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        房市新政效果如何?

        2023-10-15 15:36:37王文彤任德輝
        財(cái)經(jīng) 2023年21期
        關(guān)鍵詞:二手房新房政策

        王文彤 任德輝

        金隅望京云尚樓盤售樓處。攝影/任德輝

        從8月開始,一個(gè)多月的時(shí)間里,全國已有超40城落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,多個(gè)城市優(yōu)化或取消限購政策。

        各地市場反饋的效果究竟如何呢?趁著周末,《財(cái)經(jīng)》走訪了多地新房售樓處,發(fā)現(xiàn)市場對政策的反應(yīng)沒有想象中那么明顯。優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍然排起長隊(duì),冷清的項(xiàng)目還是門可羅雀。

        二手房市場方面,客戶和業(yè)主的心態(tài)也變得更加理性。掛牌量有所上升,但成交量、成交價(jià)基本穩(wěn)定。優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目有微小漲幅,“老破小”仍然少人問津。

        多位專家和中介均表示,這一輪政策調(diào)整主要是針對二手房市場和改善型需求群體。他們認(rèn)為,還是要等著更多的二手房出手,市場轉(zhuǎn)起來,形勢才能好轉(zhuǎn)。

        新房對市場的反應(yīng)較小

        9月下旬的一個(gè)周末,朝陽區(qū)“金隅望京云尚”的售樓處內(nèi)人流量不少。很多夫妻帶著孩子一起來看房,孩子們圍著沙盤快樂地跑來跑去。

        金隅望京云尚位于朝陽區(qū)來廣營北路、望京商圈附近,2023年6月開盤,預(yù)計(jì)2025年11月交房。該樓盤屬于“改善型新盤”,以三四居戶型為賣點(diǎn),主打滿足家庭更好的居住和生活需求,價(jià)格在1100萬至1400萬元之間。目前該樓盤第一期的五棟樓房子已經(jīng)剩得不多,三居戶型賣得更快,還剩不到十套。

        銷售人員介紹說,該樓盤在6月剛開盤時(shí)賣得比較快,9月“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后沒什么變化。“只能說政策落地之后,有些客戶出手的決心加大了。但是如果原來就沒有購入打算的,還是不會來買?!彼f。

        《財(cái)經(jīng)》又來到了曾經(jīng)走訪過的京投發(fā)展·北熙區(qū)售樓處。該精裝修樓盤位于朝陽區(qū)東五環(huán)自貿(mào)CBD區(qū),2023年6月開盤,預(yù)計(jì)2025年底交房。二期開盤一共四棟樓,目前已經(jīng)賣得差不多了。

        下午2點(diǎn)多,門外已經(jīng)排起了看房長隊(duì)。銷售人員介紹說,北熙區(qū)一直是朝陽區(qū)熱度最高的樓盤,網(wǎng)簽量和成交量名列前茅。銷售人員介紹說,雖然9月賣了170套左右,情況還不錯(cuò),但與以往相比速度沒有明顯加快。

        當(dāng)問及價(jià)格,銷售人員表示,他們從開盤以來一直沒有漲價(jià),目前成交的二居室還有2個(gè)點(diǎn)左右的折扣?!拔覀冺?xiàng)目的關(guān)注度比較高,不能隨意漲價(jià)?!?/p>

        除了一線城市,熱門二線城市的房價(jià)也備受關(guān)注。以杭州為例,今年6月以來,杭州市陸續(xù)推出了放寬限購,完善“認(rèn)房不認(rèn)貸”等多項(xiàng)利好政策??硕饠?shù)據(jù)顯示,第38周(9.11-9.17)杭州新房成交面積13.6萬平方米,環(huán)比漲幅為26.4%。

        新房市場在不同區(qū)塊內(nèi)的市場熱度存在差異,市中心內(nèi)(如西湖區(qū))優(yōu)于周邊地區(qū)(如余杭區(qū)),但成交量受9月新政的影響都不明顯。

        西湖區(qū)鏈家中介表示,進(jìn)入9月后,由于出臺“認(rèn)房不認(rèn)貸”、放松限購等政策很少惠及市中心新盤的買家,該區(qū)域內(nèi)新盤的成交量并未出現(xiàn)變化。

        與市中心新盤相比,9月周邊地區(qū)的新盤市場則顯得動(dòng)力不足。余杭區(qū)中介表示,華昭府、星創(chuàng)云城府等周邊區(qū)域新盤在7月、8月迎來銷量高峰,于9月出現(xiàn)下滑。

        中介表示,周邊地區(qū)新盤的主要買家以年輕人為主,他們普遍剛來杭州不久,社保繳納狀況、工資水平都不足以在市區(qū)內(nèi)購買新房,部分買家就會選擇購買周邊地區(qū)配套設(shè)施完善、價(jià)格低于市區(qū)的新盤。

        但9月新政一出,購房者的心態(tài)也發(fā)生了變化?!坝械馁彿空咴诘?,想著萬一能有更利好的政策出臺,就可以一步到位購買中心城區(qū)的房子。”中介說。

        從整體的市場數(shù)據(jù)來看,一、二線新房情況都有一定回升。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),2023年第38周(9.11-9.17),各能級城市成交環(huán)比回升,一線城市指數(shù)回升好于二線城市。

        具體來說,一線指數(shù)環(huán)比增長15.71點(diǎn)至67.98,北上廣深四城均回升。二線成交指數(shù)環(huán)比增長3.48點(diǎn)至45.88,成都、青島等保持微增,杭州、重慶、南京等回升幅度超過20%,而武漢、寧波成交環(huán)比轉(zhuǎn)降。

        根據(jù)中指研究院監(jiān)測,9月18日至20日,北京、上海、廣州、深圳新房成交套數(shù)比前一周前三天繼續(xù)增長,但絕對規(guī)模仍為2023年以來周度銷售面積低位。

        表1:各城市優(yōu)化及取消限購政策情況

        資料來源:中指研究院。制表:顏斌

        根據(jù)房天下App訪問數(shù)據(jù),各地在政策出臺當(dāng)周項(xiàng)目訪問量普遍提升,但第38周(9.11-9.17)多地項(xiàng)目線上訪問量下滑,顯示客戶置業(yè)整體仍較為理性。

        短期來看,核心城市新房成交量有望延續(xù)回升態(tài)勢,“金九銀十”市場規(guī)模提升。隨著前期積壓的購房需求釋放完成以及“賣一買一”住房需求平穩(wěn)釋放,核心城市成交量或逐漸趨穩(wěn)。對于全國市場來說,居民收入預(yù)期尚未恢復(fù),全國房地產(chǎn)市場整體依然面臨一定壓力。

        二手房進(jìn)入穩(wěn)定期

        “這些老破小的二手房,多余的價(jià)格水分基本被擠干了。房齡十年左右的次新房的情況還稍好一點(diǎn)?!币晃簧罡本┌死锴f地區(qū)的鏈家中介人士對《財(cái)經(jīng)》說。

        9月23日下午4點(diǎn)左右,《財(cái)經(jīng)》跟隨鏈家中介人士來到位于朝陽區(qū)石佛營附近的八里莊北里小區(qū)。這里的房齡普遍在20年以上,居民以老年人為主,2021年老舊小區(qū)改造后,樓體表面經(jīng)過了重新粉刷。

        鏈家中介人士介紹,新政對這個(gè)小區(qū)二手房的成交量沒有太大影響,依舊維持在每個(gè)月10套-15套左右,成交價(jià)也沒有太大變化?!艾F(xiàn)在想賣這里房子的業(yè)主,利率和政策并不是他們的第一考慮,最主要的原因是這里的房子滿足不了他們的生活需求?!?/p>

        該中介人士回憶道,北京新政出臺后,二手房確實(shí)有一周的“蜜月期”?!皠偝稣叩哪莻€(gè)周末,兩天內(nèi)整個(gè)北京一共成交了1800套左右,成交的多是次新房。結(jié)果第二周又回到原點(diǎn)了。”

        中介也分析,這可能是因?yàn)槎址勘舜酥g可替代性大的原因?!白罱山坏倪€是一些著急賣的房子,但是談價(jià)空間也不大。二手房就是這樣,就算錯(cuò)過了今天這個(gè)你比較心儀的房子,過不久也會出現(xiàn)類似的?!?/p>

        杭州各個(gè)區(qū)域的二手房之間也存在較大差異,不同之處在于,區(qū)域?qū)Χ址壳闆r的影響更大,一些周邊城區(qū)的次新房價(jià)格反而不如中心城區(qū)的老破小。西湖區(qū)二手房中介人士表示,市中心二手房雖然以老舊小區(qū)為主,9月成交量也仍然出現(xiàn)了20%左右的上漲。

        他分析道,一是“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策降低了買家的購房門檻,部分買家能夠承擔(dān)起市中心房源的價(jià)格;二是老房子的降價(jià)幅度比次新房更大,買家更愿意出手。

        另外,該中介人士表示,9月政策出臺后,賣家能夠?qū)崟r(shí)觀察到看房量的上升,心態(tài)上有些波動(dòng)?!斑€是得看是不是著急賣,如果著急的話就可能降價(jià)。但如果不著急,心里的議價(jià)空間就會減少。掛190萬元的房子,可能原先170萬元愿意賣,現(xiàn)在可能要到175萬元。”

        表2:政策前后的一二線市場表現(xiàn)變化

        資料來源:貝殼研究院

        據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),一二線城市二手房市場呈現(xiàn)“量升價(jià)穩(wěn)”的局面。一線城市中京滬表現(xiàn)強(qiáng)于廣深,二線城市中武漢、蘇州、合肥、南京等表現(xiàn)突出。

        根據(jù)中指研究院測算,二手房的絕對規(guī)模仍處在今年2月以來周度低位。根據(jù)房天下App訪問量數(shù)據(jù),政策出臺當(dāng)周周末各地項(xiàng)目訪問量普遍提升,但第二周后多地項(xiàng)目線上訪問量下滑。

        整體上看,各地優(yōu)化“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策及其他限購政策帶來的首套房及換房需求入市需要一定周期,因此政策出臺后市場情緒在集中釋放后趨穩(wěn),表明購房者整體仍較為理性。

        分化加劇

        在與多位中介、專家的交談中,我們發(fā)現(xiàn)不論是一手房還是二手房,不同城市、不同片區(qū)甚至同一片區(qū)不同項(xiàng)目之間的差異都很明顯。他們普遍認(rèn)為,不同城市間的差異,最主要原因在于之前的政策松緊程度不同,被抑制的購房需求不同??傮w來看,一線城市市場情緒回升普遍高于二線城市。

        中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜分析道,在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地前,多數(shù)二線城市執(zhí)行政策限制條件已較為寬松,政策對市場的帶動(dòng)效果較為有限。

        以武漢為例,武漢在8月31日“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地前,已放開二環(huán)線外限購,整體政策處在較為寬松狀態(tài),此次政策優(yōu)化對市場帶動(dòng)效果整體有限。此外,若新房庫存規(guī)模較小,二手房市場對政策反饋一般更迅速。

        一線城市政策普遍更為嚴(yán)格,短期釋放的購房需求也要更多。一線城市中,北京、上海在新房、二手房市場整體表現(xiàn)仍好于廣深,這與它們各自的房價(jià)預(yù)期、城市基本面、住房需求支撐度密切相關(guān)。

        清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟也認(rèn)為,未來的房市分化會更加嚴(yán)重。他表示,過去市場比較景氣時(shí),容易出現(xiàn)政策稍有變動(dòng)居民就立刻購房的恐慌型購房現(xiàn)象,但這種情況現(xiàn)在已經(jīng)不再出現(xiàn)。

        現(xiàn)在,居民購房時(shí)更加理性,整個(gè)市場還在緩慢修復(fù)前期被壓制的需求中,房價(jià)和成交量的漲幅都很溫和。不論是新房還是二手房,未來都是品質(zhì)更優(yōu)的項(xiàng)目會更受青睞,老破小項(xiàng)目也許會無人問津。

        他們同時(shí)表示,居民更應(yīng)關(guān)注長期的市場變動(dòng)。一是短期的數(shù)據(jù)變動(dòng)受多種因素影響,波動(dòng)較大,不具備指向性;二是理性消費(fèi)需求的釋放本身就需要更多時(shí)間。一時(shí)的政策刺激所產(chǎn)生的差異,隨著全面被抑制的需求逐漸入市以后會逐漸消散,之后不同城市的情況會由自發(fā)的合理需求決定。

        對于后續(xù)的政策調(diào)整,多位專家都給出了相同的看法——供給端盤活閑置地塊,支持企業(yè)融資,優(yōu)化限價(jià)政策;需求端繼續(xù)落實(shí)完善各地已經(jīng)發(fā)布的房地產(chǎn)政策,并調(diào)整一些現(xiàn)在已經(jīng)不合理的政策,比如普通住宅和非普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。此外,因城施策、因區(qū)施策可以進(jìn)一步細(xì)化到因項(xiàng)目施策、因群體施策。

        “加強(qiáng)政策的細(xì)分度、指向性、安全性后,我們更需要的是給市場更多的時(shí)間和耐心?!眳黔Z說。

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