錢逸倫

關鍵詞：住房租賃；低端鎖定；演化博弈

中圖分類號：F299.23；F224.32 文獻標志碼：A 文章編號：1672-626X（2023）03-0033-08

一、引言與文獻綜述

近年來，國家層面已將發(fā)展住房租賃市場作為構建房地產市場健康發(fā)展的長效機制，是解決房地產市場泡沫膨脹、中低收入家庭住房困難的重要舉措。黨的二十大報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，為未來住房制度改革指明了方向，表明中央將繼續(xù)發(fā)力完善住房供應端制度政策，并大力推動住房租賃市場發(fā)展。然而長期以來，住房租賃市場發(fā)展不規(guī)范，租賃權益得不到保護，已經(jīng)形成租賃需求與供給雙低發(fā)展的路徑鎖定。中國社科院國家未來城市實驗室2021年發(fā)布的《房地產藍皮書：中國房地產發(fā)展報告NO.18（2021）》指出，長期以來我國租房和購房發(fā)展不均衡，導致目前住房租賃市場成為短板，租賃住房品質不高、有效供給不足、租賃關系不穩(wěn)定、租房居住痛點多。同時，住房租賃收益率低，平均不到2%，缺乏低利率的長期貸款，人們長期租賃意愿不高。據(jù)中國房地產估價師與房地產紀經(jīng)人學會2020年對北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶6個城市的調查顯示，租賃住房的建筑面積平均為60.2平米。因此，住房租賃的舒適性遠不如住房購置，住房租賃成為人們短期且無奈的居住選擇；住房租賃市場長期處于低層次發(fā)展狀態(tài)，難以滿足較高層次的居住需求；近年來發(fā)展迅速的長租公寓企業(yè)也未走上良性發(fā)展之路，基本處于虧損經(jīng)營狀態(tài)，缺乏穩(wěn)定持續(xù)的盈利渠道。

學術界普遍認為我國住房租賃市場發(fā)展滯后，問題很多[1～3]。我國住房租賃市場發(fā)展同時受到經(jīng)濟、社會和文化等多種因素的影響[4]，尤其受到制度性因素的制約，存在租賃市場法律體系不健全、監(jiān)管缺位[5]、對承租人缺乏保護[6]等問題，市場的自發(fā)性也造成了住房租賃交易不規(guī)范[7]。

學者們運用博弈理論分析住房租賃市場，對住房租賃市場的相關主體進行兩兩博弈或三方博弈分析。有的學者通過演化博弈模型分析租賃市場各參與主體的策略選擇發(fā)現(xiàn)，平臺強力監(jiān)管所帶來的高失信成本，使出租人與承租人都有較高的守信概率[8]；政府監(jiān)管與承租人投訴可以有效抑制出租人的機會主義行為，但監(jiān)管成本與參與成本分別是影響政府監(jiān)管與承租人投訴的關鍵因素[9]。有的學者運用演化博弈模型分析住房租賃市場存在的問題及原因發(fā)現(xiàn)，財政分權下的央地博弈中，地方政府供給租賃用地的意愿明顯低于中央政府的期望，使得租購并舉政策更多停留在文件中[10]；出租人不愿意提供高品質租賃住房以及不及時維修房子，原因在于回報率太低[11]。為此，政府應提高監(jiān)管意愿，可從財政分擔、績效考核等入手激勵地方政府加強對住房的租賃監(jiān)管[12]，或是提高監(jiān)管強度，加大對監(jiān)管不作為的懲處力度[13]，同時加大對住房租賃企業(yè)的懲罰力度和增加對低質量住房維修改造的補貼，減少消費者選擇租賃住房的成本或增加其選擇高質量住房的收益均有利于提高租賃住房的質量[14]。

綜上所述，學者們普遍認為當前住房租賃市場發(fā)展落后的根源在于政府監(jiān)管不足、對租賃雙方的權益保護缺失。在博弈分析中，著重于探討政府監(jiān)管對住房租賃市場及經(jīng)濟主體策略行為的影響，但在各主體的策略選擇中，較少考慮出租人對住房品質的選擇，以及承租人是否愿意支付高租金的策略行為。本文認為，要提升住房租賃市場的發(fā)展層次，出租人提供高品質住房與承租人愿意支付高租金是能形成正反饋效應的，而當前出租人提供低品質住房與承租人支付低租金行為互為反饋導致了租賃市場的低端鎖定效應。因此，本文將構建一個包含政府監(jiān)管與否、出租人提供高品質住房與否、承租人愿意支付高租金與否的三方演化博弈模型，剖析住房租賃市場低端鎖定的形成機理。

本文結構安排如下：第二部分構建一個政府、出租人、承租人的三方演化博弈模型，分析演化博弈策略均衡；第三部分進行仿真分析，分別對低端鎖定與高端理想兩種演化均衡狀態(tài)進行仿真模擬；第四部分是結論及建議。本文的邊際貢獻在于，目前學術界多從加強監(jiān)管的角度提出建議，在實踐中政府主要是發(fā)展長租公寓等來提升住房租賃市場層次，而本文創(chuàng)新性地提出既要加強監(jiān)管，提高監(jiān)管收益，更要提升承租人的租賃效應，以需求層面為突破點提升住房租賃市場的層次。

二、三方演化博弈模型構建

在租賃市場中，政府提供制度與正式規(guī)則，租賃企業(yè)與出租人通過市場供給租賃住房，承租人作為需求者，三方共同構成了租賃市場的參與主體。從演化的第一種機制來看，各參與主體通過改變對方的收益來影響對方的演化路徑。政府供給制度的不足，造成租賃雙方收益較小，導致需求結構與供給結構低端化，并形成正反饋效應；供需低端化與市場失序，反過來也使得政府收益很小，無法如住房購置市場一樣獲取巨額的稅費與城市建設收益，因而沒有足夠的激勵去提供完善的制度與監(jiān)管。從演化的第二種機制來看，改變參與主體的學習規(guī)則來影響對方的演化路徑。制度供給的不足與權益的殘缺，以及租賃供給的低端化，使得承租人形成了租房不如買房，租房是買不起房的無奈選擇等認知，進而演化出買房才是改善住房條件首要選擇的認知規(guī)則；同樣，對于出租人來說，需求的低端化與制度供給的不足，形成了租賃住房高質低價、低質低價、高品質住房投資收益不如低品質住房的市場認知，進而形成了租賃住房面積小、品質低、配套差的投資理念；對于政府來說，租賃市場的無序與輔助性地位，使得政府形成了租賃市場只是住房市場的低級形態(tài)，只是人們提高住房條件過程中暫時性選擇的政策認知，進而形成重購輕租的制度供給與市場監(jiān)管的政策導向。政府、出租人與承租人三方的收益與學習規(guī)則相互影響，改變著對方的演化路徑，最終形成了租賃市場的低端鎖定局面。

在政府、出租人、承租人三方博弈中，政府提供租賃市場的制度供給并進行監(jiān)管，出租人提供住房出租，承租人租賃住房。政府的行為選擇是實施監(jiān)管（概率為x）或不實施監(jiān)管（概率為1-x），如果實施監(jiān)管，則可以在租賃市場獲得凈收益J，監(jiān)管凈收益為政府提供監(jiān)管所獲得的稅收減去監(jiān)管成本，其中稅收與租金成正比，監(jiān)管成本與租金無關。因此，高租金狀態(tài)下監(jiān)管凈收益為J1=T1-C，低租金狀態(tài)下監(jiān)管凈收益為J2=T2-C，其中T1、T2分別為高租金與低租金狀態(tài)下的比例稅稅收，C為監(jiān)管成本，因此有J1＞J2。由于低租金狀態(tài)下政府收稅較少，但是監(jiān)管成本與高租金狀態(tài)下基本一致，所以這里假設J1＞0，J2＜0，即在高租金時監(jiān)管凈收益為正，而在低租金狀態(tài)下監(jiān)管凈收益為負。如果不實施監(jiān)管，則收益為0。

出租人的行為選擇是提供高品質租賃住房（概率為y）或提供低品質租賃住房（概率為1-y），R0表示不監(jiān)管下提供低品質租賃住房所獲取的租金，R1表示不監(jiān)管下出租人獲得高租金與獲得低租金的差額，R2表示出租人在提供高品質租賃住房時，政府提供監(jiān)管而使出租人所減少的住房裝修折舊及租賃住房內設施受損等意外損失，R3表示出租人在提供低品質租賃住房時，政府提供監(jiān)管而使出租人所減少的住房裝修折舊及租賃住房內設施受損等意外損失，由于高品質租賃住房相較于低品質租賃住房，通常擁有更好的裝修及更貴重的設施，所以一般有R2≥R3。C0表示出租人提供低品質租賃住房的成本，C1表示與提供低品質租賃住房相比，出租人提供高品質租賃住房額外付出的成本，一般有R1≥C1，同時，出租人要承擔政府收取的比例稅稅收T1（高租金狀態(tài)下）與T2（低租金狀態(tài)下），并且，在監(jiān)管的情況下，出租人提供高品質住房的收益應大于提供低品質住房的收益，因此有R2-R3-C1>0。

承租人的行為選擇是支付高租金（概率為z）或支付低租金（概率為1-z），所以其成本為R0（低租金）或R0+R1（高租金），得到的收益有，從低品質住房租賃中獲得的基本收益P0、從高品質住房租賃中所增加的收益P1，以及政府提供監(jiān)管時，減小了高租金承租人的意外損失P2和減小了低租金承租人的意外損失P3，一般有P2≥P3。

（一）參與人的期望收益

1. 政府的平均期望收益

可以求得：該矩陣的8個均衡點為（0，0，0），（0，0，1），（0，1，0），（0，1，1），（1，0，0），（1，0，1），（1，1，0），（1，1，1）。根據(jù)李雅普諾夫間接判別法判定均衡點的漸進穩(wěn)定性，當雅克比矩陣所有特征值λ<0時，該均衡點為系統(tǒng)的漸進穩(wěn)定策略；而當雅克比矩陣存在正的特征值時，則該均衡點具有不穩(wěn)定性。表2給出8個均衡點是否為漸進穩(wěn)定策略的結果。

如表2所示，根據(jù)前面的假設：J₂<0，則（0，0，0）為漸進穩(wěn)定策略均衡，即政府、出租人、承租人最后的穩(wěn)定選擇策略為（不監(jiān)管，提供低品質住房，支付低租金），此時住房租賃市場處于低端鎖定狀態(tài)。

當P₂-P₃-R₁>0時，會出現(xiàn)（1，1，1）的穩(wěn)定策略均衡，即政府、出租人、承租人的穩(wěn)定策略選擇為（監(jiān)管，提供高品質住房，支付高租金），此時住房租賃市場進入高水平發(fā)展狀態(tài)。需要達到的條件是：在政府提供監(jiān)管的前提下，出租人由于政府提供監(jiān)管，減少的提供高品質住房所蒙受的損失，要大于提供低品質住房所蒙受的損失與提供高品質住房所多付出的成本之和，即R₂>R₃+C₁；同時，承租人在政府提供監(jiān)管的情況下減少的支付高租金所蒙受的損失，要大于支付低租金所蒙受的損失與為高品質住房多支付的租金之和，即P₂>P₃+R₁。也就是說，不管是出租人還是承租人，在存在政府監(jiān)管的情況下，所獲得的利益要遠大于不存在政府監(jiān)管時的利益。在這種情況下，住房租賃市場可以達到高端理想的高水平發(fā)展狀態(tài)。

綜上所述，當承租人選擇支付低租金時，則監(jiān)管收益J₂為負，此時住房租賃市場三方博弈的演化結果為（0，0，0），即（不監(jiān)管，提供低品質住房，支付低租金），住房租賃市場處于低端發(fā)展狀態(tài)，并長期鎖定在低端狀態(tài)。只有當承租人選擇支付高租金，且P₂-P₃-R₁>0時，才會出現(xiàn)（1，1，1）的穩(wěn)定策略均衡，也就是在承租人選擇支付高租金，且政府監(jiān)管給出租人與承租人帶來的收益遠高于不監(jiān)管時的收益時，市場會出現(xiàn)（監(jiān)管，提供高品質住房，支付高租金）的均衡結果，此時住房租賃市場實現(xiàn)了高水平發(fā)展的高端理想狀態(tài)。

三、仿真分析

根據(jù)復制動態(tài)方程及約束條件，運用MATLAB軟件進行模擬仿真分析，對各參數(shù)進行取值，分析參數(shù)變化對結果的影響。

（一）低端鎖定狀態(tài)分析

低端鎖定狀態(tài)下，參數(shù)取值如下：J₁=0.3，J₂=-0.1，R₀=0.5，R₁=0.2，R₂=0.2，R₃=0.1，C₀=0.3，C₁=0.1，P₀=0.6，P₁=0.3，P₂=0.2，P₃=0.1。當（x，y，z）分別?。?.2，0.3，0.1）、（0.5，0.5，0.5）、（0.8，0.8，0.9）時，系統(tǒng)演化的穩(wěn)定情況及仿真結果分別為圖1～ 3。

由圖1～3可以看出，不管博弈參與方初始策略如何，政府、出租人、承租人的最終選擇分別為不監(jiān)管、提供低品質住房、支付低租金。進一步的分析發(fā)現(xiàn)，初始策略的選擇概率會影響系統(tǒng)達到穩(wěn)定狀態(tài)的時間，初始值與演化穩(wěn)定狀態(tài)越接近，達到演化穩(wěn)定狀態(tài)的時間就越短。且政府初始選擇監(jiān)管的概率越高，則一開始其監(jiān)管概率就會有提高的趨勢，但達到拐點后其趨勢還是會向下，最終的穩(wěn)定策略選擇為不監(jiān)管。而如果承租人最初選擇支付高租金的概率較高，則會使政府選擇監(jiān)管的概率提高，隨后由于承租人支付高租金的概率不斷下降，政府選擇監(jiān)管的概率在達到高點后也會掉頭下降，并最終趨向于0。

（二）高端理想狀態(tài)分析

要實現(xiàn)高端理想狀態(tài)的博弈結果，需要在承租人支付高租金時，政府監(jiān)管有正的收益，且當P₂-P3-R₁>0，以及R₂-R₃-C₁>0時，博弈結果可實現(xiàn)高端理想狀態(tài)。這里參數(shù)取值如下：J₁=0.3，J₂=-0.1，R₀=0.5，R₁=0.3，R₂=0.3，R₃=0.1，C₀=0.3，C₁=0.1，P₀=0.6，P₁=0.5，P₂=0.4，P₃=0.05。只有當政府選擇監(jiān)管時才滿足穩(wěn)定條件：P₂-P₃-R₁>0與R₂-R₃-C₁>0，也就是說政府的監(jiān)管概率為1時，才可實現(xiàn)（1，1，1）的高端理想狀態(tài)。

政府初始策略選擇監(jiān)管的概率為1時，即x=1，博弈三方初始策略選擇分別為（1，0.1，0.1）、（1，0.5，0.5）、（1，0.8，0.8）時，仿真結果見圖4～6。

從圖4～6的仿真結果來看，只要x的取值為1，也就是政府初始策略選擇監(jiān)管概率為1時，則不論出租人與承租人初始策略如何選擇，最終的穩(wěn)定均衡為（監(jiān)管，提供高品質住房，支付高租金）。

綜上所述，要實現(xiàn)（1，1，1）的演化結果，需要政府提供持續(xù)不斷的監(jiān)管，即政府實施監(jiān)管的概率為1，且滿足P₂-P₃-R₁>0，以及R₂-R₃-C₁>0（即承租人從政府提供監(jiān)管中，為住房租賃支付高租金所獲得的收益遠遠大于支付低租金所獲得的收益，以及出租人從政府提供監(jiān)管中，為提供高品質租賃住房所獲得的利益遠遠大于提供低品質租賃住房的利益）時，則可以實現(xiàn)高端理想狀態(tài)的演化結果。當然，根據(jù)前面的博弈分析，要實現(xiàn)高端理想結果的均衡狀態(tài)，還假定了政府在承租人支付高租金情況下的監(jiān)管收益為正，而支付低租金的監(jiān)管收益為負。因此，要激勵政府實施持續(xù)的監(jiān)管，承租人支付高租金也是必要條件。而要想使承租人愿意支付高租金，則需要讓承租人從住房租賃中獲得較高的租賃效用，如獲得與購房者相同的社會福利，提高和保護承租人的租賃權益等。

四、結論及建議

通過前面的分析可以獲得如下結論：在政府監(jiān)管概率受監(jiān)管收益影響，且承租人初始策略選擇支付高租金的概率較低時，住房租賃市場容易陷入（不監(jiān)管，提供低品質住房，支付低租金）的低端鎖定狀態(tài)中，反映在我國住房租賃市場，呈現(xiàn)出經(jīng)過幾十年發(fā)展仍長期處于低端發(fā)展層次，即使近年來政府試圖通過政策支持、鼓勵長租公寓發(fā)展等措施提升住房租賃市場的發(fā)展層次，但結果并不盡人意，住房租賃并沒有形成對住房購置的替代而成為人們改善住房條件的同等選擇。

要達到（監(jiān)管，提供高品質住房，支付高租金）的高端理想發(fā)展狀態(tài)，則需要政府提供持續(xù)的監(jiān)管。對此有兩條路徑：一是不管有無監(jiān)管收益都必須監(jiān)管，如中央政府要求地方政府必須對住房租賃市場實施強有力的監(jiān)管；二是通過激勵手段使地方政府愿意提供持續(xù)的監(jiān)管，這就需要提高承租人的租賃效應以支付高租金。為此，需要大幅度提高承租人租賃權益，保護承租人的租賃權利，提高承租人的社會福利，在子女教育、社會保障等方面給予租賃者與購房者同等的社會福利；保護租賃者有長期租賃、優(yōu)先租賃的權益，對房租上漲實施限制等?？紤]到信息不對稱及政策執(zhí)行者的利益取向行為，第二條路徑效率更高且更具持續(xù)性?；诖?，要想突破住房租賃市場的長期低端鎖定狀態(tài)，可從以下方面進行完善。

第一，提高政府監(jiān)管的收益及不監(jiān)管的成本。像住房購置市場一樣，政府也應對住房租賃市場實現(xiàn)全過程與持續(xù)的監(jiān)管，并將其納入考核體系。完善租賃市場的法律法規(guī)，對損害對方或他人的違規(guī)行為嚴格依法依規(guī)進行懲罰，約束租賃雙方的機會主義行為；簡化租賃市場一般性違規(guī)行為與糾紛的處罰程序，提高處理效率；加強租賃市場租賃行為的登記與備案制度，并與稅收繳納、稅收抵扣、公共福利與服務的獲取等進行聯(lián)動綁定，以提高監(jiān)管的收益；強化對住房租賃市場監(jiān)管部門的考核力度，對于不作為或管理混亂的部門及工作人員進行相應的懲處，提高不監(jiān)管的成本。第二，大幅度提高承租人的租賃效用。特別要鼓勵中等收入家庭將租賃住房作為改善住房條件的重要渠道，如建立在房價較高的一二線城市，租賃住房改善居住條件較購置住房容易得多，對生活品質的影響也小得多的認知。要從多方面保障承租人權益，在公共服務與社會福利上，逐步實現(xiàn)與購置住房同等的福利保障，實現(xiàn)租購同權；同時，還應在租賃權利上向承租人傾斜，包括租金控制、長期租賃權與優(yōu)先租賃權等。第三，鼓勵出租人提供高品質租賃住房。從稅收、融資、土地等多個方面支持專業(yè)性住房租賃企業(yè)發(fā)展，提升住房租賃市場的專業(yè)化、規(guī)范化管理水平，提升租賃住房供給的層次。鼓勵家庭提供高品質租賃住房，從稅收征繳、稅收抵扣、融資等方面支持家庭提供長期性租金合理的高品質租賃住房。

（責任編輯：彭晶晶）