秦佳麗

近日，就廣東佛山南山鎮(zhèn)的三水奧園尚居（別名“三水奧悅豪庭”）項目，多位業(yè)主向《紅周刊》反饋，該樓盤停工近兩年，原定今年3 月份復(fù)工，后續(xù)又商定6 月30 日前復(fù)工，但這兩次中國奧園項目方均“食言”。據(jù)業(yè)主介紹，該項目有的樓棟原定于在3 月和6 月分別交付，目前不僅不可能交付，連何時復(fù)工都難以確定。而在之前的5 月份，中國奧園曾宣稱絕大多數(shù)已售項目實現(xiàn)了100% 復(fù)工，這顯然無法得到三水奧園尚居業(yè)主的認(rèn)同。

據(jù)《紅周刊》了解，中國奧園一直在為化解自身債務(wù)問題而努力。按照中國奧園相關(guān)公告，公司近期債務(wù)重組已取得實質(zhì)進展，擬在6 月30 日召開董事會審議財報、考慮及批準(zhǔn)年報發(fā)布，希望于今年年中完成債務(wù)重組，實現(xiàn)上市公司復(fù)牌。不過，從2022年4 月1 日停牌算起，中國奧園停牌時間已近15 個月，距離最長停牌18個月、逾期可摘牌的規(guī)定不遠(yuǎn)，這意味著留給中國奧園復(fù)牌的時間其實已經(jīng)不多了。

三水奧園尚居停工兩年交付爽約 復(fù)工承諾上演“拖字訣”

2021 年8 月，葉梵（化名）一擲50萬元，買下佛山南山鎮(zhèn)三水奧園尚居一套面積80 多平方米的住宅，按照約定，交付時間本該在今年3 月。不過，停工至今的樓盤顯然逾期?！皹I(yè)主們和開發(fā)商以及有關(guān)部門談過，一次又一次地簽署承諾書，（奧園）承諾6 月30 號復(fù)工，但是我們?nèi)ギ?dāng)?shù)乜戳耍F(xiàn)場沒有工人，一點復(fù)工的跡象都沒有?！?/p>

“根本就是一場‘騙局，項目銷售的時候，其實已經(jīng)停工了，業(yè)主們不知情，否則也不會買?！比~梵表示，“我是給的全款，還有一些業(yè)主更慘，交不了樓，但要每個月分期還款給銀行?！?/p>

據(jù)葉梵介紹，三水奧園尚居項目包括6 座樓盤，目前維權(quán)的樓棟主要集中在2 座，大概60 多戶業(yè)主。據(jù)介紹，準(zhǔn)業(yè)主們試圖通過各種渠道維權(quán)，不過求訴無門，“大家希望能跟奧園高層談?wù)劊贿^對方不肯露面。”

該批維權(quán)業(yè)主大多在2021 年前后購買，從不同的約定交付批次來看均已逾期。作為最早一批購房客，楚鑫（化名）向《紅周刊》表示：“ 我是2020 年12 月份買的，約定交付時間是2022 年12 月份。聽說項目預(yù)計分幾批交付，包括2022 年12 月、2023 年3 月和6 月。不過都是2 座的業(yè)主，現(xiàn)在爛尾都交付不了。”

據(jù)房天下等中介平臺信息，三水奧園尚居項目位處佛山市南山鎮(zhèn)南丹山生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)，包括6 棟高層住宅，規(guī)劃建設(shè)1129 戶。項目最早于2019 年開盤預(yù)售，主力戶型為94—109 平方米三居室，銷售均價6500 元/平方米。另據(jù)佛山市住房保障和房產(chǎn)信息網(wǎng)信息顯示，三水奧園尚居目前僅有2、5、6 座開售，購房人已簽約及已備案規(guī)模約330 余套。

該項目開發(fā)商為佛山市鈞裕置業(yè)有限公司（以下簡稱“鈞裕置業(yè)”），該公司控股股東是奧園集團孫公司廣東奧園縣域商業(yè)綜合體投資管理集團有限公司。中國奧園的2021 年中期財報披露，三水奧悅豪庭項目（“三水奧園尚居”別名）涵蓋綜合社區(qū)、商業(yè)類型，土儲面積9.01 萬平方米。

目前，三水奧園尚居的準(zhǔn)業(yè)主們大多奔波在維權(quán)路上。曾與開發(fā)商及有關(guān)部門多次談判的業(yè)主邱揚（化名）向《紅周刊》介紹，該項目從2021年11 月開始停工，自2022 年12 月召開第一次業(yè)主座談會以來，奧園方面相關(guān)負(fù)責(zé)人與三水奧園尚居2 座業(yè)主其實多次簽署承諾函，復(fù)工承諾從今年3 月底延期到6 月底，不過目前再度“爽約”。

邱揚向《紅周刊》提供了兩份《三水奧悅豪庭項目交樓承諾函》，其中一份經(jīng)項目公司鈞裕置業(yè)簽署于去年12 月份的承諾函顯示，“本司對奧悅豪庭項目2 座業(yè)主鄭重承諾，該項目于2023 年3 月復(fù)工，于2023 年9 月30 日交付業(yè)主。如未如期交付業(yè)主，全額退款”；另一份承諾函如出一轍，不過復(fù)工及交付日期顯示再度推遲：“項目于2023 年6 月30 日前復(fù)工，計劃于2023 年10 月30 日前交樓?！?/p>

“現(xiàn)在對方還是明確答復(fù)‘復(fù)不了，你們要等的就等，等不了就去法院起訴?！鼻駬P介紹，目前三水奧園尚居項目其實已到封頂階段，不過在他看來，倘若6 月30 號不復(fù)工，預(yù)想10 月30 日交樓肯定有難度。

憂心錢房兩失 業(yè)主苦等交樓不退房

對于三水奧園尚居的維權(quán)業(yè)主而言，“復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓”成為當(dāng)前的一致訴求，業(yè)主們認(rèn)定退房是“ 大坑”。

邱揚談到，目前業(yè)主之所以不再選擇退房退款，走法律途徑，是擔(dān)憂錢房兩失：“即便贏了官司也拿不到錢，還要倒貼幾萬塊訴訟費。我們業(yè)主群里之前有案例，5 座一家商鋪（業(yè)主）都勝訴一年多了，一毛錢沒拿到，這還是僅僅5 萬塊錢（購房定金）而已。”

據(jù)奧園方面的口徑，項目進度或具備不確定性。邱揚所在的業(yè)主微信交流群中，奧園方面工作人員曾作出答復(fù)：“復(fù)工我們沒有放棄，一直有在做，只是現(xiàn)在確定不了時間?！?/p>

三水奧園尚居部分購房客并非佛山本地人，不少來自廣東其他城市以及湖南，部分準(zhǔn)業(yè)主集體輾轉(zhuǎn)于多個渠道尋求解決方案無果。“我平時在廣州，當(dāng)時購買也是在某新媒體平臺看到地產(chǎn)中介的廣告，想著價格便宜，佛山離廣州一個小時車程也還算近?！比~梵談到，“項目能盡快復(fù)工最好，不至于現(xiàn)在這樣頭痛。”

《紅周刊》了解到，作為項目直接開發(fā)商，鈞裕置業(yè)目前已成為失信被執(zhí)行人。企查查顯示，鈞裕置業(yè)今年以來共有4 條被執(zhí)行人信息，被執(zhí)行總金額合計4582 萬元。公司涉及30多條司法案件，涵蓋建設(shè)工程合同糾紛、承攬合同糾紛、商品房預(yù)約合同糾紛等。

忙于債務(wù)重組及完成復(fù)牌指引的中國奧園目前正內(nèi)外交困。中國奧園至今（截至6 月29 日）仍未刊發(fā)2021 年及2022 年全年業(yè)績。公司停留在2021 年中報的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至當(dāng)時，其總負(fù)債為2629 億元，其中一年以內(nèi)需償還的借款、優(yōu)先票據(jù)及債券規(guī)模為517.22 億元；同期集團的現(xiàn)金及銀行存款約606.45 億元，尚能覆蓋前述短債。不過，在房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)危機蔓延的2021 年下半年，中國奧園債務(wù)危機爆發(fā)，經(jīng)歷債權(quán)人清償要求陡然增多、國際評級機構(gòu)下調(diào)評級，中國奧園已于2022 年1 月官宣美元債違約，邁入出險房企行列。

中國奧園百分百復(fù)工“水分”較大退市危機未解

自2022年中央經(jīng)濟工作會議等定調(diào)扎實做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”各項工作、支持銀行提供專項借款以來，“保交樓”成為房企及各地建設(shè)單位的核心任務(wù)。部分出險房企甚至標(biāo)榜“棄外保內(nèi)”，境外債務(wù)重組“躺平”，集中資金用于保交樓和穩(wěn)運營。

奧園集團也一度標(biāo)榜推行已售項目百分之百復(fù)工、百分之百交樓“雙百行動”。據(jù)奧園集團5 月25 日在企業(yè)微信公眾號披露，截至目前，奧園廣東區(qū)域、華中區(qū)域、華東區(qū)域、中西部區(qū)域等絕大多數(shù)已售項目實現(xiàn)100% 復(fù)工，全集團1-4 月交付近1.1 萬套，交付面積約139萬平方米，各區(qū)域項目團隊正不遺余力保質(zhì)保量交付。

不過目前來看，因交付問題而與業(yè)主頻頻拉鋸的中國奧園可能言過其實。《紅周刊》查詢?nèi)嗣窬W(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板了解到，在陜西、安徽、河南等地，今年奧園樓盤因交付減配、拖延退房款、工程進度緩慢等問題仍面臨密集投訴。比如，6 月份有鄭州網(wǎng)友投訴奧園御湖灣逾期交房、具體交付時間不明。據(jù)留言，“龍源路奧園御湖灣存在表演式復(fù)工，每天工地就一二十個工人，原本定于2023 年4 月30 號交房，現(xiàn)已違約，給業(yè)主發(fā)的通知函連具體交付時間都未標(biāo)明，現(xiàn)在奧園總部每個月?lián)芨?00 萬元左右用于工地施工，然而一期和二期完全交付加起來還需2.4 億元，照這樣的速度，我們20年也住不進新房”。

即便在大本營廣東，中國奧園卷入“爛尾”風(fēng)波的項目也不止前述三水奧園尚居一處。“目前就我所知道的，佛山南海區(qū)那邊也有一個奧園樓盤（爛尾）?！背伪硎?。

銷售回款方面，深陷債務(wù)危機一年多來，中國奧園的自主造血能力顯然不足。2022 年，中國奧園未經(jīng)審核物業(yè)合同銷售金額累計約202.2 億元，較2021 年的1210.3 億元銷售額跌去八成。而在房企銷售額整體回溫的2023 年一季度，公司未經(jīng)審核物業(yè)合同銷售額仍同比下滑63% 至29.3 億元。

今年上半年，引國資、賣資產(chǎn)、尋求債務(wù)重組成為中國奧園的主要自救途徑。譬如近期中國奧園作價近3億港元出售加拿大附屬公司、作價5.84 億元出售珠海奧園華富置業(yè)有限公司股權(quán)。與此同時，今年中國奧園旗下公司先后引入山東健康、南粵星橋基金、西安航投科創(chuàng)、中金國測4 家國資背景企業(yè)合作或參股，目標(biāo)指向大灣區(qū)舊改項目合作，一度被視為企業(yè)紓困先兆。

不過，兜售旗下公司股權(quán)之余，中國奧園正被卷入內(nèi)控制度缺陷、關(guān)聯(lián)物企資金被占用等問題。其中，今年2月，中國奧園公告將以2.56 億港元出售旗下物業(yè)上市公司奧園健康29.9%的股份予前述南粵星橋基金，中國奧園退居奧園健康第二大股東。值得一提的是，中國奧園出售奧園健康控股權(quán)預(yù)計虧損約4476.6 萬港元。

中國奧園此次“虧本套現(xiàn)”似乎是別無他法的選擇，除了迫切補流的需求，奧園健康存在不少歷史遺留問題，核心便是與中國奧園之間的違規(guī)資金往來。相關(guān)往來事項可追溯到2022 年奧園健康核數(shù)師收到一封匿名報告，指控內(nèi)容包括奧園健康的銀行貸款合約失實、未披露為母公司集團提供總額為40 億元的財務(wù)擔(dān)保等。到今年1月，奧園健康曾發(fā)布17 條內(nèi)部控制評估結(jié)果，指向奧園健康與母公司中國奧園之間未處理好獨立運營關(guān)系。

據(jù)今年4 月中國奧園發(fā)布的內(nèi)幕消息公告，關(guān)于其與奧園健康資金往來等事項，獨立財務(wù)顧問的調(diào)查工作仍在進行中，尚未達成任何結(jié)論。

于當(dāng)下的中國奧園而言，今年年中無疑是重要節(jié)點，奧園方面此前曾表示，希望于今年年中完成債務(wù)重組，實現(xiàn)上市公司復(fù)牌交易。

按照中國奧園的宣傳口徑，近期公司債務(wù)重組已取得實質(zhì)性進展。公司6月12 日公告，中國奧園已就約40 億美元債務(wù)與絕大多數(shù)境外主要債權(quán)人簽訂中期債務(wù)暫緩協(xié)議，中國奧園正積極與若干主要境外債權(quán)人磋商，旨在最終落實全面?zhèn)鶆?wù)重組。另據(jù)企業(yè)公告，中國奧園擬在6 月30 日舉行董事會會議審議財報，考慮及批準(zhǔn)2021年度、2022年度業(yè)績及其發(fā)布——在此前接獲的交易所復(fù)牌指引中，補充尚未刊發(fā)的財務(wù)業(yè)績是公司復(fù)牌指引中的重要一項。

另外，自2022 年4 月1 日停牌算起，中國奧園已連續(xù)停牌一年有余，按照18 個月停牌期限，留給中國奧園擺脫9 月30 日除牌預(yù)警的自救時間只剩下3 個月。（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）