劉春雅

【摘要】近年來，公眾物質(zhì)生活文化水平得到前所未有的提升，為物業(yè)企業(yè)在發(fā)展層面創(chuàng)造了空前的契機，由此物業(yè)企業(yè)需要合理提升自身的整體管控工作水平，采取合理措施強化內(nèi)部控制工作體系，合理防范各種經(jīng)營管理風險。本文主要以物業(yè)經(jīng)營風險控制工作內(nèi)容為基礎(chǔ)，針對內(nèi)控體系的構(gòu)建展開研究，首先闡述了物業(yè)經(jīng)營內(nèi)控體系涵蓋的主要內(nèi)容，其次論述了物業(yè)經(jīng)營風險的主要因素，最后基于內(nèi)控體系提出了一系列構(gòu)建措施，以供參考。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)經(jīng)營 經(jīng)驗 風險控制 內(nèi)控體系

當前，雖然物業(yè)企業(yè)逐漸重視內(nèi)控體系建設(shè)工作，但在經(jīng)營管理環(huán)節(jié)仍然存在一些風險，亟待進一步優(yōu)化和解決。企業(yè)有關(guān)人員應(yīng)高度重視內(nèi)控體系建設(shè)，科學高效地分析物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營管理環(huán)節(jié)的各種風險，并采取有效措施，在提高經(jīng)營風險防范能力的同時，推動企業(yè)實現(xiàn)長遠且平穩(wěn)發(fā)展。

一、物業(yè)經(jīng)營管理體系中內(nèi)控工作的主要內(nèi)容

（一）費用支出控制

在物業(yè)管理工作體系中，費用支出控制指的是物業(yè)企業(yè)在具體經(jīng)營環(huán)節(jié)形成的各種費用支出、各種代收性質(zhì)的水電費用支出，管理人員需要針對所有支出方案作出合理管控，以財務(wù)核算環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)信息作為主要參考依據(jù)，對電表和水表等在運營環(huán)節(jié)的具體狀況實現(xiàn)定期精準的核查，確保費用在支出控制環(huán)節(jié)的科學性。

（二）庫存物資控制

在物業(yè)管理工作中強化對庫存物資的管控力度，能對企業(yè)的物資實現(xiàn)高效合理的整合，同時以市場環(huán)境變化波動狀況為基礎(chǔ)，針對各項內(nèi)容展開深層次的分析，從而合理明確庫存管理環(huán)節(jié)可行性最高的方法。與此同時，針對采購工作質(zhì)量實行嚴格管控，對于一些規(guī)模相對較大的采購規(guī)劃，必須由財務(wù)部門實行精準科學的預算，確保對質(zhì)量實行合理管控，組建安全合理的統(tǒng)計管理工作方案。如此，可從根源上確保庫存物資在管理層面的獨立性，同時也能確保原材料的質(zhì)量。

（三）收入控制

針對物業(yè)經(jīng)營管理環(huán)節(jié)的工作規(guī)劃開展深層次的分析，需要將內(nèi)部控制工作體系的建設(shè)作為核心目標，及時監(jiān)測和觀察收入管理環(huán)節(jié)的各種問題，并以此為基礎(chǔ)，完善和優(yōu)化物業(yè)規(guī)范保障工作體系，科學高效地強化管理力度，防止浪費。合理強化內(nèi)部控制力度，有效加強單據(jù)的有效性、可靠性，同時實時觀察資金可能發(fā)生的各種風險，對資金收入實行高效精準的管控，確保物業(yè)經(jīng)營活動順利開展[1]。

二、物業(yè)經(jīng)營管理環(huán)節(jié)的主要風險

（一）合同糾紛風險

合同糾紛問題不論在任何地區(qū)、任何時間都以不同形式存在，物業(yè)行業(yè)在我國當下每個城市幾乎普遍存在，但受各種因素影響，租賃合同仍有一些不夠科學且亟待完善的問題，甚至于一部分條款和當?shù)胤煞ㄒ?guī)存在相互沖突的問題。

（二）租金回籠風險

租金收入是確保物業(yè)經(jīng)營管理工作實現(xiàn)平穩(wěn)運行的一項主要支撐，物業(yè)企業(yè)必須高度重視對租金范圍、租金支付方式等，同時在合同中必須做好合理明確，并保證條款的清晰性。但實際上，承租方在此環(huán)節(jié)會形成較大的影響，如果承租方受到個人觀念、經(jīng)濟原因等客觀因素的影響，則很容易產(chǎn)生資金回籠風險。

（三）成本控制風險

組建完善且科學的成本管控工作體系，對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展十分重要。但在具體工作環(huán)節(jié)，資金預算與具體支出二者必然存在一定的不同之處，正是由于不同，所以必然會形成風險。例如，采購預算與實際支出二者之間形成的數(shù)值差異，必然會在資金和資源角度形成浪費，增加企業(yè)的運營成本，同時人力資源分配不夠合理，也會引發(fā)部門之間產(chǎn)生一定的沖突[2]。

（四）內(nèi)部環(huán)境控制風險

當前，物業(yè)企業(yè)在內(nèi)部機構(gòu)設(shè)立層面仍存在一定的風險。例如，各個部門之間缺乏高效科學的溝通以及聯(lián)系，企業(yè)領(lǐng)導對機構(gòu)設(shè)置工作沒有給予重點關(guān)注，內(nèi)部各部門之間的職能出現(xiàn)相互交叉的問題，制度建設(shè)環(huán)節(jié)存在諸多亟待于進一步完善的地方等。

三、物業(yè)經(jīng)營管理構(gòu)建內(nèi)控工作體系的主要措施

（一）提升對內(nèi)控建設(shè)工作的認知

物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營管理環(huán)節(jié)產(chǎn)生風險或問題的主要原因，是企業(yè)內(nèi)部從管理層到基層員工在各自工作崗位，都沒有以相應(yīng)的指導方針作為指引，導致所有人員缺乏戰(zhàn)略發(fā)展目標。管理層也可能缺乏戰(zhàn)略眼界，無法清晰地制定各項制度，并確保各項制度得到落實，各項工作職責模糊不清、過于混亂，導致人心渙散且工作效率不高。

物業(yè)企業(yè)要從思想建設(shè)角度著手，定期開展經(jīng)營管理座談、專家講座等活動，幫助員工全方位、系統(tǒng)化地了解內(nèi)控工作體系的主要內(nèi)容，強化對內(nèi)控建設(shè)的認識。只有所有人員都充分認識到內(nèi)控建設(shè)的重要性，才能確保管理層具備前瞻性的戰(zhàn)略眼光，同時也能以最快的速度精準高效地在企業(yè)內(nèi)部，組建適合企業(yè)發(fā)展的內(nèi)部控制工作環(huán)境及工作體系[3]。

（二）構(gòu)建科學化的績效考核管理機制

現(xiàn)階段，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)中，半數(shù)以上的工作人員都不是相關(guān)專業(yè)人員，雖然此種方式在工資支出上成本不高，但是非專業(yè)人員在工作期間的不專業(yè)性也極強，如若操控不當則會讓企業(yè)遭受損失，且損失會遠遠高于人力成本節(jié)約的費用。

物業(yè)企業(yè)必須深層次認識當前存在的問題，合理提升人才招聘環(huán)節(jié)的門檻，打造精英化管理團隊。與此同時，物業(yè)企業(yè)需要組建科學化的績效考核機制，不僅讓管理層通過員工的日常工作表現(xiàn)，評估其在工作環(huán)節(jié)存在的各種問題，檢測經(jīng)營活動開展是否足夠科學，也能夠?qū)T工的日常工作提出科學可靠的建議。而且，績效考核中的獎勵懲罰措施，能將壓力轉(zhuǎn)化為動力，合理提升員工的主觀能動性及工作責任心。

（三）強化風險預警工作體系的構(gòu)建

物業(yè)在經(jīng)營管理活動中除了自身存在的問題之外，還有外部環(huán)境不斷變化波動所形成的各種影響。所以需要加強風險預警評估體系建設(shè)，對物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營環(huán)節(jié)有可能產(chǎn)生的各種風險展開全方位、系統(tǒng)化的監(jiān)督和推測，最大限度地提升物業(yè)經(jīng)營管理環(huán)節(jié)內(nèi)控工作的力度和效率[4]。

（四）強化資金管控力度

在物業(yè)企業(yè)中必須強化對資金的管理。

其一，強化資金在流動環(huán)節(jié)的各項記錄工作，并保證記錄的完整。對于各種發(fā)票和單據(jù)必須做好嚴格科學的管理，保證財務(wù)數(shù)據(jù)信息具備完整性和精準性。

其二，強化對庫存的管控。針對固定資產(chǎn)必須編制科學可行的規(guī)章管理工作體系，降低或防止固定資產(chǎn)在調(diào)配環(huán)節(jié)出現(xiàn)低配、超配的問題。

其三，對資金支出實行高效管控。針對資金應(yīng)用的合理性、申請額度、使用用途等展開嚴謹認真的審核，科學合理地提升物業(yè)企業(yè)資金的整體效率，同時提升對資金支出明細的掌控力度。

其四，強化對資金結(jié)算的管理。物業(yè)企業(yè)與一般企業(yè)的不同之處，在于其收到的一部分費用是代收的水電費等。對于此部分費用需要獨立核算，不能與其他內(nèi)容相互混淆，如此有助于物業(yè)財務(wù)部門對收支實行精準核算，提高財務(wù)管控環(huán)節(jié)的整體效率。

（五）強化企業(yè)內(nèi)部各部門間的溝通協(xié)調(diào)力度

在物業(yè)企業(yè)內(nèi)部，需要強化各個部門間的溝通和協(xié)調(diào)力度，通過高效科學的協(xié)調(diào)交流，讓企業(yè)經(jīng)營管理人員直觀清晰地了解各環(huán)節(jié)的工作重點，同時明確財務(wù)管理工作模式創(chuàng)新的重要性，合理提升信息在服務(wù)環(huán)節(jié)的綜合質(zhì)量。要建立相應(yīng)的反饋機制，確保在經(jīng)營管理環(huán)節(jié)的各項活動能夠緊跟時代發(fā)展潮流，同時持續(xù)優(yōu)化風險控制環(huán)節(jié)的內(nèi)控工作體系，確保能將所有內(nèi)控工作體系真正落到實處，并發(fā)揮各項內(nèi)控制度的最大價值，最終推動物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展[5]。

結(jié)語

綜上所述，在物業(yè)經(jīng)營管理工作中，要想強化對風險的管控力度，就必須從根源上保證物業(yè)管理工作的專業(yè)性，并對具體運營環(huán)節(jié)的狀況展開深層次的研究和分析，明確管理環(huán)節(jié)各項工作內(nèi)容的差異，針對風險采取有針對性的防范措施。同時，有關(guān)人員需要將內(nèi)控管理工作作為企業(yè)管理的重要內(nèi)容，持續(xù)不斷優(yōu)化和創(chuàng)新內(nèi)控工作機制，最大限度防范經(jīng)營風險，確保物業(yè)經(jīng)營管理發(fā)揮最大價值。

參考文獻：

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