文／邢璟 度小滿科技（海南）有限公司 海南澄邁 571900

引言：

商品房預售制源自香港的樓花按揭,改革開放以后被引入中國大陸，20 多年來，商品房預售制度的實施為我國房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展提供了巨大的助推力，在預售制度的推動下，現(xiàn)金回籠周期大幅縮短，從而激發(fā)了大規(guī)模建造房屋的熱情，同時也為市場提供了更多的商品房供應，滿足了市場需求，推動了城鎮(zhèn)化的發(fā)展進程。從實踐來看，該制度確實有效地推動了房地產(chǎn)市場健康快速的發(fā)展。然而，它所帶來的負面影響和潛在風險包括項目未完成、房地產(chǎn)企業(yè)暴雷、違規(guī)銷售、交易不公平、低效競爭等問題也逐漸顯現(xiàn)，并且已經(jīng)嚴重影響到房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展和居民購房需求的有效滿足，成為社會關(guān)注的熱點之一，越來越多的專家學者呼吁廢除商品房預售制度。顯然，在當前房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的特定階段，無疑會引發(fā)一場關(guān)于商品房預售制度“存廢與否”的熱烈爭論。

1.商品房預售制度的利弊分析

1.1 商品房預售制度的積極意義

從客觀角度來看，我國房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展離不開商品房預售制度的有力推動。我國福利分房制度在九十年代初期左右結(jié)束，但施行商品房買賣制度存在客觀現(xiàn)實問題，如房企資金緊缺，難以獨立完成商品房的建設(shè)；地方政府缺錢，依賴土地財政；老百姓改善住房條件的意愿極強等。所以商品房預售制度應運而生，有效盤活商品房市場。首先，增加開發(fā)商的融資途徑。房企提前出售商品房拿到回款，提高資金周轉(zhuǎn)率，房企迅速擴張，短短20 多年間創(chuàng)造了很多千億級乃至萬億級的世界房企。其次，緩解緊張的住房需求。預售制度迫使房企加快開發(fā)速度，增大了房屋的供給數(shù)量，且商品房的預售價格相較于現(xiàn)房銷售價格而言，有大約10%-20%的降價幅度,更能刺激購房者的消費欲望，為房市帶來增量，有效緩解緊張的住房需求。最后，推動城鎮(zhèn)化進程。在改革開放初期，國內(nèi)住宅供應嚴重短缺，預售制度使得國內(nèi)城鎮(zhèn)化進程加快，房地產(chǎn)市場取得巨大進步，數(shù)十年時間走完發(fā)達國家?guī)装倌甑某擎?zhèn)化路程。

1.2 商品房預售制度的負面效應

不可否認，隨著市場進入存量時代,商品房預售制度的負面效應愈發(fā)凸顯。首先，房地產(chǎn)開發(fā)商的預售準入與退出機制缺乏明確規(guī)定，我國頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定房企必須滿足注冊資金、施工設(shè)計方面、使用材料是否合格等條件，然而這些規(guī)定并未形成實質(zhì)性的監(jiān)管機制，導致開發(fā)商的水平參差不齊，信用等級各異。其次，交易的權(quán)責利不對等。購房者提前支付首付款,辦理銀行按揭貸款,幾乎承擔了未來房產(chǎn)的全部預期風險，顯然這對其法權(quán)益的保護力度不夠。若項目爛尾，開發(fā)商可以破產(chǎn),但與銀行簽訂的按揭貸款合同并不會就此終止,購房者事后維權(quán)的成本極高。最后,預售資金監(jiān)管不到位。我國對于有關(guān)監(jiān)管的機構(gòu)、方式、額度以及資金使用都沒有一個統(tǒng)一的標準，執(zhí)行也存在明顯差異，實踐中屢有預售資金被挪用的現(xiàn)象發(fā)生，但由于相關(guān)主體互相推卸責任，所以很難對房企的違規(guī)行為采取有力的懲罰措施。

2.短期內(nèi)不具備取消預售制的條件

2.1 缺少新的房地產(chǎn)開發(fā)融資模式

2022 年證監(jiān)會提出了在房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面的五項優(yōu)化措施，明確表示恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、上市房企和涉房上市公司再融資、以房地產(chǎn)為主業(yè)的H 股上市公司再融資等。至此，信貸、債券、股權(quán)三大融資渠道，齊頭并進，合力推動房地產(chǎn)融資。然而，房地產(chǎn)的傳統(tǒng)開發(fā)模式仍然占據(jù)主導地位，地方政府依賴土地財政，預售資金回籠仍是房企主要的融資方式，因此新的開發(fā)融資模式需要耐心等待一段時間。為了適應房地產(chǎn)良性、健康發(fā)展的需要，從住房政策、土地制度、財稅改革、金融支持等方面，結(jié)合我國土地資源、人口、城市發(fā)展階段等現(xiàn)狀，探索一條適合新模式成熟落地之前的道路，勢在必行。但在此之前，傳統(tǒng)模式仍將發(fā)揮主導作用，不能輕率中止。

2.2 取消預售制度不利于經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展

近年來，穩(wěn)定經(jīng)濟已成為經(jīng)濟工作的首要目標，而房地產(chǎn)則是實現(xiàn)這一目標的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其所帶動的上下游產(chǎn)業(yè)鏈長達50 多個行業(yè)，規(guī)模龐大。在當前房地產(chǎn)行業(yè)的緊要關(guān)頭，任何消極的政策都有可能成為扼殺駱駝前進的最后一根稻草。供給方面，房地產(chǎn)的開發(fā)和投資呈現(xiàn)出持續(xù)的負增長，已經(jīng)成為經(jīng)濟增長的最大瓶頸。需求方面，房地產(chǎn)市場需求增速放緩，庫存壓力加大，樓市調(diào)控力度不斷加大。融資方面，由于融資渠道受限，一些房企正面臨債務(wù)積累的危機；銷售方面，出現(xiàn)了斷崖式的下滑，導致房企在回籠資金方面面臨更加嚴峻的挑戰(zhàn)；房地產(chǎn)庫存繼續(xù)高企，去庫存任務(wù)仍未完成。在土地市場上，房地產(chǎn)企業(yè)的土地占有意愿已經(jīng)降至冰點，土地市場前景黯淡。商品房預售是企業(yè)最重要的資金來源，預付定金占房地產(chǎn)企業(yè)可支配資金的1/3 左右，對房地產(chǎn)開發(fā)和投資經(jīng)營具有舉足輕重的影響。若草率取消，很容易造成企業(yè)資金鏈斷裂，波及上下游行業(yè)。

2.3 預售制度本身不是房地產(chǎn)行業(yè)的禍根

全國范圍內(nèi)的爛尾樓停貸風波，成為呼吁取消該制度的導火索，引發(fā)了廣泛的輿論關(guān)注。在此背景下，商品房預售制度也被推上了風口浪尖。然而，預售制度在全球范圍內(nèi)被廣泛采用，已經(jīng)是不爭的事實,但其他國家對預售制度的風險監(jiān)管更加嚴格，如新加坡期房購房者違約可返還相當于3.75%房款的訂金，首付比例20%，余款按工程進度支付，所有資金進銀行專門項目資金賬戶，交房后滿1 年保修期后支付15%尾款。德國期房可零首付購房，房款按建造工期進度支付，按揭按工期放款后還貸，房貸利率采用固定利率，開發(fā)商或購房者可購買期房爛尾保險。所以究其根源，不是預售制度，而是資金監(jiān)管問題，資金監(jiān)管到位可極大降低出現(xiàn)爛尾樓的概率。

3.現(xiàn)階段完善商品房預售制度的措施

3.1 建立購房者監(jiān)督機制

若購房者在商品房竣工前已付清全部房款，則其享有監(jiān)督在建商品房的權(quán)利。購房人在進行質(zhì)量監(jiān)督時，需要向建設(shè)、施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計等多個單位全面了解工程質(zhì)量相關(guān)情況，以確保購房過程的順利進行；對于建筑工程和工程質(zhì)量相關(guān)的法律法規(guī)、規(guī)范標準、施工圖設(shè)計文件以及預售合同等方面，進行審查以確保其符合建筑材料質(zhì)量、施工工藝標準和實體工程質(zhì)量等要求。一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商違反國家規(guī)定或合同約定的內(nèi)容，業(yè)主可以向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出投訴。房地產(chǎn)企業(yè)有責任向購房者代表匯報工程進度和標準，以履行其義務(wù)。一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商違規(guī)，購房者可申請法院強制執(zhí)行。建立購房者監(jiān)督機制于工程建設(shè)過程中，同時及時糾正房企違約減配行為，確保其依法依規(guī)經(jīng)營。

3.2 完善商品房預售資金監(jiān)管法律體系

我國商品房預售制度在全國范圍內(nèi)缺少有約束力的統(tǒng)一制度設(shè)計，地方政府的監(jiān)管政策過于寬松，對購房者造成很大風險。因此首要任務(wù)在于完善主體監(jiān)督責任制，加強監(jiān)管力度，以確保有效性和可持續(xù)性。在確保金融機構(gòu)協(xié)助履行監(jiān)督責任的同時，行政主管部門應充分承擔主要監(jiān)督責任，而房地產(chǎn)企業(yè)則應將重點監(jiān)督資金用于項目建設(shè)的主要責任，三方監(jiān)督協(xié)議可以明確當事人的責任和應承擔的法律責任。其次，政府、企業(yè)、金融機構(gòu)應當加強對違法行為的監(jiān)管和追責，以確保法律責任得到有效履行。確立各方在合法管理商品房預售資金方面的責任和義務(wù)，明確違法行為所帶來的法律后果，以及各方責任主體在商品房“爛尾”后果方面所應承擔的各類法律責任。

3.3 建立商品房預售制度實施過程中的救濟制度

在預售商品房的過程中，首先必須加強對購房者和房企的權(quán)益保護，以確保他們的利益得到充分的保障和維護。開發(fā)商應承擔相應的違約責任，但也要考慮購房者和銀行的風險分擔問題。當前最緊要的是建立一套購房者救助機制，對于未竣工的建筑項目，政府應立即實施托管建設(shè)，并提供購房補貼政策，同時要求商品房貸款協(xié)調(diào)金融機構(gòu)延遲償還。第二，構(gòu)建購房者權(quán)益保護制度。隨著房地產(chǎn)市場進入新的發(fā)展階段，為了增強購房者購買預售商品房的信心，政府有可能實施兜底政策，以確保在出現(xiàn)爛尾樓的情況下，購房者的合法權(quán)益不會受到任何形式的侵害。在此基礎(chǔ)上，還應該制定配套法律規(guī)范，保障購房者權(quán)益不受侵害。進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)救助機制，以確保救助效果的最大化。對于違法開發(fā)企業(yè)，要給予嚴厲懲罰，同時要加大宣傳力度，提高開發(fā)商對風險認識程度和防范意識，使其自覺接受監(jiān)管。對于那些合法的房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果市場條件不佳導致它們陷入資金困境，政府有責任協(xié)助這些企業(yè)協(xié)調(diào)利用項目產(chǎn)權(quán)來辦理建設(shè)抵押貸款等措施，以避免房地產(chǎn)企業(yè)過度躺平。

4.未來逐步推行現(xiàn)房銷售的建議

4.1 逐步推行現(xiàn)房銷售防止一刀切

房地產(chǎn)行業(yè)具有較強的地域性特征，商品房預售制度的調(diào)整需要考慮到城市住房的供求關(guān)系、房價的穩(wěn)定性、住房的發(fā)展和供給能力、住房金融市場運行體系等因素。廢除商品房預售制度采用“一刀切”的方式，不僅違反了政策的一致性，也損害了公眾對政府的信任，這種做法是不可取的；另一方面，可能導致開發(fā)商為了獲得更多利益而過度開發(fā)，加劇房價波動風險，并影響社會和諧與經(jīng)濟發(fā)展。在引入現(xiàn)售制度的過程中，不可避免地會導致房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂，從而引發(fā)被動違約、爛尾樓涌現(xiàn)、業(yè)主權(quán)益受損以及金融體系安全受到威脅等一系列問題，這些問題頻繁發(fā)生將危害經(jīng)濟社會的穩(wěn)定發(fā)展，所以在一些地區(qū)率先進行試點是必要的。

4.2 行政部門須提前部署分類實施

廢除商品房預售制度需要經(jīng)過長時間的深入研究和提前規(guī)劃，需要根據(jù)各地的情況制定不同的方案，既要確保政策的一貫性，又要緩解市場的不適之感。從我國房地產(chǎn)發(fā)展歷程來看，在住房商品化過程中，實行預售制是一個必然趨勢。建議采用新舊房并行的模式，即對已轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)有土地實行預售制度，而對新出讓的土地全面或逐步實施現(xiàn)售制度。同時應加強房地產(chǎn)市場管理和監(jiān)督檢查工作，建立起長效監(jiān)管機制。對于試點城市的重點區(qū)域，應當明確取消預售計劃，全面貫徹現(xiàn)行預售時間表，并分階段有序推進。

4.3 打造房地產(chǎn)行業(yè)新型金融模式

為確保市場秩序的穩(wěn)定，未來的預售制度必須建立一套科學合理的市場準入和退出機制，并采用創(chuàng)新的風險擔保基金模式。此外，還應通過完善配套政策和法律法規(guī)來推動我國房地產(chǎn)行業(yè)健康有序地向前發(fā)展。當前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面面臨著巨大的挑戰(zhàn)，而融資租賃作為一種創(chuàng)新的金融工具，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了廣泛的融資渠道，從而緩解了融資難題。推進住房金融業(yè)務(wù)向全方位覆蓋租購兩端、服務(wù)存量升級、間接融資與直接融資并重的方向發(fā)展，建立集股權(quán)投資、信貸支持、租賃運營、REITs 上市為一體的全方位住房金融服務(wù)體系，為構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度提供強有力的金融支撐。目前國內(nèi)已經(jīng)有一些金融機構(gòu)開始進行了不動產(chǎn)證券化的嘗試，但總體來說仍處于起步階段。當前階段，我國尚未具備大規(guī)模推廣不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品的條件，為了應對粗放式發(fā)展所帶來的管理、消費、社會和金融風險，我們需要建立一個多層次的市場化不動產(chǎn)金融體系，并探索創(chuàng)新型的不動產(chǎn)公共金融體制，以創(chuàng)新的金融模式來應對這些風險。