于永建，崔繼昌

（1.江蘇建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院，江蘇 徐州 221116；2.南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院，江蘇 南京 210095）

0 引言

近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，房地產(chǎn)的發(fā)展加速推動(dòng)了城市化進(jìn)程。土地資源是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)條件，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，人們對(duì)土地資源的需求持續(xù)上漲，土地供需矛盾明顯，而土地集約利用是緩解土地供需矛盾、滿足社會(huì)發(fā)展用地需求的必要途徑。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和土地集約利用統(tǒng)一在城市規(guī)劃范圍內(nèi)，兩者相互促進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展，如果不協(xié)調(diào)會(huì)造成土地利用的不經(jīng)濟(jì)，影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)于房地產(chǎn)與土地集約利用方面的研究，主要從城鎮(zhèn)化與土地集約利用相互作用關(guān)系的基礎(chǔ)上，從不同空間尺度對(duì)兩者進(jìn)行了定量評(píng)價(jià)和實(shí)證研究等。房地產(chǎn)的研究主要集中在房地產(chǎn)價(jià)格[1-2]、房地產(chǎn)政策[3-5]等方面，土地集約利用的研究主要集中在評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)方法、時(shí)空變化等方面[5-9]，而在耦合關(guān)系上，房地產(chǎn)偏向與經(jīng)濟(jì)的耦合，土地利用偏向與城鎮(zhèn)化、生態(tài)安全的耦合[10-11]，關(guān)于房地產(chǎn)與土地集約利用的耦合協(xié)調(diào)性方面的研究還較少涉足。

2017 年6 月，國(guó)務(wù)院批復(fù)徐州為“淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市”規(guī)劃定位，城市地位的提升為徐州城市建設(shè)迎來(lái)重大機(jī)遇，而房地產(chǎn)是助推和促進(jìn)城市建設(shè)的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迎來(lái)新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，機(jī)遇是徐州“淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市”的建設(shè)和發(fā)展勢(shì)必帶來(lái)更大的房地產(chǎn)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，挑戰(zhàn)是隨著大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，可能會(huì)出現(xiàn)盲目“擴(kuò)城”的問(wèn)題。

因此，本文以徐州市為研究對(duì)象，旨在構(gòu)建一套合理適用的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并通過(guò)對(duì)兩系統(tǒng)耦合度和協(xié)調(diào)性的綜合測(cè)度揭示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地利用協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)律，以期為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和土地開(kāi)發(fā)利用政策的制定提供參考。

1 區(qū)域概況

徐州是江蘇省轄地級(jí)市、省域副中心城市，全國(guó)性綜合交通樞紐、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市。至2020 年底，徐州下轄5個(gè)市轄區(qū)、3個(gè)縣、代管2個(gè)縣級(jí)市，總面積11258km2，常住人口908.39 萬(wàn)人，地區(qū)生產(chǎn)總值7319.77 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入37523元。常住人口城鎮(zhèn)化率65.63%，城市建成區(qū)面積289.6km2。房地產(chǎn)業(yè)法人單位4421 家，從業(yè)人數(shù)64089 人，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)508 家，房地產(chǎn)投資額867 億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量599.1萬(wàn)km2。

2 數(shù)據(jù)來(lái)源與研究方法

2.1 評(píng)價(jià)體系

2.1.1 指標(biāo)體系的構(gòu)建

本文在綜合考量徐州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地集約利用實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，參閱文獻(xiàn)[6-10]，最終將指標(biāo)體系分為目標(biāo)層、準(zhǔn)則層和指標(biāo)層3 個(gè)層次（表1）。目標(biāo)層是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和土地集約利用；準(zhǔn)則層中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和開(kāi)發(fā)效益，土地集約利用包括投入強(qiáng)度和產(chǎn)出效益；指標(biāo)層選取18 個(gè)可量化和可比較的指標(biāo)，可直接反映準(zhǔn)則層水平。

表1 徐州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)及其權(quán)重

表2 耦合度與耦合協(xié)調(diào)度等級(jí)劃分

2.1.2 數(shù)據(jù)來(lái)源與處理

研究所采用的評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源于《徐州市統(tǒng)計(jì)年鑒》(2011-2020 年)、《徐州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展公報(bào)》(2011-2020 年)。因指標(biāo)之間存在不同級(jí)別的量綱，為消除這些差異帶來(lái)的影響，采用極差標(biāo)準(zhǔn)化方法對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行處理。計(jì)算公式如下：

式中：Xij為極差標(biāo)準(zhǔn)化處理的各指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化值，xij為各評(píng)價(jià)指標(biāo)的實(shí)際值，Xijmax為第j項(xiàng)指標(biāo)的最大值，Xijmin為第j項(xiàng)指標(biāo)的最小值。

2.1.3 指標(biāo)權(quán)重的確定

本文選取熵值賦權(quán)法。熵權(quán)法是根據(jù)各指標(biāo)的變異程度，利用信息熵計(jì)算出各指標(biāo)的熵權(quán)，再通過(guò)熵權(quán)對(duì)各指標(biāo)的權(quán)重進(jìn)行修正，從而得到較為客觀的指標(biāo)權(quán)重的一種方法，計(jì)算公式如下。

對(duì)原始指標(biāo)進(jìn)行同度量化，公式為：

求解各指標(biāo)的信息熵大小，公式為：

確定各指標(biāo)的熵值大小，公式為：

運(yùn)用以上公式，計(jì)算出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地集約利用各評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重Wj（表1）。

2.1.4 指數(shù)計(jì)算

采用綜合評(píng)價(jià)法求解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地集約利用指數(shù)值，公式為：

各年指數(shù)值詳見(jiàn)表3。

表3 徐州市不同年份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地集約利用耦合協(xié)調(diào)度

2.2 研究方法

2.2.1 耦合度測(cè)算

耦合度是兩個(gè)或兩個(gè)以上系統(tǒng)相互作用或影響的程度，不分利弊。本文中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地集約利用的耦合度C計(jì)算表達(dá)式如下：

式中：C 表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地集約利用的耦合度；f(x)表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的水平；g(x)表示土地集約利用的水平。

2.2.2 耦合協(xié)調(diào)度測(cè)算

耦合協(xié)調(diào)度指相互作用中良性耦合程度的大小，體現(xiàn)了協(xié)調(diào)狀況好壞，可以表征各功能之間是在高水平上相互促進(jìn)還是低水平上相互制約。通過(guò)測(cè)算反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地集約利用在變化過(guò)程中的協(xié)調(diào)程度。耦合協(xié)調(diào)度越高，耦合協(xié)調(diào)性越強(qiáng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地集約利用的耦合協(xié)調(diào)度D計(jì)算表達(dá)式如下：

式中：D 表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地集約利用的耦合協(xié)調(diào)度，D 的取值范圍為0～1，D值越大表明協(xié)調(diào)發(fā)展程度越好；T表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地集約利用的綜合協(xié)調(diào)指數(shù)。結(jié)合文獻(xiàn)[7，9-10]，本文認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地集約利用同等重要，所以取α=β=0.5。參考文獻(xiàn)[9-11]，耦合度與耦合協(xié)調(diào)度的等級(jí)劃分見(jiàn)表2。

3 實(shí)證結(jié)果分析

3.1 綜合發(fā)展水平分析

研究期間，徐州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指數(shù)變化趨勢(shì)整體看來(lái)呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但存在階段性特征。2011-2015 年間緩慢上升，年均增速為5.9%，主要原因是在2011-2015 年間，房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，如2011 年徐州市房地產(chǎn)實(shí)施限購(gòu)，2013 年的調(diào)整限購(gòu)政策、公積金政策等，遏制了投資與投機(jī)性購(gòu)房需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)冷淡，所以增速緩慢；2015-2020 年間高速上升，年均增速為14.16%，2015 年采取去庫(kù)存的“330”救市政策，在“降息”“降準(zhǔn)”“降首付比率”等一系列高強(qiáng)度的政策刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始活躍，徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入高速發(fā)展階段。徐州市土地集約利用指數(shù)呈現(xiàn)先增后降態(tài)勢(shì)，2011-2018 年間呈上升趨勢(shì)，其中2011-2015 年間高速上升，年均增速為14.13%，五年間建成區(qū)面積僅增加6.2km2，土地利用以內(nèi)部挖潛為主，所以土地集約利用指數(shù)呈高速上升；2015-2018 年間緩慢上升，年均增速為4.67%，主要是受城市規(guī)劃調(diào)整，從2016 年起建成區(qū)面積開(kāi)始加速增長(zhǎng)，導(dǎo)致土地集約利用指數(shù)呈放緩趨勢(shì)；2018-2020 年間進(jìn)入下降階段，年均降速為-7.75%，主要是建成區(qū)面積的不斷大量外擴(kuò)，土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度滯后，土地大量閑置，導(dǎo)致土地集約利用指數(shù)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

圖1 徐州市不同年份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地集約利用指數(shù)

2017 年國(guó)家批復(fù)徐州規(guī)劃修改，兩指數(shù)產(chǎn)生了不同反應(yīng)。在各自變化方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指數(shù)反應(yīng)敏感，極速增長(zhǎng)，土地集約緩慢增長(zhǎng)后轉(zhuǎn)而下降，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的投機(jī)屬性，徐州成為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心，意味著基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)、人口的集中，從而催生了房地產(chǎn)投資的增強(qiáng)。而嚴(yán)格限定了建成區(qū)面積，以及主城區(qū)退二進(jìn)三、城市更新、低效用地外移等政策，倒逼城市轉(zhuǎn)型，集約水平的發(fā)展在一定時(shí)間內(nèi)受到抑制。2017 年之前城市的生產(chǎn)與消費(fèi)達(dá)到了平衡，兩指數(shù)良好互動(dòng)，但也限制了進(jìn)一步提升，調(diào)整之后的規(guī)劃，明確了徐州市區(qū)域性的中心地位，城市能級(jí)提升、職能更加全面，輻射淮海，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)得到了急速發(fā)展。城市的外擴(kuò)使得土地集約利用出現(xiàn)下降，兩者反方向發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是城市發(fā)展的一方面，兩者的協(xié)調(diào)才能促進(jìn)城市整體的集約度提升。

3.2 耦合協(xié)調(diào)發(fā)展分析

耦合度方面，研究期間徐州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地集約利用的耦合度指數(shù)整體呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，耦合度數(shù)值由0.651 上升至0.983，年均增速為5.7%，其中2011-2013 年間快速上升，年均增速為11.6%；2013-2019 年間緩慢上升，年均增速僅為2.19%；2020 年出現(xiàn)下降趨勢(shì)。從耦合階段看，2011-2012 年間處于磨合階段，2013-2020 年間處于高水平耦合階段，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地集約利用初期相互關(guān)聯(lián)強(qiáng)度較低，短期調(diào)整之后進(jìn)入高水平耦合階段，二者之間相互作用越來(lái)越強(qiáng)，影響力度日益增大。

耦合協(xié)調(diào)度方面，徐州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地集約利用的耦合協(xié)調(diào)度指數(shù)整體呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，耦合協(xié)調(diào)度數(shù)值由0.206 上升至0.894，年均增速為37.01%，其中2011-2013 年間高速上升，年均增速為58.11%；2013-2016 年間中速上升，年均增速為14.6%；2016-2019 年間慢速上升，年均增速為5.84%，2020 年出現(xiàn)下降趨勢(shì)。從協(xié)調(diào)發(fā)展等級(jí)看，上升發(fā)展明顯，且存在明顯的等級(jí)性，2011-2012 年間處于中、輕度失調(diào)等級(jí)，2013-2014 年間處于勉強(qiáng)協(xié)調(diào)等級(jí)，2015-2016 年間處于初、中級(jí)協(xié)調(diào)等級(jí)，2017-2020 年間處于良、優(yōu)協(xié)調(diào)等級(jí)，表明兩個(gè)系統(tǒng)間經(jīng)過(guò)波動(dòng)抵抗，已趨向良好協(xié)調(diào)的有序狀態(tài)。

2017 年國(guó)家批復(fù)徐州規(guī)劃修改后，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和土地集約利用的耦合度、耦合協(xié)調(diào)度都產(chǎn)生了積極影響，促使其數(shù)值進(jìn)一步提升，但在末年出現(xiàn)指標(biāo)下降趨勢(shì)。就發(fā)展階段和等級(jí)而言不均衡，耦合階段維持高水平耦合階段，已達(dá)最優(yōu)階段，提升空間有限；協(xié)調(diào)發(fā)展等級(jí)提升明顯，升級(jí)進(jìn)入良好協(xié)調(diào)等級(jí)。規(guī)劃的調(diào)整，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有了更高、更遠(yuǎn)的前景，火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)促進(jìn)了城市內(nèi)部的土地開(kāi)發(fā)，土地利用效率提升，兩者相輔相成。房?jī)r(jià)的快速上漲，導(dǎo)致土地內(nèi)部挖潛成本高企，城市外擴(kuò)發(fā)展的動(dòng)能增強(qiáng)，應(yīng)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)“攤大餅”的發(fā)展模式，在土地集約利用理念的引導(dǎo)下，優(yōu)化布局，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)土地集約利用的作用強(qiáng)度，以平抑兩系統(tǒng)耦合度、耦合協(xié)調(diào)度數(shù)值出現(xiàn)的下降趨勢(shì)。

4 結(jié)論與展望

2011-2020 年徐州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和土地集約利用指數(shù)都處于上升狀態(tài)，2011-2018 年兩個(gè)系統(tǒng)呈現(xiàn)同步快速增長(zhǎng)，表明房地產(chǎn)的發(fā)展促進(jìn)了土地集約利用水平的提高；2019-2020 年兩個(gè)系統(tǒng)呈現(xiàn)相反趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指數(shù)繼續(xù)上升，土地集約利用指數(shù)開(kāi)始下降，表明因此時(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)土地集約利用造成了一定的負(fù)面影響。

2011-2020 年徐州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地集約利用耦合度數(shù)值由0.651 上升至0.983，從磨合到高水平耦合階段；耦合協(xié)調(diào)度數(shù)值由0.206 上升至0.894，耦合協(xié)調(diào)類型實(shí)現(xiàn)由中度失調(diào)到良好協(xié)調(diào)的轉(zhuǎn)換，其中2013-2016 年處于勉強(qiáng)、初級(jí)和中級(jí)協(xié)調(diào)的波動(dòng)狀態(tài)，2017-2020年進(jìn)入良好和優(yōu)質(zhì)協(xié)調(diào)狀態(tài)。

2011-2018 年間，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地集約利用指數(shù)的同步增長(zhǎng)，促進(jìn)了兩個(gè)系統(tǒng)間耦合度和耦合協(xié)調(diào)度數(shù)值的上升；2019-2020 年間，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地集約利用指數(shù)的反向發(fā)展，2020 年兩個(gè)系統(tǒng)間耦合度和耦合協(xié)調(diào)度的數(shù)值出現(xiàn)下降趨勢(shì)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)在符合土地集約利用理念的前提下，制定科學(xué)合理的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，逐步調(diào)整和優(yōu)化其發(fā)展模式，轉(zhuǎn)變依靠房地產(chǎn)擴(kuò)張帶動(dòng)城市發(fā)展的模式。發(fā)揮土地集約利用的倒逼作用來(lái)提高土地利用效率，積極探索以存量用地的內(nèi)部挖潛來(lái)實(shí)現(xiàn)城市功能、定位的提升，實(shí)現(xiàn)兩者的相輔相成。