臥龍
多個(gè)研究報(bào)告均指出,中國人家庭資產(chǎn)中房屋占約七成,而股票所占比例,有人認(rèn)為只有約5%,有人認(rèn)為加上基金應(yīng)該有10幾個(gè)百分點(diǎn)。但總體而言,金融資產(chǎn)所占比例較低,因此,樓市走向掀動(dòng)人心。香港作為中國樓價(jià)最高者,其樓市走勢(shì)對(duì)其他城市具有參考意義。過往香港樓市持續(xù)上升時(shí),特區(qū)政府先后推出“三辣”政策:
(1)新住宅從價(jià)印花稅(AVD),是向來在港買樓均需涉及稅款,但2013年2月起,特區(qū)政府推出雙倍印花稅(DSD),將原有印花稅率上調(diào)一倍,稅率按樓價(jià)計(jì)介乎1.5%至8.5%,首次置業(yè)買家可獲豁免。2016年11月再度“加辣”,將印花稅稅率劃一上調(diào)至物業(yè)售價(jià)15%。
(2)買家印花稅(BSD)為2012年10月推出,由于當(dāng)時(shí)大陸有大量資金涌入香港樓市,刺激樓價(jià)飆升,政府為遏抑非本地買家需求,遂推出BSD,冀優(yōu)先照顧香港永久居民的置業(yè)需求。非香港永久居民及公司名義買家,買樓時(shí)須繳付樓價(jià)15%BSD稅項(xiàng)。
(3)額外印花稅(SSD),特區(qū)政府于2010年11月20日推出額外印花稅(SSD),屬于第一批“辣招”,旨在打擊樓市炒風(fēng)。其后特區(qū)政府“加辣”,上調(diào)SSD稅率及延長(zhǎng)禁售期至三年,2012年起所有買家購入物業(yè)后六個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)售需繳交樓價(jià)20%稅項(xiàng),六個(gè)月至一年內(nèi)為15%,一年至三年為10%。
即便上述“三辣”,亦未能阻擋香港樓市持續(xù)上升。
中原城市領(lǐng)先指數(shù)(簡(jiǎn)稱中原指數(shù))是一個(gè)反映香港樓市價(jià)格指數(shù),作為香港地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)趨勢(shì)參考指標(biāo)。中原指數(shù)由中原地產(chǎn)及香港城市大學(xué)商學(xué)院管理科學(xué)系編制,數(shù)據(jù)取自香港138個(gè)大型屋苑二手成交,逢周五公布一次。中原指數(shù)將1997年7月定為100點(diǎn)。過往我曾幾次分析香港樓市走勢(shì)——
2017年7月29日文章《全球樓市危機(jī)山雨欲來(上)》,當(dāng)時(shí)認(rèn)為“2003年SARS之后香港樓市進(jìn)入第[5]浪上升,而2015年至2016年調(diào)整已經(jīng)是[5]浪(4)下跌,現(xiàn)在正處于[5]浪5最后上升。”當(dāng)時(shí)中原指數(shù)約160點(diǎn)。2018年3月17日文章《倫敦北京樓價(jià)松動(dòng)銀行股中期見頂》,文中指“2003年展開超高級(jí)浪[5]。目前已經(jīng)進(jìn)入[5]浪(5)最后上升。壓死駱駝最后一根稻草恐怕是美國持續(xù)加息。”當(dāng)時(shí)中原指數(shù)約175點(diǎn)。又,2019年8月31日《中國股市反復(fù)震蕩香港樓市搖搖欲墜》一文中認(rèn)為,香港樓市正進(jìn)入2003年以來[5]浪(5)上升。樓價(jià)在創(chuàng)新高后出現(xiàn)停滯,[5]浪(5)是否已經(jīng)結(jié)束,抑或是(5)浪1而已?需要繼續(xù)觀察。當(dāng)時(shí)中原指數(shù)185點(diǎn)。
時(shí)至今日,中原指數(shù)終于在2021年8月最高見191.3點(diǎn),其后大幅回落。
中原指數(shù)1997年6月23日一周最高103.8點(diǎn),之后10月20日一周101.8雙頂,接著一路下跌。我將1997年6月23日高點(diǎn)定義為超高級(jí)浪[3],跌至2003年8月最低31.7點(diǎn)為一組(a)(b)(c),浪[4],跌幅69.4%。此后展開浪[5]上升。
2003年8月低點(diǎn)升至2015年8月146.7點(diǎn)為[5]浪(1),[5]浪(1)是延伸浪,第1浪為延伸浪相當(dāng)罕見。其中2005年6月55.8點(diǎn)為(1)浪1,55.8點(diǎn)跌至2006年9月52點(diǎn)為(1)浪2,52點(diǎn)升至2013年3月123點(diǎn)為(1)浪3——(1)浪3為延伸浪——123點(diǎn)跌至2014年4月117.1點(diǎn)為(1)浪4,123點(diǎn)升至2015年8月146.7點(diǎn)為(1)浪5。
[5]浪(2)由2015年8月高點(diǎn)跌至2016年3月127.4點(diǎn),此后升至2018年8月188.6點(diǎn)為[5]浪(3)。188.6點(diǎn)跌至2019年1月170.1點(diǎn),在《中國股市反復(fù)震蕩香港樓市搖搖欲墜》一文中劃分成[5]浪(4),但事實(shí)是,這段跌勢(shì)僅僅為(4)浪a——[5]浪(4)是一個(gè)水平三角形——至2021年1月175點(diǎn)結(jié)束。175點(diǎn)升至2021年8月191.3點(diǎn)為[5]浪(5)。
2021年8月香港樓市終于見頂,其后展開跌市。由于特區(qū)政府辣招仍在,加上美國聯(lián)儲(chǔ)局不斷加息,目前香港銀行同業(yè)拆息隔夜4.68厘、一個(gè)月4.92厘,近期最高隔夜5.8厘、一個(gè)月5.4厘,創(chuàng)2000年以來新高。
近年香港局勢(shì)動(dòng)蕩,加上疫情,令樓市投資者信心大減,而聯(lián)儲(chǔ)局連番加息下,樓價(jià)自然拾級(jí)而下,我相信香港樓市已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)較1997年至2003年更大級(jí)別調(diào)整期。我們看到中原指數(shù)自歷史高位下跌,先是呈現(xiàn)一組5浪推動(dòng)局面。此組5浪下跌,可能是一組大型[a][b][c]浪中[a]浪(a)下跌。其中歷史高點(diǎn)跌至2022年3月177.3點(diǎn)為(a)浪1,反彈至4月182.7點(diǎn)為(a)浪2,182.7點(diǎn)跌至12月156.3點(diǎn)為(a)浪3,之后回升至2023年4月168.4點(diǎn)為(a)浪4,然后進(jìn)入(a)浪5下跌至今。(a)浪5又可再細(xì)分次一級(jí)下跌浪??傊?,香港樓市下跌基本目標(biāo)是2016年3月127點(diǎn)附近,具體走勢(shì)且日后再分析。
美國持續(xù)加息,自然亦對(duì)美國樓市有所影響。先看看1963年以來美國樓價(jià)中位數(shù)走勢(shì)圖,圖中走勢(shì)是指美國房屋售價(jià)中位數(shù)。1960年代美國房屋售價(jià)中位數(shù)只需一兩萬美金,股神巴菲特1958年所買住宅當(dāng)時(shí)售價(jià)為3萬美金出頭(這棟住宅位于奧馬哈市中心邊緣,建于1921年,占地面積約541平方米),1971年巴菲特在加州拉古納海灘(LagunaBeach)所購別墅只需15萬美金——2017年曾以掛牌價(jià)1100萬美金出售。今時(shí)今日,美國樓價(jià)中位數(shù)最高49.7萬美金!而家庭收入中位數(shù)為7.4萬美金,樓價(jià)收入比6.7倍。
由于資料所限,我將1969年美國樓價(jià)中位數(shù)頂部定義為第[1]浪,隨后跌至1971年為第[2]浪,此后升至2007年初26.3萬美金為延伸浪第[3]浪,2007年初高位跌至2010年低位約20.3萬美金為第[4]浪,其后為第[5]浪。
我認(rèn)為,美國樓市于2022年第三季度樓價(jià)中位數(shù)49.7萬美金已經(jīng)見頂,結(jié)束浪[5]。其后下跌呈現(xiàn)5浪推動(dòng)。這是一手樓,而二手樓則未見頂。原因是許多舊樓業(yè)主以前辦理按揭時(shí)選擇固定利率,只有3厘;而新樓目前30年期按揭利率已經(jīng)沖擊8厘水平。故此舊樓業(yè)主大多不肯出售手頭物業(yè),否則辦理新按揭時(shí)利息支出分分鐘倍增都不止,由此二手樓價(jià)格堅(jiān)挺。而新樓按揭利率高揚(yáng),使得新入市買家態(tài)度保守,于是乎美國樓市交投便清淡。最終美國樓市是否如香港一樣,且拭目以待。