王文彤　任德輝　王博

圖/法新

長(zhǎng)期受到限購(gòu)政策影響的一線城市終于等到了重磅解綁消息。

7月27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)，會(huì)上提出三項(xiàng)救市措施：進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

這是繼7月24日中共中央政治局會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”后對(duì)政策具體方向和內(nèi)容的最新表述。其中，第一項(xiàng)政策主要針對(duì)剛性需求，第二、三項(xiàng)政策主要針對(duì)改善性需求和新市民群體。

最后一項(xiàng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”最受購(gòu)房者關(guān)注，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此政策對(duì)一線城市影響較大。若取消“雙認(rèn)”政策，一二線城市的購(gòu)房首付、利息兩大門(mén)檻將大幅度降低。

截至8月4日發(fā)稿時(shí)，北上廣深四個(gè)一線城市已分別表態(tài)，將盡快制定政策支持剛性和改善性住房需求。

多位一線城市中介人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，他們還在等待細(xì)則，一般情況下，從政策發(fā)布到發(fā)揮作用往往需要一段時(shí)間。

認(rèn)房不認(rèn)貸，利好一線城市

“認(rèn)房不認(rèn)貸”主要是購(gòu)買(mǎi)二套房的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，一般指商業(yè)銀行在確認(rèn)購(gòu)房者享有首套房住房貸款比例和利息時(shí)，只按照家庭名下是否還有房產(chǎn)來(lái)認(rèn)定，不管家庭名下是否曾有貸款記錄。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”則指?jìng)€(gè)人購(gòu)房者只要有貸款記錄，不管是否還清，在實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市購(gòu)買(mǎi)住宅，首付和房貸利息，都以二套的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。該政策主要為一線城市在“房住不炒”總調(diào)控方針下實(shí)施的限購(gòu)政策。

北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原告訴《財(cái)經(jīng)》記者，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”是允許改善性群體或新市民群體適度提升杠桿率。對(duì)于那些在家鄉(xiāng)曾購(gòu)買(mǎi)住房的群體，在現(xiàn)行政策下，即便已還清家鄉(xiāng)房貸，在一線城市購(gòu)房過(guò)程中，將被認(rèn)定為購(gòu)買(mǎi)二套住房，如“認(rèn)房不認(rèn)貸”則他們?cè)谶€清家鄉(xiāng)貸款后，在一線城市可被認(rèn)定為首套住房。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，目前執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市主要包括北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，及成都、西安等十余個(gè)核心二線城市。

各地根據(jù)實(shí)際情況不同，實(shí)行不同的“認(rèn)房”和“認(rèn)貸”政策。以北京為例，首次出現(xiàn)該政策是在2010年7月，第二次在2017年3月，沿用至今。

在北京“認(rèn)房又認(rèn)貸”條件下，普通住宅二套房首付比例高達(dá)60%，貸款利率約為5.25%，若實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，普通住宅二套房首付比例最多可降至35%，房貸利率可降至4.75%。

此前，我國(guó)曾經(jīng)歷過(guò)兩輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控周期。“雙認(rèn)”政策作為一項(xiàng)抑制性政策，有效地壓制了市場(chǎng)的炒房行為。而當(dāng)市場(chǎng)低迷時(shí)，取消“雙認(rèn)”政策又成為樓市的一劑回春丹。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，從成交量看，2016年末至2017年初一線城市重啟“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策后，2017年深圳、上海及北京全年二手房交易量分別同比下降34%、54%、49%。

從成交價(jià)來(lái)看，“認(rèn)房又認(rèn)貸”也有效抵制了房?jī)r(jià)上漲。北京在兩次啟動(dòng)“雙認(rèn)”政策之后，二手房?jī)r(jià)格均經(jīng)歷了大約一年的下跌期，房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅均達(dá)到15%。

2022年3月1日，鄭州率先試水取消“雙認(rèn)”政策，隨后南京、太原、蘭州等城市跟進(jìn)。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，當(dāng)月鄭州二手房成交環(huán)比上漲106%。

熱門(mén)城市首套房首付、利息仍有下調(diào)空間

從政策近期釋放的信號(hào)可以看到，除了利好改善性購(gòu)房者，還將進(jìn)一步向剛需購(gòu)房者傾斜。

從2022年開(kāi)始，已有多個(gè)城市對(duì)首付比例進(jìn)行調(diào)整。據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，目前北京、上海兩地的首付比例居全國(guó)榜首，分別為40%和35%，而一些弱二線城市和絕大多數(shù)三線城市首付比例已經(jīng)降至監(jiān)管部門(mén)要求的最低水平20%，如哈爾濱、沈陽(yáng)、鄭州等地。總體看，城市層級(jí)與首付比例成正比，城市層級(jí)越高，首付比例越高。

住房貸款利率則與LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）有關(guān)。6月20日，中國(guó)人民銀行公布一年期LPR為3.55%，五年期以上LPR為4.2%，相比于2022年8月22日均下降10個(gè)基點(diǎn)，首套房和二套房貸款利率也在不斷下降。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2023年7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率為4.81%，均較上月下降10個(gè)基點(diǎn)。

表1：重點(diǎn)城市當(dāng)前執(zhí)行的限貸政策

資料來(lái)源：中指研究院。制表：顏斌

從城市分類看，7月一線城市首套、二套房貸利率分別為4.50%和5.03%；二線城市首套、二套房貸利率分別為3.88%和4.81%，均較上月回落10個(gè)基點(diǎn)；三四線城市首套、二套房貸利率分別為3.88%和4.80%，分別較上月回落9個(gè)基點(diǎn)、10個(gè)基點(diǎn)。

以上數(shù)據(jù)可以看出，仍有一線城市和熱門(mén)二線城市的首套房首付比例遠(yuǎn)超20%，房貸利率遠(yuǎn)超4%，此類城市仍有較大下降空間。

表2：一線城市表態(tài)支持剛性和改善性住房需求

資料來(lái)源：各地住建部門(mén)官網(wǎng)、財(cái)聯(lián)社

高原認(rèn)為，降首套房首付可以允許首套房杠桿率適度提升，使剛性需求群體能夠提早入市；降房貸利率是降低了所有群體的整體全周期購(gòu)房成本；換房稅費(fèi)減免是針對(duì)改善性群體，降低其交易成本；取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”則是允許改善性群體或新市民群體適度提升杠桿率。各個(gè)政策之間是有機(jī)互補(bǔ)。

他同時(shí)指出，相比降低首付，“認(rèn)房不認(rèn)貸”能夠更好地撬動(dòng)需求。“國(guó)內(nèi)對(duì)剛需群體的支持力度始終較大，在剛需群體的購(gòu)房首付比例方面目前沒(méi)有太大差異?！?/p>

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波也認(rèn)同這一觀點(diǎn)。他表示，這三項(xiàng)政策環(huán)環(huán)相扣，讓賣家更好出手，買(mǎi)家更好入市。

一線城市及時(shí)表態(tài)

7月27日，監(jiān)管層喊話后，北上廣深四個(gè)一線城市分別表態(tài)，將結(jié)合城市實(shí)際情況盡快推出支持剛性和改善性住房需求的政策。

多位專家表示，目前一線城市仍以剛性需求為主，且長(zhǎng)期的供需關(guān)系是供小于求。一線城市內(nèi)部也在逐漸分化。中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶分析，在一線城市總體供不應(yīng)求的背景下，廣州、深圳受市場(chǎng)下行壓力更大，政策空間或大于北京、上海。

廣東住房政策研究中心李宇嘉對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，廣州和深圳外來(lái)人口超過(guò)1000萬(wàn)，但自有住房率較低，廣州的住房自有率約為50%，深圳的住房自有率尚不到30%，需求潛力巨大。但迫于高昂的房?jī)r(jià)，新市民群體只能選擇居住在城中村，供求關(guān)系較為畸形，亟須更多利好政策促進(jìn)消費(fèi)。

目前來(lái)看，北京是市場(chǎng)和政策的風(fēng)向標(biāo)，一線城市又是二線城市的風(fēng)向標(biāo)。二線城市還在觀望一線城市政策的實(shí)施效果，尋找政策窗口期。

曹晶晶分析道，若一線城市有較大力度政策出臺(tái)，二線核心城市的市場(chǎng)將得到明顯改善，并對(duì)其他城市形成帶動(dòng)。同時(shí)，銷售企穩(wěn)將帶動(dòng)核心城市投資開(kāi)工好轉(zhuǎn)，但可能需要一定的時(shí)間。

一位常駐北京四惠周邊小區(qū)的中介人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，最近業(yè)主的心態(tài)變得更穩(wěn)了，而且?guī)Э戳亢统山涣坑忻黠@提升，周末的客戶由政策出臺(tái)前的五六組增加至十二三組。

目前是買(mǎi)賣雙方互相角力的過(guò)程。他觀察到，現(xiàn)在的客戶也更加理性，不會(huì)因?yàn)檎叱雠_(tái)就著急買(mǎi)房?！澳壳皼](méi)有明顯漲價(jià)，但是買(mǎi)家談價(jià)空間稍微縮小了。比如之前，房主可以接受10%-15%的降價(jià)，現(xiàn)在可能會(huì)縮減到5%甚至更低?！?/p>

高原認(rèn)為，雖然政策能在一定程度上提升購(gòu)房者入市興趣，但轉(zhuǎn)化為購(gòu)房行為需要考量多方面因素。

監(jiān)管層接連定調(diào)，未來(lái)的政策走向究竟如何？

清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟教授認(rèn)為，三項(xiàng)措施不僅是逆周期措施，更有助于共同支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，鼓勵(lì)首套房需求、支持改善性需求、抑制投機(jī)做法，同時(shí)還能促進(jìn)房產(chǎn)的梯度消費(fèi)。

他認(rèn)為，面對(duì)低迷的房市，本次政策的指導(dǎo)性較強(qiáng)。此前一些政策僅有少數(shù)城市試水，在本次政策的指導(dǎo)下，預(yù)期各地尤其是一線城市將會(huì)落實(shí)更加寬松的政策。未來(lái)政策要更加落地，建議將“因城施策”進(jìn)一步細(xì)化為“因區(qū)施策”，適應(yīng)不同區(qū)域的差異化情況。

多位行業(yè)專家表示，對(duì)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付比例、貸款利率這三項(xiàng)政策來(lái)說(shuō)，一二線城市相比三四線城市擁有更大的下降空間，但寬松的房貸政策還需要央行、金融監(jiān)督管理總局和各地銀行配合執(zhí)行。

曹晶晶則總結(jié)出了五個(gè)可能的優(yōu)化方向：優(yōu)化限價(jià)政策；優(yōu)化限售政策；優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；降低二套房房貸利率；優(yōu)化限購(gòu)政策，因區(qū)施策，幫助一二線城市郊區(qū)去庫(kù)存。