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        國有商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營租賃企業(yè)的財務(wù)管理研究

        2023-09-04 05:51:39曹玉婷昆山高新集團(tuán)有限公司
        現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息 2023年15期
        關(guān)鍵詞:房屋商業(yè)經(jīng)營

        曹玉婷 昆山高新集團(tuán)有限公司

        引言

        新時期,我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度日益加快,城市化發(fā)展進(jìn)程不斷推進(jìn),國有商業(yè)房地產(chǎn)租賃企業(yè)在其中發(fā)揮出來的支撐和引領(lǐng)作用也越發(fā)突出,逐步演變?yōu)橥苿訃窠?jīng)濟(jì)增長的重要組成部分。國有商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營租賃企業(yè)在獲得高速發(fā)展的過程中,也面臨著來自內(nèi)外的雙重挑戰(zhàn)和壓力。對外,市場競爭越發(fā)加??;對內(nèi),需要基于財務(wù)管理這一角度加強風(fēng)險的防控。因此,企業(yè)需要在其經(jīng)營和發(fā)展過程中,加強對內(nèi)外壓力應(yīng)對策略的探討和研究,尋找出獨具特色、適合企業(yè)發(fā)展形勢的全新發(fā)展路徑,以保障其財務(wù)管理工作的規(guī)范性,激發(fā)企業(yè)活力,帶動企業(yè)實現(xiàn)健康穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展,實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

        一、國有商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營租賃企業(yè)的財務(wù)管理內(nèi)容

        結(jié)合國有商業(yè)房地產(chǎn)租賃企業(yè)目前的實際經(jīng)營發(fā)展現(xiàn)狀,其主要的工作內(nèi)容是對商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行出租管理并進(jìn)行維護(hù),定期收取租金,實現(xiàn)對閑置資金的合理利用,加強對企業(yè)高管、業(yè)務(wù)部門的績效評價。在財務(wù)管理工作上,其重點內(nèi)容主要表現(xiàn)在5 個層面:分別是資產(chǎn)估價、出租管理、成本管理、資金利用和業(yè)績考核。下面對其進(jìn)行分別論述:

        一是在資產(chǎn)估價上,主要是指運用科學(xué)合理的估價辦法,對可以為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益的資產(chǎn)進(jìn)行價值評估,以客觀真實地展現(xiàn)出這類資產(chǎn)的市場價值。進(jìn)行資產(chǎn)估價的主要目的在于:確定企業(yè)的資產(chǎn)盈利能力,掌握企業(yè)家底,這是企業(yè)在財務(wù)管理工作上的基礎(chǔ),也是前提。目前在國有商業(yè)企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)中,可以為企業(yè)帶來一定經(jīng)濟(jì)效益的資產(chǎn)以商業(yè)網(wǎng)點類房地產(chǎn)為主。因此,在進(jìn)行資產(chǎn)估價時,需將重點著眼于存量房地產(chǎn)和無形資產(chǎn)(如土地使用權(quán))等。

        二是出租管理。在國有商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營租賃企業(yè)的發(fā)展過程中,出租管理主要是指針對商業(yè)網(wǎng)點房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)展開針對性的管理工作,其內(nèi)容包括選擇租賃對象、確定租賃價格、管理租賃合同。而在其出租管理的財務(wù)管理工作上,則是對出租資產(chǎn)的運營工作是否科學(xué)合理、是否有效進(jìn)行監(jiān)督管控,明確出租資產(chǎn)的獲利能力,并加強高管業(yè)績績效考核。

        三是成本管理。一般情況下,成本管理是運用科學(xué)合理的辦法,針對企業(yè)發(fā)展過程中的各類成本費用的支出進(jìn)行預(yù)算管控,獲得預(yù)算控制反饋結(jié)果,以實現(xiàn)企業(yè)成本投入的效益最大化。國有商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營租賃企業(yè)的成本管理工作需要將重點放在兩個層面:一是針對房地產(chǎn)的改造維修保養(yǎng)等成本支出進(jìn)行管控;二是針對日常經(jīng)營管理活動中產(chǎn)生的費用支出進(jìn)行管控。

        四是資金利用。國有商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營租賃企業(yè)的資金使用工作,主要是指針對流動資金進(jìn)行財務(wù)管理,并運用企業(yè)流動資金分析辦法,對企業(yè)租賃業(yè)務(wù)中的流動資金占比情況、周轉(zhuǎn)速度和使用效益進(jìn)行客觀分析以及評價。

        五是業(yè)績考核。財務(wù)管理中的業(yè)績考核主要是指制定出針對性的業(yè)績考核管理指標(biāo),將企業(yè)的實際預(yù)算執(zhí)行情況和企業(yè)的預(yù)算計劃進(jìn)行客觀分析,明確業(yè)績完成情況是否符合企業(yè)經(jīng)營發(fā)展計劃,多是針對企業(yè)的業(yè)務(wù)部門進(jìn)行業(yè)績考核。

        二、財務(wù)管理對于商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營租賃企業(yè)的重要性

        (一)有利于對資產(chǎn)進(jìn)行合理化管理

        國有商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營租賃企業(yè)在其發(fā)展過程中,主要是針對房地產(chǎn)展開租賃行為,實現(xiàn)租賃資產(chǎn)的有效管理,明確資金的流動方向,以幫助企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。鑒于國有商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營租賃企業(yè)工作業(yè)務(wù)范圍涉及較廣,項目數(shù)量眾多,時常出現(xiàn)交叉重疊等問題,這些都會給企業(yè)的經(jīng)營效益帶來不同程度的影響。因此,需要加強國有商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營租賃企業(yè)財務(wù)管理工作的精細(xì)化和高效化改革,從而對資產(chǎn)及資源進(jìn)行合理調(diào)配,降低運營成本投入,使企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營利潤的最大化。這更要求企業(yè)財務(wù)管理工作人員在掌握國有商業(yè)房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)發(fā)展方針和政策的基礎(chǔ)條件下,對國有商業(yè)房地產(chǎn)租賃市場的未來發(fā)展趨勢進(jìn)行客觀研判,并對財務(wù)管理工作進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)整,持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)管理水平,以保障企業(yè)的發(fā)展方向契合市場發(fā)展規(guī)律,并從中不斷獲得商機,改善企業(yè)在市場中的核心競爭力。

        (二)有利于企業(yè)資源的優(yōu)化配置

        國有商業(yè)房地產(chǎn)租賃企業(yè)客戶來源較廣,企業(yè)內(nèi)部掌握著社會中的大量流動資金,同時也擁有充足的市場資源。在市場競爭越來越激烈的社會背景下,個別國有商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營租賃企業(yè)為了獲取更為廣闊的市場發(fā)展空間,加強資源整合,提高經(jīng)濟(jì)效益,將其時間和精力放置在了拓展市場規(guī)模以及強化業(yè)務(wù)發(fā)展上,這也從某種程度上導(dǎo)致其內(nèi)部管理工作未能落實到位。尤其是以財務(wù)管理為主,工作過程較為懈怠,資源配置不夠合理,資產(chǎn)價值未能實現(xiàn)最大限度地發(fā)揮。因此,國有商業(yè)房地產(chǎn)租賃企業(yè)需要加強財務(wù)管理工作的探索和研究,以更為科學(xué)有效的財務(wù)管理辦法,對企業(yè)的經(jīng)營成本、資金投入、流動資金、經(jīng)濟(jì)效益等進(jìn)行一體化管理,并結(jié)合市場發(fā)展趨勢做出針對性的調(diào)整,以改善資源的聚集狀況,確保資源實現(xiàn)合理化配置。受到近三年全球公共衛(wèi)生事件的影響,實體經(jīng)濟(jì)較為低迷,企業(yè)租金壓力重。各地區(qū)為幫助中小型企業(yè)及個體工商戶紓困解難,相繼頒布與國有企業(yè)租金減免的有關(guān)政策,如,昆山市2022年頒布的《關(guān)于減免昆山市2022年國有物業(yè)租金操作實施細(xì)則的通知》,其中明確指出,租金減免對象面向于昆山市范圍內(nèi)的承租國有企業(yè)和行政企業(yè)單位權(quán)屬物業(yè)的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶,2022年3 月到5月全免租金,累計減免三個月租金。這一政策的頒布和落實,也對企業(yè)的財務(wù)管理工作提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)及要求。在租金收入減少之后,更加需要企業(yè)結(jié)合市場發(fā)展趨勢,對企業(yè)目前已有的流動資金進(jìn)行更為完善的管理,優(yōu)化資源的配置水平,才可以改善國有商業(yè)房地產(chǎn)租賃企業(yè)在艱難時期的資源配置效益。并提高其運營管理工作的透明性,優(yōu)化業(yè)績考核標(biāo)準(zhǔn),提高企業(yè)在內(nèi)部和外部的公信力。

        三、國有商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營租賃企業(yè)的財務(wù)管理策略

        (一)資產(chǎn)估價

        一是全面摸底所有房產(chǎn),與已有房屋產(chǎn)權(quán)證清單進(jìn)行比對和分析,將其編制為房屋登記單,將房屋的所在地面積、建造年代、主體結(jié)構(gòu)和使用材料等信息進(jìn)行全方位收集。對于未辦房產(chǎn)證或是房產(chǎn)實際情況和證件不符的問題,需要及時對房地產(chǎn)信息進(jìn)行變更和處理,以保障證、實一致,確保房產(chǎn)的真實有效性。

        二是梳理分類在管房產(chǎn),依照其使用途徑的差異性將其劃分為經(jīng)營性房產(chǎn)和非經(jīng)營性房產(chǎn)。經(jīng)營性房產(chǎn)主要是指并非用于居住、用于經(jīng)營活動、可以帶來一定現(xiàn)金流以及投資收益的房地產(chǎn)。而非經(jīng)營性房產(chǎn)主要是指可進(jìn)行自用、不使用在經(jīng)營活動中的房產(chǎn),依照其房產(chǎn)類型的使用途徑及其差異性,需進(jìn)行分類核算。非經(jīng)營性房產(chǎn)的核算科目為固定資產(chǎn),而經(jīng)營性房產(chǎn)折舊需將其進(jìn)行剝離,將其放置在投資性房產(chǎn)科目中來展開會計核算。

        三是加強與中介機構(gòu)交流及合作,針對企業(yè)的經(jīng)營性房產(chǎn)展開價值評估,將其重置成本作為投資性房地產(chǎn)中的初始成本,運用成本核算模式來展開后續(xù)的計量工作,在可使用年限內(nèi)對房屋折舊進(jìn)行計算,也可以用公允價值,在每年的年末,依照房屋的公允價值來對其進(jìn)行調(diào)整。但不管用什么樣的計量模式,都需要確保資產(chǎn)評估的真實準(zhǔn)確,符合市場合理價值水平。

        四是優(yōu)化房地產(chǎn)的無形資產(chǎn)低估問題。在國有商業(yè)房地產(chǎn)租賃企業(yè)中,大多數(shù)土地是在我國改制過程中,與商業(yè)網(wǎng)點一起劃撥給企業(yè)進(jìn)行運用。結(jié)合我國所頒布的土地劃撥使用權(quán)管理規(guī)定,國家以土地使用權(quán)作價出資或入股,主要是指國家有關(guān)部門將一定年期的國有土地使用權(quán)作價。作為出資投入改制之后的新設(shè)企業(yè),土地使用權(quán)可以由新設(shè)企業(yè)所持有,并按照我國有關(guān)管理法律法規(guī)來對土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。由于現(xiàn)階段將這類國有劃撥土地使用在房屋建設(shè)以及房屋開發(fā)中,需要繳納一定的出讓金及稅費,才可以辦理登記手續(xù)。因此,對這類企業(yè)可以對其落實分批辦理土地證變更手續(xù),將其需要繳納的出讓金和稅費作為使用權(quán)獲取的初始成本投入,將其計入到無形資產(chǎn)會計科目中去。一方面,可以幫助企業(yè)更為清晰直觀地掌握土地的使用性質(zhì),另一方面,也可以推進(jìn)企業(yè)加強對新項目的投資和建設(shè),幫助企業(yè)確定資產(chǎn)總量,有效規(guī)避無形資產(chǎn)的低估問題。

        (二)出租管理

        一是需要針對企業(yè)的經(jīng)營性房產(chǎn)進(jìn)行分類管理。依照租賃對象的差異性,主要可劃分為三種類型:安置型房產(chǎn),主要是對原國有企業(yè)的分流職工進(jìn)行租賃,這類房產(chǎn)需要展開獨立管理,在展現(xiàn)出其照顧性質(zhì)的同時,還需要適當(dāng)提高租金,并對房屋租賃現(xiàn)狀進(jìn)行定期檢查,有效規(guī)避轉(zhuǎn)租問題;交叉類房產(chǎn),主要是指在我國土地改制過程中,由于產(chǎn)權(quán)劃分不夠清晰,致使多家企業(yè)共同擁有一處房產(chǎn)的問題,租賃對象多是其他同類型的改制企業(yè)。對于這類房產(chǎn),可以運用產(chǎn)權(quán)置換,將房產(chǎn)置換給某一企業(yè),既可以規(guī)避二次租賃,又可以提高房產(chǎn)凈面積,改善其租金收入;經(jīng)營類房產(chǎn),其對象多以對外出租企業(yè)為主,可以依照房屋面積大小和所處地點進(jìn)行管理工作。100 平方米以上的黃金地段房產(chǎn),可運用在銀行網(wǎng)點、大型飯店、超市經(jīng)營;50—100 平方米的獨立門面,可以利用在個體餐飲業(yè);面積在50 米以下的小面積房產(chǎn),可用于小店面經(jīng)營。

        二是建立健全合同管理規(guī)章制度。面對在合同管理中所衍生的各類問題,企業(yè)需要形成專業(yè)的房屋租賃合同管理小組,對房屋合同的簽訂、催繳和歸檔進(jìn)行負(fù)責(zé),合同的訂立人員需要綜合經(jīng)營類房產(chǎn)在簽訂過程中的使用途徑差異性來展開分類管理。一旦出現(xiàn)房屋欠繳問題,則需要加強與領(lǐng)導(dǎo)部門的溝通和交流,以法律手段或協(xié)商等方式來解決房屋租賃時存在的糾紛。

        三是制定房租價格體系。目前對房租價格帶來影響的因素較為豐富多樣,如地點、面積、供需關(guān)系等。結(jié)合實際情況,運用房屋定價模型來對房租價格體系進(jìn)行制定同時綜合考量相同類型、相同地段的房租價格,加強對市場信息的分析和搜集。企業(yè)可以對民用租房中介機構(gòu)的數(shù)據(jù)分析辦法進(jìn)行借鑒,匯總租賃房屋的周邊價格,編制為價格變動趨勢表格。同時綜合我國有關(guān)部門發(fā)布的房租價格報告體系,一方面可以掌握房租市場的實際租金發(fā)展趨勢,另一方面,可以確保企業(yè)在其合理范圍之內(nèi)獲得最大限度的經(jīng)濟(jì)效益,還可以保證整個房租價格體系的高度透明,有效規(guī)避尋租問題。

        四是需要進(jìn)一步加強對陳舊網(wǎng)點的改造和升級,以實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。國有商業(yè)房屋租賃企業(yè)可以將其發(fā)展重點放置在經(jīng)營性房產(chǎn)的改造和重建上,加強對閑置資金的整合,實現(xiàn)分散房產(chǎn)的集中改造,優(yōu)化房屋基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)效果,提高房產(chǎn)綜合價值,改善其獲利能力。

        (三)成本管理

        一是明確成本費用控制指標(biāo),形成成本預(yù)算全面管理體系。成本費用預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)是針對資源消耗和成本支出的重要計量依據(jù),也是在成本費用控制管理工作上的衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此,需在成本費用標(biāo)準(zhǔn)上,明確各個部門的責(zé)任。每年年初可以由財務(wù)部門作為主導(dǎo),建立健全成本預(yù)算管理體系,例如,房屋修繕成本支出,為企業(yè)的主要業(yè)務(wù)成本支出,需構(gòu)建出更為科學(xué)合理的房屋修繕計劃,對維修周期和支出預(yù)算進(jìn)行確定,同時重點考量突發(fā)維修費用。并在編制完成之后,將費用預(yù)算上報到企業(yè)高層進(jìn)行審批。

        二是建立健全成本費用控制管理和組織責(zé)任體系。財務(wù)部門作為負(fù)責(zé)人,基于企業(yè)的費用發(fā)生節(jié)點組建成本費用控制管理責(zé)任小組,實現(xiàn)定崗、定責(zé),定期進(jìn)行督促和檢查,以實現(xiàn)對成本形成過程和結(jié)果的全面監(jiān)督。

        三是建立健全預(yù)決算控制信息反饋體系。可以將年中或年終實際決算數(shù)據(jù)和年初成本預(yù)算計劃進(jìn)行比較,明確其實際執(zhí)行情況,并將比較結(jié)果反饋到企業(yè)的決策層,第一時間制定措施,對企業(yè)的財務(wù)活動進(jìn)行動態(tài)調(diào)整,確保可以有效完成成本費用計劃。

        (四)閑置貨幣資金

        想從根源上發(fā)揮出企業(yè)閑置資金的最大價值,解決閑置資金的浪費問題,需要企業(yè)的監(jiān)督管理部門和領(lǐng)導(dǎo)者轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的經(jīng)營管理理念。將財務(wù)部門作為主導(dǎo),構(gòu)建出專業(yè)的投資團(tuán)隊,并積極聘用優(yōu)質(zhì)投資人才,尋找發(fā)現(xiàn)投資機會,構(gòu)建出更為科學(xué)合理的投資體系,確保投資方案制定的可行性。并對投資回報率進(jìn)行預(yù)測,為企業(yè)后續(xù)的經(jīng)營決策及監(jiān)督管理工作落實提供強有力參照。也只有這樣,才能展現(xiàn)出財務(wù)部門和投資部門的作用,讓企業(yè)的投資管理工作不再簡單地局限于空架子。

        (五)業(yè)績評價

        首先需要建立健全績效考核體系,避免傳統(tǒng)將租賃作為單一導(dǎo)向的考核辦法,將財務(wù)管理工作的是否建立健全以及成本投入管控是否有效,列入到每年管理工作人員和部門員工的績效考核指標(biāo)體系中去,以優(yōu)化企業(yè)在財務(wù)管理工作上的風(fēng)險意識,進(jìn)而激勵全體員工加強對財務(wù)管理工作的關(guān)注和重視,自覺遵守有關(guān)規(guī)定。其次是可以加強對信息化管理平臺的運用,基于各部門房屋租賃的前期租價定價一直到后續(xù)的免租期審批,再到合同簽訂和數(shù)據(jù)錄入,都需要借助電子信息管理平臺,對其出租率和出租信息進(jìn)行統(tǒng)計分析,確保后期收費清單可以自動化輸出,并在系統(tǒng)中留下操作痕跡。借助智能技術(shù)對各部門進(jìn)行進(jìn)行動態(tài)考核,在超出財務(wù)預(yù)算管理指標(biāo)時,可以及時發(fā)出警告。以為后續(xù)的業(yè)績評價打下堅實的基礎(chǔ)。

        四、結(jié)語

        綜上所述,這些年我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度不斷增大,企業(yè)面臨的發(fā)展空間日漸縮小。在這樣的社會背景下,企業(yè)需要結(jié)合目前行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,對財務(wù)管理工作加強關(guān)注和重視,明確在租賃業(yè)務(wù)上的財務(wù)管理工作內(nèi)容,掌握其重要性,并圍繞資產(chǎn)估價、出租管理、成本管控、閑置貨幣資金利用和業(yè)績評價五個層面,制定出針對性的措施方案,才能解決在財務(wù)管理工作中存在的不足之處,為企業(yè)的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航?!?/p>

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