1 老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的特點(diǎn)

老舊小區(qū)大多分布在發(fā)展較早的老城區(qū)， 或者老舊工業(yè)區(qū)，這些社區(qū)通常地理位置優(yōu)越，建筑密度和人口居住密度相對(duì)較高，因此，在改造過(guò)程中通常會(huì)面臨許多困難，許多居民通常會(huì)對(duì)自己的房屋或者一樓的后院進(jìn)行改造， 部分居民還會(huì)把老舊小區(qū)的綠化帶當(dāng)作自己的種植園等， 在老舊小區(qū)改造過(guò)程中，必然會(huì)對(duì)這類“違章建筑”進(jìn)行處理，在處理過(guò)程中容易產(chǎn)生一定的矛盾。 除此之外，由于大多數(shù)老舊小區(qū)過(guò)于老化（建筑本身老化以及管道線路老化等），龐大的改造工程會(huì)對(duì)居民的日常生活造成很大影響。 由此可見，老舊小區(qū)改造項(xiàng)目所涉及的內(nèi)容非常復(fù)雜，除了具有正常改造的難度外，還要讓群眾了解老舊小區(qū)改造的重要性， 確保老舊小區(qū)能夠順利完成改造。

2 老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的主要內(nèi)容

2.1 對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行完善

基礎(chǔ)設(shè)施的完善是老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的主要內(nèi)容， 對(duì)老舊小區(qū)的安全、舒適和居民基礎(chǔ)需求有重要影響。 基礎(chǔ)設(shè)施包括對(duì)社區(qū)內(nèi)排水管的修理和整改、對(duì)下水道的疏通和清理、對(duì)井蓋以及道路等設(shè)施的修補(bǔ)， 以滿足居民日常用水和出行的需求。 同時(shí)，還需要改善監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、安保系統(tǒng)，以提高社區(qū)安全的系數(shù)；改善電路、電網(wǎng)，保障社區(qū)的用電穩(wěn)定性；修復(fù)路燈、庭院燈等，保障夜間安全；補(bǔ)充電動(dòng)車充電樁、改造社區(qū)大門、改造垃圾回收設(shè)施等滿足群眾的日常需求，使社區(qū)群眾的基本需求能夠得到進(jìn)一步滿足。

2.2 提高房屋建筑質(zhì)量

房屋建筑質(zhì)量會(huì)對(duì)居民的生活舒適度帶來(lái)直接影響。在改造過(guò)程中， 施工單位應(yīng)當(dāng)著重對(duì)建筑物以及樓道公共部分進(jìn)行改造，其中，包括對(duì)建筑物屋面和屋頂雜物的清理、對(duì)太陽(yáng)能熱水器的清理和改造、在建筑物表面增加保溫層和裝飾涂料、在建筑外圍做好防水和排水設(shè)施等。 與此同時(shí)，要對(duì)樓道內(nèi)部雜物和線纜進(jìn)行清理和規(guī)整， 告知居民不要在樓道中堆積過(guò)多雜物，以避免影響消防通道；做好樓道的粉刷工作，并且更換樓道的窗戶、燈具，以及樓梯設(shè)施，為群眾建立一個(gè)方便和舒適的樓道環(huán)境。 除此之外，在有必要的情況下，還需要對(duì)居民家庭內(nèi)部進(jìn)行整修， 進(jìn)一步提高居民生活環(huán)境質(zhì)量[1]。

2.3 對(duì)社區(qū)景觀環(huán)境的改造

主要包括對(duì)公共綠化設(shè)施和生活垃圾處理方面的改造，例如，對(duì)花草樹木的修剪、補(bǔ)栽以及養(yǎng)護(hù)；對(duì)垃圾處理設(shè)施的優(yōu)化和清潔；對(duì)社區(qū)公共衛(wèi)生進(jìn)行清理等，為群眾打造一個(gè)整潔、優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境。

2.4 公共服務(wù)設(shè)施的改造

這一方面主要是對(duì)社區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行改造，例如， 老年和兒童專用活動(dòng)設(shè)施， 或者社區(qū)集資進(jìn)行的電梯安裝、管線改造等，滿足群眾的日常需求。

3 城市老舊小區(qū)改造項(xiàng)目工程進(jìn)度影響因素

3.1 外部環(huán)境影響因素

外部環(huán)境影響因素包含了氣溫氣候以及地理位置等部分。 （1）氣候因素，我國(guó)大部分地區(qū)夏季高溫、多雨，冬季干旱、少雨，降雨大多集中在夏季，氣候的差異會(huì)影響、限制工程的進(jìn)度， 高溫或暴風(fēng)雪等極寒天氣都不利于工程項(xiàng)目的開展；（2）地理因素，我國(guó)西南部多山區(qū)，東部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，如果老舊小區(qū)改造項(xiàng)目在城市， 那么城市的早晚高峰會(huì)對(duì)施工材料的運(yùn)輸帶來(lái)影響，在一定程度上會(huì)延遲工程進(jìn)度；（3）若在鬧市區(qū)進(jìn)行老舊小區(qū)改造，夜晚施工所產(chǎn)生的噪聲會(huì)影響周邊居民的正常生活和作息， 也會(huì)對(duì)工程進(jìn)度產(chǎn)生一定的影響。

3.2 項(xiàng)目自身影響因素

施工方案與合同管理是項(xiàng)目自身影響因素中的重要部分。

科學(xué)的方案是保障施工的重要條件，通常情況下，老舊小區(qū)改造工程方案要囊括施工組織設(shè)計(jì)、 改造設(shè)計(jì)方案以及具體改造范圍3 個(gè)部分。 施工組織設(shè)計(jì)會(huì)直接影響改造工程的進(jìn)度[2]。 如果施工組織設(shè)計(jì)沒(méi)有結(jié)合老舊小區(qū)的實(shí)際情況，則會(huì)出現(xiàn)重復(fù)施工，不僅會(huì)造成施工材料和人力資源的浪費(fèi)，還會(huì)拖延工程進(jìn)度。

老舊小區(qū)改造工程的合同不僅要有分包方與施工方的合同，還要有施工委托合同和實(shí)際委托合同。 一般來(lái)說(shuō)，建設(shè)方為了確保施工達(dá)到預(yù)期要求，會(huì)出具施工委托合同，在合同中注明開工日期和交付日期，提前交付會(huì)獲得某些獎(jiǎng)勵(lì)，延后交付應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的處罰。 此外，施工方會(huì)根據(jù)整個(gè)工程進(jìn)度詳細(xì)劃分每個(gè)階段的工程計(jì)劃，嚴(yán)格按照施工進(jìn)度計(jì)劃施工，以杜絕消極怠工現(xiàn)象。

3.3 施工因素

在老舊小區(qū)改造工程中， 施工效率也是工程進(jìn)度的決定因素之一。 影響施工效率的因素主要有兩大類：（1）現(xiàn)場(chǎng)施工因素，例如，施工場(chǎng)地的準(zhǔn)備、施工過(guò)程、工程的驗(yàn)收等；（2）施工方案技術(shù)因素，例如，施工工藝的選擇、施工材料的配比、施工機(jī)械設(shè)備的調(diào)度、工程搭接作業(yè)等。 如果施工前沒(méi)有根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況做好安全防御措施， 施工現(xiàn)場(chǎng)會(huì)埋下安全隱患，例如，未在老舊小區(qū)改造范圍內(nèi)設(shè)置警戒線，在拆除施工中沒(méi)有做好現(xiàn)場(chǎng)管制，一旦居民進(jìn)入施工區(qū)域，容易被墜落物砸傷，這樣不僅危害了居民的生命財(cái)產(chǎn)安全，還會(huì)因?yàn)閰f(xié)商索賠等情況的出現(xiàn)而影響老舊小區(qū)改造工程的進(jìn)度。

3.4 資金因素

資金因素是影響老舊小區(qū)改造項(xiàng)目工程進(jìn)度最常見的因素，決定著老舊小區(qū)的改造效果和改造效率。 項(xiàng)目資金的供應(yīng)問(wèn)題、進(jìn)度款的支付時(shí)限性，以及由于施工問(wèn)題而產(chǎn)生的賠付等都會(huì)影響老舊小區(qū)改造工程的進(jìn)度。 老舊小區(qū)的改造工作是一項(xiàng)長(zhǎng)期惠民型社會(huì)事業(yè)，不僅具有盈利性低的特點(diǎn)，而且投資回報(bào)周期較長(zhǎng)，所以，目前老舊小區(qū)改造項(xiàng)目工程中普遍存在各企業(yè)的參與度有限，居民的出資意愿較低、社會(huì)資本的參與積極性不高的情況。 老舊小區(qū)改造的主要資金來(lái)源是財(cái)政資金，政府的財(cái)政壓力大，如果沒(méi)有找到合適的施工單位，也會(huì)對(duì)工程進(jìn)度造成一定程度的延誤。

4 城市老舊小區(qū)改造項(xiàng)目工程進(jìn)度影響因素管控策略

4.1 充分考慮外部環(huán)境影響，做好應(yīng)對(duì)預(yù)案

通常氣溫氣候以及地質(zhì)水文等外部因素可以通過(guò)科學(xué)手段進(jìn)行預(yù)測(cè)， 并通過(guò)提前干預(yù)來(lái)降低外部環(huán)境對(duì)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目工程進(jìn)度的不利影響，因此，通過(guò)科學(xué)手段來(lái)預(yù)測(cè)和預(yù)防外部環(huán)境影響、做好應(yīng)對(duì)措施是管控工程進(jìn)度的主要方法。例如，隨著科學(xué)的發(fā)展，天氣預(yù)報(bào)的準(zhǔn)確度不斷提高，在天氣預(yù)報(bào)中可以展示各個(gè)地區(qū)近期的氣溫和降水情況， 施工單位可以根據(jù)氣候信號(hào)來(lái)調(diào)整施工進(jìn)度， 最大限度地降低極端天氣對(duì)工程進(jìn)度的影響。 另外，可以通過(guò)相關(guān)科學(xué)技術(shù)了解該地的地質(zhì)條件和水文特征，避免在松軟的土層下施工，提前做好應(yīng)對(duì)預(yù)案。 在制訂施工計(jì)劃時(shí)，應(yīng)充分考慮外部環(huán)境的影響，結(jié)合施工周圍的環(huán)境和施工現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)水文因素制定科學(xué)的施工流程， 確保老舊小區(qū)改造項(xiàng)目工程的進(jìn)度按照預(yù)期的施工進(jìn)度進(jìn)行。

4.2 加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目自身影響因素管控

老舊小區(qū)改造工程與常規(guī)的新建工程不同， 后者是在空曠的場(chǎng)地進(jìn)行，并且涉及的利益方較少，施工流程規(guī)范，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)做常規(guī)了解即可制訂施工方案， 而前者由于涉及的利益方較多，施工前，相關(guān)人員應(yīng)全面了解該項(xiàng)目的詳細(xì)情況，提前做好詳細(xì)的調(diào)查工作， 明確該老舊小區(qū)具體的改造范圍和改造內(nèi)容，出具合理的改造方案，避免由于改造方案不合理而徒增矛盾。 此外，擬定合同時(shí)，必須明確規(guī)定該老舊小區(qū)改造工程的工期、材料以及質(zhì)量指標(biāo)等，避免由于權(quán)責(zé)不清晰而造成業(yè)主和施工方的糾紛。

4.3 多途徑保證改造資金

（1）拓寬資金渠道，鼓勵(lì)企業(yè)參與舊社區(qū)的資本轉(zhuǎn)換，注入新鮮血液。 因?yàn)榇蠖鄶?shù)舊住宅區(qū)位于市中心，企業(yè)可以利用其區(qū)域優(yōu)勢(shì)，如在住宅區(qū)或道路區(qū)域的空地進(jìn)行二次開發(fā)，通過(guò)發(fā)展均衡吸引社會(huì)資本。 （2）加強(qiáng)政府的財(cái)政支持，堅(jiān)持組織年度全面財(cái)政預(yù)算，引導(dǎo)地區(qū)政府通過(guò)市級(jí)聯(lián)合財(cái)政投資，增加財(cái)政投資。 （3）降低成本和稅收，減輕相關(guān)組成部分參與者的負(fù)擔(dān)，以降低公司的建設(shè)成本。

4.4 各部門共同監(jiān)督管理

城市老舊小區(qū)改造工程加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理離不開各部門的共同協(xié)作， 除此之外， 還要將改造工程中各部門的力量聚集起來(lái)，在改造過(guò)程中，收集居民的意見，詳細(xì)記錄亟待改造的位置，并制訂相關(guān)的改造方案。 在小區(qū)改造過(guò)程中，財(cái)務(wù)部門對(duì)督促施工質(zhì)量有重要作用，在小區(qū)改造工程結(jié)算時(shí)，財(cái)務(wù)部門應(yīng)嚴(yán)格按照程序扣留質(zhì)量保證金。 工程結(jié)算時(shí)，首先應(yīng)進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)完畢后才能付款。 一部分需要改造的項(xiàng)目有保質(zhì)期要求，針對(duì)這部分項(xiàng)目，財(cái)務(wù)部門需要依據(jù)相關(guān)要求從工程款中扣出質(zhì)量保證金，這個(gè)流程能夠?qū)κ┕ず笃谔峁┵|(zhì)量保證。 積極向廣大市民進(jìn)行宣傳，提高市民愛護(hù)環(huán)境、保護(hù)環(huán)境、改造小區(qū)環(huán)境的積極性，建立良好的小區(qū)管理秩序，同時(shí)，建立健全各種基礎(chǔ)設(shè)施，并為小區(qū)配備合適的物業(yè)管理，提升老舊小區(qū)改造后的物業(yè)管理水平，落實(shí)小區(qū)的改造成果[3]。

5 結(jié)語(yǔ)