王秀全 王丹丹

和婚前買房不一樣，婚后買房的署名一定要慎重，這樣才能更好地維護自己的合法權(quán)益，避免不必要的麻煩。

典型案例

張曉萍工作努力，隨著業(yè)務(wù)能力不斷提高，職位也穩(wěn)步上升，還經(jīng)常去國外考察。相比之下，丈夫王兆陽就有些不思進取了。入職多年，還是一個小職員，薪資待遇也沒有什么變化。兩個人想法不同，矛盾也逐漸多起來。為了做長遠打算，2015年4月，張曉萍以個人名義全款購買了北京市昌平區(qū)北回龍觀街道某小區(qū)101室（以下簡稱“101號房屋”），產(chǎn)權(quán)登記在張曉萍個人名下，并顯示為張曉萍單獨所有。

2017年，王兆陽發(fā)現(xiàn)張曉萍與同事存在曖昧關(guān)系，為此多次和她發(fā)生爭吵，并于當年12月開始分居。2018年8月，張曉萍與潘寧在某房地產(chǎn)中介公司見證下簽訂《房屋買賣合同》，約定張曉萍以300萬元的市場價格將101號房屋出售給潘寧。隨后，潘寧付清了全部購房款，并于2018年9月18日取得房屋所有權(quán)證書。

2019年6月，王兆陽才發(fā)現(xiàn)101號房屋已經(jīng)被出售。他認為，101號房屋是夫妻共同財產(chǎn)，在未征得自己同意的情況下，張曉萍與潘寧簽訂的《房屋買賣合同》無效，所以起訴至法院。潘寧則主張，房屋交易之前，自己在房管局核實過，房主是張曉萍本人。中介保證過商住兩用房的房主有權(quán)自行買賣，自己也支付了合理的對價并完成了房屋過戶手續(xù)，請法院駁回原告的訴訟請求。

法院經(jīng)審理后認為，101號房屋購買于王兆陽、張曉萍的婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雖然登記在張曉萍個人名下，但仍屬于雙方的夫妻共同財產(chǎn)，張曉萍無權(quán)單方處分。張曉萍未經(jīng)王兆陽同意出賣101號房屋屬于無權(quán)處分，但無權(quán)處分并不會因此導致買賣合同無效?；趯τ诜课菟袡?quán)證登記所體現(xiàn)的公示公信效力以及對中介機構(gòu)核查房源信息的可靠性的信任，潘寧支付了合理的價格，屬于善意購房人，理應得到法律的保護，且現(xiàn)在101號房屋已經(jīng)登記在潘寧名下，故對于王兆陽要求確認合同無效的主張，不予支持。

律師分析

一、婚內(nèi)未經(jīng)另一方同意擅自出賣房屋，房屋買賣合同并不因此而當然無效

丈夫或妻子非因家庭日常生活需要處分夫妻共同財產(chǎn)時，應當征得另一方的同意，未經(jīng)另一方同意而私自處分夫妻共同財產(chǎn)的構(gòu)成無權(quán)處分，但無權(quán)處分并不影響買賣合同的效力。需要注意的是，如果法院在案件審理過程中查明存在惡意串通損害第三人利益的情形時，房屋買賣合同無效。

例如，在（2019）粵03民終11864號民事判決書中，妻子未經(jīng)丈夫同意以極低的價格將房屋賣給雙方的婚生女兒，法院經(jīng)審理后認為：“黃某作為房屋出賣人，廖某斐（買方）作為房屋買受人和廖某祥、黃某的婚生成年子女，明知涉案房屋為廖某祥與黃某的夫妻共同所有財產(chǎn)，卻在未征得廖某祥同意的情況下，黃某、廖某斐簽訂二手房買賣合同，以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓涉案房屋，損害了作為房屋共有人的廖某祥的利益，其行為明顯存在惡意?！弊罱K法院判決：確認黃某與廖某斐簽訂房屋買賣合同無效。

二、如買受人善意取得房屋，配偶方可主張出賣方賠償損失

《民法典婚姻家庭編司法解釋一》第二十八條規(guī)定，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并已辦理不動產(chǎn)登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。該規(guī)定是民法典第三百一十一條第一款善意取得制度在婚姻家庭法律關(guān)系的具體體現(xiàn)。

本案中，首先，從房屋所有權(quán)證來看，101號房屋登記在張曉萍個人名下，潘寧于購買前在房管局進行了必要的核實；其次，潘寧基于對中介公司的信任與張曉萍訂立了《房屋買賣合同》；再次，雙方房屋成交價格合理，并未存在明顯低于市場價格的情況；最后，潘寧已經(jīng)完成了101號房屋的過戶登記手續(xù)。所以，在潘寧善意購買、支付了合理對價并完成產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的情況下，101號房屋的所有權(quán)現(xiàn)在歸潘寧所有，王兆陽只能要求張曉萍賠償損失。

除上面提到的案例外，在（2021）京01民終2739號民事判決書中，法院經(jīng)審理后認為：“因涉案房屋已變更登記至他人名下，房屋不具備實際分割的現(xiàn)實可能性，高某要求吳某按照評估價給付其一半折價款，于法有據(jù)，法院予以支持?！?/p>

需要注意的是，婚內(nèi)未經(jīng)另一方同意擅自出賣房屋，離婚時，配偶方可以根據(jù)民法典第一千零九十二條的規(guī)定，主張出賣方的行為構(gòu)成隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣夫妻共同財產(chǎn)，請求法院在離婚分割夫妻共同財產(chǎn)時，要求出賣方向自己支付的損失金額高于50%。例如，在（2019）京0105民初61947號民事判決書中，法院考慮到出賣方擅自處分財產(chǎn)給配偶方造成了損失，故酌情對配偶方予以了多分。

三、如買受人不符合善意取得房屋的要件，則配偶方可追回房屋

民法典第三百一十一條規(guī)定，無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

從法律上講，買賣合同是屬于具有債權(quán)意義的負擔行為，而房屋所有權(quán)屬于物權(quán)行為，因此，即便房屋買賣合同有效，也并不意味著出賣方可以取得房屋的所有權(quán)，如法院審查后認為買方不構(gòu)成善意取得，則配偶方可以主張追回房屋。

買方主張自己構(gòu)成善意取得，必須同時滿足以下3個要件：

1.受讓不動產(chǎn)時屬于善意購買。根據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》的規(guī)定，對于“善意”的判斷時點以買受人申請過戶登記時為準。

2.房屋買賣的價格合理，轉(zhuǎn)讓對價過低有惡意串通損害配偶方利益的嫌疑。

3.房屋已辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，如房屋產(chǎn)權(quán)未變更至買方名下，則不構(gòu)成善意取得。例如，在（2019）浙民再220號民事判決書中，法院提到：“根據(jù)查明事實，董某（出賣方）未經(jīng)共同共有人林某（配偶方）同意將案涉房屋出賣給邵某（買方），在本案二審判決生效前案涉房屋尚未變更登記到名下，不符合法律規(guī)定不動產(chǎn)善意取得必須具備已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的條件，因此邵某不能取得案涉房屋的所有權(quán)。

律師建議

一、建議當事人在房產(chǎn)證中署名

實務(wù)中，婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)購房只登記在一方名下的情況非常常見。但只將房屋登記在某一方名下，非產(chǎn)權(quán)登記方就失去了對房屋的控制，如產(chǎn)權(quán)登記方將房屋擅自處分，買受方符合善意取得的要件時，非產(chǎn)權(quán)登記方只能向配偶方主張損害賠償。而一旦配偶方將房屋出售款揮霍一空，非產(chǎn)權(quán)登記方的權(quán)利將無法得到保障。因此，律師建議在購房時盡量以夫妻雙方名義購買，在辦理產(chǎn)權(quán)證時也將房屋登記在雙方名下，雙方之間互相制約，相互監(jiān)督。

二、如發(fā)現(xiàn)一方擅自處分夫妻共同財產(chǎn)但未過戶，立即提起訴訟并申請法院保全房屋

如發(fā)現(xiàn)配偶方擅自將房屋出賣但房屋還沒有過戶到買方名下，建議當事人立即向法院申請保全。保全成功后，買方將無法再進行過戶登記，自然就不符合善意取得的要件，當事人可以提起訴訟要求追回房屋。

很多當事人都像案例中的王兆陽一樣，在得知配偶私自將房屋出售給第三人以后，向法院起訴請求確認買賣合同無效，而不是要求返還房屋。一旦訴訟請求被駁回，還需要另行提起訴訟要求分割售房款。以北京地區(qū)為例，從立案到最終拿到生效判決，極有可能耗時一年以上，整個流程下來將會花費大量時間精力，所以，訴訟方向一定要選對。