曾玨霞
(廣東省建筑工程集團有限公司 廣州 510010)
可行性研究既是項目管理的前期工作[1]、也是項目管理的前決工作,它決定著項目應(yīng)否繼續(xù)推進(jìn)。項目調(diào)研則是可行性研究工作的起點,是可行性研究的重要基礎(chǔ),良好的項目調(diào)研工作可令項目可行性研究事半功倍,尤其是追求利潤最大化的經(jīng)營類項目。如何做好調(diào)研工作,為項目管理目標(biāo)服務(wù)?筆者總結(jié)過往項目經(jīng)驗,并以示例應(yīng)用進(jìn)行說明,為行業(yè)入門或需要進(jìn)一步提高工作技巧的工程咨詢行業(yè)從業(yè)人員提供參考。
調(diào)研的第一步應(yīng)先判斷項目是否屬于禁止類或限制類項目:在收集、整理項目初步信息后,根據(jù)項目情況,查閱國家行業(yè)準(zhǔn)入政策,例如國家發(fā)改委最新的《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》、《外商投資目錄》,以及針對某類特殊項目的相關(guān)管理政策,如《關(guān)于黨政機關(guān)辦公用房管理》等等,如若項目屬于上述目錄范圍、為政策禁止或限制建設(shè)項目,應(yīng)對項目定位進(jìn)行調(diào)整,依政策開展;若項目不屬于上述目錄范圍,則可進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)查研究。
工程項目全生命周期可簡單分為前期工作階段、建設(shè)實施階段、運營階段,項目的成本、質(zhì)量、進(jìn)度、效益管理貫穿項目全生命周期,在不同階段管理重心有所不同。優(yōu)秀的項目管理一定是從項目前期工作階段開始,在可行性研究階段、在前期調(diào)研工作中即應(yīng)以前瞻性、全局性的思維來組織工作開展[2],執(zhí)果索因,緊緊圍繞管理目標(biāo),根據(jù)項目特點制訂調(diào)研計劃、引導(dǎo)工作走向[3]。一般而言,可按如下幾方面擬訂主要調(diào)研內(nèi)容:
2.2.1 項目基本信息
⑴項目的具體名稱。
⑵項目提出背景、理由與過程:如與項目相關(guān)的會議紀(jì)要、政策文件,工作計劃及其他與項目建設(shè)有關(guān)的背景資料、附圖等。
⑶建設(shè)單位概況,包括項目建設(shè)單位基本情況簡介、組織結(jié)構(gòu)及人員配置、法定代表人等資料。
⑷單位發(fā)展規(guī)劃或?qū)n}規(guī)劃。
這一類調(diào)研內(nèi)容是項目的基礎(chǔ)信息,一般通過與委托方訪談、文案調(diào)查、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查等方式即可獲?。?]。
2.2.2 影響項目工程造價、總投資的要素
⑴項目的擬選場址及周邊現(xiàn)狀:建設(shè)地點,用地權(quán)屬類別,現(xiàn)狀地形圖等。項目場址是否涉及征地拆遷安置?項目征地規(guī)模及進(jìn)展情況、征拆費用標(biāo)準(zhǔn)等情況如何?
⑵擬選場址周邊現(xiàn)有或規(guī)劃配套市政設(shè)施情況。
⑶項目主要功能要求、主要建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模設(shè)想、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等。
⑷ 當(dāng)?shù)匾?guī)劃技術(shù)條件相關(guān)規(guī)定及相關(guān)設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等要求,教育、自然資源、規(guī)劃、生態(tài)環(huán)保、衛(wèi)生等部門對項目建設(shè)的初步意見或要求,行業(yè)分析資料,系統(tǒng)內(nèi)部基建管理相關(guān)規(guī)定、辦法等。
⑸建設(shè)計劃與要求:包括項目開發(fā)建設(shè)管理機構(gòu)與人員配置,項目實施進(jìn)度要求,分期建設(shè)要求,主要節(jié)點工期要求,運營管理與使用要求等。
⑹投資估算與資金籌措:如投資限額要求、分項投資初步計劃、資金籌措意向與資金來源落實情況。
該部分內(nèi)容涉及工程設(shè)計、工程造價、施工組織管理、能源管理等專業(yè)知識,需要各專業(yè)咨詢師的緊密配合,更需要項目負(fù)責(zé)人融會貫通能力、多專業(yè)組織協(xié)調(diào)能力,最能體現(xiàn)咨詢師技術(shù)、經(jīng)驗水平及價值作用。例如在已知項目用地條件下,可根據(jù)用地條件進(jìn)行項目建設(shè)指標(biāo)分析,但在項目比較前期階段、用地條件尚不穩(wěn)定的情況下,則可根據(jù)當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)規(guī)劃技術(shù)規(guī)定及規(guī)劃條例實施細(xì)則等,結(jié)合咨詢師專業(yè)技術(shù)經(jīng)驗,對項目的容積率、建筑密度、退讓距離、綠地率等控制性指標(biāo)初步分析,并據(jù)此計算項目建設(shè)規(guī)模、人防設(shè)施(地下室最低要求或人防工程異地建設(shè)費用估算標(biāo)準(zhǔn))、停車場車位數(shù)、綠化工程規(guī)模、室外工程規(guī)模等,作為工程造價估算的基礎(chǔ)。
該部分內(nèi)容一般運用到文案調(diào)查法結(jié)合現(xiàn)場踏勘以及專家估計法、類比法、參數(shù)法、詳細(xì)估算法等,涉及概念設(shè)計(部分企業(yè)要求可研階段達(dá)到到初步設(shè)計深度)還需要專業(yè)技術(shù)工具例如CAD、PKPM、Photoshop等[5]。
2.2.3 影響項目銷售、利潤實現(xiàn)的要素
⑴土地費用。
⑵周邊同類項目情況、競爭情況分析。
⑶項目初步策劃、定位。
⑷項目銷售定價,未來市場分析。
⑸項目建成后使用方案,運營管理機構(gòu)與人員配置等。
⑹項目運營主要成本費用組成、分析。
該部分內(nèi)容主要針對追求利潤最大化的經(jīng)營性項目,與2.2.2 小節(jié)緊密結(jié)合,二者分別影響成本和銷售、位于利潤鏈條的兩端,是利潤實現(xiàn)的兩大關(guān)鍵。土地費用在項目投資中占了較大的比重、直接影響到項目成敗,一般參考近期周邊項目土地出讓價格,通過市場比較法估算土地費用,并據(jù)此制定競拍策略。在該部分市場調(diào)研分析之后,可初步明確項目概念策劃、定位,將針對項目建設(shè)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模等進(jìn)行修正,進(jìn)而進(jìn)一步提高項目投資估算精度、完善項目銷售估計,并為項目財務(wù)分析、經(jīng)濟評價提供基礎(chǔ)依據(jù)[6]。
該部分內(nèi)容涉及項目初步策劃定位,在2.2.2小節(jié)的基礎(chǔ)上,對咨詢師提出了更高的要求,需要更大量的現(xiàn)場踏勘、經(jīng)驗項目積累以及市場比較法等調(diào)查方法的熟悉運用[7]。
一般而言,在完整地完成上述框架內(nèi)的調(diào)研任務(wù)后,項目的可行性研究框架內(nèi)容已可基本成形。項目調(diào)研是一項由淺而深、由表及里、由簡單到復(fù)雜的工作,調(diào)研成果之間相互影響,有一個循序漸進(jìn)、逐步推進(jìn)、補充完善、往復(fù)修正的過程,尤其在初始信息極其有限的條件下,基于過程中充盈的信息對于后續(xù)工作有著關(guān)鍵影響,需要咨詢師把握好工作目標(biāo),不斷地補充、調(diào)整調(diào)研思路[8]。
下文以筆者較早前所接觸某項目實例,分享導(dǎo)向性調(diào)研工作在可行性研究中的運用。
工作團隊在與委托方初始溝通中,獲知如下信息:
⑴項目初步名稱及大概位置信息:廣州市番禺區(qū)大興村南浦島中、下萬益圍地塊舊廠房“三舊”改造項目,位于廣州市番禺區(qū)大興村南浦島
⑵舊廠改造圖庫圖斑號(略)
⑶地塊面積:約43 9761 m2。
⑷合作單位及初步意向(略)
⑸工作要求:判斷項目是否有進(jìn)一步調(diào)研、推進(jìn)價值,若繼續(xù)推進(jìn)可做何舉措?
由于項目是三舊改造項目,而初始信息有限,為了解影響項目投資效益如下部分重要因素:成本端的土地費用、建設(shè)投資及融資成本,銷售端的銷售定價、銷售計劃等[9],影響項目決策可能性的企業(yè)相關(guān)管理制度、企業(yè)風(fēng)險偏好等,展開調(diào)研情況如下:
3.2.1 土地費用
⑴文案調(diào)查法及現(xiàn)場調(diào)研了解項目地塊基本情況
根據(jù)所獲初始條件,工作團隊首先通過公開渠道(主要是網(wǎng)絡(luò))對項目進(jìn)行首次資料收集、分析,包括項目信息、地塊信息、周邊區(qū)域發(fā)展情況、合作單位背景情況等。由于未能在相關(guān)規(guī)劃信息平臺查獲圖斑信息、無法通過官方平臺明確項目具體地址,結(jié)合所收集初步資料、工作團隊到番禺區(qū)大石街現(xiàn)場踏勘及調(diào)研,借助電子地圖(戶外軟件等)實地測量+設(shè)計軟件等工具,以“廣州市番禺區(qū)大興村南浦島中下”定位,結(jié)合南浦島與大石水道的位置關(guān)系,通過向當(dāng)?shù)鼐用褡咴L了解萬益圍舊廠廠址,初步判斷項目位于番禺區(qū)南浦島碧桂園南面、大石水道北面(見圖1),并根據(jù)初始條件初步劃定地塊范圍(見圖2)。目前地塊現(xiàn)狀基本為田地、林地和荒地,零星分布養(yǎng)殖場,如圖3所示。
圖1 項目區(qū)位Fig.1 Project Area
圖2 項目范圍Fig.2 Project Scope
圖3 地塊現(xiàn)狀Fig.3 Plot Status Map
⑵對近期周邊土拍成交價調(diào)研,為下一步項目地塊出讓價格評估作準(zhǔn)備
通過收集、整理自然資源局官網(wǎng)以及部分專業(yè)網(wǎng)站案例,當(dāng)時番禺土地拍賣成交樓面地價均已破2萬元/m2,其中“2017年番禺區(qū)官堂村地塊一、地塊二”由于需配建22 050 m2安置房,實際樓面地價已達(dá)33 660 元/m2。部分成交情況詳如表1所示。
表1 近期土地成交情況Tab.1 Recent Land Transactions
⑶土地費用初估
參考項目時點近期周邊土地拍賣成交價,以市場比較法,通過對區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施配套、交通、時間等因素修正后,評估項目地塊出讓價格(樓面地價)約為25 000元/m2,容積率參考近期出讓地塊暫按4.0計,地塊總面積約439 761 m2,整體地塊所需土地出讓金約為440億元;即使未來項目定位為高端樓盤,參考附近高品質(zhì)樓盤情況如廣州碧桂園,容積率暫按1.0計,整體地塊所需土地出讓金仍然超百億,所需資金量巨大,對于企業(yè)的實力和資金籌措能力要求非常高,一般企業(yè)難以成功運作。另外,該區(qū)域部分項目樓面地價已接近周邊區(qū)域二手樓價,對于投資開發(fā)成本、項目建設(shè)進(jìn)度、銷售進(jìn)度等控制提出了極高的要求[10],而且區(qū)域內(nèi)住宅供應(yīng)量巨大,本項目自身的規(guī)模體量也非常大,未來將面臨高強的銷售壓力,開發(fā)風(fēng)險很高。
3.2.2 投資匤算
⑴面積指標(biāo):參考同類項目容積率、綠地率、建筑密度等指標(biāo),匤算項目計容建筑面積、地下建筑面積、綠化面積等大致指標(biāo),作為投資匤算基礎(chǔ)。
⑵造價指標(biāo)(投資):根據(jù)建設(shè)工程造價管理站發(fā)布的最新房屋建筑工程參考造價以及經(jīng)驗項目數(shù)據(jù),以專家估計法暫估造價單價,并結(jié)合面積指標(biāo)匤算項目投資。
3.2.3 銷售定價
⑴周邊配套及房地產(chǎn)項目調(diào)研
項目地塊毗鄰地鐵2 號線“南浦站”,北臨廣州環(huán)城高速,西臨東新高速,東臨新光快速;南面江,俯瞰長隆飛鳥樂園、大維村公園等,風(fēng)景優(yōu)美,地理位置佳。位處成熟開發(fā)區(qū)域,周邊生活配套設(shè)施完善,基本生活超市約15家、幼兒園7所、小學(xué)5所、中學(xué)2所、大型公園2個、醫(yī)院1座(廣州市番禺區(qū)中心醫(yī)院洛浦分院)。附近大型樓盤有碧桂園、麗江花園、海龍灣、南浦海濱花園等。
地鐵2 號線從地塊穿過,將涉及地鐵既有線路保護(hù),未來項目設(shè)計需要有相應(yīng)措施考慮、工程造價需增加專項保護(hù)措施費用。
根據(jù)房天下網(wǎng)站當(dāng)時期二手樓交易信息,二手樓平均房價約3萬/m2,部分信息如表2所示。
表2 當(dāng)時期周邊二手樓交易部分信息Tab.2 Second-hand Building Transactions Around during That Period (元/m2)
⑵銷售定價初估
采用專家估計法、市場比較法等,初步估計銷售均價,作為后續(xù)效益分析基礎(chǔ)[11]。
3.2.4 其他
通過文案調(diào)查法、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法等,調(diào)研了解到如下信息:
⑴項目所在地周邊大型樓盤集聚,體量巨大,部分樓盤品質(zhì)、口碑較好,市場競爭激烈;區(qū)域交通條件尚可,但與市中心城區(qū)之間通勤交通擁堵問題嚴(yán)重;文教衛(wèi)生等配套設(shè)施建設(shè)有待進(jìn)一步完善、提高;
⑵項目土地性質(zhì)為工業(yè)用地及農(nóng)用地,要實現(xiàn)舊廠房改造,規(guī)劃調(diào)整是先決條件之一,難度較大。
⑶以文案調(diào)查法、公開信息調(diào)查法等開展廣東省三舊改造政策、廣州市三舊改造政策研究,根據(jù)三舊改造項目模式選擇、土地出讓模式、土地收益平衡、稅收優(yōu)惠政策等,進(jìn)一步核驗項目對于土地出讓金的要求以及項目運作的可操作性、可行性[12]。
⑷同步針對合作方所提出合作意向方案進(jìn)行分析,綜合考慮委托方企業(yè)性質(zhì)、管理水平、項目開發(fā)經(jīng)驗、風(fēng)險偏好等因素,部分條件對于委托方而言有難以逾越的障礙。
3.2.5 效益分析
根據(jù)上述調(diào)研成果,結(jié)合參數(shù)法、擴大指標(biāo)估算法、類比法等,估算項目流動資金、經(jīng)營收入、成本費用等,開展財務(wù)效益初步分析,作為本階段決策重要參考。[13]
在完成本階段相關(guān)調(diào)研任務(wù)及初步評估后,已基本可判斷原初步合作意向難以達(dá)成一致。如需繼續(xù)推進(jìn),則需要調(diào)整合作條件,如選擇不同的出讓方式、資金分配比例等條件,可進(jìn)一步針對不同的方案進(jìn)行比選,直至找出合理、委托方可接受的方案并與合作方展開新一輪談判。
⑴項目調(diào)研是可行性研究的重要基礎(chǔ),調(diào)研工作成果將極大地影響項目預(yù)期效益判斷,而項目預(yù)期目標(biāo)又反過來影響調(diào)研工作開展,這是基于項目管理目標(biāo)導(dǎo)向所決定的。為更好地落實項目管理目標(biāo),在前期調(diào)研中即要牢牢把握好項目管理的成本、效益核心目標(biāo),并以之為導(dǎo)向制定調(diào)研工作方案。
⑵導(dǎo)向性調(diào)研工作首先將管理目標(biāo)細(xì)分并逐級逆向溯源,直至基層信息面,再由基層信息面不斷充實、完善、正向逐級推進(jìn)信息鏈生長,最終作為項目預(yù)期效益目標(biāo)的決策支持。前一階段的調(diào)研成果是后續(xù)階段調(diào)研工作的基礎(chǔ)和依據(jù),并應(yīng)根據(jù)所在階段調(diào)研成果對調(diào)研方案進(jìn)行及時的調(diào)整、修正,更好地為管理目標(biāo)服務(wù)。
⑶利用好各種工具、經(jīng)驗數(shù)據(jù)和分析方法,有導(dǎo)向性地開展調(diào)研工作,可以在項目早期所掌握信息極其有限的條件下,迅速擴充信息量、建立數(shù)據(jù)分析模型,對項目條件作出快速反應(yīng),指導(dǎo)項目下一步工作開展,對于不可行項目當(dāng)機立斷,對于具備初步可行性的項目進(jìn)一步深入研究。
⑷良好地調(diào)研工作也需要咨詢師具備前瞻性、全局性思維,這離不開咨詢師平時工作經(jīng)驗積累,當(dāng)個人能力不足以支持項目時,應(yīng)以團隊的力量推進(jìn)。