文／孫長(zhǎng)安 廣州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司 廣東廣州 510000

引言：

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行中，不僅應(yīng)高度注重項(xiàng)目質(zhì)量，同時(shí)創(chuàng)造最大化經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)自身健康可持續(xù)發(fā)展也是企業(yè)追求的關(guān)鍵。而房地產(chǎn)項(xiàng)目具有施工時(shí)間長(zhǎng)、規(guī)模大等特點(diǎn)，影響成本管理的因素較多，積極探索先進(jìn)成本管理模式，為各個(gè)環(huán)節(jié)成本控制中提供重要數(shù)據(jù)支持至關(guān)重要。BIM 技術(shù)的應(yīng)用符合房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行發(fā)展需求，有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)管理過(guò)程精細(xì)化成本控制，在推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展中發(fā)揮了不容忽視的重要作用。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成

企業(yè)針對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所實(shí)施的開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、運(yùn)行中所產(chǎn)生的總體費(fèi)用即為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本。主要由三部分組成：開(kāi)發(fā)成本、期間費(fèi)用、稅費(fèi)。其中開(kāi)發(fā)成本包括：土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、建安成本、配套設(shè)施費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；期間費(fèi)用包括：管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用；稅費(fèi)即相關(guān)稅務(wù)費(fèi)用。

1.1 開(kāi)發(fā)成本

（1）土地成本。土地資源是我國(guó)重點(diǎn)管控項(xiàng)目，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中需要按照國(guó)家規(guī)定進(jìn)行土地資源的獲取，如招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌或協(xié)議出讓等。企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，針對(duì)農(nóng)村集體土地需要支付相應(yīng)的整地費(fèi)用；針對(duì)城鎮(zhèn)國(guó)有土地則需要支付拆遷安置或補(bǔ)償費(fèi)用，而土地使用權(quán)如果需要從市場(chǎng)獲得時(shí)則需要支付土地取得費(fèi)；（2）前期工程費(fèi)。在建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目前，首先需要根據(jù)建設(shè)目標(biāo)以及地理環(huán)境等因素展開(kāi)可行性分析、現(xiàn)場(chǎng)勘察以及規(guī)劃設(shè)計(jì)等工作，這一過(guò)程中產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用即為前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。即整個(gè)工程開(kāi)發(fā)中產(chǎn)生的費(fèi)用，包括照明、供電、通訊等；（4）建安成本。以消防、電梯、弱電等土建工程產(chǎn)生的費(fèi)用為主；（5）配套設(shè)施成本。包含建設(shè)公廁、車(chē)棚等公共配套設(shè)施所產(chǎn)生的費(fèi)用；（6）開(kāi)發(fā)間接成本。包含管理、組織開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中產(chǎn)生的折舊費(fèi)、辦公費(fèi)、工資等。

1.2 期間費(fèi)用

（1）管理費(fèi)用。包含職工培訓(xùn)、辦公費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用等；（2）財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)工程具有規(guī)模大、投入多、耗時(shí)長(zhǎng)等特點(diǎn)，整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所產(chǎn)生的銀行貸款等形成的利息；（3）銷(xiāo)售費(fèi)用。包含采暖、書(shū)店、修復(fù)以及廣告宣傳中產(chǎn)生的傭金以及費(fèi)用。

1.3 相關(guān)稅費(fèi)

土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中BIM 技術(shù)應(yīng)用價(jià)值與特點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程涉及到大量數(shù)據(jù)與信息，加之近年來(lái)建筑工程規(guī)模逐漸擴(kuò)大，因此成本管理難度隨之增加。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中所涉及到的信息包含以下特點(diǎn)：（1）多樣化表現(xiàn)形式。設(shè)計(jì)圖紙、規(guī)劃期間可研報(bào)告、施工進(jìn)度橫道圖、成本預(yù)決算文件等；（2）多種信息間聯(lián)系緊密。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)項(xiàng)目中，涉及到多個(gè)環(huán)節(jié)，而每一個(gè)環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的數(shù)據(jù)以及信息之間都存在緊密聯(lián)系，任何一個(gè)環(huán)節(jié)信息缺失或錯(cuò)誤，都將對(duì)整個(gè)工程成本管理造成影響。如在發(fā)生設(shè)計(jì)變更時(shí)，會(huì)對(duì)工程進(jìn)度、施工材料等造成影響，因此會(huì)直接影響成本管理；（3）信息源頭多。隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目工程量越來(lái)越大，整個(gè)工程開(kāi)發(fā)中會(huì)有多個(gè)參與方，各個(gè)參與方都需要結(jié)合目標(biāo)信息制定并落實(shí)相應(yīng)管理計(jì)劃。

由此可見(jiàn)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中利用BIM 技術(shù)展開(kāi)成本管理至關(guān)重要，可以利用信息技術(shù)進(jìn)行各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)階段數(shù)據(jù)與信息的搜集、分析與共享，將科學(xué)的信息管理服務(wù)應(yīng)用于房地產(chǎn)工程整個(gè)生命周期當(dāng)中，BIM 技術(shù)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理中應(yīng)用流程如圖1 所示：

圖1 BIM 在房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理中的應(yīng)用

2.1 可視化

以往房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中多為采用線條式2D 形式表達(dá)，需要工作人員具備豐富的工作經(jīng)驗(yàn)以及想象力進(jìn)行立體構(gòu)造想象。BIM 技術(shù)的產(chǎn)生，可以將整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程以三維可視化形式呈現(xiàn)出來(lái)，更加生動(dòng)與真實(shí)，有助于各個(gè)環(huán)節(jié)工作人員溝通。

2.2 數(shù)據(jù)化

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中產(chǎn)生海量的信息與數(shù)據(jù)，可采用BIM技術(shù)進(jìn)行分析處理并挖掘，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)精確計(jì)算，為精準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)算等提供可靠依據(jù)，可為實(shí)現(xiàn)成本精細(xì)化管理提供保障。

2.3 協(xié)同化

房地產(chǎn)項(xiàng)目參與方較多，包括監(jiān)理單位、施工方、設(shè)計(jì)單位、業(yè)主等，各個(gè)參與方之間需要進(jìn)行充分有效的溝通才能夠保證項(xiàng)目成本有效控制，將項(xiàng)目利益最大化。在對(duì)BIM 技術(shù)進(jìn)行應(yīng)用過(guò)程中，各個(gè)參與方可以實(shí)現(xiàn)信息跨地域共享，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)、精準(zhǔn)傳輸數(shù)據(jù)之目的，將各種差錯(cuò)發(fā)生概率降到最低[1]。

2.4 模擬化

根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)，采用BIM 技術(shù)可以對(duì)整個(gè)建設(shè)過(guò)程進(jìn)行模擬。從設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)入手，針對(duì)建筑工程，BIM技術(shù)能夠展開(kāi)輔助性模型試驗(yàn)，如可通過(guò)日照模擬以及節(jié)能模擬等對(duì)設(shè)計(jì)方案不斷進(jìn)行優(yōu)化[2]。采用這一技術(shù)對(duì)各種可能發(fā)生的緊急情況進(jìn)行模擬，設(shè)計(jì)科學(xué)的處理方案，保證項(xiàng)目運(yùn)行穩(wěn)定性和安全性。

2.5 可優(yōu)化

在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)大、施工環(huán)節(jié)復(fù)雜的背景下，影響工程成本管理的因素也隨之增加，BIM 技術(shù)利用模型實(shí)現(xiàn)對(duì)不同環(huán)節(jié)的參數(shù)設(shè)計(jì)，并配置優(yōu)化配套工具，為優(yōu)化復(fù)雜的施工項(xiàng)目奠定基礎(chǔ)[3]。

3.BIM 在企業(yè)級(jí)成本控制中的應(yīng)用及實(shí)施

3.1 決策階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整個(gè)過(guò)程中，對(duì)成本管理影響最大的環(huán)節(jié)為決策階段，該階段需要結(jié)合工程實(shí)際確定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。這一階段，企業(yè)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行確定，估算不同建設(shè)方案造價(jià)[4]。通過(guò)BIM 技術(shù)可首先將不同項(xiàng)目方案采用信息模型的方式呈現(xiàn)出來(lái)，通過(guò)不斷進(jìn)行參數(shù)調(diào)節(jié)對(duì)造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行模擬，最終對(duì)建設(shè)方案投資成本進(jìn)行精準(zhǔn)估算。在將房地產(chǎn)項(xiàng)目利用BIM模型進(jìn)行分析的過(guò)程中，還可以借助以往項(xiàng)目所產(chǎn)生的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，并結(jié)合本次工程實(shí)際特點(diǎn)對(duì)參數(shù)進(jìn)行修改，最終確定各個(gè)構(gòu)件對(duì)應(yīng)的造價(jià)指標(biāo)以及工程量[5-6]。成本信息、工程量信息、技術(shù)參數(shù)以及構(gòu)件信息豐富是BIM 模型主要特點(diǎn)，利用BIM技術(shù)進(jìn)行投資方案對(duì)比和篩選，還可以結(jié)合實(shí)際需求隨時(shí)復(fù)原信息，并以三維立體方式呈現(xiàn)出來(lái)，將不同方案的優(yōu)勢(shì)以及特點(diǎn)呈現(xiàn)出來(lái)。

3.2 設(shè)計(jì)階段

采用BIM 技術(shù)可以實(shí)現(xiàn)篩選最佳設(shè)計(jì)方案的目標(biāo)，為編制與審核施工圖預(yù)算、概算設(shè)計(jì)提供依據(jù)，加大造價(jià)控制力度[7]。

首先，限額設(shè)計(jì)。通過(guò)限額設(shè)定有助于各個(gè)參建單位在運(yùn)行中展開(kāi)針對(duì)性管理，采用長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)管理理念，并提升設(shè)計(jì)以及施工人員節(jié)約意識(shí)。BIM模型中涉及大量信息，包含材料型號(hào)以及設(shè)計(jì)指標(biāo)等，各項(xiàng)指標(biāo)均可以為設(shè)計(jì)單位制定科學(xué)的限額設(shè)計(jì)目標(biāo)提供依據(jù)。其次，設(shè)計(jì)概算。在生成初步設(shè)計(jì)圖紙基礎(chǔ)上，造價(jià)咨詢(xún)單位、設(shè)計(jì)單位可以此為依據(jù)，對(duì)概算定額套用，從而對(duì)工程建設(shè)費(fèi)用做出估算[8]。

項(xiàng)目工程在設(shè)計(jì)階段采用BIM 技術(shù)，通過(guò)BIM 模型使用限額設(shè)計(jì)方式，對(duì)BIM 數(shù)據(jù)庫(kù)中以往工程建設(shè)整個(gè)過(guò)程中產(chǎn)生的數(shù)據(jù)和指標(biāo)進(jìn)行分析，制定限額目標(biāo)。且設(shè)計(jì)中各個(gè)專(zhuān)業(yè)人員共同參與，將所需材料、構(gòu)件以及設(shè)備型號(hào)等錄入BIM 模型中，在短時(shí)間內(nèi)可獲得精準(zhǔn)的價(jià)格信息與構(gòu)件工程量，通過(guò)發(fā)揮該技術(shù)計(jì)算能力，能提升設(shè)計(jì)概算精確性[9]。

3.3 招投標(biāo)階段

該環(huán)節(jié)需要投入大量人力與時(shí)間精確計(jì)算工程量，需對(duì)工程量進(jìn)行最少兩次計(jì)算，清楚描述清單特征后招標(biāo)方應(yīng)對(duì)定額消耗工程量、清單量進(jìn)行計(jì)算，投標(biāo)方需對(duì)清單量做出核對(duì)，并對(duì)施工方案工程量做出計(jì)算，工作量較大[10]。構(gòu)建BIM 模型后，可在工程量清單構(gòu)建中開(kāi)展系統(tǒng)、自動(dòng)化分析。施工企業(yè)與造價(jià)咨詢(xún)單位可利用BIM 模型對(duì)工程量組織抽取，從房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際入手對(duì)工程量清單進(jìn)行編制，突出房地產(chǎn)項(xiàng)目特征，從而將工程量糾紛降到最低[11]。

3.4 施工過(guò)程

施工環(huán)節(jié)成本管理可保證成本在計(jì)劃投資額以?xún)?nèi)，順利完成成本控制目標(biāo)。通過(guò)BIM 技術(shù)可以從施工各個(gè)階段實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)化工程成本管理[12]。首先，付款控制。項(xiàng)目工程施工中利用BIM 技術(shù)，將應(yīng)完成的工程量輸出以后，由施工單位進(jìn)行進(jìn)度控制。同時(shí)采用三維可視化BIM 技術(shù)特點(diǎn)，可以對(duì)虛報(bào)工程量等現(xiàn)象進(jìn)行預(yù)防；其次，工程變更費(fèi)用控制。以往房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工階段成本控制，為核對(duì)設(shè)計(jì)變更，主要由工程師對(duì)不同版本圖紙展開(kāi)多次反復(fù)核查，并列出計(jì)算列表，整個(gè)過(guò)程中效率較低，不利于從整體上提升成本控制效果。而在對(duì)BIM 技術(shù)進(jìn)行應(yīng)用的過(guò)程中，可通過(guò)BIM變更軟件對(duì)整個(gè)變更中具體做法、位置等進(jìn)行充分體現(xiàn)。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中，通過(guò)BIM技術(shù)，對(duì)每次產(chǎn)生的設(shè)計(jì)變更做出投資估算，同時(shí)生成相應(yīng)的變更費(fèi)用，企業(yè)可對(duì)合同金額增減情況、投資金額等進(jìn)行全面解；再次，索賠管理。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，為提升現(xiàn)場(chǎng)簽證管理效果，采用BIM 技術(shù)對(duì)簽證內(nèi)容與施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況做出對(duì)比，同時(shí)利用三維模擬對(duì)所生成的偏差進(jìn)行確定，明確簽證工作量的同時(shí)，可對(duì)整個(gè)變更中產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行精確計(jì)算，可提升成本管理效果；最后，多算對(duì)比分析。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目規(guī)模大，施工時(shí)間長(zhǎng)，任一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題都易對(duì)整個(gè)工程質(zhì)量以及成本造成影響。因此進(jìn)行多算對(duì)比分析至關(guān)重要，其是及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并進(jìn)行糾正的關(guān)鍵。而多算對(duì)比需要以實(shí)際成本和目標(biāo)成本作為核心與基礎(chǔ)，這也是成本管理中需對(duì)各個(gè)工序、構(gòu)件和施工時(shí)間進(jìn)行細(xì)化分析的主要原因。采用BIM 技術(shù)中，其可從實(shí)際成本、流水段、時(shí)間、構(gòu)件等多個(gè)角度出發(fā)搜集全面信息，并統(tǒng)計(jì)、匯總區(qū)域維度、工序維度、空間維度以及時(shí)間維度，生成相應(yīng)報(bào)表，在此基礎(chǔ)上從資金量以及市場(chǎng)實(shí)際材料等參數(shù)角度出發(fā)展開(kāi)分析對(duì)比，完成多維度多算對(duì)比。BIM 三維度八算對(duì)比（見(jiàn)表1）。

表1 BIM 三維度八算對(duì)比

3.5 竣工結(jié)算

工程驗(yàn)收、結(jié)算以及決算是房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工階段重點(diǎn)工作內(nèi)容，對(duì)承包單位以及建設(shè)單位所獲得的利益會(huì)產(chǎn)生直接影響，同時(shí)也會(huì)影響當(dāng)?shù)仨?xiàng)目造價(jià)真實(shí)結(jié)果數(shù)據(jù)。這一階段展開(kāi)成本管理，需對(duì)工程最終所產(chǎn)生的竣工決算價(jià)格、結(jié)算價(jià)格進(jìn)行確定，并進(jìn)行相關(guān)文件的編制，并對(duì)資產(chǎn)移交進(jìn)行辦理。

BIM 技術(shù)在該環(huán)節(jié)的應(yīng)用，可以更加準(zhǔn)確、高效計(jì)算工程量，搜集規(guī)范、完善的結(jié)算資料。在成本管理實(shí)施中，采用BIM 模型可動(dòng)態(tài)化錄入材料管理、計(jì)量支付、現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更等信息，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)更新，在竣工結(jié)算階段所形成的數(shù)據(jù)和信息已經(jīng)基本可以將工程實(shí)體呈現(xiàn)出來(lái)。因此通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)記錄與更新，成本管理人員借助技術(shù)可視化功能可對(duì)三維變更模型實(shí)時(shí)查看，同時(shí)對(duì)比分析變更前后的模型特點(diǎn)，故BIM 技術(shù)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中的應(yīng)用，可為結(jié)算階段準(zhǔn)確描述、降低索賠難度提供依據(jù)，進(jìn)而提升結(jié)算和審核效率。

4.BIM 技術(shù)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管理中遇到的挑戰(zhàn)及應(yīng)對(duì)建議

4.1 挑戰(zhàn)

4.1.1 現(xiàn)有BIM 技術(shù)應(yīng)用能力有待提升

目前在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，BIM 計(jì)價(jià)、BIM 鋼筋統(tǒng)計(jì)、BIM 算量等相關(guān)軟件被應(yīng)用于成本管理中。這對(duì)成本管理人員專(zhuān)業(yè)技能以及對(duì)先進(jìn)技術(shù)靈活應(yīng)用能力提出較高的要求。如果沒(méi)有結(jié)合工程實(shí)際，靈活、準(zhǔn)確應(yīng)用BIM 技術(shù)無(wú)法將技術(shù)功能全面發(fā)揮出來(lái)。

4.1.2 未融入到成本控制各個(gè)環(huán)節(jié)

現(xiàn)階段BIM 技術(shù)多數(shù)情況下僅在造價(jià)環(huán)節(jié)得到了廣泛應(yīng)用，成本管理應(yīng)融入到整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程當(dāng)中，這一技術(shù)的引入需要投入大量資金成本，且相關(guān)BIM 技術(shù)的適用度需要進(jìn)一步提升，削弱了BIM 技術(shù)在成本管理中的作用。

4.2 應(yīng)對(duì)建議

4.2.1 加大成本管理人員專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)力度

成本管理人員應(yīng)結(jié)合實(shí)際案例對(duì)BIM5D、BIM 計(jì)價(jià)、BIM 鋼筋統(tǒng)計(jì)等軟件功能以及使用方法進(jìn)行學(xué)習(xí)，提升BIM 技術(shù)應(yīng)用能力，在實(shí)際工程中做到模擬資金使用、質(zhì)量控制以及施工進(jìn)度等，同時(shí)應(yīng)注重結(jié)合企業(yè)實(shí)際及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)開(kāi)展軟件潛在功能挖掘。

4.2.2 加大資金投入力度發(fā)揮BIM 技術(shù)功能

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)首先應(yīng)對(duì)BIM 技術(shù)成本管理中的功能產(chǎn)生深刻認(rèn)知，在此基礎(chǔ)上從企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展角度出發(fā)加大資金投入力度，確保BIM 技術(shù)可以融入到?jīng)Q策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工乃至后期竣工各個(gè)階段，同時(shí)加大BIM 技術(shù)運(yùn)行維護(hù)資金投入，不斷提升該技術(shù)成熟度。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制采用BIM 技術(shù)，首先可以利用該技術(shù)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行模擬分析，制定可行性較強(qiáng)的成本管理方案，同時(shí)利用BIM 技術(shù)動(dòng)態(tài)化特點(diǎn)，從決策、設(shè)計(jì)、施工、結(jié)算等各個(gè)環(huán)節(jié)入手展開(kāi)動(dòng)態(tài)化成本控制，提升成本控制效果，為公司節(jié)約工程成本、實(shí)現(xiàn)精益化管理，最終創(chuàng)造最大化經(jīng)濟(jì)效益奠定基礎(chǔ)。