◎文/崔少華

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集產(chǎn)業(yè)。當前，市場競爭愈加激烈，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中面臨著各種挑戰(zhàn)。市場競爭的進一步加劇，使得商業(yè)地產(chǎn)項目收益的提升越來越困難，特別是存量商業(yè)地產(chǎn)項目。存量商業(yè)地產(chǎn)項目想要突破困境，財務創(chuàng)新就變得尤為重要。

一、存量商業(yè)地產(chǎn)項目財務創(chuàng)新的重要意義和財務創(chuàng)新模式

存量商業(yè)地產(chǎn)項目財務創(chuàng)新對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)具有重要意義。面對復雜的經(jīng)營環(huán)境和挑戰(zhàn)，提升財務管理水平成為關(guān)鍵。首先，需要重塑管理體系，轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理，以適應電子商務等新形勢。其次，通過財務創(chuàng)新戰(zhàn)略盤活存量商業(yè)地產(chǎn)項目，鞏固市場地位。此外，要防止資金鏈單一，實現(xiàn)資產(chǎn)與金融市場的融合，實現(xiàn)多渠道的資金運作。同時，要協(xié)調(diào)各方利益，實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)一體化，避免資源浪費，促進商業(yè)地產(chǎn)項目持續(xù)經(jīng)營能力。最后，完善內(nèi)控管理制度，解決信息不對稱和代理問題，推動企業(yè)長遠發(fā)展。這些措施將有助于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應對挑戰(zhàn)，實現(xiàn)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

在存量商業(yè)地產(chǎn)項目中，可以采用輕資產(chǎn)化模式來盤活不動產(chǎn)并提升運營能力。同時，注重品牌輸出，通過正確的方向探索和全面深化管理，打造商業(yè)體的品牌效應，提升商業(yè)價值和知名度。另外，引入地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金作為多元化融資模式，滿足資金需求。地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金可以直接或間接參與商業(yè)地產(chǎn)項目，實現(xiàn)資本整合和最大化投資收益。它具有靈活的融資方式，可用于項目改造和增值，降低融資難度和投資風險。然而，運作管理需要專業(yè)團隊，通過項目改造賦能和股權(quán)出售來獲取收益。

二、存量商業(yè)地產(chǎn)項目財務創(chuàng)新中存在的問題

（一）項目資金管理不足

1.缺乏合理的資金預算商業(yè)地產(chǎn)項目通常具有運營周期長、資金占用率高等特點。若企業(yè)只依靠自身經(jīng)濟收入來解決資金周轉(zhuǎn)問題，必然使資金利用效率大打折扣，進而影響企業(yè)發(fā)展速度。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)周期普遍較長，成本回收也是如此，兩者成正比發(fā)展。如果只依靠盈利資金進行運轉(zhuǎn)，很難保證企業(yè)的正常發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的眾多項目所有權(quán)都歸企業(yè)獨自占有，利用租金以及資產(chǎn)升值的方法來獲取資金。一般情況下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為了能夠展現(xiàn)自身良好形象，都采取統(tǒng)一管理模式，利用此模式來獲取長期的資金收入，因此，自持物業(yè)的范圍越來越廣泛。從長遠角度看，自持物業(yè)獲取的收益要比出售物業(yè)更加合理，并且能夠為企業(yè)融資提供良好條件。但如果自持物業(yè)占比過多，必然造成資金回籠速度相對緩慢，在一定程度上影響企業(yè)整體資金效率，不利于企業(yè)發(fā)展。

2.缺乏資金監(jiān)管制度商業(yè)地產(chǎn)項目主要特征是投入成本高，資金回收周期長。在此背景下，對資金流轉(zhuǎn)業(yè)績進行有效監(jiān)督就顯得尤為重要。即使大多數(shù)企業(yè)在內(nèi)部創(chuàng)設(shè)了相匹配的審計監(jiān)管部門，在一定程度上能夠有效避免出現(xiàn)資金挪用等問題。但在具體的工作開展上，大多數(shù)企業(yè)仍缺乏合理的監(jiān)管制度，在資金管理的內(nèi)控制度設(shè)計上存在缺陷，或者資金內(nèi)控制度盡管設(shè)立但不能有效執(zhí)行。例如，內(nèi)審部門無法真正發(fā)揮監(jiān)管作用，對企業(yè)的具體資金流轉(zhuǎn)情況監(jiān)管不足，存在的真正價值不能充分展現(xiàn)出來，資金監(jiān)管不足成為存量商業(yè)地產(chǎn)項目財務創(chuàng)新的瓶頸。更有甚者會導致項目出現(xiàn)嚴重的現(xiàn)金流風險，從而直接導致財務創(chuàng)新失敗。

（二）信息不對稱與代理問題

當商業(yè)存量地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人和管理人屬于不同方時，管理人利用自己在經(jīng)營過程中獲取信息，產(chǎn)權(quán)人在產(chǎn)權(quán)所有的過程所獲得信息，造成雙方獲取信息不對稱。事前的信息不對稱導致逆向選擇，事后的信息不對稱導致道德風險，代理問題隨之產(chǎn)生。當商業(yè)地產(chǎn)項目通過財務創(chuàng)新策略引入私募股權(quán)投資基金，投資方和項目管理方之間就存在信息不對稱和代理問題。代理人相對于委托人對于項目的了解程度更深，信息獲取的渠道更廣，對信息的篩取剔除更深入更直接，對于投資機會的把控和舍棄更容易。因此，在決策上代理人會采用更符合自身利益的決策方式，而這種決策將涉及到運營、財務管理等方方面面，委托人因此會承受相應的委托成本。

（三）項目改造的戰(zhàn)略支持不足

存量商業(yè)地產(chǎn)項目需要進行財務創(chuàng)新，究其原因往往是存量項目處于困境狀態(tài)，難以發(fā)揮本身的資產(chǎn)優(yōu)勢為項目提供穩(wěn)定遞增的現(xiàn)金流。對困境資產(chǎn)進行財務創(chuàng)新，需要從宏觀上對困境資產(chǎn)所處的整體市場環(huán)境做出判斷，也需要從微觀上對資產(chǎn)本身的困境狀態(tài)做出分析。宏觀與微觀的結(jié)合，形成對整個存量商業(yè)地產(chǎn)項目的改造戰(zhàn)略支持，既要符合國家法律和當?shù)卣?，又要基于現(xiàn)有項目規(guī)模，從而創(chuàng)造出具有自身特色的高端模式。通過重塑商業(yè)模式能夠為項目賦予新的商業(yè)價值，但能成功促使雙向符合條件的戰(zhàn)略形成的信息是極難捕捉的。

（四）存量項目稅費測算困難

存量商業(yè)地產(chǎn)項目在投資改造時會涉及到包括項目運營過程中的增值稅、企業(yè)所得稅以及房產(chǎn)持有相關(guān)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及持有和運營過程中產(chǎn)生的印花稅，如果有產(chǎn)權(quán)變更還會涉及到契稅。尤其是存量商業(yè)地產(chǎn)項目往往都經(jīng)歷了2016 年的營改增政策，因此，對于項目的不動產(chǎn)租賃是按照新項目還是老項目進行核算，是否采用簡易征收5%的征收率核算增值稅，也是整個存量項目在投資創(chuàng)新改造時應該要全盤測算完成。

三、存量商業(yè)地產(chǎn)項目財務創(chuàng)新的有效對策

（一）強化資金預算

應對資金預算管理工作加強重視。全員參與預算的編制和執(zhí)行過程，確保在人員層面上能夠真正認識到其重要性與關(guān)鍵性。在企業(yè)資金運轉(zhuǎn)前期階段，需要及時對相關(guān)活動進行科學合理的分配以及計劃，避免資金閑置，提高資金收益，降低資金風險。財務部門專業(yè)人員應對資金預算有所掌握，并相應制定出計劃，全面掌控資金運轉(zhuǎn)情況，保證各階段的投入與支出都有跡可循。這樣一來，管理層相應對項目整體的資金流轉(zhuǎn)情況有更深入了解，以便更好地進行經(jīng)營決策。

在資金預算具體執(zhí)行過程中，應實行嚴格的審核制度。需要注意的是，項目在具體預算執(zhí)行階段，應體現(xiàn)出合理性以及科學性的特點。對提供的相應數(shù)據(jù)需進行復核工作，確保在逐級審核完成基礎(chǔ)上，實行全方位的資金預算管理，以此制定出與實際發(fā)展相匹配的預算方案。預算方案在執(zhí)行階段應派專業(yè)監(jiān)督部門來協(xié)助完成，與預算表進行反復核對，及時發(fā)現(xiàn)偏差，尋找緣由，調(diào)整預算，為日后完善預算管理工作提供保障。

（二）完善資金管理

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度不合理的主要原因是管理手段落后，不能有效滿足目前發(fā)展的實際需求。企業(yè)應充分運用新型管理手段來完成資金管理工作。有效應用信息化手段，真正實現(xiàn)信息資源的共享。與此同時，對信息傳遞的具體過程進行全面客觀地記錄與評價，防止日后出現(xiàn)分歧。創(chuàng)建信息反饋平臺，第一時間把項目運行階段存在的問題進行收集與反饋，做到發(fā)現(xiàn)問題及時處理。針對資金分散狀況，企業(yè)應根據(jù)自身實際運營情況對資金管理方法進行優(yōu)化，利用集中管理手段把資金風險降到最低。不斷創(chuàng)新管理方法，創(chuàng)設(shè)專門的資金管理部門，做好核算與監(jiān)督工作。

（三）加快企業(yè)資金周轉(zhuǎn)并優(yōu)化資金占比

存量商業(yè)地產(chǎn)項目整體的資金鏈環(huán)環(huán)相扣，如果一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就可能致使整個資金鏈斷裂。為此，加快項目資金周轉(zhuǎn)并形成良好的現(xiàn)金流，在一定程度上能夠保障資金鏈完整。商業(yè)地產(chǎn)資金占比較高，與此同時，由于商業(yè)地產(chǎn)具有相應的特殊性，需要運用租金收益作為獲取資金流入的主要途徑之一。針對投資性房地產(chǎn)來說，通常情況下需要把資產(chǎn)獲利能力變現(xiàn)，使盈利資金轉(zhuǎn)換為實有資金。如果資金周轉(zhuǎn)非常困難，資金利用率也很難提上來。如果想要從根源上做好資金周轉(zhuǎn)工作，就需要做好企業(yè)資金的收支工作，確保資金動態(tài)流向具有合理性。掌握企業(yè)內(nèi)部的實際運轉(zhuǎn)情況，擁有充足儲備資金，順利完成資金周轉(zhuǎn)工作。

（四）針對不確定性和代理問題設(shè)定專門的內(nèi)控制度

針對存量商業(yè)地產(chǎn)項目的財務創(chuàng)新管理中存在的不確定性和代理問題，首先，需要進行利益綁定。即將產(chǎn)權(quán)委托人和代理管理人雙方的相關(guān)利益綁定，主要實施方式為薪酬福利的架構(gòu)設(shè)計以及股權(quán)激勵計劃。產(chǎn)權(quán)委托人和代理管理人雙方利益一致后，管理人在面臨信息不對稱時所做出的各項經(jīng)營管理抉擇即使是基于有利于自身利益最大化，也同時追求了雙方一致的利益最大化。其次，完善項目數(shù)據(jù)上報制度。通過建立健全的、及時的各類報表上報審批制度，從數(shù)據(jù)上實時監(jiān)控代理管理人的項目經(jīng)營管理業(yè)績，從而評判其敬業(yè)度。再次，加強內(nèi)控審批制度建設(shè)。上至管理層，下到各部門員工，都是存量商業(yè)地產(chǎn)項目改造過程中內(nèi)控制度的設(shè)立和參與不可或缺的一員，需要全員參與內(nèi)控。通過加強內(nèi)控制度建設(shè)，從事前、事中、事后全流程控制風險，降低風險造成的委托代理成本。

（五）完善項目改造戰(zhàn)略支持

存量商業(yè)地產(chǎn)的項目改造戰(zhàn)略既需要從宏觀上對困境資產(chǎn)所處的整體市場環(huán)境做出判斷，也需要從微觀上對資產(chǎn)本身的困境狀態(tài)做出分析。宏觀與微觀的結(jié)合，形成對整個存量商業(yè)地產(chǎn)項目的改造戰(zhàn)略支持，既要符合國家法律和當?shù)卣?，又要符合現(xiàn)有項目規(guī)模。政府有關(guān)部門應對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場信息進行收集和統(tǒng)計，使其順應經(jīng)濟社會發(fā)展趨勢。對行業(yè)的經(jīng)濟管理工作做出及時調(diào)整，發(fā)布科學嚴謹?shù)姆治鰣蟾妫龠M商業(yè)地產(chǎn)市場健康發(fā)展。與此同時，對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)加大監(jiān)督，對相關(guān)資源實行嚴格把控，最大程度避免泡沫問題出現(xiàn)。

（六）綜合測算存量項目的改造稅費

存量商業(yè)地產(chǎn)項目的稅費測算依托于項目的創(chuàng)新策略。當項目創(chuàng)新策略采用封閉式歇業(yè)更新或拆除重建的改造模式時，在房產(chǎn)稅的測算過程中，需要注意固定資產(chǎn)大修改造期間的房產(chǎn)稅減免優(yōu)惠政策；當項目創(chuàng)新策略涉及產(chǎn)權(quán)變更時，對存量項目的改造，土地增值稅的清算和契稅也是必須關(guān)注的重要測算稅種；當項目整體定位創(chuàng)新改變但仍持續(xù)經(jīng)營租賃時，則涉及項目是否為老項目，是否采用老項目模式進行核算。如果仍采用老項目核算，則租賃部分采用簡易征收的5%征收率核算，物業(yè)運營部分按照6%的增值稅率核算。

四、結(jié)論

綜上所述，存量商業(yè)地產(chǎn)項目通過財務創(chuàng)新改善資產(chǎn)困境，實現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型，會對整個地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新起到很好的良性示范作用。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為房地產(chǎn)市場中的重要內(nèi)容，在新發(fā)展階段應積極做好財務創(chuàng)新管理工作。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)要充分結(jié)合我國經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀以及市場形勢，采取科學、合理手段進行財務創(chuàng)新管理，真正使商業(yè)地產(chǎn)在市場領(lǐng)域中展現(xiàn)自身價值，促進我國經(jīng)濟實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。