曾玨霞

（廣東省建筑工程集團有限公司 廣州 510010）

1 背景

可行性研究既是項目管理的前期工作［1］、也是項目管理的前決工作，它決定著項目應(yīng)否繼續(xù)推進(jìn)。項目調(diào)研則是可行性研究工作的起點，是可行性研究的重要基礎(chǔ)，良好的項目調(diào)研工作可令項目可行性研究事半功倍，尤其是追求利潤最大化的經(jīng)營類項目。如何做好調(diào)研工作，為項目管理目標(biāo)服務(wù)？筆者總結(jié)過往項目經(jīng)驗，并以示例應(yīng)用進(jìn)行說明，為行業(yè)入門或需要進(jìn)一步提高工作技巧的工程咨詢行業(yè)從業(yè)人員提供參考。

2 一般項目調(diào)研思路

2.1 判斷項目投資方向是否符合準(zhǔn)入政策

調(diào)研的第一步應(yīng)先判斷項目是否屬于禁止類或限制類項目：在收集、整理項目初步信息后，根據(jù)項目情況，查閱國家行業(yè)準(zhǔn)入政策，例如國家發(fā)改委最新的《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》、《外商投資目錄》，以及針對某類特殊項目的相關(guān)管理政策，如《關(guān)于黨政機關(guān)辦公用房管理》等等，如若項目屬于上述目錄范圍、為政策禁止或限制建設(shè)項目，應(yīng)對項目定位進(jìn)行調(diào)整，依政策開展；若項目不屬于上述目錄范圍，則可進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)查研究。

2.2 以項目管理目標(biāo)為導(dǎo)向擬訂調(diào)研內(nèi)容

工程項目全生命周期可簡單分為前期工作階段、建設(shè)實施階段、運營階段，項目的成本、質(zhì)量、進(jìn)度、效益管理貫穿項目全生命周期，在不同階段管理重心有所不同。優(yōu)秀的項目管理一定是從項目前期工作階段開始，在可行性研究階段、在前期調(diào)研工作中即應(yīng)以前瞻性、全局性的思維來組織工作開展［2］，執(zhí)果索因，緊緊圍繞管理目標(biāo)，根據(jù)項目特點制訂調(diào)研計劃、引導(dǎo)工作走向［3］。一般而言，可按如下幾方面擬訂主要調(diào)研內(nèi)容：

2.2.1 項目基本信息

⑴項目的具體名稱。

⑵項目提出背景、理由與過程：如與項目相關(guān)的會議紀(jì)要、政策文件，工作計劃及其他與項目建設(shè)有關(guān)的背景資料、附圖等。

⑶建設(shè)單位概況，包括項目建設(shè)單位基本情況簡介、組織結(jié)構(gòu)及人員配置、法定代表人等資料。

⑷單位發(fā)展規(guī)劃或?qū)ｎ}規(guī)劃。

這一類調(diào)研內(nèi)容是項目的基礎(chǔ)信息，一般通過與委托方訪談、文案調(diào)查、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查等方式即可獲?。?］。

2.2.2 影響項目工程造價、總投資的要素

⑴項目的擬選場址及周邊現(xiàn)狀：建設(shè)地點，用地權(quán)屬類別，現(xiàn)狀地形圖等。項目場址是否涉及征地拆遷安置？項目征地規(guī)模及進(jìn)展情況、征拆費用標(biāo)準(zhǔn)等情況如何？

⑵擬選場址周邊現(xiàn)有或規(guī)劃配套市政設(shè)施情況。

⑶項目主要功能要求、主要建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模設(shè)想、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等。

⑷ 當(dāng)?shù)匾?guī)劃技術(shù)條件相關(guān)規(guī)定及相關(guān)設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等要求，教育、自然資源、規(guī)劃、生態(tài)環(huán)保、衛(wèi)生等部門對項目建設(shè)的初步意見或要求，行業(yè)分析資料，系統(tǒng)內(nèi)部基建管理相關(guān)規(guī)定、辦法等。

⑸建設(shè)計劃與要求：包括項目開發(fā)建設(shè)管理機構(gòu)與人員配置，項目實施進(jìn)度要求，分期建設(shè)要求，主要節(jié)點工期要求，運營管理與使用要求等。

⑹投資估算與資金籌措：如投資限額要求、分項投資初步計劃、資金籌措意向與資金來源落實情況。

該部分內(nèi)容涉及工程設(shè)計、工程造價、施工組織管理、能源管理等專業(yè)知識，需要各專業(yè)咨詢師的緊密配合，更需要項目負(fù)責(zé)人融會貫通能力、多專業(yè)組織協(xié)調(diào)能力，最能體現(xiàn)咨詢師技術(shù)、經(jīng)驗水平及價值作用。例如在已知項目用地條件下，可根據(jù)用地條件進(jìn)行項目建設(shè)指標(biāo)分析，但在項目比較前期階段、用地條件尚不穩(wěn)定的情況下，則可根據(jù)當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)規(guī)劃技術(shù)規(guī)定及規(guī)劃條例實施細(xì)則等，結(jié)合咨詢師專業(yè)技術(shù)經(jīng)驗，對項目的容積率、建筑密度、退讓距離、綠地率等控制性指標(biāo)初步分析，并據(jù)此計算項目建設(shè)規(guī)模、人防設(shè)施（地下室最低要求或人防工程異地建設(shè)費用估算標(biāo)準(zhǔn)）、停車場車位數(shù)、綠化工程規(guī)模、室外工程規(guī)模等，作為工程造價估算的基礎(chǔ)。

該部分內(nèi)容一般運用到文案調(diào)查法結(jié)合現(xiàn)場踏勘以及專家估計法、類比法、參數(shù)法、詳細(xì)估算法等，涉及概念設(shè)計（部分企業(yè)要求可研階段達(dá)到到初步設(shè)計深度）還需要專業(yè)技術(shù)工具例如CAD、PKPM、Photoshop等［5］。

2.2.3 影響項目銷售、利潤實現(xiàn)的要素

⑴土地費用。

⑵周邊同類項目情況、競爭情況分析。

⑶項目初步策劃、定位。

⑷項目銷售定價，未來市場分析。

⑸項目建成后使用方案，運營管理機構(gòu)與人員配置等。

⑹項目運營主要成本費用組成、分析。

該部分內(nèi)容主要針對追求利潤最大化的經(jīng)營性項目，與2.2.2 小節(jié)緊密結(jié)合，二者分別影響成本和銷售、位于利潤鏈條的兩端，是利潤實現(xiàn)的兩大關(guān)鍵。土地費用在項目投資中占了較大的比重、直接影響到項目成敗，一般參考近期周邊項目土地出讓價格，通過市場比較法估算土地費用，并據(jù)此制定競拍策略。在該部分市場調(diào)研分析之后，可初步明確項目概念策劃、定位，將針對項目建設(shè)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模等進(jìn)行修正，進(jìn)而進(jìn)一步提高項目投資估算精度、完善項目銷售估計，并為項目財務(wù)分析、經(jīng)濟評價提供基礎(chǔ)依據(jù)［6］。

該部分內(nèi)容涉及項目初步策劃定位，在2.2.2小節(jié)的基礎(chǔ)上，對咨詢師提出了更高的要求，需要更大量的現(xiàn)場踏勘、經(jīng)驗項目積累以及市場比較法等調(diào)查方法的熟悉運用［7］。

一般而言，在完整地完成上述框架內(nèi)的調(diào)研任務(wù)后，項目的可行性研究框架內(nèi)容已可基本成形。項目調(diào)研是一項由淺而深、由表及里、由簡單到復(fù)雜的工作，調(diào)研成果之間相互影響，有一個循序漸進(jìn)、逐步推進(jìn)、補充完善、往復(fù)修正的過程，尤其在初始信息極其有限的條件下，基于過程中充盈的信息對于后續(xù)工作有著關(guān)鍵影響，需要咨詢師把握好工作目標(biāo)，不斷地補充、調(diào)整調(diào)研思路［8］。

3 項目分享

下文以筆者較早前所接觸某項目實例，分享導(dǎo)向性調(diào)研工作在可行性研究中的運用。

3.1 項目調(diào)研初始條件及目標(biāo)要求

工作團隊在與委托方初始溝通中，獲知如下信息：

⑴項目初步名稱及大概位置信息：廣州市番禺區(qū)大興村南浦島中、下萬益圍地塊舊廠房“三舊”改造項目，位于廣州市番禺區(qū)大興村南浦島

⑵舊廠改造圖庫圖斑號（略）

⑶地塊面積：約43 9761 m2。

⑷合作單位及初步意向（略）

⑸工作要求：判斷項目是否有進(jìn)一步調(diào)研、推進(jìn)價值，若繼續(xù)推進(jìn)可做何舉措？

3.2 調(diào)研內(nèi)容

由于項目是三舊改造項目，而初始信息有限，為了解影響項目投資效益如下部分重要因素：成本端的土地費用、建設(shè)投資及融資成本，銷售端的銷售定價、銷售計劃等［9］，影響項目決策可能性的企業(yè)相關(guān)管理制度、企業(yè)風(fēng)險偏好等，展開調(diào)研情況如下：

3.2.1 土地費用

⑴文案調(diào)查法及現(xiàn)場調(diào)研了解項目地塊基本情況

根據(jù)所獲初始條件，工作團隊首先通過公開渠道（主要是網(wǎng)絡(luò)）對項目進(jìn)行首次資料收集、分析，包括項目信息、地塊信息、周邊區(qū)域發(fā)展情況、合作單位背景情況等。由于未能在相關(guān)規(guī)劃信息平臺查獲圖斑信息、無法通過官方平臺明確項目具體地址，結(jié)合所收集初步資料、工作團隊到番禺區(qū)大石街現(xiàn)場踏勘及調(diào)研，借助電子地圖（戶外軟件等）實地測量+設(shè)計軟件等工具，以“廣州市番禺區(qū)大興村南浦島中下”定位，結(jié)合南浦島與大石水道的位置關(guān)系，通過向當(dāng)?shù)鼐用褡咴L了解萬益圍舊廠廠址，初步判斷項目位于番禺區(qū)南浦島碧桂園南面、大石水道北面（見圖1），并根據(jù)初始條件初步劃定地塊范圍（見圖2）。目前地塊現(xiàn)狀基本為田地、林地和荒地，零星分布養(yǎng)殖場，如圖3所示。

圖1 項目區(qū)位Fig.1 Project Area

圖2 項目范圍Fig.2 Project Scope

圖3 地塊現(xiàn)狀Fig.3 Plot Status Map

⑵對近期周邊土拍成交價調(diào)研，為下一步項目地塊出讓價格評估作準(zhǔn)備

通過收集、整理自然資源局官網(wǎng)以及部分專業(yè)網(wǎng)站案例，當(dāng)時番禺土地拍賣成交樓面地價均已破2萬元/m2，其中“2017年番禺區(qū)官堂村地塊一、地塊二”由于需配建22 050 m2安置房，實際樓面地價已達(dá)33 660 元/m2。部分成交情況詳如表1所示。

表1 近期土地成交情況Tab.1 Recent Land Transactions

⑶土地費用初估

參考項目時點近期周邊土地拍賣成交價，以市場比較法，通過對區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施配套、交通、時間等因素修正后，評估項目地塊出讓價格（樓面地價）約為25 000元/m2，容積率參考近期出讓地塊暫按4.0計，地塊總面積約439 761 m2，整體地塊所需土地出讓金約為440億元；即使未來項目定位為高端樓盤，參考附近高品質(zhì)樓盤情況如廣州碧桂園，容積率暫按1.0計，整體地塊所需土地出讓金仍然超百億，所需資金量巨大，對于企業(yè)的實力和資金籌措能力要求非常高，一般企業(yè)難以成功運作。另外，該區(qū)域部分項目樓面地價已接近周邊區(qū)域二手樓價，對于投資開發(fā)成本、項目建設(shè)進(jìn)度、銷售進(jìn)度等控制提出了極高的要求［10］，而且區(qū)域內(nèi)住宅供應(yīng)量巨大，本項目自身的規(guī)模體量也非常大，未來將面臨高強的銷售壓力，開發(fā)風(fēng)險很高。

3.2.2 投資匤算

⑴面積指標(biāo)：參考同類項目容積率、綠地率、建筑密度等指標(biāo)，匤算項目計容建筑面積、地下建筑面積、綠化面積等大致指標(biāo)，作為投資匤算基礎(chǔ)。

⑵造價指標(biāo)（投資）：根據(jù)建設(shè)工程造價管理站發(fā)布的最新房屋建筑工程參考造價以及經(jīng)驗項目數(shù)據(jù)，以專家估計法暫估造價單價，并結(jié)合面積指標(biāo)匤算項目投資。

3.2.3 銷售定價

⑴周邊配套及房地產(chǎn)項目調(diào)研

項目地塊毗鄰地鐵2 號線“南浦站”，北臨廣州環(huán)城高速，西臨東新高速，東臨新光快速；南面江，俯瞰長隆飛鳥樂園、大維村公園等，風(fēng)景優(yōu)美，地理位置佳。位處成熟開發(fā)區(qū)域，周邊生活配套設(shè)施完善，基本生活超市約15家、幼兒園7所、小學(xué)5所、中學(xué)2所、大型公園2個、醫(yī)院1座（廣州市番禺區(qū)中心醫(yī)院洛浦分院）。附近大型樓盤有碧桂園、麗江花園、海龍灣、南浦海濱花園等。

地鐵2 號線從地塊穿過，將涉及地鐵既有線路保護(hù)，未來項目設(shè)計需要有相應(yīng)措施考慮、工程造價需增加專項保護(hù)措施費用。

根據(jù)房天下網(wǎng)站當(dāng)時期二手樓交易信息，二手樓平均房價約3萬/m2，部分信息如表2所示。

表2 當(dāng)時期周邊二手樓交易部分信息Tab.2 Second-hand Building Transactions Around during That Period （元/m2）

⑵銷售定價初估

采用專家估計法、市場比較法等，初步估計銷售均價，作為后續(xù)效益分析基礎(chǔ)［11］。

3.2.4 其他

通過文案調(diào)查法、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法等，調(diào)研了解到如下信息：

⑴項目所在地周邊大型樓盤集聚，體量巨大，部分樓盤品質(zhì)、口碑較好，市場競爭激烈；區(qū)域交通條件尚可，但與市中心城區(qū)之間通勤交通擁堵問題嚴(yán)重；文教衛(wèi)生等配套設(shè)施建設(shè)有待進(jìn)一步完善、提高；

⑵項目土地性質(zhì)為工業(yè)用地及農(nóng)用地，要實現(xiàn)舊廠房改造，規(guī)劃調(diào)整是先決條件之一，難度較大。

⑶以文案調(diào)查法、公開信息調(diào)查法等開展廣東省三舊改造政策、廣州市三舊改造政策研究，根據(jù)三舊改造項目模式選擇、土地出讓模式、土地收益平衡、稅收優(yōu)惠政策等，進(jìn)一步核驗項目對于土地出讓金的要求以及項目運作的可操作性、可行性［12］。

⑷同步針對合作方所提出合作意向方案進(jìn)行分析，綜合考慮委托方企業(yè)性質(zhì)、管理水平、項目開發(fā)經(jīng)驗、風(fēng)險偏好等因素，部分條件對于委托方而言有難以逾越的障礙。

3.2.5 效益分析

根據(jù)上述調(diào)研成果，結(jié)合參數(shù)法、擴大指標(biāo)估算法、類比法等，估算項目流動資金、經(jīng)營收入、成本費用等，開展財務(wù)效益初步分析，作為本階段決策重要參考。［13］

3.3 項目初步評估

在完成本階段相關(guān)調(diào)研任務(wù)及初步評估后，已基本可判斷原初步合作意向難以達(dá)成一致。如需繼續(xù)推進(jìn)，則需要調(diào)整合作條件，如選擇不同的出讓方式、資金分配比例等條件，可進(jìn)一步針對不同的方案進(jìn)行比選，直至找出合理、委托方可接受的方案并與合作方展開新一輪談判。

4 結(jié)論

⑴項目調(diào)研是可行性研究的重要基礎(chǔ)，調(diào)研工作成果將極大地影響項目預(yù)期效益判斷，而項目預(yù)期目標(biāo)又反過來影響調(diào)研工作開展，這是基于項目管理目標(biāo)導(dǎo)向所決定的。為更好地落實項目管理目標(biāo)，在前期調(diào)研中即要牢牢把握好項目管理的成本、效益核心目標(biāo)，并以之為導(dǎo)向制定調(diào)研工作方案。

⑵導(dǎo)向性調(diào)研工作首先將管理目標(biāo)細(xì)分并逐級逆向溯源，直至基層信息面，再由基層信息面不斷充實、完善、正向逐級推進(jìn)信息鏈生長，最終作為項目預(yù)期效益目標(biāo)的決策支持。前一階段的調(diào)研成果是后續(xù)階段調(diào)研工作的基礎(chǔ)和依據(jù)，并應(yīng)根據(jù)所在階段調(diào)研成果對調(diào)研方案進(jìn)行及時的調(diào)整、修正，更好地為管理目標(biāo)服務(wù)。

⑶利用好各種工具、經(jīng)驗數(shù)據(jù)和分析方法，有導(dǎo)向性地開展調(diào)研工作，可以在項目早期所掌握信息極其有限的條件下，迅速擴充信息量、建立數(shù)據(jù)分析模型，對項目條件作出快速反應(yīng)，指導(dǎo)項目下一步工作開展，對于不可行項目當(dāng)機立斷，對于具備初步可行性的項目進(jìn)一步深入研究。

⑷良好地調(diào)研工作也需要咨詢師具備前瞻性、全局性思維，這離不開咨詢師平時工作經(jīng)驗積累，當(dāng)個人能力不足以支持項目時，應(yīng)以團隊的力量推進(jìn)。