雷玄

2022年是房產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷困境的一年，也是行業(yè)進行深度反思和調(diào)整的一年，房產(chǎn)消費面臨的挑戰(zhàn)前所未有：從開發(fā)商端來說，由于2022年的資金受到很大挑戰(zhàn)，所以在交樓問題上的壓力比較大，如果開發(fā)商不能把樓盤準(zhǔn)時交付，對購房者需求側(cè)、對整個市場的信心會形成極大打擊。“保交樓”作為政策調(diào)整里一個重要抓手，一定程度上促進了2022年居住消費的健康發(fā)展。

房產(chǎn)投訴集中幾個方面

2022年度《中國質(zhì)量萬里行》房產(chǎn)家居消費投訴數(shù)據(jù)顯示，2022年，中國質(zhì)量萬里行收到的房產(chǎn)方面的消費投訴重點關(guān)注：延期交付、無證/強制交付、精裝交付標(biāo)準(zhǔn)縮水、地鐵盤學(xué)區(qū)房等虛假廣告、銷售糾紛等。其中，遭集中投訴的典型消費案例為：2022年3月，多名購房者投訴遼寧沈陽一樓盤受高速公路噪音影響，承諾的隔音棚未能兌現(xiàn)；2022年5月，山東濟南一商品房多位業(yè)主與開發(fā)商出現(xiàn)了合同糾紛，主要投訴“約定2021年底交付的房屋一拖再拖”“公寓房變?yōu)檗k公屬性”“精裝修變毛坯，并要求業(yè)主委托裝修”等方面問題，截至購房者投訴時，開發(fā)商的樣板間已拆除，消費者維權(quán)遭遇困境；2022年6月，河北秦皇島一樓盤的幾十名業(yè)主稱，原定2021年底交付的商品房延期至2022年6月中下旬，臨交付，有業(yè)主擔(dān)心交付的進度情況，有業(yè)主反饋房屋質(zhì)量以及綠化、車位、公交等配套設(shè)施存在隱患。

“保交付”成焦點

“保交付”，成為2022年各個城市、各級政府部門的重要任務(wù)之一。“保交付”政策是指通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付，目的是維護購房者的合法權(quán)益，維護社會穩(wěn)定大局。2022年7月28日，這一政策首次被寫入中央政治局會議文件。隨后，石家莊、鄭州等全國近40個城市也根據(jù)自身情況陸續(xù)出臺相關(guān)舉措，采取了多種方式推進交付工作，如加強監(jiān)管、協(xié)調(diào)銀行、支持并購重組等。

在推進保交付工作中，許多房企集中資源挖掘高能級城市潛力，加大線上營銷力度，但也難抵銷售規(guī)模出現(xiàn)下滑態(tài)勢。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2022年商品房銷售面積和銷售額分別下跌24.3%和26.7%。從2022年房企年報中不難發(fā)現(xiàn)，企業(yè)出現(xiàn)利潤下滑是較為普遍的現(xiàn)象，眾多房企呈虧損狀態(tài)。許多房企通過各項舉措積極“保交付”甚至高品質(zhì)交付，在一定程度上為購房者、也為低迷的市場注入了信心。

媒體報道顯示，保交付政策已經(jīng)取得了初步成效，部分已售逾期難交付住宅項目已經(jīng)恢復(fù)施工或加快進度。

改善型需求持續(xù)釋放

在下行的壓力之下，在消費需求端，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出一些新的消費特點。比如，2022年剛需購房者觀望情緒較重，而改善型購房者預(yù)期整體好于剛需消費，同時近年來新房供給逐步向改善產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，帶動新房供應(yīng)高端化，面積段出現(xiàn)一定增大趨勢，改善型需求持續(xù)釋放。

一方面，隨著住房需求的轉(zhuǎn)變，購房者從買房只看地段和配套的剛需時代，變?yōu)橹鸩介_始關(guān)心物業(yè)、小區(qū)環(huán)境等多種住房品質(zhì)的因素。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2022房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值測評研究報告》顯示，2022年影響消費者購房決策因素最重要的是交房保障，占比為89.59%，其次是物業(yè)服務(wù)、小區(qū)環(huán)境和工程質(zhì)量，占比分別為84.37%、73.54%、51.23%。

另一方面，需求的轉(zhuǎn)變帶動了房屋的高端化，面積段出現(xiàn)一定增大趨勢，以舊換新、以小換大的住房需求進一步釋放。2022年12月，中指研究院大數(shù)據(jù)中心發(fā)布的《2023中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》顯示，從50家百強代表企業(yè)重點項目各面積段產(chǎn)品的銷售額占比來看，90平米以下首置類產(chǎn)品的銷售額占比為14.2%、維持了2021年下降趨勢；90-140平米首改類產(chǎn)品銷售額雖然較上年下降4.3個百分點，但占比仍然過半，達50.7%；140-200平米改善類及200平米以上高端類產(chǎn)品銷售額貢獻率較上年出現(xiàn)較大提升，合計增加6.4個百分點。

2022年底開始，高層多次強調(diào)房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場及防范化解行業(yè)風(fēng)險對于宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定恢復(fù)至關(guān)重要。各地“因城施策”的支持力度也在不斷增加，多圍繞降低購房門檻、降低購房成本展開，如多孩家庭、人才的購房需求、優(yōu)化限購條件、降低首付比例、發(fā)放購房補貼、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管和公積金政策、放松二手房限購、完善保障住房體系等，“穩(wěn)支柱”“促需求”“防風(fēng)險”成為房產(chǎn)行業(yè)的政策主題。

有分析認為，2023年，隨著房地產(chǎn)政策不斷優(yōu)化，政策效果初步顯現(xiàn)，房產(chǎn)市場開始企穩(wěn)并逐步恢復(fù)，但總體市場仍處于深度調(diào)整階段。但宏觀經(jīng)濟的修復(fù)、復(fù)雜多變的外部環(huán)境等因素，仍然是影響房地產(chǎn)市場修復(fù)節(jié)奏的關(guān)鍵因素，樂觀情形下，全國商品房銷售面積有望實現(xiàn)正增長，但在中長期住房需求釋放動能減弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房銷售面積或與2022年基本持平；悲觀情形下，市場預(yù)期和信心修復(fù)不明顯，商品房銷售面積繼續(xù)回落。

綜上所述，“保交樓”已成為2022年房產(chǎn)消費的核心關(guān)注點，企業(yè)交付力變得愈發(fā)重要，交付力也將成為企業(yè)未來能夠贏得購房者、金融機構(gòu)、政府等各方信任的核心競爭力。在“保交付”的基礎(chǔ)上，伴隨房產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，購房者消費需求的轉(zhuǎn)變，行業(yè)面臨大洗牌，企業(yè)不再盲目追求高杠桿、高周轉(zhuǎn)、擴規(guī)模，轉(zhuǎn)而將經(jīng)營安全與效益提升作為重中之重，結(jié)合房產(chǎn)消費需求的新特點深耕品質(zhì)與服務(wù)，以構(gòu)建房產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的新格局。