文／馮磊 北京知信工程咨詢有限公司 北京 100071

引言：

老舊小區(qū)改造工程相較于新建工程而言，存在諸多不同點(diǎn)。目前，老舊小區(qū)改造工程正在逐步地放棄原有“就小區(qū)論小區(qū)”的慣性思維，不斷向拓展改造實(shí)施單元、積極推進(jìn)相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動(dòng)改造、從片區(qū)層面統(tǒng)籌推進(jìn)公共空間共建共享的方向發(fā)展。為此，作為有著多年工作經(jīng)驗(yàn)并參與老舊小區(qū)改造工作的項(xiàng)目管理人員，在從事改造項(xiàng)目的過(guò)程中，更需要依據(jù)老舊小區(qū)的基本情況、居民改造訴求、政策限定條件、設(shè)計(jì)施工規(guī)范等因素編制合理的施工組織設(shè)計(jì)和居民協(xié)調(diào)方案，做好施工技術(shù)應(yīng)用措施，切實(shí)提升老舊小區(qū)改造質(zhì)量。

1.老舊小區(qū)的現(xiàn)實(shí)困境

老舊小區(qū)改造工程主要包含了對(duì)城市、縣城等行政劃分區(qū)域內(nèi)的建造時(shí)間2000 年以前的、公共設(shè)施落后的、影響居民正常生活的以及居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅類小區(qū)[1]。隨著我國(guó)城市建設(shè)方式從空間擴(kuò)張向城市更新方向轉(zhuǎn)變，老舊小區(qū)的現(xiàn)實(shí)困境日益凸顯，主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。

1.1 建筑老化、配置欠缺、功能滯后

老舊小區(qū)管線使用時(shí)間較長(zhǎng)，逐漸出現(xiàn)老化的現(xiàn)象[3]，例如屋頂漏水、外墻皮脫落、外窗氣密性差、管線老化、排水管道堵塞等問(wèn)題。這些問(wèn)題不僅影響著居民的正常生活需求，還會(huì)帶來(lái)一定的安全隱患[4]。老舊小區(qū)基本功能配置出現(xiàn)不足，如缺少垃圾處理點(diǎn)、停車位數(shù)量不滿足使用需求、多層住宅無(wú)電梯、缺少無(wú)障礙設(shè)施。小區(qū)建設(shè)功能落后，缺乏智慧建設(shè)，如缺少門(mén)禁系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)等。出現(xiàn)上述問(wèn)題的原因在于大部分的2000 年以前的老舊小區(qū)未歸集房屋維修基金，后期公共部分的維護(hù)保養(yǎng)方面缺乏資金來(lái)源。按照相關(guān)規(guī)定，若小區(qū)的公共維修基金降至總量的30%時(shí)需要續(xù)籌，但續(xù)籌的過(guò)程中眾多業(yè)主并不認(rèn)同。

1.2 空間占用、設(shè)施不足、環(huán)境陳舊

老舊小區(qū)內(nèi)部私搭亂建、樓道內(nèi)亂堆亂放、綠地停車等問(wèn)題屢見(jiàn)不鮮。公共設(shè)施配套明顯不足，缺少電梯、無(wú)障礙坡道、樓梯扶手等適老化設(shè)施，社區(qū)醫(yī)院、便民市場(chǎng)等服務(wù)設(shè)施。環(huán)境陳舊，綠化景觀缺乏，運(yùn)動(dòng)器材設(shè)施年久失修。造成這類問(wèn)題的主要原因在于老舊小區(qū)盈利性項(xiàng)目數(shù)量較少、居住人口較少，較大規(guī)模的物業(yè)公司不愿入駐（綜合效益較低）。并且，部分小區(qū)改造后只能在社區(qū)的幫助下成立業(yè)主代表委員會(huì)進(jìn)行自治管理，只能保障小區(qū)內(nèi)部日常的保潔、垃圾處理等常規(guī)事務(wù)，并不能妥善處理小區(qū)內(nèi)部的設(shè)施及環(huán)境問(wèn)題。

1.3 社區(qū)缺位、品質(zhì)不佳、認(rèn)同迷失

部分老舊小區(qū)無(wú)社區(qū)，小區(qū)的凝聚力不足，未形成穩(wěn)定的社區(qū)文化。小區(qū)活力缺失，居民積極溝通交流的熱情有待提升，缺乏對(duì)社區(qū)的認(rèn)同感，參加公共活動(dòng)、公共治理的意識(shí)較為薄弱。造成這一情況的主要原因在于小區(qū)內(nèi)部可供居民休閑、娛樂(lè)的場(chǎng)所不多，居民日?；顒?dòng)空間受限，缺乏鄰里間溝通與交流的空間和機(jī)會(huì)。

2.老舊小區(qū)改造要點(diǎn)

2.1 拆除工程

老舊小區(qū)內(nèi)部建筑數(shù)量多，面積大，且違章建筑的分布較為分散。為了克服拆除工作的難度、降低拆除工作對(duì)小區(qū)原有生活環(huán)境的不利影響，改造前制定拆除專項(xiàng)方案。

（1）成立專門(mén)的拆除小組，由經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人牽頭每個(gè)區(qū)域的拆除工作。負(fù)責(zé)人要與老舊小區(qū)的街道委員會(huì)等部門(mén)密切配合工作，逐步摸清違章違建對(duì)應(yīng)的住戶，主動(dòng)上門(mén)宣傳改造工程的重要意義，爭(zhēng)取得到住戶的理解與支持。

（2）制定拆除行動(dòng)方案。拆除工作的行動(dòng)方案需建立在確保人員安全的前提下制定，優(yōu)選經(jīng)濟(jì)、合理、施工活動(dòng)擾民程度小的方案，通過(guò)多種方式或途徑獲取被拆除的建筑物的竣工圖或設(shè)計(jì)圖紙（包括但不限于結(jié)構(gòu)專業(yè)、建筑專業(yè)、給排水專業(yè)、電氣專業(yè)的圖紙）、現(xiàn)場(chǎng)勘探的資料信息，在與拆除工程相關(guān)的地方性法律法規(guī)條例和安全施工技術(shù)規(guī)范的要求下開(kāi)展。

（3）現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備工作。拆除工程現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備工作主要集中在以下幾點(diǎn)。一是清理施工場(chǎng)地，確保拆除設(shè)備進(jìn)出、構(gòu)件吊裝、垃圾清運(yùn)等道路通暢。二是判定房屋及違章建筑的結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性，必要時(shí)需進(jìn)行臨時(shí)性加固，張貼安全提示并設(shè)置圍欄和警戒標(biāo)志。三是實(shí)地踏勘拆除區(qū)域情況，繪制合理的施工現(xiàn)場(chǎng)平面布置圖，掌握地下管線分布情況，制定專門(mén)的開(kāi)挖、拆除、管線遷移保護(hù)等工作的方案和措施。四是及時(shí)做好垃圾清運(yùn)工作。

2.2 抗震加固改造

老舊小區(qū)建筑物的建設(shè)時(shí)間久遠(yuǎn)，大部分是砌體結(jié)構(gòu)。根據(jù)砌體結(jié)構(gòu)的建筑特點(diǎn)和結(jié)構(gòu)受力特點(diǎn)，采取有效的抗震加固改造措施可以提升整個(gè)建筑物的安全性和穩(wěn)定性。砌體結(jié)構(gòu)的抗震加固改造工作需要綜合多個(gè)因素，經(jīng)濟(jì)性首當(dāng)其沖。采取何種加固措施、是否需要“帶戶作業(yè)”、居民是否安置等都有經(jīng)濟(jì)成本；室內(nèi)承重墻體加固會(huì)占用室內(nèi)凈面積，是否會(huì)影響居民生活、加固活動(dòng)是否會(huì)對(duì)老舊小區(qū)交通帶來(lái)不利影響，是否會(huì)造成居民投訴事件發(fā)生。根據(jù)查閱相關(guān)資料，并結(jié)合此前的工作經(jīng)驗(yàn)，可以將常見(jiàn)的幾種砌體結(jié)構(gòu)加固方法及優(yōu)缺點(diǎn)總結(jié)如表1 所示。

2.3 地面改造

在老舊小區(qū)地面改造項(xiàng)目中有兩種改造的方式，傳統(tǒng)的剔鑿修復(fù)法和切縫注膠法。切縫注膠法指的是確定地面空鼓后通過(guò)切縫的形式切出約50mm 的縫隙以釋放混凝土地面的內(nèi)部應(yīng)力，使得空鼓位置處的混凝土能夠落在原有的地面上，再利用打孔注膠的方式將空鼓位置處的混凝土與原地面結(jié)構(gòu)粘連于一體，可以節(jié)省時(shí)間成本和經(jīng)濟(jì)成本，并且不會(huì)產(chǎn)生二次空鼓的情況。該改造方法的施工操作要點(diǎn)可總結(jié)為以下幾點(diǎn)：

（1）確定施工方案。施工人員首先對(duì)老舊地面的空鼓問(wèn)題分析原因及原理，然后在保障改造質(zhì)量的前提下選擇最為經(jīng)濟(jì)的做法。

（2）確定空鼓的位置及范圍。施工人員首先對(duì)地面進(jìn)行清掃，然后觀察裂縫位置，使用小錘子對(duì)裂縫的周邊區(qū)域敲擊，確定空鼓的范圍，使用記號(hào)筆按照1.5m×1.5m的尺度劃分區(qū)域。

（3）切縫。使用切割機(jī)將空鼓的位置與密實(shí)的部位進(jìn)行切割與分離，切縫的寬度控制在50mm 左右。若空鼓的范圍很大，則根據(jù)實(shí)際情況增加切縫的數(shù)量，目的是徹底釋放空鼓區(qū)域內(nèi)混凝土的應(yīng)力。并為后期注膠工作劃定施工區(qū)域。

（4）鉆孔。使用鉆機(jī)沿著混凝土裂縫的方向每隔500mm 的距離鉆孔，并預(yù)埋注膠管。鉆孔時(shí)應(yīng)注意施工安全及粉塵控制工作，孔洞深度依據(jù)前期現(xiàn)場(chǎng)踏勘路面厚度確定。

（5）注膠。選用具備粘接強(qiáng)度高、固化速度快的雙組份改性環(huán)氧樹(shù)脂膠粘劑（JLD-X）作為修補(bǔ)膠，使用高壓灌注機(jī)將其填補(bǔ)在混凝土的微縫、微孔之中，膠體溢出則證明注滿，最后使用密封膠做密封處理。在施工周邊設(shè)置隔離欄，膠體未凝固前不得在施工區(qū)域行走。

2.4 屋面節(jié)能改造

屋面保溫層在長(zhǎng)時(shí)間的雨淋和暴曬下容易喪失保溫隔熱性能[5]。屋面保溫改造是老舊小區(qū)改造中最為重要的分項(xiàng)工程之一。在老舊小區(qū)建筑物的屋面保溫方面的改造措施可總結(jié)為以下幾點(diǎn)。

（1）屋面基層處理。清除原有屋面的已喪失保溫性能的材料，清理雜物、油污以及其他能夠影響保溫材料粘結(jié)強(qiáng)度的物質(zhì)。屋頂表面清理完畢后，涂刷界面劑，做好防雨措施。

（2）鋪設(shè)DEA 砂漿（聚合物粘結(jié)砂漿）。按照粉：水≈0.2:0.25（重量比）配置，攤鋪均勻后等待其凝固后，再將界面劑均勻地涂刷在憎水巖棉板（模塑聚苯板）和基層之間，增加保溫材料的粘結(jié)性能。

（3）粘貼復(fù)合硬泡聚氨酯保溫板。施工人員使用靠尺壓平保溫板材，在提升表面平整度的同時(shí)也能為后期施工操作奠定良好的施工基礎(chǔ)。

（4）粘貼玻璃纖維網(wǎng)格布。由專人負(fù)責(zé)聚合物砂漿配置并確保攪拌質(zhì)量，聚合物砂漿的配合比為KL 粘結(jié)劑：425#硫鋁酸鹽水泥：砂子（用18目篩底）=1:1.88:3.25（重量比）。根據(jù)屋面尺寸裁剪玻璃纖維網(wǎng)格布，在陽(yáng)角處做加強(qiáng)層，加強(qiáng)層需粘貼在最內(nèi)側(cè)，每邊控制在150mm。玻璃纖維網(wǎng)格布搭接的長(zhǎng)度應(yīng)大于70mm，被切斷的部位必須使用補(bǔ)網(wǎng)搭接的方式。

（5）防水層施工。施工前注意陰陽(yáng)角處附加層的鋪貼質(zhì)量，施工人員按照順?biāo)较蜾佡N將防水卷材后使用火焰噴槍加熱基層和卷材的接觸面，待接觸面剛剛?cè)刍臅r(shí)候向前滾鋪卷材，最后使用熱熔噴槍收邊，完工后在監(jiān)理單位見(jiàn)證下進(jìn)行閉水試驗(yàn)。

2.5 門(mén)窗節(jié)能改造

門(mén)窗節(jié)能改造需在建筑外墻外保溫隔熱改造前完成。門(mén)窗節(jié)能改造的步驟可分為以下幾步。

（1）入戶調(diào)查。因老舊小區(qū)使用年代久遠(yuǎn)，隨著人民生活水平的提高，部分居民對(duì)于質(zhì)量較差、氣密性不嚴(yán)的外窗在使用過(guò)程中進(jìn)行了更換，因此在前期入戶調(diào)查過(guò)程中，要充分了解居民的改造意愿，征詢其是否有更換外窗的想法，并將新裝外窗的各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)做詳細(xì)介紹。

（2）二次入戶測(cè)量。在收集第一次數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，對(duì)有外窗更換意愿的居民進(jìn)行二次上門(mén)測(cè)量及尺寸確認(rèn)，包括分格方式、開(kāi)啟扇位置也要根據(jù)住戶現(xiàn)狀進(jìn)行一戶一策的細(xì)化和修訂，例如有柜子或設(shè)置窗簾盒的陽(yáng)臺(tái)，在測(cè)量過(guò)程中要有針對(duì)性的解決方案，比如加設(shè)上亮或?qū)㈤_(kāi)啟扇居中，避免影響居民使用功能。

（3）拆除工作。施工人員首先要對(duì)老舊的門(mén)窗進(jìn)行拆除，尤其是碎的磚塊、殘余的發(fā)泡膠、砂漿、植入的釘子等。拆除時(shí)可能會(huì)破壞門(mén)窗洞口邊的墻體，施工人員需及時(shí)涂刷砂漿，抹平。

（4）固定窗框。距離門(mén)窗角部、中豎框、中橫框的規(guī)定距離內(nèi)安裝固定拉片，及時(shí)調(diào)整窗框的位置（重點(diǎn)是水平度和垂直度），將膨脹螺栓打入原有的墻體中。

（5）調(diào)整窗框。若窗戶安裝不正，則在使用一段時(shí)間后會(huì)出現(xiàn)窗戶越來(lái)越歪的情況。對(duì)于矩形窗戶，可直接測(cè)量窗戶的對(duì)角線，兩個(gè)對(duì)角線的長(zhǎng)度需保持一致；對(duì)于圓弧形窗戶，可使用水平尺；對(duì)于傾斜的窗戶，可使用吊錘。

（6）打發(fā)泡膠。將發(fā)泡膠緩慢且均勻地填充在窗框與墻體之間的縫隙之中，待發(fā)泡膠徹底固化后使用小刀將多余的發(fā)泡膠切除。

（7）安裝玻璃及其他配件。施工人員安裝玻璃時(shí)需在規(guī)定的位置嵌入塑料墊片，塑料墊片的作用是固定玻璃在窗框中的位置，防止移位。打密封膠時(shí)需沿著縫隙呈45°出膠，確保密封膠與玻璃表面緊密接觸，若接縫的長(zhǎng)度小于15mm，則需要重打一遍。打完膠的窗扇應(yīng)靜置，待密封膠固化后方可使用。

2.6 外墻節(jié)能改造

老舊小區(qū)外墻年久失修，普遍存在墻皮脫落、抹灰層空鼓、露筋等問(wèn)題，且2000 年以前的外墻大多沒(méi)有保溫層，存在很大的安全隱患且不滿足現(xiàn)行的節(jié)能技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。導(dǎo)致建筑物保溫性能下降，外墻節(jié)能改造的要點(diǎn)可總結(jié)為以下幾點(diǎn)。

（1）選擇外墻保溫材料。外墻保溫材料的種類多，不同種類的保溫材料的性能存在較大的差異。表2 為不同種類保溫材料性能對(duì)比表。改造前可依據(jù)批復(fù)概算、政策規(guī)定、所處環(huán)境、市場(chǎng)供應(yīng)情況等多重因素質(zhì)優(yōu)價(jià)低的保溫材料。

表2 不同種類保溫材料性能對(duì)比

（2）清理建筑外墻。將建筑原外墻空鼓、墻皮脫落處鏟除干凈，尤其是粉塵、油污、脫模劑、鐵釘?shù)萚2]。清理外墻前需做好圍護(hù)遮擋工作，避免雜物墜落影響人身安全。

（3）控制基層墻面粉刷層的平整度。施工人員使用小錘和鏟刀對(duì)空鼓或疏松的部位及時(shí)剔除并使用砂漿填實(shí)找平。

（4）粘貼保溫材料，涂刷界面劑。采用機(jī)械錨固為主、以粘為輔的方式將外保溫系統(tǒng)固定在建筑墻體上。施工人員利用不銹鋼刮刀涂刮粘結(jié)砂漿時(shí)，可稍微用力將粘結(jié)砂漿壓入保溫材料之中，以增加兩者之間的粘結(jié)性，粘接率滿足設(shè)計(jì)和規(guī)范要求。粘貼施工時(shí)應(yīng)均勻的用力壓實(shí)保溫材料，一次性粘貼到位。

（5）安裝錨固件。在保溫材料粘貼24 小時(shí)以后開(kāi)始安裝錨固件，錨固件的安裝數(shù)量以墻體高度劃分標(biāo)準(zhǔn)，小于20m 高的墻體，錨固件安裝數(shù)量為不少于4 個(gè)/m2；高度在20m～50m 高的墻體，錨固件安裝數(shù)量為不少于5～6 個(gè)/m2；高度大于50m 高的墻體，錨固件安裝數(shù)量為不少于8～9 個(gè)/m2。除此之外，在保溫材料接縫處、陽(yáng)角、轉(zhuǎn)角、洞口以及邊緣位置，需加密錨固件的使用數(shù)量。

（6）抗裂防護(hù)層。施工抗裂防護(hù)層時(shí)需使用多遍抹灰的施工工藝，先在保溫板上刷一層抗裂砂漿，然后壓入耐堿網(wǎng)格布后使用塑料質(zhì)地的膨脹螺栓固定后再刷一層抗裂砂漿。

（7）飾面層施工。待抗裂防護(hù)層施工完畢并養(yǎng)護(hù)7天以后，再開(kāi)展飾面層施工作業(yè)。涂料飾面層可以選用柔性的耐水膩?zhàn)雍蛷椥缘耐苛?，彈性涂料可抵抗熱脹冷縮效應(yīng)，避免后期開(kāi)裂。

結(jié)語(yǔ)：

老舊小區(qū)改造工程是一項(xiàng)關(guān)乎群眾切身利益的工程，但也因老舊小區(qū)間存在較大的差異性，以及改造訴求的不同，需在改造工程開(kāi)展前制定切實(shí)可行的改造方案。本文以老舊小區(qū)改造過(guò)程中的現(xiàn)實(shí)困境為視角，深入分析了老舊小區(qū)當(dāng)前的狀況，通過(guò)參閱文獻(xiàn)，結(jié)合自身工作經(jīng)驗(yàn)，從多個(gè)角度探討了老舊小區(qū)改造工程施工階段需要注意的細(xì)節(jié)，希望可以為該類工程的實(shí)施提供全面的指導(dǎo)與幫助。