dāng)代文化生活生態(tài)有機(jī)相融的發(fā)展路徑。

（1）強(qiáng)化文化保護(hù)：①明確保護(hù)底線，不破壞地形地貌、不砍老樹(shù)古樹(shù)、不破壞傳統(tǒng)風(fēng)貌、不隨意改變或侵占水系，不隨意拆除具有歷史保護(hù)價(jià)值的老建筑、古民居；②傳承文化遺產(chǎn)，傳承優(yōu)秀的傳統(tǒng)價(jià)值觀、地方民俗、傳統(tǒng)技藝、文化活動(dòng)等非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。

（2）推動(dòng)文化創(chuàng)新：①利用歷史文化，鼓勵(lì)通過(guò)功能流轉(zhuǎn)、創(chuàng)意改造、產(chǎn)業(yè)培育等方式盤活文物建筑、歷史建筑等，將非物質(zhì)文化遺產(chǎn)與文物建筑、歷史建筑進(jìn)行融合式的保護(hù)和利用；②發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，鼓勵(lì)利用現(xiàn)代化高科技數(shù)段，促進(jìn)“文化+大數(shù)據(jù)智能化”“文化+旅游”，加強(qiáng)商旅文業(yè)態(tài)融合，發(fā)展旅游休閑、文化展示、文旅服務(wù)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等新興業(yè)態(tài)。

（3）提升人文內(nèi)涵：①打造精細(xì)化景觀設(shè)施，通過(guò)對(duì)歷史環(huán)境要素整體修復(fù)以及特色地形地貌保護(hù)，營(yíng)造具有地域特色的人文景觀，打造沉浸式、體驗(yàn)式的歷史人文場(chǎng)景；②融合核心價(jià)值，將文化建設(shè)同社會(huì)主義核心價(jià)值觀等內(nèi)容進(jìn)行融合，增強(qiáng)文化自信。

（4）彰顯地域文化：①活化利用資源，通過(guò)空間重塑、功能置換等方式將閑置低效資源進(jìn)行活化利用，延續(xù)城市歷史記憶；②傳承歷史文化，將老舊歷史建筑打造為博物館、藝術(shù)館、紀(jì)念館等。

2.2.5 優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)

在謀劃城市更新項(xiàng)目時(shí)，要依托系統(tǒng)性思維開(kāi)展城市更新工作，強(qiáng)調(diào)對(duì)城市結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)、整體性調(diào)整，關(guān)注區(qū)域功能結(jié)構(gòu)、城市空間等內(nèi)容，優(yōu)化城市公共服務(wù)分配不均、城市發(fā)展動(dòng)能不足等問(wèn)題。通過(guò)謀劃系列城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式、釋放城市發(fā)展?jié)摿Α?/p>

（1）完善交通功能：①提升公共空間效能，探索TOD 導(dǎo)向，加強(qiáng)軌道、公交站點(diǎn)與周邊建筑、公共空間的有機(jī)結(jié)合；②打造慢行空間，聯(lián)通斷頭路、優(yōu)化完善慢行設(shè)施、加強(qiáng)道路適老化、適幼化、無(wú)障礙設(shè)計(jì)；③完善車行空間，構(gòu)建合理完善的車行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)以及暢行有序的車行空間，結(jié)合片區(qū)低效閑置資源合理增設(shè)立體停車位、立體停車樓等設(shè)施，合理配置電動(dòng)車充電裝置。

（2）構(gòu)建產(chǎn)業(yè)格局：①產(chǎn)業(yè)及業(yè)態(tài)升級(jí)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)及消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，引入夜間經(jīng)濟(jì)、后街經(jīng)濟(jì)、網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)等新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式；②構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，遵循產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)律，圍繞核心產(chǎn)業(yè)構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

（3）激發(fā)城市新動(dòng)能：打造復(fù)合功能區(qū)，老舊樓宇允許功能混合用途兼容，鼓勵(lì)地下空間的應(yīng)用，利用既有建筑發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新商業(yè)，實(shí)施用途的兼容使用。

（4）重塑區(qū)域空間：①?gòu)?qiáng)化交通聯(lián)系，更新交通體系，強(qiáng)化區(qū)域間的交通聯(lián)系；②實(shí)現(xiàn)設(shè)施共享，通過(guò)設(shè)施共享方式提高區(qū)域設(shè)施利用率。

2.3 平臺(tái)公司對(duì)城市更新項(xiàng)目謀劃要求

平臺(tái)公司歷經(jīng)長(zhǎng)足發(fā)展，積累了大量業(yè)務(wù)基礎(chǔ)以及土地資源，在城市建設(shè)發(fā)展中已逐步形成片區(qū)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)、建筑工程等城市更新相關(guān)的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，并積累了大量城市建設(shè)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)及大量建設(shè)用地使用權(quán)，為其謀劃城市更新項(xiàng)目、提升資源利用效率打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)[2]。同時(shí)，作為地方政府設(shè)立的國(guó)有企業(yè)，平臺(tái)公司在資金渠道上具有融資優(yōu)勢(shì)，在推動(dòng)城市更新項(xiàng)目謀劃及落地上具有一定優(yōu)勢(shì)。結(jié)合城市發(fā)展、平臺(tái)公司市場(chǎng)定位、項(xiàng)目自身等角度，城市更新謀劃應(yīng)該兼顧社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益。

2.3.1 從城市發(fā)展及平臺(tái)公司定位來(lái)看，項(xiàng)目謀劃應(yīng)關(guān)注社會(huì)效益

首先，從城市發(fā)展角度來(lái)看，項(xiàng)目謀劃應(yīng)推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。

從城市發(fā)展角度來(lái)看，城市更新更加注重城市內(nèi)涵發(fā)展，更加強(qiáng)調(diào)以人為本，更加注重城市功能機(jī)構(gòu)的優(yōu)化、人居環(huán)境的改善、經(jīng)濟(jì)活力的提升。平臺(tái)公司作為城市更新行動(dòng)的重要參與主體，參與城市更新項(xiàng)目策劃、實(shí)施、融資、招商合作、資源整合、資產(chǎn)管理等環(huán)節(jié)。在城市更新項(xiàng)目謀劃過(guò)程中需要將城市高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)融入項(xiàng)目選擇及謀劃中，首先，項(xiàng)目應(yīng)呼應(yīng)城市整體發(fā)展目標(biāo)，其次，項(xiàng)目要滿足城市戰(zhàn)略規(guī)劃，落實(shí)城市更新重點(diǎn)戰(zhàn)略部署，最后，項(xiàng)目謀劃應(yīng)從優(yōu)化區(qū)域功能布局、完善城市空間結(jié)構(gòu)、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、提升城市人文風(fēng)貌等角度推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。

其次，從平臺(tái)公司定位來(lái)看，項(xiàng)目謀劃應(yīng)補(bǔ)齊短板、改善民生。

作為地方經(jīng)濟(jì)中促進(jìn)城市建設(shè)、完善民生保障的核心國(guó)企平臺(tái)，平臺(tái)公司在項(xiàng)目建設(shè)方面創(chuàng)新“投融運(yùn)一體化”模式，為擴(kuò)大內(nèi)需、改善民生服務(wù)提供了重要支撐。未來(lái)，平臺(tái)公司將持續(xù)發(fā)揮運(yùn)營(yíng)效益及資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，積極投入城市更新項(xiàng)目謀劃及建設(shè)落地，主動(dòng)承擔(dān)起建設(shè)城市以及服務(wù)市民的責(zé)任，努力實(shí)現(xiàn)“城市綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商”的目標(biāo)定位。在城市更新項(xiàng)目謀劃及選擇中，首先，平臺(tái)公司需積極了解公眾社會(huì)需求，將“補(bǔ)短板、惠民生、增活力”作為出發(fā)點(diǎn)，積極主動(dòng)謀劃補(bǔ)齊民生設(shè)施短板、消除民生隱患的城市更新項(xiàng)目，其次，需在項(xiàng)目謀劃中重視項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)[3]，充分發(fā)揮資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)運(yùn)營(yíng)激發(fā)更多資產(chǎn)活力，成為地方經(jīng)濟(jì)中促進(jìn)城市建設(shè)、完善民生保障的核心中堅(jiān)力量。

2.3.2 從平臺(tái)公司市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)角度來(lái)看，項(xiàng)目謀劃應(yīng)關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益

平臺(tái)公司作為市場(chǎng)化運(yùn)作的國(guó)企平臺(tái)，在承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的同時(shí)也需要關(guān)注項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，在項(xiàng)目謀劃時(shí)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目自平衡以及資金來(lái)源渠道。

項(xiàng)目自平衡即前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)策劃及后期資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等長(zhǎng)期收入平衡改造投入。在項(xiàng)目謀劃時(shí)可通過(guò)引入優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源、聘請(qǐng)專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目精細(xì)化管理運(yùn)營(yíng)等策略提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益能力，同時(shí)，將“長(zhǎng)期思維”引入項(xiàng)目謀劃，結(jié)合片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀積極引入產(chǎn)業(yè)資源，通過(guò)產(chǎn)業(yè)培育提升片區(qū)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，強(qiáng)化項(xiàng)目盈利能力。

項(xiàng)目資金來(lái)源渠道主要包括財(cái)政資金、社會(huì)資本、市場(chǎng)化融資等。第一，財(cái)政資金。首先，平臺(tái)公司在項(xiàng)目謀劃時(shí)，要積極利用城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、保障性租賃住房、排水防澇等專項(xiàng)財(cái)政資金。其次，在棚戶區(qū)改造、保障性住房、市政建設(shè)、老舊小區(qū)等領(lǐng)域通過(guò)發(fā)行地方政府專項(xiàng)債解決城市更新項(xiàng)目資金來(lái)源問(wèn)題。第二，社會(huì)資本。平臺(tái)公司可積極發(fā)揮資源整合優(yōu)勢(shì)，通過(guò)PPP、投資人+EPC 等模式引入社會(huì)資本。第三，市場(chǎng)化融資。平臺(tái)公司在項(xiàng)目謀劃時(shí)，可考慮通過(guò)銀行貸款、非標(biāo)融資、債券資金、城市更新基金、REITs 等方式籌集資金。通過(guò)將上述融資渠道進(jìn)行組合搭配，在項(xiàng)目謀劃時(shí)提前籌劃項(xiàng)目資金來(lái)源渠道，促進(jìn)項(xiàng)目落地。

結(jié)語(yǔ)：

城市更新項(xiàng)目謀劃可將產(chǎn)業(yè)思維及運(yùn)營(yíng)思維植入城市更新項(xiàng)目[4]，在城市更新項(xiàng)目開(kāi)展前從提高安全韌性、改善人居環(huán)境、完善產(chǎn)業(yè)功能、塑造特色風(fēng)貌、優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)等角度明確城市更新項(xiàng)目謀劃重點(diǎn)方向，兼顧項(xiàng)目社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益。通過(guò)項(xiàng)目謀劃推動(dòng)項(xiàng)目落地，完善城市功能、優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)、賦能城市更新。