■胡昌明

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的重要性

成本核算將企業(yè)經(jīng)營過程中各項費用進行細化分類并核算數(shù)據(jù)，使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層了解成本構(gòu)成及單位成本，并明確企業(yè)內(nèi)部資金動向，為領(lǐng)導(dǎo)層決策提供數(shù)據(jù)支持。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要大量資金支持，其經(jīng)營產(chǎn)生巨量的資金流動，成本核算能夠有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)了解成本結(jié)構(gòu)、成本動因及各項顯性成本及隱性成本，降低成本的同時提升企業(yè)利潤率，同時監(jiān)管資金動向及資金流速，進而有效防范財務(wù)風(fēng)險，確保房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題

1.房企缺乏明確的成本核算對象。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象有著特殊性，一方面房地產(chǎn)企業(yè)購買項目使用土地，土地面積如果過大，無法一次性全面開發(fā)，將在未來分周期多次開發(fā)，這時如果采用整體核算的方式，一定影響成本核算結(jié)果，造成成本核算無效化。另一方面房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)時，同一土地可能包含不同開發(fā)項目，比如住宅、寫字間、商場、別墅等，而不同的開發(fā)項目所應(yīng)使用的成本核算也應(yīng)不同，但部分房地產(chǎn)企業(yè)忽略開發(fā)項目類型，對其使用統(tǒng)一的成本核算方式，造成成本核算與實際情況偏差較大。不同開發(fā)時間及開發(fā)類型都影響成本核算，需要根據(jù)不同周期及不同類型明確成本核算對象，一旦成本核算對象模糊，則成本核算無法反應(yīng)實際成本，影響成本核算質(zhì)量。

2.缺乏合理的成本費用分配。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)同時開發(fā)多個不同類型項目，比如在同一年開發(fā)不同的地區(qū)項目，項目類型涉及商場、住宅等，而住宅又包含高層、多層等，統(tǒng)一時間成本結(jié)構(gòu)較為繁復(fù)，而房地產(chǎn)企業(yè)成本項目歸集與其它企業(yè)不同，并沒有明確的標準，繁復(fù)性及缺乏標準導(dǎo)致成本歸集及費用分配缺乏嚴謹性，往往同一筆成本費用可能涉及多個項目不同類型的開發(fā)項目，無法有效的進行合理的成本費用分配，造成成本核算誤差。

3.缺乏確定性的成本核算周期。房地產(chǎn)行業(yè)成本核算周期沒有約束條件及相關(guān)標準，大部分房地產(chǎn)項目工程決算都能按期完成，但竣工決算總是拖延，主要原因是項目施工完成后需要進行工程付款，而工程決算后才能進行付款，其關(guān)聯(lián)性使得工程決算有著明確的周期，而項目決算工作沒有直接的關(guān)聯(lián)性，比如住宅項目，即使部分附屬項目沒有完成，也不影響整個住宅的售賣，所以項目決算周期缺乏確定性，成本核算也就無法完成。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的目的，是為了總結(jié)經(jīng)驗，優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，找出成本動因，進而有效控制及降低成本，提升資金的使用效能，而項目決算缺乏周期性直接導(dǎo)致成本核算及時性降低，也無法為后續(xù)項目提供優(yōu)化建議，降低了成本核算的效能及作用。

4.缺乏完善成本核算制度。一方面房地產(chǎn)企業(yè)更注重營銷及銷售，對于成本核算缺乏重視度，領(lǐng)導(dǎo)層認為業(yè)績是房地產(chǎn)企業(yè)的核心，而成本管控對房地產(chǎn)企業(yè)幫扶效果不明顯，僅是工作流程一部分，必要時成本管控可以為營銷及銷售“讓路”，缺少領(lǐng)導(dǎo)層的支持，造成企業(yè)缺乏成本管控動能，直接影響成本核算效果。另一方面部分房地產(chǎn)企業(yè)直接照搬優(yōu)質(zhì)企業(yè)的成本核算制度，與企業(yè)自身發(fā)生情況不符，制度無法有效執(zhí)行，落實性差、可執(zhí)行度低，使成本核算表面化，無法通過成本核算發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本問題。同時，由于缺乏完善成本核算制度，部分房地產(chǎn)企業(yè)成本管理沒有提前規(guī)劃，一旦發(fā)生問題只能“亡羊補牢”，缺乏事前計劃及事中管控，都是事后補救，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

5.成本信息缺乏完整性。信息化系統(tǒng)已經(jīng)普遍用于房地產(chǎn)企業(yè)中，但房地產(chǎn)企業(yè)項目眾多，且一般情況下均處于不同省市，各項目部較為分散，由于各項目制度、組織體系、專業(yè)人才、執(zhí)行力等方面的差異，造成信息化系統(tǒng)幫扶房地產(chǎn)企業(yè)效能的不同。部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然搭建信息化系統(tǒng)，但應(yīng)用程度不高，各項目部成本數(shù)據(jù)缺乏時效性及完整性，財務(wù)部門也無法通過信息化系統(tǒng)實時掌握完整數(shù)據(jù)，往往是事后進行數(shù)據(jù)及事項的報備，缺乏事前預(yù)測及事中管理，導(dǎo)致成本管控及成本核算無法有效實施。另外，由于數(shù)據(jù)的不完整性，財務(wù)報告質(zhì)量不佳，企業(yè)無法以數(shù)據(jù)為依據(jù)針對性的解決企業(yè)成本問題，使企業(yè)風(fēng)險無法及時管控，成本管控?zé)o法有效執(zhí)行，影響企業(yè)成本管理及成本核算質(zhì)量。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算優(yōu)化對策

1.房企應(yīng)明確成本核算對象。成本核算對象的劃分方法關(guān)系到成本核算使用方法，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對性的進行分析，不能夠統(tǒng)一使用固定成本核算方法進行全盤核算，以不同項目的地域、周期、功能、類型等進行劃分，再結(jié)合實際情況進行成本核算對象的劃分。一是政府批準的單獨項目，這種項目一般開發(fā)周期長、規(guī)模大，但因為政府批準所以功能及類型較為統(tǒng)一，可以作為單獨的成本核算對象。二是根據(jù)不同開發(fā)類型進行成本核算對象劃分，房地產(chǎn)企業(yè)可以將功能、類型、項目啟動、項目結(jié)束時間相近的項目劃分為一種成本核算對象，通過這種成本核算方式，將近似的成本核算對象進行成本比對，方便進行成本比較，通過成本核算找出內(nèi)部問題。三是房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模及成本都較大，但開發(fā)類型為同一種的項目，比如別墅區(qū)、大規(guī)模的住宅小區(qū)等，將此劃分為一種成本核算對象。通過成本核算對象的有效劃分，房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)⒉煌愋?、不同?guī)模、不同周期的項目進行有效的成本核算，實現(xiàn)資金與成本的合理投入及使用，找出潛在成本問題并進行持續(xù)優(yōu)化，提升成本核算效果及質(zhì)量。

2.科學(xué)合理的確定成本核算分配方法。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算使用較多的方法有占地面積法、建筑面積法，通常情況下房地產(chǎn)企業(yè)購買土地后，進行土地成本核算使用占地面積法，房地產(chǎn)公司進行開發(fā)后，根據(jù)建造項目類型的不同，使用建筑面積法來進行成本核算，但需要注意，建造項目類型成本相差過大，則建筑面積法不適用，比如住宅可以與寫字樓來使用建筑面積法，但別墅與住宅就不應(yīng)使用建筑面積法，因為這樣就會造成別墅分配的成本金額過小，收入和成本無法匹配，影響項目定價及成本核算有效性。另外，還可以使用作業(yè)成本法，使用作業(yè)成本法對專業(yè)要求度較高，需要能夠分析成本動因，根據(jù)不同的成本動因，將成本合理分攤，這種方法能夠深入剖析成本結(jié)構(gòu)，有效提升成本核算的使用效能。

3.明確成本核算周期。一是強化竣工決算意識，竣工決算后才能進行成本核算，項目開發(fā)前期就要規(guī)劃好竣工決算周期，一旦超出預(yù)期需要給出合理說明，并再行安排竣工決算時間節(jié)點，確?？⒐Q算按期完成，進而提升成本核算的有效性。二是規(guī)模較小的項目，可以直接按照項目周期確定成本核算周期，與項目建設(shè)周期一致，確保成本核算的及時性。三是規(guī)模較大項目，一方面可以分周期進行成本結(jié)算，另一方面可以預(yù)估后面發(fā)生的成本費用，通過這種方式來保障成本核算的時效性，明確成本核算周期。

4.建立完善的成本核算制度。一方面是成本核算制度需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)下發(fā)展情況以及戰(zhàn)略目標，提升成本核算制度的適配性及發(fā)展性，結(jié)合企業(yè)財務(wù)信息化系統(tǒng)的發(fā)展，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的實時性、跨地域性，進行成本核算制度的優(yōu)化，提升成本核算制度的執(zhí)行力。另一方面是持續(xù)優(yōu)化成本核算制度，市場競爭激烈，房地產(chǎn)企業(yè)為了生存發(fā)展，不斷地調(diào)整業(yè)務(wù)方向或產(chǎn)品類型，多樣化的業(yè)務(wù)及產(chǎn)品類型能夠更好地適應(yīng)市場，而成本核算制度也需要隨之優(yōu)化，不能因為制度的僵硬導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)無法良性開展。另外，優(yōu)化的重點需要側(cè)重于風(fēng)險防控，因為業(yè)務(wù)多樣化勢必會增加房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險，需要制度進行風(fēng)險防范，使企業(yè)處于競爭優(yōu)勢的同時，將企業(yè)風(fēng)險降低至可控制范圍內(nèi)，確保房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

5.建立共享信息平臺。成本管控及成本核算的有效施行，都離不開數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，通過信息技術(shù)分析高質(zhì)量數(shù)據(jù)，分析房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前發(fā)展過程中的成本問題，優(yōu)化并調(diào)整成本結(jié)構(gòu)，使成本管控有的放矢，進而強化成本核算質(zhì)量及效能。共享信息平臺的建立，使房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)全面化，不再單一的分析局部數(shù)據(jù)，強化信息共享功能，形成快速信息通道，使信息傳達流暢，通過信息化系統(tǒng)來全面監(jiān)管各項目部的成本信息，使財務(wù)及業(yè)務(wù)形成聯(lián)動，發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，使企業(yè)能夠合理分配資源、發(fā)現(xiàn)潛在成本風(fēng)險、管控項目日常成本，提升房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化成本核算，提升企業(yè)核心競爭力，完善企業(yè)自身綜合實力，有效降低及防范財務(wù)風(fēng)險，降低成本的同時提升企業(yè)利潤，確保房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。