文／徐新元 廣州市綠化有限公司 廣東廣州 510000

引言：

在當(dāng)今競(jìng)爭(zhēng)激烈的地產(chǎn)市場(chǎng)中，地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程成本管理成為了一個(gè)重要的議題。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模和復(fù)雜性不斷增加，使得成本管理變得更為關(guān)鍵和挑戰(zhàn)性。傳統(tǒng)的成本管理方法已經(jīng)不能滿足精細(xì)化管理的要求，因此需要探索和研究新的理念和方法。精細(xì)化管理理念是近年來在管理領(lǐng)域興起的一種重要理念。它強(qiáng)調(diào)通過細(xì)化和優(yōu)化管理流程，以提高效率、降低成本，并實(shí)現(xiàn)質(zhì)量的提升。精細(xì)化管理理念的應(yīng)用已經(jīng)在許多領(lǐng)域得到驗(yàn)證，如制造業(yè)、物流管理等。然而，在地產(chǎn)項(xiàng)目領(lǐng)域，尤其是全過程成本管理方面，對(duì)精細(xì)化管理理念的研究還相對(duì)較少。

1.精細(xì)化管理理念概述

1.1 精細(xì)化管理定義和特點(diǎn)

精細(xì)化管理是一種管理理念，強(qiáng)調(diào)對(duì)企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)和細(xì)節(jié)進(jìn)行深入、詳盡的管理，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的整體優(yōu)化和提升。精細(xì)化管理注重以數(shù)據(jù)和事實(shí)為基礎(chǔ)，通過對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行精確的度量、分析和控制，以確保企業(yè)的各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)都能精確地按照預(yù)定的目標(biāo)和方向進(jìn)行[1]。它強(qiáng)調(diào)的是過程而非結(jié)果，目的在于發(fā)現(xiàn)和解決問題，提高效率，降低成本，從而提高企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。

精細(xì)化管理的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，精細(xì)化管理注重企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都必須進(jìn)行精確的管理和控制，無論這個(gè)環(huán)節(jié)在整個(gè)運(yùn)營(yíng)過程中起著多么小的作用。第二，精細(xì)化管理注重?cái)?shù)據(jù)和事實(shí)，只有通過數(shù)據(jù)和事實(shí)才能準(zhǔn)確地理解和評(píng)估企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況，進(jìn)而制定出科學(xué)合理的管理決策。第三，精細(xì)化管理強(qiáng)調(diào)持續(xù)改進(jìn)，企業(yè)應(yīng)該在不斷的運(yùn)營(yíng)過程中，找出存在的問題，制定改進(jìn)措施，然后再通過精細(xì)化的管理進(jìn)行落實(shí)，以此實(shí)現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)改進(jìn)和發(fā)展。

圖1 精細(xì)化管理示意圖

1.2 精細(xì)化管理與地產(chǎn)項(xiàng)目管理關(guān)聯(lián)

精細(xì)化管理的核心思想是“零浪費(fèi)”，追求最大程度的效率和效益，以及高質(zhì)量的產(chǎn)品或服務(wù)。地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到的活動(dòng)眾多，包括項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售、運(yùn)營(yíng)等各個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)的管理都直接影響到項(xiàng)目的整體效果和效益。如果在管理過程中出現(xiàn)誤差或者疏忽，可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目成本超標(biāo)、進(jìn)度延誤，甚至項(xiàng)目失敗。因此，精細(xì)化管理理念與地產(chǎn)項(xiàng)目管理的關(guān)聯(lián)主要體現(xiàn)在：一方面，精細(xì)化管理的理念和方法可以幫助地產(chǎn)項(xiàng)目更好地進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售和運(yùn)營(yíng)等各個(gè)環(huán)節(jié)的管理，以最大程度地降低浪費(fèi)、降低成本，提高效益。另一方面，地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)（例如大規(guī)模、復(fù)雜性、風(fēng)險(xiǎn)性）也需要精細(xì)化管理的理念和方法，以精確控制每一個(gè)環(huán)節(jié)，提高項(xiàng)目的成功率[2]。因此，精細(xì)化管理與地產(chǎn)項(xiàng)目管理的關(guān)聯(lián)是緊密的，二者的結(jié)合將有助于推動(dòng)地產(chǎn)項(xiàng)目的健康、高效發(fā)展。

2.地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本管理現(xiàn)狀分析

2.1 地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理重要性

有效的成本管理可以確保項(xiàng)目預(yù)算的合理分配和利用，從而保障項(xiàng)目在預(yù)算內(nèi)完成，避免無謂的浪費(fèi)和額外支出。通過嚴(yán)密的成本控制，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決項(xiàng)目過程中可能出現(xiàn)的成本問題，減少不可預(yù)見的成本風(fēng)險(xiǎn)。精細(xì)的成本管理有助于提高資金使用效率，通過優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)和提高成本效益，為企業(yè)創(chuàng)造更多的價(jià)值。此外，地產(chǎn)項(xiàng)目往往投資額大、周期長(zhǎng)，因此良好的成本管理也是保證項(xiàng)目投資回報(bào)率和經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。在此背景下，地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程成本管理顯得尤為重要，不僅要求在項(xiàng)目實(shí)施階段進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某杀究刂?，還要在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)和后期運(yùn)營(yíng)等各階段實(shí)現(xiàn)全面的成本管理。

2.2 地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本管理現(xiàn)狀

地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本管理的現(xiàn)狀在過去的幾年中得到了較大的改善，但仍存在一些問題和挑戰(zhàn)。首先，盡管大多數(shù)地產(chǎn)公司都認(rèn)識(shí)到全過程成本管理重要性，并在項(xiàng)目規(guī)劃和實(shí)施過程中采取了一些主動(dòng)成本控制措施，但在成本預(yù)測(cè)和預(yù)算制定方面還存在一些困難[3]。由于市場(chǎng)變化和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性，地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算經(jīng)常超出預(yù)期，導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)際成本超過預(yù)算。其次，成本優(yōu)化策略的應(yīng)用還不夠普遍。許多地產(chǎn)項(xiàng)目在執(zhí)行過程中，成本管理往往被放在次要位置，更多的注意力被放在項(xiàng)目的進(jìn)度和質(zhì)量上，導(dǎo)致成本的無法有效控制。另外，成本跟蹤和調(diào)整策略的使用也存在一些問題。由于缺乏有效的成本跟蹤和調(diào)整機(jī)制，許多地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理無法做到實(shí)時(shí)反饋和動(dòng)態(tài)調(diào)整，導(dǎo)致項(xiàng)目成本控制和管理效率不高。最后，項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)成本管理也存在問題，許多地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)階段，忽視了項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)成本的預(yù)算和管理，導(dǎo)致項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)成本超出預(yù)期，影響項(xiàng)目的整體投資回報(bào)。

2.3 當(dāng)前成本管理的問題

當(dāng)前地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本管理時(shí)，對(duì)于成本管理的認(rèn)識(shí)存在誤區(qū)。有些企業(yè)過于重視前期的成本控制，而忽視了后期的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)成本，導(dǎo)致整體成本超出預(yù)期。并且精細(xì)化成本管理實(shí)施不足，在一些地產(chǎn)項(xiàng)目中，盡管已有明確的成本管理計(jì)劃，但由于缺乏精細(xì)化的執(zhí)行和控制，成本管理的效果并不理想。此外，缺乏有效的成本優(yōu)化策略，由于缺乏對(duì)項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)和影響成本的因素深入的了解和分析，往往無法找到有效的成本優(yōu)化手段。同時(shí)，成本管理與其他管理環(huán)節(jié)的融合度不高[4]。在實(shí)際操作中，經(jīng)常出現(xiàn)成本管理與設(shè)計(jì)、施工等環(huán)節(jié)分離，缺乏有效的協(xié)同，導(dǎo)致成本控制難以達(dá)到預(yù)期效果。

3.精細(xì)化管理理念下地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本管理策略

3.1 成本預(yù)測(cè)和預(yù)算控制策略

在精細(xì)化管理理念下，地產(chǎn)項(xiàng)目的成本預(yù)測(cè)和預(yù)算控制策略主要包括以下幾個(gè)環(huán)節(jié)。項(xiàng)目初期成本預(yù)測(cè)：在項(xiàng)目初期，對(duì)項(xiàng)目全過程的成本進(jìn)行詳細(xì)、精細(xì)的預(yù)測(cè)，形成預(yù)測(cè)報(bào)告。這一階段的預(yù)測(cè)應(yīng)該盡可能詳細(xì)和全面，包括材料成本、人工成本、設(shè)備使用成本、設(shè)計(jì)和咨詢費(fèi)用、財(cái)務(wù)成本、預(yù)備成本等等。通過詳細(xì)的預(yù)測(cè)，可以提前發(fā)現(xiàn)可能存在的成本問題，從而做出相應(yīng)的調(diào)整。成本預(yù)算編制：根據(jù)項(xiàng)目初期的成本預(yù)測(cè)，編制項(xiàng)目全過程的成本預(yù)算。成本預(yù)算應(yīng)該詳細(xì)到每一個(gè)工作包或者活動(dòng)，這樣可以在項(xiàng)目執(zhí)行過程中對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行精細(xì)化的成本控制。成本控制：在項(xiàng)目執(zhí)行過程中，要根據(jù)預(yù)算進(jìn)行實(shí)時(shí)的成本控制。對(duì)于超出預(yù)算的部分，需要找出原因并做出調(diào)整。同時(shí)，要對(duì)可能產(chǎn)生的額外成本進(jìn)行預(yù)測(cè)和控制。預(yù)算調(diào)整：在項(xiàng)目執(zhí)行過程中，如果發(fā)現(xiàn)預(yù)算有明顯的偏差或者項(xiàng)目環(huán)境有較大的變化，需要及時(shí)對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整[5]。預(yù)算調(diào)整不僅僅是對(duì)數(shù)字的修改，更重要的是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本管理策略進(jìn)行調(diào)整。

3.2 成本減少和優(yōu)化策略

在精細(xì)化管理理念下，成本減少和優(yōu)化策略首先需要以全面、系統(tǒng)的視角進(jìn)行考量，旨在通過提高效率、優(yōu)化流程、降低浪費(fèi)等手段實(shí)現(xiàn)成本控制與節(jié)約。這種策略不僅注重單個(gè)項(xiàng)目階段的成本控制，而且關(guān)注整個(gè)項(xiàng)目周期的成本效益，包括設(shè)計(jì)階段、采購(gòu)階段、施工階段和運(yùn)營(yíng)階段。為了更好地說明精細(xì)化管理理念下，地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本減少和優(yōu)化策略，具體如表1 所示。

表1 成本減少和優(yōu)化策略

3.3 成本跟蹤和調(diào)整策略

在精細(xì)化管理理念下的地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本管理中，成本跟蹤和調(diào)整策略占據(jù)了核心地位，這一策略的實(shí)施旨在實(shí)時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目的成本情況，同時(shí)對(duì)預(yù)設(shè)目標(biāo)和實(shí)際結(jié)果進(jìn)行比較，從而及時(shí)發(fā)現(xiàn)任何可能導(dǎo)致成本超標(biāo)的因素，并及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。在具體操作過程中，需要建立一套有效的成本信息系統(tǒng)，用以收集、分析并存儲(chǔ)有關(guān)成本的所有信息，這對(duì)于成本跟蹤起著至關(guān)重要的作用。此外，定期的成本審計(jì)和審查也是必不可少的步驟，這可以幫助項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決可能出現(xiàn)的問題。而對(duì)于成本調(diào)整，重要的是確保調(diào)整措施的實(shí)施能夠達(dá)到預(yù)期的效果，以保證項(xiàng)目的成本效益。這需要地產(chǎn)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)根據(jù)成本跟蹤的結(jié)果，制定出實(shí)際可行的、針對(duì)性的成本調(diào)整措施，并與其他項(xiàng)目管理活動(dòng)（如進(jìn)度控制、質(zhì)量管理等）相協(xié)調(diào)，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全過程的成本控制。

3.4 項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)成本管理策略

項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)成本管理策略不僅關(guān)乎項(xiàng)目的長(zhǎng)期利潤(rùn)能力，還直接影響到項(xiàng)目的品牌聲譽(yù)和市場(chǎng)占有率。在精細(xì)化管理理念下，我們強(qiáng)調(diào)持續(xù)的運(yùn)營(yíng)效能提升和運(yùn)營(yíng)成本的優(yōu)化。首先，運(yùn)營(yíng)過程中的每一項(xiàng)費(fèi)用都應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的審計(jì)和控制，以確保成本的透明度和可控性。其次，要借助先進(jìn)的技術(shù)手段和工具，比如大數(shù)據(jù)分析、云計(jì)算等，以提升運(yùn)營(yíng)效率，降低人工成本和其他間接成本。再次，通過構(gòu)建和優(yōu)化運(yùn)營(yíng)成本預(yù)測(cè)模型，定期進(jìn)行成本預(yù)測(cè)和分析，從而實(shí)現(xiàn)更精確的成本控制和預(yù)警。最后，需要通過持續(xù)的運(yùn)營(yíng)改進(jìn)和創(chuàng)新，以實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)成本的持續(xù)下降，同時(shí)提升運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和效率[6]。總的來說，項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)成本管理策略的核心是實(shí)現(xiàn)成本的有效控制和優(yōu)化，以最大化項(xiàng)目的長(zhǎng)期利潤(rùn)和投資回報(bào)。

4.地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本管理改進(jìn)和建議

4.1 做好成本預(yù)測(cè)和預(yù)算控制

成本預(yù)測(cè)是對(duì)未來地產(chǎn)項(xiàng)目在不同階段可能產(chǎn)生的成本進(jìn)行預(yù)計(jì)，包括工程建設(shè)成本、人力資源成本、材料成本、設(shè)備成本、管理成本等等。精細(xì)化管理理念倡導(dǎo)在項(xiàng)目啟動(dòng)之初就應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)且準(zhǔn)確的成本預(yù)測(cè)，通過深入分析項(xiàng)目的各項(xiàng)要素，采用科學(xué)合理的預(yù)測(cè)方法，從而為項(xiàng)目后續(xù)的預(yù)算控制提供依據(jù)。預(yù)算控制則是基于成本預(yù)測(cè)，制定詳細(xì)的成本預(yù)算，明確各個(gè)階段的成本分配，從而有效控制地產(chǎn)項(xiàng)目全過程的成本。同時(shí)，預(yù)算控制也需要?jiǎng)討B(tài)調(diào)整，當(dāng)項(xiàng)目實(shí)際成本出現(xiàn)偏差時(shí)，要及時(shí)分析原因，調(diào)整預(yù)算，以確保項(xiàng)目的質(zhì)量和效益。整體來看，成本預(yù)測(cè)和預(yù)算控制是地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本管理的重要第一步，精細(xì)化管理理念有助于提高這一環(huán)節(jié)的精確度和效率。

4.2 進(jìn)一步優(yōu)化和減少成本

在精細(xì)化管理理念下，進(jìn)一步優(yōu)化和減少成本需要一個(gè)綜合性的方法。首先，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)需要對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行深入理解和分析，以發(fā)現(xiàn)那些可能導(dǎo)致成本過高的環(huán)節(jié)或活動(dòng)。通過這種深入的分析，可以找出可能的改進(jìn)點(diǎn)，并通過改進(jìn)這些點(diǎn)來降低成本。例如，可以通過改進(jìn)工程設(shè)計(jì)，選擇更經(jīng)濟(jì)、更高效的建筑材料和施工方法，降低物料浪費(fèi)和工程延誤，提高施工效率，從而降低施工成本。其次，應(yīng)建立有效的供應(yīng)鏈管理機(jī)制，選擇具有競(jìng)爭(zhēng)力的供應(yīng)商，并與其建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系，以降低采購(gòu)成本。同時(shí)，通過采用先進(jìn)的庫(kù)存管理技術(shù)，如實(shí)時(shí)庫(kù)存管理系統(tǒng)，可以減少庫(kù)存持有成本和缺貨成本。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，提前預(yù)測(cè)并制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，防止風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生導(dǎo)致額外的成本。例如，通過對(duì)市場(chǎng)需求、價(jià)格波動(dòng)、政策法規(guī)等因素的持續(xù)跟蹤和分析，可以及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目策略，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)帶來的成本。此外，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)持續(xù)學(xué)習(xí)和借鑒其他成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，以提高自身的管理水平和能力，降低由于管理不善引起的成本。例如，通過定期的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，提高團(tuán)隊(duì)成員的技能和素質(zhì)，提高工作效率，降低人力成本。

4.3 有效地進(jìn)行成本跟蹤和調(diào)整

更有效地進(jìn)行成本跟蹤和調(diào)整，需要構(gòu)建一個(gè)系統(tǒng)化、科學(xué)化的成本跟蹤和監(jiān)控體系，包含詳細(xì)的成本分類、分析模塊和數(shù)據(jù)可視化模塊，以便于實(shí)時(shí)獲取和分析成本數(shù)據(jù)。同時(shí)，需保持成本信息的實(shí)時(shí)更新，并進(jìn)行適時(shí)的檢查和核對(duì)，以確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。強(qiáng)化跨部門協(xié)同是關(guān)鍵，只有在不同部門間形成良好的信息共享和協(xié)作，才能實(shí)現(xiàn)全局的成本控制。此外，定期的成本審計(jì)和評(píng)估也很重要，不僅可以檢測(cè)成本控制的效果，還可以發(fā)現(xiàn)潛在的成本問題和改進(jìn)空間。關(guān)于成本調(diào)整，需要充分考慮市場(chǎng)變化、資源變動(dòng)等外部因素，靈活調(diào)整成本預(yù)算，尤其是在項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和重大變化時(shí)，更需要進(jìn)行及時(shí)有效的成本調(diào)整。在進(jìn)行成本調(diào)整時(shí)，應(yīng)遵循經(jīng)濟(jì)效益原則和公平原則，既要保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，又要兼顧各方利益。

4.4 聚焦項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)成本管理

對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)成本的管理，建議在精細(xì)化管理理念的指導(dǎo)下，將成本控制的焦點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)階段，明確項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)的目標(biāo)和預(yù)期成本，根據(jù)項(xiàng)目特性和市場(chǎng)狀況，制定合理的預(yù)算和成本控制策略。在此基礎(chǔ)上，通過精細(xì)化管理手段進(jìn)行持續(xù)的運(yùn)營(yíng)效率優(yōu)化，以實(shí)現(xiàn)成本的進(jìn)一步降低。對(duì)于各種突發(fā)事件和變化，需要進(jìn)行實(shí)時(shí)的成本跟蹤和調(diào)整，確保運(yùn)營(yíng)成本始終處于可控狀態(tài)。同時(shí)，利用科技手段，比如大數(shù)據(jù)和人工智能，進(jìn)行深入的數(shù)據(jù)分析和預(yù)測(cè)，進(jìn)一步提升運(yùn)營(yíng)成本的管理水平。此外，后期運(yùn)營(yíng)階段還需要注意成本和效益的平衡，除了追求成本的最小化，還要充分考慮到服務(wù)質(zhì)量和用戶滿意度，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目的長(zhǎng)期、可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

結(jié)語：

綜上所述，精細(xì)化管理理念為地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本管理提供了新的視角和方法。在項(xiàng)目的預(yù)算制定、成本控制和優(yōu)化、成本跟蹤和調(diào)整，以及后期運(yùn)營(yíng)成本管理等方面，精細(xì)化管理都顯示出其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。通過對(duì)各個(gè)成本環(huán)節(jié)的精細(xì)管理，可以有效提高項(xiàng)目的質(zhì)量和效益，推動(dòng)地產(chǎn)項(xiàng)目的高效、健康發(fā)展。同時(shí)，雖然本文提出了一些基于精細(xì)化管理理念的成本管理策略，但具體的實(shí)施仍需要考慮項(xiàng)目的特定環(huán)境和條件。后續(xù)研究可以進(jìn)一步探索精細(xì)化管理，在不同類型和規(guī)模的地產(chǎn)項(xiàng)目中的適用性和效果，以推動(dòng)其在地產(chǎn)項(xiàng)目管理中更廣泛應(yīng)用。