曾玨霞

（廣東省建筑工程集團(tuán)有限公司 廣州 510010）

1 背景

可行性研究既是項(xiàng)目管理的前期工作［1］、也是項(xiàng)目管理的前決工作，它決定著項(xiàng)目應(yīng)否繼續(xù)推進(jìn)。項(xiàng)目調(diào)研則是可行性研究工作的起點(diǎn)，是可行性研究的重要基礎(chǔ)，良好的項(xiàng)目調(diào)研工作可令項(xiàng)目可行性研究事半功倍，尤其是追求利潤(rùn)最大化的經(jīng)營(yíng)類項(xiàng)目。如何做好調(diào)研工作，為項(xiàng)目管理目標(biāo)服務(wù)？筆者總結(jié)過(guò)往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，并以示例應(yīng)用進(jìn)行說(shuō)明，為行業(yè)入門(mén)或需要進(jìn)一步提高工作技巧的工程咨詢行業(yè)從業(yè)人員提供參考。

2 一般項(xiàng)目調(diào)研思路

2.1 判斷項(xiàng)目投資方向是否符合準(zhǔn)入政策

調(diào)研的第一步應(yīng)先判斷項(xiàng)目是否屬于禁止類或限制類項(xiàng)目：在收集、整理項(xiàng)目初步信息后，根據(jù)項(xiàng)目情況，查閱國(guó)家行業(yè)準(zhǔn)入政策，例如國(guó)家發(fā)改委最新的《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》、《外商投資目錄》，以及針對(duì)某類特殊項(xiàng)目的相關(guān)管理政策，如《關(guān)于黨政機(jī)關(guān)辦公用房管理》等等，如若項(xiàng)目屬于上述目錄范圍、為政策禁止或限制建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目定位進(jìn)行調(diào)整，依政策開(kāi)展；若項(xiàng)目不屬于上述目錄范圍，則可進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)查研究。

2.2 以項(xiàng)目管理目標(biāo)為導(dǎo)向擬訂調(diào)研內(nèi)容

工程項(xiàng)目全生命周期可簡(jiǎn)單分為前期工作階段、建設(shè)實(shí)施階段、運(yùn)營(yíng)階段，項(xiàng)目的成本、質(zhì)量、進(jìn)度、效益管理貫穿項(xiàng)目全生命周期，在不同階段管理重心有所不同。優(yōu)秀的項(xiàng)目管理一定是從項(xiàng)目前期工作階段開(kāi)始，在可行性研究階段、在前期調(diào)研工作中即應(yīng)以前瞻性、全局性的思維來(lái)組織工作開(kāi)展［2］，執(zhí)果索因，緊緊圍繞管理目標(biāo)，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)制訂調(diào)研計(jì)劃、引導(dǎo)工作走向［3］。一般而言，可按如下幾方面擬訂主要調(diào)研內(nèi)容：

2.2.1 項(xiàng)目基本信息

⑴項(xiàng)目的具體名稱。

⑵項(xiàng)目提出背景、理由與過(guò)程：如與項(xiàng)目相關(guān)的會(huì)議紀(jì)要、政策文件，工作計(jì)劃及其他與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的背景資料、附圖等。

⑶建設(shè)單位概況，包括項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況簡(jiǎn)介、組織結(jié)構(gòu)及人員配置、法定代表人等資料。

⑷單位發(fā)展規(guī)劃或?qū)ｎ}規(guī)劃。

這一類調(diào)研內(nèi)容是項(xiàng)目的基礎(chǔ)信息，一般通過(guò)與委托方訪談、文案調(diào)查、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查等方式即可獲?。?］。

2.2.2 影響項(xiàng)目工程造價(jià)、總投資的要素

⑴項(xiàng)目的擬選場(chǎng)址及周邊現(xiàn)狀：建設(shè)地點(diǎn)，用地權(quán)屬類別，現(xiàn)狀地形圖等。項(xiàng)目場(chǎng)址是否涉及征地拆遷安置？項(xiàng)目征地規(guī)模及進(jìn)展情況、征拆費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等情況如何？

⑵擬選場(chǎng)址周邊現(xiàn)有或規(guī)劃配套市政設(shè)施情況。

⑶項(xiàng)目主要功能要求、主要建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模設(shè)想、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等。

⑷ 當(dāng)?shù)匾?guī)劃技術(shù)條件相關(guān)規(guī)定及相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等要求，教育、自然資源、規(guī)劃、生態(tài)環(huán)保、衛(wèi)生等部門(mén)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的初步意見(jiàn)或要求，行業(yè)分析資料，系統(tǒng)內(nèi)部基建管理相關(guān)規(guī)定、辦法等。

⑸建設(shè)計(jì)劃與要求：包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)管理機(jī)構(gòu)與人員配置，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度要求，分期建設(shè)要求，主要節(jié)點(diǎn)工期要求，運(yùn)營(yíng)管理與使用要求等。

⑹投資估算與資金籌措：如投資限額要求、分項(xiàng)投資初步計(jì)劃、資金籌措意向與資金來(lái)源落實(shí)情況。

該部分內(nèi)容涉及工程設(shè)計(jì)、工程造價(jià)、施工組織管理、能源管理等專業(yè)知識(shí)，需要各專業(yè)咨詢師的緊密配合，更需要項(xiàng)目負(fù)責(zé)人融會(huì)貫通能力、多專業(yè)組織協(xié)調(diào)能力，最能體現(xiàn)咨詢師技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)水平及價(jià)值作用。例如在已知項(xiàng)目用地條件下，可根據(jù)用地條件進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)分析，但在項(xiàng)目比較前期階段、用地條件尚不穩(wěn)定的情況下，則可根據(jù)當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)規(guī)劃技術(shù)規(guī)定及規(guī)劃條例實(shí)施細(xì)則等，結(jié)合咨詢師專業(yè)技術(shù)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目的容積率、建筑密度、退讓距離、綠地率等控制性指標(biāo)初步分析，并據(jù)此計(jì)算項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、人防設(shè)施（地下室最低要求或人防工程異地建設(shè)費(fèi)用估算標(biāo)準(zhǔn)）、停車(chē)場(chǎng)車(chē)位數(shù)、綠化工程規(guī)模、室外工程規(guī)模等，作為工程造價(jià)估算的基礎(chǔ)。

該部分內(nèi)容一般運(yùn)用到文案調(diào)查法結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)踏勘以及專家估計(jì)法、類比法、參數(shù)法、詳細(xì)估算法等，涉及概念設(shè)計(jì)（部分企業(yè)要求可研階段達(dá)到到初步設(shè)計(jì)深度）還需要專業(yè)技術(shù)工具例如CAD、PKPM、Photoshop等［5］。

2.2.3 影響項(xiàng)目銷(xiāo)售、利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的要素

⑴土地費(fèi)用。

⑵周邊同類項(xiàng)目情況、競(jìng)爭(zhēng)情況分析。

⑶項(xiàng)目初步策劃、定位。

⑷項(xiàng)目銷(xiāo)售定價(jià)，未來(lái)市場(chǎng)分析。

⑸項(xiàng)目建成后使用方案，運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)與人員配置等。

⑹項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)主要成本費(fèi)用組成、分析。

該部分內(nèi)容主要針對(duì)追求利潤(rùn)最大化的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，與2.2.2 小節(jié)緊密結(jié)合，二者分別影響成本和銷(xiāo)售、位于利潤(rùn)鏈條的兩端，是利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的兩大關(guān)鍵。土地費(fèi)用在項(xiàng)目投資中占了較大的比重、直接影響到項(xiàng)目成敗，一般參考近期周邊項(xiàng)目土地出讓價(jià)格，通過(guò)市場(chǎng)比較法估算土地費(fèi)用，并據(jù)此制定競(jìng)拍策略。在該部分市場(chǎng)調(diào)研分析之后，可初步明確項(xiàng)目概念策劃、定位，將針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模等進(jìn)行修正，進(jìn)而進(jìn)一步提高項(xiàng)目投資估算精度、完善項(xiàng)目銷(xiāo)售估計(jì)，并為項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)提供基礎(chǔ)依據(jù)［6］。

該部分內(nèi)容涉及項(xiàng)目初步策劃定位，在2.2.2小節(jié)的基礎(chǔ)上，對(duì)咨詢師提出了更高的要求，需要更大量的現(xiàn)場(chǎng)踏勘、經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目積累以及市場(chǎng)比較法等調(diào)查方法的熟悉運(yùn)用［7］。

一般而言，在完整地完成上述框架內(nèi)的調(diào)研任務(wù)后，項(xiàng)目的可行性研究框架內(nèi)容已可基本成形。項(xiàng)目調(diào)研是一項(xiàng)由淺而深、由表及里、由簡(jiǎn)單到復(fù)雜的工作，調(diào)研成果之間相互影響，有一個(gè)循序漸進(jìn)、逐步推進(jìn)、補(bǔ)充完善、往復(fù)修正的過(guò)程，尤其在初始信息極其有限的條件下，基于過(guò)程中充盈的信息對(duì)于后續(xù)工作有著關(guān)鍵影響，需要咨詢師把握好工作目標(biāo)，不斷地補(bǔ)充、調(diào)整調(diào)研思路［8］。

3 項(xiàng)目分享

下文以筆者較早前所接觸某項(xiàng)目實(shí)例，分享導(dǎo)向性調(diào)研工作在可行性研究中的運(yùn)用。

3.1 項(xiàng)目調(diào)研初始條件及目標(biāo)要求

工作團(tuán)隊(duì)在與委托方初始溝通中，獲知如下信息：

⑴項(xiàng)目初步名稱及大概位置信息：廣州市番禺區(qū)大興村南浦島中、下萬(wàn)益圍地塊舊廠房“三舊”改造項(xiàng)目，位于廣州市番禺區(qū)大興村南浦島

⑵舊廠改造圖庫(kù)圖斑號(hào)（略）

⑶地塊面積：約43 9761 m2。

⑷合作單位及初步意向（略）

⑸工作要求：判斷項(xiàng)目是否有進(jìn)一步調(diào)研、推進(jìn)價(jià)值，若繼續(xù)推進(jìn)可做何舉措？

3.2 調(diào)研內(nèi)容

由于項(xiàng)目是三舊改造項(xiàng)目，而初始信息有限，為了解影響項(xiàng)目投資效益如下部分重要因素：成本端的土地費(fèi)用、建設(shè)投資及融資成本，銷(xiāo)售端的銷(xiāo)售定價(jià)、銷(xiāo)售計(jì)劃等［9］，影響項(xiàng)目決策可能性的企業(yè)相關(guān)管理制度、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)偏好等，展開(kāi)調(diào)研情況如下：

3.2.1 土地費(fèi)用

⑴文案調(diào)查法及現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研了解項(xiàng)目地塊基本情況

根據(jù)所獲初始條件，工作團(tuán)隊(duì)首先通過(guò)公開(kāi)渠道（主要是網(wǎng)絡(luò)）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行首次資料收集、分析，包括項(xiàng)目信息、地塊信息、周邊區(qū)域發(fā)展情況、合作單位背景情況等。由于未能在相關(guān)規(guī)劃信息平臺(tái)查獲圖斑信息、無(wú)法通過(guò)官方平臺(tái)明確項(xiàng)目具體地址，結(jié)合所收集初步資料、工作團(tuán)隊(duì)到番禺區(qū)大石街現(xiàn)場(chǎng)踏勘及調(diào)研，借助電子地圖（戶外軟件等）實(shí)地測(cè)量+設(shè)計(jì)軟件等工具，以“廣州市番禺區(qū)大興村南浦島中下”定位，結(jié)合南浦島與大石水道的位置關(guān)系，通過(guò)向當(dāng)?shù)鼐用褡咴L了解萬(wàn)益圍舊廠廠址，初步判斷項(xiàng)目位于番禺區(qū)南浦島碧桂園南面、大石水道北面（見(jiàn)圖1），并根據(jù)初始條件初步劃定地塊范圍（見(jiàn)圖2）。目前地塊現(xiàn)狀基本為田地、林地和荒地，零星分布養(yǎng)殖場(chǎng)，如圖3所示。

圖1 項(xiàng)目區(qū)位Fig.1 Project Area

圖2 項(xiàng)目范圍Fig.2 Project Scope

圖3 地塊現(xiàn)狀Fig.3 Plot Status Map

⑵對(duì)近期周邊土拍成交價(jià)調(diào)研，為下一步項(xiàng)目地塊出讓價(jià)格評(píng)估作準(zhǔn)備

通過(guò)收集、整理自然資源局官網(wǎng)以及部分專業(yè)網(wǎng)站案例，當(dāng)時(shí)番禺土地拍賣(mài)成交樓面地價(jià)均已破2萬(wàn)元/m2，其中“2017年番禺區(qū)官堂村地塊一、地塊二”由于需配建22 050 m2安置房，實(shí)際樓面地價(jià)已達(dá)33 660 元/m2。部分成交情況詳如表1所示。

表1 近期土地成交情況Tab.1 Recent Land Transactions

⑶土地費(fèi)用初估

參考項(xiàng)目時(shí)點(diǎn)近期周邊土地拍賣(mài)成交價(jià)，以市場(chǎng)比較法，通過(guò)對(duì)區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施配套、交通、時(shí)間等因素修正后，評(píng)估項(xiàng)目地塊出讓價(jià)格（樓面地價(jià)）約為25 000元/m2，容積率參考近期出讓地塊暫按4.0計(jì)，地塊總面積約439 761 m2，整體地塊所需土地出讓金約為440億元；即使未來(lái)項(xiàng)目定位為高端樓盤(pán)，參考附近高品質(zhì)樓盤(pán)情況如廣州碧桂園，容積率暫按1.0計(jì)，整體地塊所需土地出讓金仍然超百億，所需資金量巨大，對(duì)于企業(yè)的實(shí)力和資金籌措能力要求非常高，一般企業(yè)難以成功運(yùn)作。另外，該區(qū)域部分項(xiàng)目樓面地價(jià)已接近周邊區(qū)域二手樓價(jià)，對(duì)于投資開(kāi)發(fā)成本、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、銷(xiāo)售進(jìn)度等控制提出了極高的要求［10］，而且區(qū)域內(nèi)住宅供應(yīng)量巨大，本項(xiàng)目自身的規(guī)模體量也非常大，未來(lái)將面臨高強(qiáng)的銷(xiāo)售壓力，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)很高。

3.2.2 投資匤算

⑴面積指標(biāo)：參考同類項(xiàng)目容積率、綠地率、建筑密度等指標(biāo)，匤算項(xiàng)目計(jì)容建筑面積、地下建筑面積、綠化面積等大致指標(biāo)，作為投資匤算基礎(chǔ)。

⑵造價(jià)指標(biāo)（投資）：根據(jù)建設(shè)工程造價(jià)管理站發(fā)布的最新房屋建筑工程參考造價(jià)以及經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)，以專家估計(jì)法暫估造價(jià)單價(jià)，并結(jié)合面積指標(biāo)匤算項(xiàng)目投資。

3.2.3 銷(xiāo)售定價(jià)

⑴周邊配套及房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研

項(xiàng)目地塊毗鄰地鐵2 號(hào)線“南浦站”，北臨廣州環(huán)城高速，西臨東新高速，東臨新光快速；南面江，俯瞰長(zhǎng)隆飛鳥(niǎo)樂(lè)園、大維村公園等，風(fēng)景優(yōu)美，地理位置佳。位處成熟開(kāi)發(fā)區(qū)域，周邊生活配套設(shè)施完善，基本生活超市約15家、幼兒園7所、小學(xué)5所、中學(xué)2所、大型公園2個(gè)、醫(yī)院1座（廣州市番禺區(qū)中心醫(yī)院洛浦分院）。附近大型樓盤(pán)有碧桂園、麗江花園、海龍灣、南浦海濱花園等。

地鐵2 號(hào)線從地塊穿過(guò)，將涉及地鐵既有線路保護(hù)，未來(lái)項(xiàng)目設(shè)計(jì)需要有相應(yīng)措施考慮、工程造價(jià)需增加專項(xiàng)保護(hù)措施費(fèi)用。

根據(jù)房天下網(wǎng)站當(dāng)時(shí)期二手樓交易信息，二手樓平均房?jī)r(jià)約3萬(wàn)/m2，部分信息如表2所示。

表2 當(dāng)時(shí)期周邊二手樓交易部分信息Tab.2 Second-hand Building Transactions Around during That Period （元/m2）

⑵銷(xiāo)售定價(jià)初估

采用專家估計(jì)法、市場(chǎng)比較法等，初步估計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)，作為后續(xù)效益分析基礎(chǔ)［11］。

3.2.4 其他

通過(guò)文案調(diào)查法、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法等，調(diào)研了解到如下信息：

⑴項(xiàng)目所在地周邊大型樓盤(pán)集聚，體量巨大，部分樓盤(pán)品質(zhì)、口碑較好，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；區(qū)域交通條件尚可，但與市中心城區(qū)之間通勤交通擁堵問(wèn)題嚴(yán)重；文教衛(wèi)生等配套設(shè)施建設(shè)有待進(jìn)一步完善、提高；

⑵項(xiàng)目土地性質(zhì)為工業(yè)用地及農(nóng)用地，要實(shí)現(xiàn)舊廠房改造，規(guī)劃調(diào)整是先決條件之一，難度較大。

⑶以文案調(diào)查法、公開(kāi)信息調(diào)查法等開(kāi)展廣東省三舊改造政策、廣州市三舊改造政策研究，根據(jù)三舊改造項(xiàng)目模式選擇、土地出讓模式、土地收益平衡、稅收優(yōu)惠政策等，進(jìn)一步核驗(yàn)項(xiàng)目對(duì)于土地出讓金的要求以及項(xiàng)目運(yùn)作的可操作性、可行性［12］。

⑷同步針對(duì)合作方所提出合作意向方案進(jìn)行分析，綜合考慮委托方企業(yè)性質(zhì)、管理水平、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、風(fēng)險(xiǎn)偏好等因素，部分條件對(duì)于委托方而言有難以逾越的障礙。

3.2.5 效益分析

根據(jù)上述調(diào)研成果，結(jié)合參數(shù)法、擴(kuò)大指標(biāo)估算法、類比法等，估算項(xiàng)目流動(dòng)資金、經(jīng)營(yíng)收入、成本費(fèi)用等，開(kāi)展財(cái)務(wù)效益初步分析，作為本階段決策重要參考。［13］

3.3 項(xiàng)目初步評(píng)估

在完成本階段相關(guān)調(diào)研任務(wù)及初步評(píng)估后，已基本可判斷原初步合作意向難以達(dá)成一致。如需繼續(xù)推進(jìn)，則需要調(diào)整合作條件，如選擇不同的出讓方式、資金分配比例等條件，可進(jìn)一步針對(duì)不同的方案進(jìn)行比選，直至找出合理、委托方可接受的方案并與合作方展開(kāi)新一輪談判。

4 結(jié)論

⑴項(xiàng)目調(diào)研是可行性研究的重要基礎(chǔ)，調(diào)研工作成果將極大地影響項(xiàng)目預(yù)期效益判斷，而項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)又反過(guò)來(lái)影響調(diào)研工作開(kāi)展，這是基于項(xiàng)目管理目標(biāo)導(dǎo)向所決定的。為更好地落實(shí)項(xiàng)目管理目標(biāo)，在前期調(diào)研中即要牢牢把握好項(xiàng)目管理的成本、效益核心目標(biāo)，并以之為導(dǎo)向制定調(diào)研工作方案。

⑵導(dǎo)向性調(diào)研工作首先將管理目標(biāo)細(xì)分并逐級(jí)逆向溯源，直至基層信息面，再由基層信息面不斷充實(shí)、完善、正向逐級(jí)推進(jìn)信息鏈生長(zhǎng)，最終作為項(xiàng)目預(yù)期效益目標(biāo)的決策支持。前一階段的調(diào)研成果是后續(xù)階段調(diào)研工作的基礎(chǔ)和依據(jù)，并應(yīng)根據(jù)所在階段調(diào)研成果對(duì)調(diào)研方案進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整、修正，更好地為管理目標(biāo)服務(wù)。

⑶利用好各種工具、經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和分析方法，有導(dǎo)向性地開(kāi)展調(diào)研工作，可以在項(xiàng)目早期所掌握信息極其有限的條件下，迅速擴(kuò)充信息量、建立數(shù)據(jù)分析模型，對(duì)項(xiàng)目條件作出快速反應(yīng)，指導(dǎo)項(xiàng)目下一步工作開(kāi)展，對(duì)于不可行項(xiàng)目當(dāng)機(jī)立斷，對(duì)于具備初步可行性的項(xiàng)目進(jìn)一步深入研究。

⑷良好地調(diào)研工作也需要咨詢師具備前瞻性、全局性思維，這離不開(kāi)咨詢師平時(shí)工作經(jīng)驗(yàn)積累，當(dāng)個(gè)人能力不足以支持項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)以團(tuán)隊(duì)的力量推進(jìn)。