《中國經(jīng)濟周刊》記者 郭志強｜湖南報道

“長沙樓市新政滿月，我想用‘回歸’和‘分化’兩個詞來形容當前樓市表現(xiàn)?！币患翌^部房地產(chǎn)開發(fā)商市場負責人毛冰告訴 《中國經(jīng)濟周刊》記者，相較于其他一二線城市，長沙這波樓市新政力度較溫和，保證購房者購房資格是關(guān)鍵，此外推進契稅、購房補貼等政策落地也有利于需求釋放。

9 月22 日，長沙樓市迎來好消息，全面取消首套房限購。長沙放開首套限購、放松限售已經(jīng)滿月，此輪優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，到底為長沙樓市帶來了哪些變化？誰又是大贏家？

回歸

長沙“9·22”樓市新政落地后，10 月份湖南地市州和大灣區(qū)的購房者確實為長沙樓市沖了一波交易量。

“新政落地后，有一撥客戶集中到長沙買房。這波需求過后，市場又回到了原來的水平，并未一直保持火熱的市場需求?！泵嬖V《中國經(jīng)濟周刊》記者，這撥客戶集中在新政發(fā)布后的2～3 周內(nèi)，形成了一波購房和看房潮，且剛需偏多一些，這是此波行情一個比較明顯的特征。

湖南中原研究院的數(shù)據(jù)顯示，國慶期間長沙內(nèi)五區(qū)商品住宅成交1387套，成交面積19.76 萬平方米，同比分別上漲22%、23%。

綠城中國華中區(qū)域長沙公司助理總經(jīng)理盧貝告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者：“長沙放開首套房之后，省內(nèi)地市州原來被抑制的需求爆發(fā)，他們最青睞的是長沙教育資源好的樓盤，買房就是為了小孩能來長沙讀書?！?/p>

毛冰給記者列了一組數(shù)據(jù)，9 月22 日新政后，他所在的樓盤來自湖南各地市州和大灣區(qū)的客群占比達到40%，10 月份項目周均來訪和成交上漲了30%～50%。

之所以大灣區(qū)客群也占了不小比例是因為長沙房價在中部地區(qū)并不高，放松首套房限購后，吸引了一大撥常年在大灣區(qū)打拼的湘籍優(yōu)質(zhì)客群回長沙購房。

毛冰所在項目的統(tǒng)計數(shù)據(jù)反映了長沙當前樓市客群結(jié)構(gòu)。10 月下旬，克而瑞湖南區(qū)域的數(shù)據(jù)披露，新政后增量客戶中70%來自市州，以鄰近長沙都市圈的株洲、邵陽等地級市為主；30%是省外客戶，最多的是珠三角返鄉(xiāng)客戶。

中國金茂華中區(qū)域公司長沙事業(yè)部營銷管理部副總經(jīng)理周熙向《中國經(jīng)濟周刊》透露：“9 月份放開首套房限購是自2017 年限購以來長沙政策最大的放松，給了持續(xù)低迷的市場一針強心劑。在政策的帶動下，購房信心明顯提升，長沙樓市在國慶黃金周也創(chuàng)造了近三年的最好成績?！?/p>

從CRIC 數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，長沙內(nèi)五區(qū)商品住宅市場8 月初至新政前，日均交易僅74 套，“9·22”新政后至10 月13 日，日均交易151 套房源，環(huán)比上行達50%。

但經(jīng)過國慶雙節(jié)這波增長行情后，長沙新房來訪成交和樓盤來訪咨詢量雙雙出現(xiàn)回落。

“面對市場的下行，我覺得開發(fā)商還是要一如既往地回歸初心，做好產(chǎn)品、做好服務、做好營銷來應對市場的變化?！敝芪跆寡?，國慶假期后來訪成交確實出現(xiàn)了一定程度回落，但往往在節(jié)假日之后都會出現(xiàn)需求消耗帶來的慣性下調(diào)，當然政策刺激邊際效應遞減的因素也起了作用，市場觀望情緒依然存在。市場的恢復仍需要依靠更大的支撐政策保駕護航。

不僅長沙樓市銷售端在回歸，“取消地價上限”的風也吹到了長沙。

正在緊鑼密鼓施工的長沙萬科森林公園樓盤

10 月30 日，長沙市國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)掛牌一宗居住用地，未設置最高限價。在地塊出讓條件里，僅明確了“住宅（毛坯）銷售均價按長沙市政策進行價格監(jiān)制”。

這是繼濟南、南京、合肥等城市落地“取消地價上限”以來，長沙首次實施這一動作。

盧貝接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時表示：“長沙土拍市場放開了限價，不再熔斷搖號。這是一種市場回歸，可能會推高地價，也就是推高房價?！?/p>

分化

長沙樓市新政推出一個月后，新政的刺激效果并不均衡。冷熱不均，已是樓市的共識。

同樣是獲得預售許可后，有的樓盤一開盤即售罄，有的樓盤卻蓄客都很難，長沙樓市呈現(xiàn)出嚴重分化?！袄洹钡氖沁吘壈鍓K項目認購量不足；“熱”的是網(wǎng)紅項目悉數(shù)售罄，那么冷熱不均背后原因是什么？

10 月中旬，克而瑞發(fā)布2023年1—9 月長沙九區(qū)縣銷售榜單，在TOP30 商品住宅金額榜單中，成交金額以長沙岳麓區(qū)為主，入榜項目占比達43%，占了半壁江山。

僅以熱門的長沙市府板塊萬科森林公園項目為例，1—9 月，該項目以23.9 億元商品住宅銷售金額穩(wěn)居岳麓區(qū)第一位。

房企銷售門檻值指標的變化一定程度上反映了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展動向和行業(yè)的格局演變。房企銷售門檻值不斷提升，意味著行業(yè)集中度持續(xù)提高，大魚正在吞噬小魚的市場份額。

近日，中指研究院發(fā)布的“2023年1—9 月長沙房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP20”顯示，TOP10 房企銷售門檻值為34.48 億元/19.26 萬平方米；而2022 年這一數(shù)值為20.80 億元/15.42萬平方米。TOP10 房企銷售門檻值的拉升也印證了樓市的強弱分化。

毛冰對記者說：“長沙樓市確實存在嚴重分化情況，好的品牌、完善的配套，尤其是頭部開發(fā)商會得到更多客戶認可，這是市場選擇的結(jié)果?！?/p>

周熙告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者：“不管是新政前還是新政后，長沙樓市分化現(xiàn)象一直存在，正所謂強者恒強。項目的地段、質(zhì)素、產(chǎn)品、配套不一樣必然會帶來市場分化。通常賣得好的網(wǎng)紅項目普遍為品牌房企開發(fā)，具有良好的教育、交通、地段、景觀、商業(yè)等配套，且產(chǎn)品品質(zhì)過硬?！?/p>

未來走勢

“今年最后這兩個月，長沙樓市應該會維持平穩(wěn)?！泵J為，一方面各大開發(fā)商要沖業(yè)績，會加大房產(chǎn)供應量；另一方面，各大開發(fā)商會真金白銀拿出很多實惠，提前釋放折扣優(yōu)惠，來回饋購房者。

長沙綠城鳳起麓鳴樓盤

采訪中，《中國經(jīng)濟周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，各大開發(fā)商為提升市場信心，推出了一系列優(yōu)惠政策，比如依據(jù)不同地段、位置等因素，新取證的房源價格會稍微實惠一點；庫存房源方面，交付時間晚或者樓層不好的房子，會有不同程度的優(yōu)惠，或者通過抽獎券來回饋客戶；首付款延期，最長寬限期可達到一至兩個月。

盡管當前長沙樓市穩(wěn)定，但長沙樓市新政仍有優(yōu)化空間。

改善型客群需求仍是各大開發(fā)商比較關(guān)注的市場蛋糕。盧貝坦言：“長沙新政對改善性需求這部分還是支撐不夠，因為改善型客戶大多數(shù)有多套房，購房資格和交易稅費高都影響其購房需求?！?/p>

“長沙樓市新政針對改善性需求仍沒有放開，購房資格限制壓抑了長沙部分改善性需求?！泵硎?，解決客戶購房資格仍是拉升市場信心的主要方面，減免契稅等優(yōu)惠政策能進一步刺激市場和客戶信心。

周熙表示：“長沙如果全面取消限購限售、限價優(yōu)化，契稅、購房補貼等政策或有望進一步刺激需求釋放。”

多位采訪對象告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，從全國來看，一二線城市樓市刺激政策非常多，比如首套契稅減免、二套房購房補貼等手段，但長沙樓市在這塊還沒有相應動作。如果市場出現(xiàn)下滑，希望能看到更多刺激樓市的友好政策，不管是對穩(wěn)定樓市，還是對購房者、開發(fā)商注入信心都是一種多贏。

（毛冰為化名）