金光曄／文

湖州中瑞稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及的關(guān)鍵稅種之一，土地增值稅清算工作質(zhì)量直接決定了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃的最終成效，給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)和聲譽(yù)的雙重影響，關(guān)乎企業(yè)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)以及稅務(wù)管理效益的提升，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須密切關(guān)注當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愓?，并及時(shí)進(jìn)行籌劃，防止出現(xiàn)稅金損失。文章以房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算活動(dòng)為主要研究對(duì)象，論述土地增值稅清算工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要性，在此基礎(chǔ)上，分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)存在的問題與不足之處，并據(jù)此有針對(duì)性地提出相應(yīng)的優(yōu)化策略，以期為我國房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)管理工作提供有益的理論指導(dǎo)。

房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 問題 措施

房地產(chǎn)土地增值稅清算的重要性

準(zhǔn)確預(yù)估項(xiàng)目盈利情況

土地增值稅實(shí)行“預(yù)征—清算—多退少補(bǔ)”的征收管理模式。因此，在土地增值稅預(yù)征環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目類型分別預(yù)繳土地增值稅，此時(shí)的稅后利潤并非最后的利潤，賬目盈利虛高。做好土地增值稅清算，能夠準(zhǔn)確計(jì)算和核實(shí)土地增值稅，從而更加準(zhǔn)確地評(píng)估項(xiàng)目成本和利潤，有助于房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)確預(yù)估項(xiàng)目盈利情況?？傮w來說，土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要繳納的一項(xiàng)稅費(fèi)，直接影響企業(yè)的成本和利潤。企業(yè)如果能夠做好土地增值稅清算，對(duì)土地增值稅進(jìn)行精準(zhǔn)核算和管理，就能夠準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目成本和稅費(fèi)支出情況，從而更好地進(jìn)行項(xiàng)目盈利預(yù)估。

提升內(nèi)部管理水平

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅款之一，企業(yè)做好土地增值稅清算可以避免因稅務(wù)問題而被追究法律責(zé)任，保障企業(yè)合規(guī)運(yùn)營。同時(shí)，做好土地增值稅清算可以幫助企業(yè)掌握土地成本和項(xiàng)目盈利情況，進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理，提高財(cái)務(wù)決策的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。做好土地增值稅清算需要企業(yè)內(nèi)部不同部門之間進(jìn)行信息共享和協(xié)調(diào)，這有助于加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，提高企業(yè)的綜合管理水平。

房地產(chǎn)土地增值稅清算問題分析

管理層對(duì)土地增值稅清算的重視不足

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)存在的主要問題是，當(dāng)前許多企業(yè)管理層對(duì)土地增值稅清算的重視程度不足，忽視了土地增值稅清算對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營利潤、稅務(wù)籌劃和財(cái)務(wù)管理的重要性，致使房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作在流程規(guī)范性、政策適用性、內(nèi)控有效性和人員專業(yè)性上都有所欠缺。

土地增值稅清算工作流程不規(guī)范

企業(yè)財(cái)稅人員在開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)籌備階段、建設(shè)施工階段等前中期環(huán)節(jié)對(duì)土地增值稅清算的重視明顯不足，未結(jié)合土地增值稅清算需求做好賬務(wù)處理，導(dǎo)致清算環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題。

財(cái)稅人員對(duì)土地增值稅稅收優(yōu)惠政策應(yīng)用不充分

稅收優(yōu)惠政策是房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的主要依據(jù)。企業(yè)財(cái)稅人員在土地增值稅清算實(shí)務(wù)中對(duì)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的理解與應(yīng)用不全面、不充分。

土地增值稅清算涉稅風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控體系不完善

企業(yè)財(cái)稅人員在土地增值稅清算申報(bào)環(huán)節(jié)一旦出現(xiàn)不當(dāng)操作，便會(huì)引發(fā)相應(yīng)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)或信譽(yù)損失。其根本原因在于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制體系不完善，尤其是針對(duì)土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)沒有建立起完備的風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制，缺少對(duì)土地增值稅清算活動(dòng)的監(jiān)督與審查。

清算缺乏合理性導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)階段我國部分房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，給企業(yè)帶來了一定損失，這主要是土地增值稅清算申報(bào)的合規(guī)性審查缺位所導(dǎo)致的。風(fēng)險(xiǎn)管理是企業(yè)內(nèi)部控制體系的基礎(chǔ)，從這一角度來看，部分房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制并不健全，主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面。

第一，部分房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理組織機(jī)構(gòu)不完備，沒有設(shè)置涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理專崗。

第二，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有根據(jù)自身經(jīng)營活動(dòng)涉稅事項(xiàng)的內(nèi)容、類型制定合理的稅務(wù)管理制度，財(cái)稅人員在土地增值稅清算工作中的行為缺乏制度層面的剛性約束。

第三，部分房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算環(huán)節(jié)和前期管理環(huán)節(jié)未嚴(yán)格執(zhí)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)“識(shí)別—評(píng)估—應(yīng)對(duì)”程序，未建立起有效的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別預(yù)警機(jī)制，導(dǎo)致土地增值稅清算工作中存在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)因素不能被全面、準(zhǔn)確地識(shí)別出來并及時(shí)采取控制措施。

土地增值稅清算優(yōu)惠政策應(yīng)用不充分

當(dāng)前我國部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅人員在開展土地增值稅清算工作時(shí)對(duì)相應(yīng)稅收優(yōu)惠政策的應(yīng)用不充分，對(duì)土地增值稅清算工作造成了負(fù)面影響。具體體現(xiàn)在對(duì)清算時(shí)點(diǎn)和清算單位的選擇不合理，未在項(xiàng)目開發(fā)前期關(guān)注土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策，比如合作建房優(yōu)惠和聯(lián)營優(yōu)惠等，導(dǎo)致財(cái)稅人員在后期遇到符合條件的事項(xiàng)時(shí)無法在合同簽訂時(shí)將優(yōu)惠政策列入合同，在土地增值稅清算申報(bào)環(huán)節(jié)無法為稅務(wù)管理機(jī)關(guān)提供準(zhǔn)確、完整的原始資料。

土地增值稅財(cái)務(wù)管理粗放

土地增值稅清算申報(bào)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)籌備、施工建設(shè)等前期工作的基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)有較高要求，但是當(dāng)前我國部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理較為粗放，賬務(wù)處理質(zhì)量不高，存在票據(jù)管理不完善和費(fèi)用成本歸集、核算不準(zhǔn)確的問題，這些問題都會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算申報(bào)環(huán)節(jié)受到稅務(wù)管理機(jī)關(guān)的核查，一旦上述環(huán)節(jié)中財(cái)務(wù)原始資料的準(zhǔn)確性和完整性存疑，將會(huì)影響土地增值稅清算申報(bào)進(jìn)度。

票據(jù)管理不完善

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的票據(jù)由于管理制度不完善會(huì)出現(xiàn)丟失、未填寫付款公司全名、發(fā)票章不合規(guī)等問題，這些票據(jù)是確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅應(yīng)納稅額的重要參考資料。

費(fèi)用成本歸集、核算不準(zhǔn)確

財(cái)務(wù)人員專業(yè)水平有限，難以準(zhǔn)確理解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算對(duì)象的內(nèi)涵及基本分類，開發(fā)項(xiàng)目成本核算對(duì)象的設(shè)置隨意性強(qiáng)，常出現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算對(duì)象不能如實(shí)反映開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際成本的問題。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較長的建設(shè)周期決定了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算只能采用間接歸集的方式，對(duì)涉及多項(xiàng)費(fèi)用分期支出的產(chǎn)品按照前期制定的分配方式歸集為間接成本，財(cái)務(wù)人員的不當(dāng)操作容易造成后期成本歸集工作和間接費(fèi)用分?jǐn)偣ぷ鞲訌?fù)雜。

房地產(chǎn)土地增值稅清算管理優(yōu)化策略

提高對(duì)土地增值稅清算的重視程度

房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)變土地增值稅管理理念，充分認(rèn)識(shí)到土地增值稅清算對(duì)提高項(xiàng)目經(jīng)營利潤、降低企業(yè)綜合稅負(fù)成本與規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的積極作用，提高對(duì)土地增值稅清算工作的重視程度。

明確土地增值稅納稅范圍

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅人員需要根據(jù)稅務(wù)管理制度對(duì)土地增值稅清算流程進(jìn)行梳理，掌握土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)和納稅范圍，尤其是要結(jié)合不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用的核算與歸集情況，合理確定開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅適用稅率，認(rèn)真完成開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅涉稅資料的日常管理工作，按照稅務(wù)管理機(jī)關(guān)的要求完成土地增值稅涉稅資料報(bào)送并有序開展清算申報(bào)工作。

加強(qiáng)與稅務(wù)管理機(jī)關(guān)的合作交流

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃及清算工作對(duì)稅收優(yōu)惠政策的依賴性較強(qiáng)，為及時(shí)、準(zhǔn)確地把握稅收優(yōu)惠政策內(nèi)容，企業(yè)需要與稅務(wù)管理機(jī)關(guān)建立良好的稅企合作關(guān)系，在稅收政策解讀、稅種納稅籌劃方案審定、涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理體系建設(shè)等多項(xiàng)工作上尋求稅務(wù)管理機(jī)關(guān)工作人員的支持。

加強(qiáng)稅務(wù)管理人才培養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理部門在人才招聘環(huán)節(jié)需要對(duì)應(yīng)聘人員的專業(yè)背景和工作能力進(jìn)行全面考察，爭取為企業(yè)引進(jìn)一批精通財(cái)稅專業(yè)知識(shí)、熟悉房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)內(nèi)容，并具有一定法律素養(yǎng)的復(fù)合型管理人才；在人才到崗后，人力資源管理部門要針對(duì)其專業(yè)背景、工作能力和相關(guān)資質(zhì)考取情況開展摸底調(diào)查，將工作能力強(qiáng)、具有財(cái)稅相關(guān)管理資質(zhì)的財(cái)稅人員安排到關(guān)鍵崗位上，提升土地增值稅清算工作質(zhì)效。

加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算合規(guī)性的審查

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)的問題，企業(yè)需要從以下幾方面著手做好土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控工作。

優(yōu)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理組織架構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制的組織保障，企業(yè)在財(cái)務(wù)、稅務(wù)管理部門下增設(shè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理專崗，對(duì)此類崗位的工作內(nèi)容和職責(zé)作出明確規(guī)定，嚴(yán)格實(shí)施不相容崗位權(quán)責(zé)分離制度和競聘上崗制度。

修訂更新稅務(wù)管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身經(jīng)營活動(dòng)涉稅事項(xiàng)的內(nèi)容、類型制定合理的稅務(wù)管理制度，以管理制度為主要抓手，對(duì)土地增值稅清算工作的流程進(jìn)行優(yōu)化。

健全風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別預(yù)警機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算工作中要落實(shí)“風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別—風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估—風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)”的風(fēng)險(xiǎn)管理工作流程，實(shí)時(shí)監(jiān)控開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算環(huán)節(jié)及前期環(huán)節(jié)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素，并遵循定量、定性相結(jié)合原則對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行雙重評(píng)估，在確定風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)先級(jí)后及時(shí)啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)預(yù)案以完成風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算活動(dòng)的內(nèi)部審計(jì)

企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門需要按月或按季度組織工作小組定期對(duì)土地增值稅清算活動(dòng)進(jìn)行審計(jì)，形成內(nèi)部審計(jì)書面報(bào)告并上報(bào)管理層。在開展工作的過程中重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用核算與歸集、發(fā)票單據(jù)管理完整性和土地增值稅清算申報(bào)合規(guī)性三個(gè)方面進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)，記錄和總結(jié)上述環(huán)節(jié)出現(xiàn)的不當(dāng)操作，形成書面報(bào)告并上報(bào)企業(yè)董事會(huì)，待企業(yè)董事會(huì)批復(fù)后按照批復(fù)意見指導(dǎo)相關(guān)職能部門盡快完成整改工作。

充分應(yīng)用土地增值稅清算優(yōu)惠政策

房地產(chǎn)企業(yè)要充分應(yīng)用稅收優(yōu)惠政策完成土地增值稅稅務(wù)籌劃和清算工作。

合理選擇清算時(shí)點(diǎn)

根據(jù)土地增值稅清算政策規(guī)定，一般當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已售出面積達(dá)到項(xiàng)目開工總面積85%以上時(shí)就滿足了清算條件，此時(shí)財(cái)稅人員有兩種選擇：一是主動(dòng)向稅務(wù)征收管理機(jī)關(guān)申請清算；二是選擇在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體竣工時(shí)向稅務(wù)征收管理機(jī)關(guān)申請清算。企業(yè)財(cái)稅人員應(yīng)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目工程進(jìn)度和企業(yè)資金情況合理選擇清算時(shí)點(diǎn)：在開發(fā)項(xiàng)目預(yù)征稅款大于清算稅款時(shí)，應(yīng)主動(dòng)向稅務(wù)征收管理機(jī)關(guān)申請項(xiàng)目清算，反之則應(yīng)該選擇在項(xiàng)目整體竣工時(shí)申請項(xiàng)目清算。

合理選擇清算單位

根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算單位按照主管部門用地規(guī)劃項(xiàng)目為清算單位，用地規(guī)劃項(xiàng)目實(shí)施工程規(guī)劃分期的，可選擇以工程規(guī)劃分期為清算單位。也就是說房地產(chǎn)企業(yè)可自行選擇以《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》或《工程規(guī)劃許可證》作為土地增值稅的清算單位，這為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅人員提供了一定的籌劃空間。財(cái)稅人員應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)多種組合進(jìn)行測算，根據(jù)測算結(jié)果選擇對(duì)企業(yè)有利的清算單位。

充分應(yīng)用稅收優(yōu)惠政策

根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅適用稅率分為四檔：當(dāng)項(xiàng)目應(yīng)稅金額的增值率（增值額與項(xiàng)目扣除金額之比）低于50%、高于50%并低于100%、高于100%并低于200%、高于200%時(shí)，其土地增值稅的適用稅率分別為30%、40%、50%和60%。此外，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》中明確規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在出售時(shí)如果其應(yīng)稅金額的增值率（增值額與項(xiàng)目扣除金額之比）低于20%，則免征土地增值稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅人員一般會(huì)通過規(guī)劃銷售定價(jià)或增加法定扣除項(xiàng)目金額的方式，盡可能減少開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅應(yīng)稅金額，使其適用低檔位的稅率，減少土地增值稅應(yīng)納稅額。

提升財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)效

房地產(chǎn)企業(yè)要加快推動(dòng)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，為土地增值稅清算工作開展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好以下兩項(xiàng)工作。

建立健全票據(jù)管理制度，充分保障財(cái)會(huì)票據(jù)的合規(guī)性

首先，對(duì)外開票。財(cái)稅人員必須根據(jù)真實(shí)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)情況對(duì)外開具合規(guī)發(fā)票，在發(fā)票中完整填寫備注欄，根據(jù)合同對(duì)照發(fā)票內(nèi)容是否完整準(zhǔn)確，尤其是在增值稅普票中必須明確客戶的名稱和識(shí)別號(hào)，確保發(fā)票公章清晰完整。其次，外部取票。業(yè)務(wù)人員根據(jù)實(shí)際發(fā)生的業(yè)務(wù)向合作方索取增值稅專用發(fā)票或普票，財(cái)稅人員則按照合同約定要求對(duì)獲取的增值稅發(fā)票進(jìn)行比對(duì)，確保發(fā)票內(nèi)容、稅率等與合同約定一致，對(duì)于不合規(guī)的發(fā)票則立即將其退回開票方，要求其開具合規(guī)發(fā)票。最后，規(guī)范發(fā)票日常使用管理。財(cái)稅人員應(yīng)按照相應(yīng)的規(guī)定管理作廢發(fā)票、紅字沖銷，保管空白發(fā)票，避免發(fā)票聯(lián)次丟失。在實(shí)務(wù)中，發(fā)票的領(lǐng)取、收繳和核銷工作應(yīng)當(dāng)有使用人員和保管人員的簽字，還要保證空白發(fā)票的聯(lián)次完整、批次相同、號(hào)碼連號(hào)。同時(shí)及時(shí)做好發(fā)票驗(yàn)舊領(lǐng)新，保證企業(yè)內(nèi)部的發(fā)票數(shù)量可以滿足經(jīng)營業(yè)務(wù)需求。

規(guī)范開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用歸集、核算

房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理工作中要執(zhí)行完善的成本核算流程，加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的事前、事中、事后全流程控制力度。財(cái)務(wù)部門和成本部門要加強(qiáng)專項(xiàng)合同管理，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)、施工合同的監(jiān)督與檢查，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際施工情況制定相應(yīng)的合同檢查考核制度，對(duì)合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的各種問題進(jìn)行持續(xù)跟蹤，促進(jìn)合同執(zhí)行的規(guī)范化、制度化，規(guī)范建設(shè)資金支付行為，嚴(yán)格執(zhí)行會(huì)計(jì)處理相關(guān)規(guī)定。

我國房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算實(shí)務(wù)中普遍存在一些問題，如重視程度不足、土地增值稅清算涉稅風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)、土地增值稅事前管理不完善、稅收優(yōu)惠政策應(yīng)用不充分、財(cái)務(wù)管理模式粗放。針對(duì)這些問題，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取必要的管控措施，切實(shí)提升土地增值稅清算工作質(zhì)效，使土地增值稅稅務(wù)管理及納稅籌劃工作保質(zhì)保量、順利落實(shí)，助力房地產(chǎn)企業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)、健康可持續(xù)發(fā)展。