陳鏡安

2020年的“7·15”新政，疊加次年2月的二手房參考價(jià)政策，給深圳樓市的熊熊大火潑了一盆冷水，二手樓市受到的影響最為深刻，不僅成交接連腰斬，均價(jià)也在不斷下降，令曾經(jīng)滿(mǎn)腔熱血的購(gòu)房人，被動(dòng)進(jìn)入冷靜期，又主動(dòng)認(rèn)清現(xiàn)實(shí)。

不過(guò)，隨著房?jī)r(jià)中的水分被擠出，業(yè)內(nèi)人士亦稱(chēng)，政策給了置業(yè)者逃離山岡的機(jī)會(huì)。

2020年4月，彼時(shí)蕭紅渝將戶(hù)口從老家遷至深圳，正式成為這座城市的一員?；貞浧鹑昵埃凑债?dāng)時(shí)的政策，她擁有1個(gè)購(gòu)房名額，若是組成本地戶(hù)籍家庭，則最高能買(mǎi)2套。

預(yù)算有限，為了尋到符合預(yù)期的房源，蕭紅渝從羅湖看向龍崗，多番比較之后，時(shí)間已過(guò)去三個(gè)月?！爱?dāng)時(shí)怎么也沒(méi)想到，再想買(mǎi)就要等上三年?！?/p>

蕭紅渝口中的意料之外發(fā)生在2020年7月15日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，之后還不斷推出細(xì)則，從限購(gòu)、限貸、限售、限離等全方面嚴(yán)控樓市。其中，新規(guī)對(duì)限購(gòu)加碼，規(guī)定即日起在深購(gòu)房需滿(mǎn)足深戶(hù)3年+社保3年，或非深戶(hù)社保滿(mǎn)5年。如此，4月剛落戶(hù)的蕭紅渝，距離新的購(gòu)房門(mén)檻還相差兩年零九個(gè)月的社保。

到今年4月，蕭紅渝終于滿(mǎn)足了“7·15”新政所規(guī)定的落戶(hù)+社保的硬性要求，正式擁有了購(gòu)房名額。蕭紅渝的新家位于龍崗區(qū)，算上契稅總價(jià)不到200萬(wàn)。“兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)看了三年多，最終入手了這套40多平方米的，終于有個(gè)家了?！敝孬@資格不久后，她就在社交平臺(tái)分享自己買(mǎi)房的喜悅。

雖然“7·15”新政讓她多等了三年，但蕭紅渝認(rèn)為“一切都是最好的安排”。

樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，在“7·15”新政、二手房指導(dǎo)價(jià)及疫情等多重影響下，深圳樓市的價(jià)格如今也進(jìn)入了下行區(qū)間，當(dāng)前深圳二手房均價(jià)（成交價(jià)）約6.5萬(wàn)元/㎡，跟2020年相比已降了5.8%。

分區(qū)域來(lái)看，除龍華持平外，其他各區(qū)二手房?jī)r(jià)均出現(xiàn)不同程度的下調(diào)。光明、南山、寶安及坪山的跌幅在7%-9%，相對(duì)其他區(qū)而言降幅較大。種種數(shù)據(jù)也印證了“深圳房?jī)r(jià)回到2019/2020年”這一說(shuō)法。

另有數(shù)據(jù)顯示，蕭紅渝新居所在的龍崗丹竹頭片區(qū)今年4月掛牌價(jià)環(huán)比下降0.43%，截至今年6月報(bào)價(jià)較1月下降7.2%。房?jī)r(jià)回調(diào)讓蕭紅渝的收藏夾內(nèi)有了更多選擇，按業(yè)內(nèi)人士的說(shuō)法，“7·15”新政也讓蕭紅渝避免了“站崗”。此外，“4月7日深圳公積金新政策，我還多貸了9萬(wàn)元”。雖然過(guò)戶(hù)第二天她就聽(tīng)說(shuō)指導(dǎo)價(jià)政策要“取消”，但買(mǎi)房的欣慰還是沖淡了不完美的遺憾。

2021年以前，“買(mǎi)到即賺到”是深圳樓市的一個(gè)關(guān)鍵詞。據(jù)蕭紅渝回憶，“2020年前后中介推盤(pán)鋪天蓋地，身邊也有一些外地朋友正在想辦法落戶(hù)，從而快速獲取購(gòu)房資格?！?/p>

市場(chǎng)充滿(mǎn)信心的行動(dòng)背后，為其提供支撐的是穩(wěn)中向好的成交數(shù)據(jù)。據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年，深圳二手住宅成交量逐年攀升，分別是不到6.36萬(wàn)套、6.46萬(wàn)套、7.71萬(wàn)套，甚至在2020年“7·15政策”出臺(tái)當(dāng)年，深圳全年二手住宅成交95273套，同比2019年上漲20%左右，無(wú)限接近2016年巔峰值。伴隨著成交量的激增，成交均價(jià)亦節(jié)節(jié)高升。2020年，深圳二手住宅均價(jià)突破6.9萬(wàn)元/㎡，較2017年同比增長(zhǎng)29.5%。

房產(chǎn)增值讓不少深圳人實(shí)現(xiàn)了階級(jí)蛻變，房產(chǎn)中介也成為了受益者。“有同事在前幾年市場(chǎng)最好的時(shí)候，年收入能達(dá)7位數(shù)?！庇兄?年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的中介謝云龍，本人也早已在深圳買(mǎi)房，2018年還曾和門(mén)店同事眾籌買(mǎi)下了南山一套大熱盤(pán)用作投資。然而2021年以后，“參考價(jià)“的威力開(kāi)始顯現(xiàn)，賣(mài)方報(bào)價(jià)中虛高的泡沫陡增了買(mǎi)方首付壓力，成交開(kāi)始乏力。數(shù)據(jù)顯示，政策發(fā)布首年，2021年深圳二手住宅成交量同比大幅下跌57%至40699套，創(chuàng)近15年新低。而到了2022年，情況進(jìn)一步惡化，二手住宅成交2.17萬(wàn)套，再度“腰斬”，月均成交不足2000套，再創(chuàng)新低。

“2021年剛畢業(yè)就來(lái)深圳賣(mài)房，之前聽(tīng)說(shuō)這個(gè)行業(yè)很賺錢(qián)，可是我錯(cuò)過(guò)了風(fēng)口。”交談中 ，寶安區(qū)一品牌中介黃海難掩失落。2022年，他數(shù)月難開(kāi)一單，還需要靠家里的補(bǔ)貼度日。而謝云龍彼時(shí)所在的門(mén)店在去年9月已貼上了“旺鋪出租”，他本人則被調(diào)至南山區(qū)其他門(mén)店。

今年情況出現(xiàn)一定程度的好轉(zhuǎn)。數(shù)據(jù)顯示，今年3月、4月一、二手住宅網(wǎng)簽、過(guò)戶(hù)均超過(guò)3000套，其中3月二手住宅月度成交接近4000套。截至2023年6月，二手住宅過(guò)戶(hù)量達(dá)到16236套，同比上漲63%。

6月的時(shí)候，黃海稱(chēng)，“我們（門(mén)店）這個(gè)月業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)了23%。我從上個(gè)月月底到現(xiàn)在成交三單?！?/p>

艾克是深圳某互聯(lián)網(wǎng)大廠5年工齡的員工，雖沒(méi)有落戶(hù)，但根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，其社保年限到今年9月才達(dá)到要求。

“這幾年攢了一些錢(qián)，家里人再資助一些，500萬(wàn)以下的房子沒(méi)啥壓力”，眼下的艾克完全有能力購(gòu)房，但三年前還對(duì)在深圳安家抱有信心的他，經(jīng)歷了2022年深圳樓市低谷后，開(kāi)始有所猶豫，“加之今年初公司有一波‘裁員潮’，這些都讓我不得不慎重考慮?！?/p>

隨著今年“7·15”新政迎來(lái)三周年，不少購(gòu)房者也都收到了期待已久的“房票”。據(jù)估算，該群體規(guī)模在19萬(wàn)到38萬(wàn)人之間。有業(yè)界認(rèn)為，這些被壓抑的需求將隨著“7·15”3周年得到充分釋放。但真實(shí)情況如何？

據(jù)樂(lè)有家聯(lián)合新浪微博發(fā)起的《深圳“7·15新政”3周年購(gòu)房者調(diào)研》結(jié)果顯示，超六成認(rèn)為深圳“7·15”新政滿(mǎn)3周年對(duì)市場(chǎng)影響有限或沒(méi)影響。另?yè)?jù)調(diào)研結(jié)果，計(jì)劃在一年內(nèi)購(gòu)房、換房的人數(shù)僅占14%，而近五成受訪者計(jì)劃3年后購(gòu)房或換房。不買(mǎi)房的原因，超三成人表示“首付不夠”，其次為沒(méi)有購(gòu)房資格、不想承擔(dān)房貸壓力以及市場(chǎng)不確定需觀望，分別占比20%左右。

一線(xiàn)從業(yè)人員的切身體驗(yàn)也與調(diào)研結(jié)果相匹配?！白罱鰜?lái)看房的確實(shí)有部分曾被‘7·15’新政卡住的客戶(hù)，但不多。目前真正成交的也都是改善型客戶(hù)，”黃海稱(chēng)。而深耕寶安新安片區(qū)的中介丁陽(yáng)，則斬釘截鐵地回復(fù)“沒(méi)有（受到影響）”。

國(guó)家高端智庫(kù)CDI研究員宋丁認(rèn)為，“7·15”新政三年間的確壓抑了一大批的需求者，理論上到三周年會(huì)釋放一波需求?！斑@波需求看起來(lái)似乎是會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生激活作用，但是現(xiàn)在的行情非常低迷，所以這批放出來(lái)的人，不一定會(huì)按照以往市場(chǎng)的情況沖進(jìn)市場(chǎng)。被壓抑了三年的這批人可能會(huì)理性選擇，其中小部分人可能會(huì)因等待時(shí)間太久陸續(xù)入市，但多數(shù)人可能還會(huì)觀察等待?！?/p>

宋丁指出，今年開(kāi)春樓市曾呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)，但二季度走勢(shì)讓人出乎意料。二季度中，二手房指導(dǎo)價(jià)政策實(shí)質(zhì)性取消、銀行正常放貸后，成交數(shù)據(jù)依舊連續(xù)下滑，整體低迷的格局沒(méi)有發(fā)生根本性改變。他預(yù)測(cè)，三季度深圳樓市可能還是很難在短期內(nèi)走出低迷態(tài)勢(shì)。

不過(guò)他同時(shí)也指出，按照正常的市場(chǎng)周期性表現(xiàn)，在深圳二手樓市長(zhǎng)期低迷之后，三季度末到四季度初成交量大概率會(huì)有所上升。他期待，今年的“金九銀十”可能會(huì)重現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。

談及深圳在樓市政策端的發(fā)力情況，宋丁認(rèn)為，已出臺(tái)的政策具有一定作用，但效果不夠明顯。他指出，目前出臺(tái)的公積金貸款額度上浮、雙證合一等都是外圍性的政策，并不是取消限購(gòu)、限貸，或是“五改三”“三改一”等直接性的政策?！暗慌懦掳肽陼?huì)陸續(xù)有政策推出，比如對(duì)‘7·15政策’條款適度地調(diào)整等。若出現(xiàn)變化，也會(huì)為樓市增加一些活躍度?！彼味≌f(shuō)。

樂(lè)有家研究中心亦表示，若下半年政策能如期出臺(tái)，給予剛需、改善等合理需求更多支持，將大大利好市場(chǎng)信心的修復(fù)和需求的釋放，帶動(dòng)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

（文中蕭紅渝、黃海、丁陽(yáng)、謝云龍、艾克等均為化名）