張倩，王定軍，周楠，徐欽，張友全

（江蘇通信置業(yè)管理有限公司，江蘇 南京 210009）

在20世紀(jì)50年代，我國開始了第一個五年計劃，國家經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展，城市化建設(shè)發(fā)展走上了中國時代舞臺。但隨之帶來的是環(huán)境污染以及能源的大量枯竭，嚴(yán)重制約了社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。從“十三五”規(guī)劃中提出了“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”的新發(fā)展理念和建設(shè)“美麗中國”的宏偉目標(biāo)到“十四五”規(guī)劃中對五大新發(fā)展理念的全面貫徹，推動綠色發(fā)展，促進(jìn)人與自然和諧共生的愿景，以及2021年發(fā)布了《2030年前碳達(dá)峰行動方案》，在可持續(xù)發(fā)展的大環(huán)境下，綠色低碳、節(jié)能環(huán)保已成為各行各業(yè)必須全力以赴地發(fā)展賽道和應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的社會責(zé)任，這同時也促進(jìn)了綠色物業(yè)管理的發(fā)展。綠色物業(yè)在運(yùn)營管理階段，對設(shè)備設(shè)施的科學(xué)管理、技術(shù)改造將改善生態(tài)環(huán)境，有效減少各種能耗，更大程度地保護(hù)環(huán)境和節(jié)約資源。隨著國家對建筑能耗綠色管理標(biāo)準(zhǔn)的加強(qiáng)、用戶對物業(yè)管理品質(zhì)要求的提升以及物業(yè)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型、區(qū)域協(xié)同、生態(tài)共融的趨勢等多重驅(qū)動作用下，物業(yè)管理服務(wù)性能也必然由單向管理型向多元效益型發(fā)展，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、人文管理等多方面將綠色管理措施融入設(shè)備設(shè)施運(yùn)營管理階段，使之成為改善建筑物全生命周期節(jié)能減碳的重要階段。

1 綠色物業(yè)管理的概述

（1）綠色物業(yè)管理的背景。隨著我國現(xiàn)代工業(yè)社會的形成，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)之間的矛盾越發(fā)明顯，能源枯竭、環(huán)境污染等問題層出不窮。為此，國家出臺了一系列相關(guān)政策，從1986年的《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》到2021年住建部頒布的《建筑節(jié)能與可再生能源利用通用規(guī)范》，隨著各個階段規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的完善與發(fā)展，綠色建筑項目發(fā)展迅速，其中有很多項目獲得了綠色建筑評價標(biāo)識，但擁有運(yùn)營標(biāo)識的項目較少，整體呈現(xiàn)重建造設(shè)計輕運(yùn)營維護(hù)的現(xiàn)象，然而，運(yùn)營階段的費(fèi)用卻占到建筑全生命周期管理成本的70%～80%，因此，通過綠色物業(yè)的過程運(yùn)營和統(tǒng)籌管理來發(fā)揮建筑的設(shè)計效應(yīng)，進(jìn)行全流程管控優(yōu)化、節(jié)約各項成本、降低各項能耗，是實現(xiàn)低碳目標(biāo)新的發(fā)力方向。為物業(yè)企業(yè)的發(fā)展轉(zhuǎn)型注入了新的驅(qū)動力，也為綠色物業(yè)管理的形成奠定了重要基礎(chǔ)。

（2）綠色物業(yè)管理的涵義。①傳統(tǒng)物業(yè)設(shè)備設(shè)施。隨著我國城市化飛速發(fā)展的腳步，大量的能源被急速消耗，生態(tài)環(huán)境問題的影響也愈發(fā)嚴(yán)重。根據(jù)《中國建筑能耗與碳排放研究報告（2021）》中資料顯示，2019年，全國建筑全壽命周期能耗占全國能源消耗的比重為45.9%，其中建筑運(yùn)營階段能耗比重為21.2%。隨著城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，能耗比重還在逐年上升。目前大部分傳統(tǒng)物業(yè)所配置的設(shè)備設(shè)施，如空調(diào)、照明、給排水等系統(tǒng)，只能做到獨(dú)立運(yùn)行且不具備智能化、系統(tǒng)化服務(wù)，也就是說，傳統(tǒng)物業(yè)管理更側(cè)重于現(xiàn)場管理，需要大量人力資源輔助管理，若無人監(jiān)管，則會使設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)“空轉(zhuǎn)”“跑冒滴漏”等情況。②綠色物業(yè)設(shè)備設(shè)施。綠色物業(yè)運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)信息技術(shù)與先進(jìn)文化理念為用戶提供更加健康、高效的使用空間。“綠色”的表現(xiàn)形式并不局限于顏色與景觀，而是在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面響應(yīng)可持續(xù)綠色化發(fā)展要求。與傳統(tǒng)物業(yè)相比，綠色物業(yè)具有更強(qiáng)的環(huán)保性、生態(tài)性以及科技性。

（3）綠色物業(yè)管理的要求。①綠色物業(yè)應(yīng)具有較強(qiáng)的生態(tài)延展性。強(qiáng)調(diào)與空間環(huán)境的交流，與自然生態(tài)和諧共存的狀態(tài)。需要提供更多的室內(nèi)外景觀與擴(kuò)大視野。②綠色物業(yè)應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)開放式閉合循環(huán)。提倡建筑設(shè)備設(shè)施設(shè)計采用無毒、無害、可循環(huán)使用的環(huán)保型建材。③綠色物業(yè)除了具有傳統(tǒng)物業(yè)的基本功能外，還應(yīng)具備一定的協(xié)調(diào)環(huán)境、保護(hù)生態(tài)功能，在空間規(guī)劃、建造方式以及材料選擇等方面都應(yīng)體現(xiàn)出可持續(xù)發(fā)展理念。此外，還應(yīng)有一定的藝術(shù)文化底蘊(yùn)。④綠色物業(yè)仍堅持“以人為本”的服務(wù)理念。物業(yè)管理工作應(yīng)以用戶需求為主要，充分考慮不同層次、不同年齡、不同角色用戶的個性化需求，打造具有現(xiàn)代化文明的優(yōu)秀項目。如在需要24小時照明的區(qū)域使用低能耗感應(yīng)式照明設(shè)備，避免公共照明設(shè)備日夜長亮；在有多部電梯的建筑中，采用峰谷階段不同的運(yùn)行模式，避免多部電梯同時使用或電梯待機(jī)時間過長。設(shè)置獨(dú)立電動車充電自動管控區(qū)域，既避免長時間充電浪費(fèi)能源，也降低了相關(guān)的安全風(fēng)險。

2 物業(yè)設(shè)備設(shè)施綠色運(yùn)行維護(hù)的意義

（1）加強(qiáng)區(qū)域環(huán)境管理。自十九大會議召開以來，黨中央對我國的綠色發(fā)展十分重視，強(qiáng)調(diào)了科學(xué)發(fā)展理念的重要意義。在城市綠色環(huán)保理念的大力推廣下，居民的健康、環(huán)保意識逐漸加強(qiáng)，新興的綠色物業(yè)由此產(chǎn)生。綠色物業(yè)的發(fā)展不僅代表著我國現(xiàn)代化消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，也體現(xiàn)出物業(yè)管理的綜合性發(fā)展。自綠色物業(yè)產(chǎn)生以來，一直由政府相關(guān)職能部門主導(dǎo)，通過授權(quán)物業(yè)企業(yè)的形式來對區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，如安保、保修、繳費(fèi)等基礎(chǔ)服務(wù)，這種職權(quán)上的局限性顯而易見，但隨著綠色物業(yè)相關(guān)條例的進(jìn)一步實施，也加強(qiáng)了基層管理部門、物業(yè)企業(yè)與政府相關(guān)職能部門之間的有效協(xié)同，使物業(yè)企業(yè)在行使權(quán)力時更加注重行政與公益內(nèi)容，形成強(qiáng)有力的區(qū)域物業(yè)管理。

（2）降低物業(yè)運(yùn)營成本。物業(yè)管理中對建筑和設(shè)備設(shè)施的運(yùn)營管理，其目的在于提高硬件設(shè)備設(shè)施的使用效率，延長其使用年限。由于現(xiàn)代建筑設(shè)備設(shè)施的技術(shù)性與復(fù)雜性，對管理人員、管理流程等提出了更高要求，在管理過程中也更加提倡使用新理念、新材料、新技術(shù)等，將節(jié)能環(huán)保、綠色生產(chǎn)等理念貫徹落實到每個環(huán)節(jié)中。降低環(huán)境污染風(fēng)險，促進(jìn)能源的循環(huán)利用，在節(jié)約成本中實現(xiàn)保質(zhì)增值。

（3）利于物業(yè)企業(yè)品牌發(fā)展。加強(qiáng)對物業(yè)設(shè)備設(shè)施綠色管理提升了對相關(guān)技術(shù)人員專業(yè)能力和綜合素質(zhì)的要求，需要物業(yè)企業(yè)組織定期的專業(yè)培訓(xùn)與專項教育，建設(shè)全面有層次的專業(yè)人才培養(yǎng)體系，全方位提升各崗位人員在思想與行動上的積極性與專業(yè)度，有效保障環(huán)境污染控制與設(shè)備設(shè)施綠色運(yùn)營，從而承擔(dān)起綠色共享的社會責(zé)任，進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)的品牌影響力。

3 物業(yè)設(shè)備設(shè)施綠色運(yùn)行維護(hù)的實踐

3.1 設(shè)備源頭減碳

廣泛利用太陽能、風(fēng)力等清潔能源，比如，在建筑屋面、立面或車棚頂部建設(shè)太陽能發(fā)電系統(tǒng)并結(jié)合電池儲能技術(shù)，使用可再生能源彌補(bǔ)用電消耗的同時將電力低峰時段蓄能轉(zhuǎn)換為高峰時段服務(wù)。在設(shè)備維護(hù)中通過注意防曬、防凍、清潔等問題并進(jìn)行定期檢查，避免因損壞或積塵導(dǎo)致系統(tǒng)效率下降或無法正常使用的情況，保證設(shè)備系統(tǒng)良好的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。

3.2 系統(tǒng)節(jié)能增效

在建筑運(yùn)營管理階段，消耗的能源主要以電、煤、天然氣為主，其中電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)的能源消耗所產(chǎn)生的碳排放占此階段碳排放的90%以上，因此，對碳排放主要來源設(shè)備及系統(tǒng)的綠色運(yùn)營管理是延長設(shè)備使用壽命，使物業(yè)保值和增值的重要手段。

（1）空調(diào)系統(tǒng)在日常建筑設(shè)備設(shè)施能耗中的占比約為50%，技術(shù)最為復(fù)雜，但優(yōu)化管理后的節(jié)能效果也最顯著。針對其電耗構(gòu)成，可采用以下措施來優(yōu)化設(shè)備運(yùn)行，進(jìn)而實現(xiàn)節(jié)能效果。①根據(jù)室外氣象參數(shù)、建筑物的功能特性等，動態(tài)調(diào)整運(yùn)行參數(shù)設(shè)置。樓內(nèi)人員下班后或監(jiān)測到無人狀態(tài)超過設(shè)定時間后，對空調(diào)系統(tǒng)電源或可控式末端設(shè)備進(jìn)行合理調(diào)配；在正常供應(yīng)空調(diào)時，嚴(yán)禁樓內(nèi)外窗或前廳大門處于常開狀態(tài)，減少能耗浪費(fèi)；②對水泵、風(fēng)機(jī)等加裝變頻器，節(jié)省輸送能耗，同時通過對能耗監(jiān)測數(shù)據(jù)進(jìn)行分析進(jìn)而調(diào)整水泵、風(fēng)機(jī)的運(yùn)行策略；③采用合適的清洗方法定期對空調(diào)系統(tǒng)內(nèi)過濾網(wǎng)等設(shè)備進(jìn)行清洗，注意檢查系統(tǒng)管路的絕熱情況，保證系統(tǒng)制冷效率，減少不必要的消耗。

（2）照明系統(tǒng)在日常建筑設(shè)備設(shè)施能耗中的占比約為30%，因此應(yīng)在確保基本照明的前提下，最大程度地降低電能的浪費(fèi)?？墒褂霉?jié)能型及智能型燈具，根據(jù)樓內(nèi)人員活動頻率安裝翹板控制或配置傳感器進(jìn)行感應(yīng)控制；使用照明智能控制系統(tǒng)，對智能型前端設(shè)備進(jìn)行遠(yuǎn)程控制，在無人或忘記關(guān)燈時進(jìn)行遠(yuǎn)程調(diào)控；同時還可基于不同的時間、季節(jié)、區(qū)域，結(jié)合使用需求和自然采光狀況進(jìn)行開關(guān)定時及光線調(diào)節(jié)的科學(xué)統(tǒng)籌，最大程度地加強(qiáng)了對照明系統(tǒng)能耗的有效控制。

（3）電梯系統(tǒng)是日常運(yùn)營最主要的動力設(shè)備。在強(qiáng)化電梯的節(jié)能控制中，通過制定好針對性維護(hù)方案，及時更換老舊故障部件，提高維護(hù)頻次來延長其使用壽命；在日常運(yùn)營中采用電梯目的層群控或單雙層電梯分離系統(tǒng)，有效平衡電梯系統(tǒng)的運(yùn)行負(fù)荷；同時依靠智能控制，在長時間無人情況下自行關(guān)閉照明、通風(fēng)，或錯時關(guān)停部分電梯，減少不必要的機(jī)械和能源的損耗。

（4）電氣系統(tǒng)方面可結(jié)合負(fù)荷變化和變壓器參數(shù)制定運(yùn)行策略，部分場景可結(jié)合清潔能源與儲能技術(shù)，合理調(diào)整運(yùn)行時間來提高利用率；通過引進(jìn)具備數(shù)據(jù)處理和分析功能的樓宇智能化系統(tǒng)和建筑能源管理系統(tǒng)支撐日常節(jié)能管理工作，對設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況、能耗及水耗等情況進(jìn)行科學(xué)的監(jiān)測與管理。

（5）給排水系統(tǒng)方面可在保證用水需求的條件下，通過節(jié)流降壓減少出水量，避免出現(xiàn)超壓出流浪費(fèi)水資源現(xiàn)象，同時通過變頻控制調(diào)整水泵壓力，減少水壓對閥門、管路及儀表等元件的沖擊來降低啟動損耗。針對老舊的供水設(shè)備可進(jìn)行技術(shù)改造或更換使用高效衛(wèi)生器具；管理過程中，應(yīng)實時獲取準(zhǔn)確的用水?dāng)?shù)據(jù)，定期比對核查，對數(shù)據(jù)進(jìn)行計算、分析和評價，分析異常數(shù)據(jù)發(fā)生原因并采取修復(fù)措施，杜絕跑冒滴漏，全面找出系統(tǒng)薄弱環(huán)節(jié)和節(jié)水潛力。

3.3 降低碳排放

為了加強(qiáng)對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，一方面，應(yīng)充分響應(yīng)垃圾分類要求，對可回收垃圾進(jìn)行資源化統(tǒng)一處理，對不可回收垃圾進(jìn)行袋裝化清運(yùn)，減少運(yùn)輸過程中的污染，做好過程中的數(shù)據(jù)統(tǒng)計。另一方面，應(yīng)加強(qiáng)綠化營造，在建筑周圍道路兩側(cè)設(shè)置綠化帶；在油煙排放較集中的建筑面種植闊葉樹木，以降低粉塵、一氧化碳、二氧化硫及油煙在空氣中的排放量。這樣既利于管理規(guī)劃對成本實現(xiàn)保值增值，也能為環(huán)境節(jié)能做出貢獻(xiàn)。

3.4 資源循環(huán)利用

比較常見的是水資源循環(huán)利用，通過將生活污水和雨水利用原有管網(wǎng)分別收集后輸送至中水處理站，經(jīng)過消毒、凈化、過濾等處理并在水質(zhì)檢測符合要求后，可以用于沖洗路面或者綠化灌溉等，部分使用后排水可以收集并再次進(jìn)入中水處理系統(tǒng)，完成水資源循環(huán)利用，避免污水對河道、地下水造成污染，改善了生存環(huán)境和生活質(zhì)量。

3.5 管理集中調(diào)控

目前，運(yùn)營管理階段，履行維護(hù)的主體并未統(tǒng)一，缺乏全流程各條線用能管理的有序調(diào)控，持續(xù)監(jiān)督力度不夠。因而明確各主體在此階段的責(zé)任，打破信息壁壘，加強(qiáng)溝通合作，以“全過程參與、多主體協(xié)同”的發(fā)展理念，通過構(gòu)建運(yùn)營激勵制度來提升綠色物業(yè)管理水平和加深碳減排發(fā)揮效用的影響。物業(yè)企業(yè)可以通過對設(shè)備運(yùn)行、建筑能耗及環(huán)境監(jiān)測相關(guān)數(shù)據(jù)的收集與分析，使用大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、BIM運(yùn)維等新一代技術(shù)完善對能源設(shè)備的統(tǒng)籌規(guī)劃和動態(tài)監(jiān)控，運(yùn)用可視化管理與效果展現(xiàn)，既能有效地提升效率、優(yōu)化運(yùn)營效果，也可為企業(yè)的綠色化發(fā)展、數(shù)字化轉(zhuǎn)型提供新的思路。

3.6 低碳節(jié)能宣傳

末端用戶的行為節(jié)能意識還有待加強(qiáng)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)以多方位多形式的綠色宣傳加深每個人的低碳節(jié)能意識，提醒和引導(dǎo)使用者遵守節(jié)能環(huán)保要求，將節(jié)能行為融入日常工作生活中。通過積極打造并維護(hù)生態(tài)綠化系統(tǒng)，實現(xiàn)人與建筑之間、人與自然之間的和諧共存。

4 結(jié)語

與傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)相比，綠色物業(yè)在運(yùn)營管理階段更加注重利用智能化、生態(tài)化的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)方法，其目的在于在節(jié)約能源、實現(xiàn)生態(tài)環(huán)境保護(hù)的基礎(chǔ)上，為用戶提供更加健康、環(huán)保、高效的使用空間。如今，綠色物業(yè)管理也已經(jīng)成為綠色社區(qū)、智慧城市的重要內(nèi)容。本文就物業(yè)企業(yè)在建筑設(shè)備設(shè)施的綠色運(yùn)營管理中的實踐進(jìn)行了一些探究，以期促進(jìn)我國綠色物業(yè)管理的健康發(fā)展。