郝紹金 魯旭騰 周東民

(1.中建七局國(guó)際工程建設(shè)有限公司，廣東 廣州 510080；2.武漢理工大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院，湖北 武漢 430000)

0 引言

城市更新是一種城市自我調(diào)節(jié)或受外力推動(dòng)的機(jī)制，其主要目的在于減緩城市衰老，通過(guò)結(jié)構(gòu)與功能相互調(diào)節(jié)，以提高城市整體機(jī)能[1]。2021年年底，我國(guó)城市化進(jìn)程已達(dá)63.89%?？焖俚某鞘谢M(jìn)程伴隨而來(lái)的是城市生態(tài)環(huán)境的破壞，居民生活質(zhì)量的下降。為了提升城市人居環(huán)境質(zhì)量、實(shí)現(xiàn)人民現(xiàn)實(shí)需求，城市更新行動(dòng)隨之被提上日程。城市更新是一類綜合性很強(qiáng)的系統(tǒng)工程，涉及要素面廣量大，與政府、企業(yè)、公眾多方利益休戚相關(guān)。項(xiàng)目實(shí)施成功與否，不僅與政府、企業(yè)利益與共，更與人民的福祉緊密相連[2-3]

本文所討論的企業(yè)屬于能夠承擔(dān)EPC項(xiàng)目的企業(yè)，其能夠在城市更新的全過(guò)程中承擔(dān)不可缺失的責(zé)任。其主要任務(wù)是聯(lián)合各方主體實(shí)施并完成城市更新項(xiàng)目，爭(zhēng)取自身利益最大化，滿足外在政策要求。從城市更新主要利益構(gòu)成主體“政府-開(kāi)發(fā)商-業(yè)主”來(lái)看，企業(yè)側(cè)城市更新是城市更新項(xiàng)目實(shí)施的重要一環(huán)[4]。

自“十四五”以來(lái)，國(guó)家對(duì)于實(shí)施城市更新行動(dòng)計(jì)劃愈發(fā)重視，并將城市更新上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面。一方面，企業(yè)應(yīng)順應(yīng)國(guó)家號(hào)召參與城市更新，提升城市品質(zhì)，優(yōu)化人居環(huán)境；另一方面，企業(yè)側(cè)城市更新滿足內(nèi)在發(fā)展需求。攻克城市更新關(guān)鍵技術(shù)不僅有利于強(qiáng)化企業(yè)自身的技術(shù)優(yōu)勢(shì)、提升原始創(chuàng)新能力、形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力[5]，而且通過(guò)承接優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和深化高端市場(chǎng)開(kāi)拓，促進(jìn)企業(yè)側(cè)城市更新項(xiàng)目業(yè)務(wù)的多元化發(fā)展。

站在企業(yè)的角度，企業(yè)參與城市更新的長(zhǎng)期目標(biāo)是努力將自身打造為一流水平的城市開(kāi)發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，業(yè)務(wù)范圍涵蓋開(kāi)發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)三大方向；提升企業(yè)自身在城市更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的投資決策能力、建設(shè)階段的策劃分析能力和運(yùn)營(yíng)階段的風(fēng)險(xiǎn)管控能力；通過(guò)健全業(yè)務(wù)生態(tài)，提高企業(yè)在城市更新項(xiàng)目中的綜合運(yùn)作能力；在不損害其他主體利益的前提下，盡可能地爭(zhēng)取自身利益最大化[6]。

1 企業(yè)側(cè)城市更新項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)總體思路

本次研究立足于企業(yè)角度，依托國(guó)家相關(guān)政策，探索性提出EPC+O的實(shí)施路徑，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)在城市更新項(xiàng)目中的全過(guò)程管理。路徑核心包括以下4個(gè)部分：

(1)項(xiàng)目前期調(diào)研準(zhǔn)備。具體包括5個(gè)部分：①明確城市更新的更新目標(biāo)；②明確城市更新的對(duì)象和主體，即“三舊”；③明確城市規(guī)模；④明確城市更新“用地信息”與產(chǎn)權(quán)主體，具體包括改造地塊的具體位置、范圍、面積和現(xiàn)狀等；⑤擬定項(xiàng)目更新原則及思路。

(2)項(xiàng)目投標(biāo)投資分析。該部分結(jié)合案例推理技術(shù)，通過(guò)數(shù)據(jù)庫(kù)構(gòu)建并設(shè)計(jì)軟件，擬實(shí)現(xiàn)三個(gè)目標(biāo)：①企業(yè)側(cè)投標(biāo)投資因素分析；②備選項(xiàng)目數(shù)據(jù)框架構(gòu)建方案；③備選項(xiàng)目評(píng)級(jí)。通過(guò)梳理項(xiàng)目成本影響因素，發(fā)掘項(xiàng)目成本影響關(guān)鍵路徑并預(yù)測(cè)建設(shè)成本。

(3)建設(shè)策劃。通過(guò)關(guān)鍵因素提取和成本預(yù)測(cè)，擬實(shí)現(xiàn)三個(gè)目標(biāo)：①籌資與融資分析；②建設(shè)方案策劃；③建設(shè)成本策劃。

(4)運(yùn)營(yíng)模式分析與評(píng)估。通過(guò)分析與評(píng)估，擬實(shí)現(xiàn)三個(gè)目標(biāo)：①運(yùn)營(yíng)模式策劃；②運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管控；③運(yùn)營(yíng)階段進(jìn)度反饋與修正。

本文將以武漢市X項(xiàng)目為例，進(jìn)行路徑可行性論證。

2 企業(yè)側(cè)城市更新項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)實(shí)施路徑

下面對(duì)投標(biāo)投資、建設(shè)策劃、運(yùn)營(yíng)模式分析與評(píng)估的具體操作步驟進(jìn)行具體介紹。

項(xiàng)目投標(biāo)投資、建設(shè)策劃及運(yùn)營(yíng)三大部分是城市更新項(xiàng)目的核心內(nèi)容，分別對(duì)應(yīng)相應(yīng)的核心算法，以提供一個(gè)切實(shí)有效的實(shí)施路徑(圖1)。

2.1 研發(fā)城市更新項(xiàng)目投標(biāo)投資決策技術(shù)工具

企業(yè)側(cè)城市更新投標(biāo)投資分析過(guò)程中的核心算法為人工智能領(lǐng)域的案例推理技術(shù)(CBR)。這是一種知識(shí)重用的技術(shù)，其核心在于利用過(guò)去類似的案例指導(dǎo)解決新的問(wèn)題[7]。通過(guò)企業(yè)實(shí)地調(diào)研、專家訪談、問(wèn)卷收集的方式收集企業(yè)所關(guān)注的城市更新項(xiàng)目投標(biāo)投資關(guān)鍵因素。經(jīng)匯總，得到投標(biāo)決策影響因素，為項(xiàng)目基本信息、招標(biāo)企業(yè)特征信息、投標(biāo)企業(yè)特征、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特征、項(xiàng)目自身因素五大類，共27項(xiàng)；得到投資決策影響因素，為項(xiàng)目檢索信息、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)信息、投資方案信息三大類，共20項(xiàng)。構(gòu)建投標(biāo)投資決策案例庫(kù)(圖2)。

圖2 投標(biāo)投資決策案例庫(kù)示例(截圖)

共收集案例191個(gè)(案例實(shí)地調(diào)研主要來(lái)源為中建七局，網(wǎng)上開(kāi)源數(shù)據(jù)來(lái)源于財(cái)政部與社會(huì)資本合作中心https：//www.cpppc.org：8082/inforpublic/homepage.html)，通過(guò)信息整理分析，構(gòu)建體現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的城市更新項(xiàng)目投資案例數(shù)據(jù)庫(kù)，依托大數(shù)據(jù)，運(yùn)用案例推理技術(shù)，建立投標(biāo)投資決策參考數(shù)學(xué)模型，開(kāi)發(fā)投標(biāo)投資決策軟件，形成包括“邏輯語(yǔ)言、數(shù)學(xué)語(yǔ)言和計(jì)算機(jī)語(yǔ)言”的高效率動(dòng)態(tài)投標(biāo)投資決策系統(tǒng)框架，為進(jìn)行具體的城市更新項(xiàng)目決策提供具有企業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的技術(shù)工具。

在投標(biāo)投資決策軟件中，案例推理的具體步驟如圖3所示。首先，將目標(biāo)項(xiàng)目按照軟件提示進(jìn)行特征輸入以進(jìn)行檢索，與城市更新項(xiàng)目投標(biāo)投資決策案例庫(kù)中的案例進(jìn)行匹配，根據(jù)檢索機(jī)制進(jìn)行相似度計(jì)算，將相似度閾值以上的案例確定為相似項(xiàng)目案例；其次，對(duì)相似項(xiàng)目案例進(jìn)行重用，作為目標(biāo)投資方案的參考方案進(jìn)行備選，如果案例重用得不到滿意解，則需要根據(jù)目標(biāo)案例實(shí)際情況對(duì)獲取的重用案例進(jìn)行修正，利用修正方案得到建議結(jié)果；最后，將新項(xiàng)目及其投資方案結(jié)果作為歷史案例，存儲(chǔ)于城市更新項(xiàng)目投標(biāo)投資決策案例庫(kù)，以完成對(duì)案例庫(kù)的更新。

圖3 企業(yè)側(cè)城市更新項(xiàng)目投標(biāo)投資決策軟件框架

2.2 企業(yè)側(cè)城市更新項(xiàng)目建設(shè)策劃

企業(yè)側(cè)城市更新項(xiàng)目建設(shè)策劃同樣是企業(yè)側(cè)城市更新項(xiàng)目實(shí)施階段的重要環(huán)節(jié)，其關(guān)鍵在于進(jìn)行企業(yè)側(cè)城市更新項(xiàng)目建設(shè)策劃分析，其中核心算法在于系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型構(gòu)建。

系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型指基于系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)相關(guān)原理，通過(guò)構(gòu)建模型，研究復(fù)雜系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)及動(dòng)態(tài)變化趨勢(shì)[8]。城市更新項(xiàng)目建設(shè)階段成本管理的重難點(diǎn)主要體現(xiàn)在與居民溝通協(xié)調(diào)難度大、物料成本高、施工組織設(shè)計(jì)要求高和工程變更導(dǎo)致成本增加4個(gè)方面，企業(yè)在城市更新項(xiàng)目中更注重建設(shè)階段的成本管控，因此，以成本管理為導(dǎo)向，分析城市更新項(xiàng)目建設(shè)階段進(jìn)度、質(zhì)量、安全與項(xiàng)目成本間的因果關(guān)系，利用Vensim軟件構(gòu)建項(xiàng)目目標(biāo)集成管理的系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型，對(duì)城市更新項(xiàng)目建設(shè)階段的成本變化情況進(jìn)行仿真分析，為已承接的城市更新項(xiàng)目建設(shè)階段的成本管控過(guò)程提供理論支撐和管控技術(shù)，保障項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)側(cè)城市更新項(xiàng)目建設(shè)策劃分析流程如圖4所示。

圖4 企業(yè)側(cè)城市更新項(xiàng)目建設(shè)策劃分析流程

2.3 經(jīng)營(yíng)性城市更新項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管控

城市更新項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式分析與評(píng)估是企業(yè)側(cè)城市更新項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段的重要環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)的核心在于進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性城市更新項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管控，其中重點(diǎn)在于解釋結(jié)構(gòu)模型和模糊貝葉斯網(wǎng)絡(luò)模型的構(gòu)建。

解釋結(jié)構(gòu)模型(ISM)是根據(jù)多層次系統(tǒng)要素之間相互關(guān)聯(lián)、相互制約的關(guān)系建立結(jié)構(gòu)矩陣，在此基礎(chǔ)上建立解釋多級(jí)層次結(jié)構(gòu)模型，讓系統(tǒng)層次化、結(jié)構(gòu)化、明晰化[9]。模糊貝葉斯網(wǎng)絡(luò)模型是一種基于模糊集理論和貝葉斯網(wǎng)絡(luò)的方法，其不但能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，還能推出不同風(fēng)險(xiǎn)因素之間的因果概率關(guān)系，有利于風(fēng)險(xiǎn)控制[10]。經(jīng)營(yíng)性城市更新項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管控流程如圖5所示。

圖5 經(jīng)營(yíng)性城市更新項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管控流程

首先，構(gòu)建城市更新項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)因素集；其次，通過(guò)解釋結(jié)構(gòu)模型對(duì)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)因素做耦合關(guān)系分析以獲取層級(jí)結(jié)構(gòu)；再次，利用模糊集理論處理專家評(píng)估結(jié)果，獲取貝葉斯網(wǎng)絡(luò)的概率參數(shù)；最后，利用得到的以上兩部分結(jié)果輸入GeNIe軟件，擬構(gòu)建模糊貝葉斯網(wǎng)絡(luò)模型。利用模糊貝葉斯網(wǎng)絡(luò)模型的具體過(guò)程為：首先，利用根節(jié)點(diǎn)的先驗(yàn)概率進(jìn)行正向因果推理，計(jì)算得出目標(biāo)節(jié)點(diǎn)的邊緣概率，即運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的綜合風(fēng)險(xiǎn)概率；其次，結(jié)合綜合風(fēng)險(xiǎn)概率判斷風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，并根據(jù)最低合理可行原則(ALARP)指導(dǎo)企業(yè)制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略；最后，以目標(biāo)節(jié)點(diǎn)為證據(jù)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行反向診斷推理，計(jì)算得出其他節(jié)點(diǎn)的后驗(yàn)概率和敏感性。

3 案例分析

3.1 案例概況

武漢市X項(xiàng)目位于武漢市洪山區(qū)，為武漢市TC街道城市更新綜合改造項(xiàng)目，改造面積為21萬(wàn)m2，涉及常住人口2174戶。該項(xiàng)目合同周期為102周，項(xiàng)目合同額為17 500萬(wàn)元。改造地塊屬集體建設(shè)用地，土地用途為住宅，已辦理所有權(quán)證。

3.2 企業(yè)側(cè)城市更新投標(biāo)投資分析

通過(guò)將目標(biāo)項(xiàng)目投標(biāo)相關(guān)因素輸入投標(biāo)投資決策軟件界面(圖6)，可獲得該項(xiàng)目最相似案例，綜合相似度為64.3%；通過(guò)將目標(biāo)項(xiàng)目的投資相關(guān)因素輸入軟件進(jìn)行案例推理，可得到最相似的案例，綜合相似度為72.9%。根據(jù)相似案例信息分析，建議投標(biāo)報(bào)價(jià)策略為不平衡報(bào)價(jià)；根據(jù)相似案例信息分析，建議投資。

3.3 企業(yè)側(cè)城市更新項(xiàng)目建設(shè)策劃

通過(guò)系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)對(duì)影響建設(shè)成本的因素進(jìn)行分析，通過(guò)系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)Vensim軟件建模，城市更新項(xiàng)目成本管控系統(tǒng)存量流量如圖7所示。

圖7 城市更新項(xiàng)目成本管控系統(tǒng)存量流量圖

探索得到關(guān)鍵因素，內(nèi)部因素細(xì)分為技術(shù)因素和人員因素，主要考慮當(dāng)項(xiàng)目技術(shù)方案優(yōu)化和人員工作能力提高時(shí)對(duì)項(xiàng)目成本的影響；外部因素主要考慮政府、市場(chǎng)、公眾發(fā)生變化時(shí)對(duì)項(xiàng)目成本的影響。從模型預(yù)測(cè)結(jié)果來(lái)看，項(xiàng)目成本為17 203萬(wàn)元，與項(xiàng)目合同額相比相差297萬(wàn)元，誤差率為1.70%，表明該模型預(yù)測(cè)精度較好。

3.4 企業(yè)側(cè)城市更新項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式分析與評(píng)估

通過(guò)調(diào)研分析，得到影響項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段物理(W)、人理(R)、事理(S)的三大類風(fēng)險(xiǎn)，共25項(xiàng)因素。建立城市更新項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)圖(圖8)，調(diào)整概率參數(shù)，得到貝葉斯網(wǎng)絡(luò)圖風(fēng)險(xiǎn)概率圖(圖9)。通過(guò)分析可得項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間前三大風(fēng)險(xiǎn)為設(shè)備定期維護(hù)機(jī)制不合理(X9)、安全維護(hù)水平低(X14)、功能與安全設(shè)計(jì)不匹配(X15)。

圖9 貝葉斯網(wǎng)絡(luò)圖風(fēng)險(xiǎn)概率圖

4 結(jié)語(yǔ)

企業(yè)是城市更新項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的重要主體，且在城市更新過(guò)程中扮演著越來(lái)越重要的角色。考慮到基于企業(yè)視角的城市更新相關(guān)研究較少，開(kāi)展企業(yè)側(cè)城市更新項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)實(shí)施路徑相關(guān)研究十分必要。從城市更新項(xiàng)目的投標(biāo)投資階段、建設(shè)階段、運(yùn)營(yíng)階段入手進(jìn)行路徑研究，為企業(yè)側(cè)城市更新提供路徑參考。投標(biāo)投資階段，基于案例推理技術(shù)設(shè)計(jì)城市更新項(xiàng)目投標(biāo)投資決策技術(shù)工具，以幫助企業(yè)在城市更新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)階段進(jìn)行具體的投資決策工作。建設(shè)階段，企業(yè)在城市更新項(xiàng)目中更關(guān)心建設(shè)成本管控，通過(guò)系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型找到影響城市更新項(xiàng)目建設(shè)成本變化的關(guān)鍵因素，提出相應(yīng)措施，為企業(yè)側(cè)城市更新項(xiàng)目建設(shè)階段的成本管控工作提供參考依據(jù)。運(yùn)營(yíng)階段，通過(guò)構(gòu)建模糊貝葉斯網(wǎng)絡(luò)模型識(shí)別企業(yè)側(cè)城市更新項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段的風(fēng)險(xiǎn)因素，并提供落地的風(fēng)險(xiǎn)管控措施建議，協(xié)助企業(yè)對(duì)城市更新項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控。

未來(lái)，可基于企業(yè)側(cè)城市更新項(xiàng)目EPC+O體系進(jìn)行探索性研究，結(jié)合城市更新項(xiàng)目各階段的特點(diǎn)，通過(guò)進(jìn)一步優(yōu)化，改善企業(yè)側(cè)城市更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)實(shí)施路徑。另外，企業(yè)還可以嘗試打破傳統(tǒng)利益博弈觀念，從團(tuán)隊(duì)合作視角出發(fā)，探索多方聯(lián)合的內(nèi)涵式城市更新模式，實(shí)現(xiàn)多方共贏。