李奇霖

隨著房地產(chǎn)市場的回暖，市場對(duì)房地產(chǎn)市場的分歧在增大。

樂觀者認(rèn)為房地產(chǎn)市場已經(jīng)見底，過去幾年房企拿地規(guī)模收縮導(dǎo)致供給端顯著收縮，只要房地產(chǎn)稍有復(fù)蘇，景氣度就能顯著上升。悲觀者認(rèn)為房地產(chǎn)市場見底是短期的，購房者因疫情的“疤痕效應(yīng)”，購買力釋放只是一次性的，一季度的銷售好轉(zhuǎn)沒有持續(xù)性。那么，房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)究竟如何？后續(xù)的走勢(shì)如何？

從數(shù)據(jù)來看，商品房銷售確實(shí)有了改善。國稅總局披露房地產(chǎn)業(yè)3月銷售收入同比增長17.9%。但房地產(chǎn)的復(fù)蘇呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)不均的特點(diǎn)。

一是高能級(jí)城市的復(fù)蘇程度好于低能級(jí)城市。與2022年比較來看，3月份30大中城市商品房成交面積同比增加43.6%。如果僅看同比數(shù)據(jù)，確實(shí)可以說是有明顯復(fù)蘇，但這里面主要是基數(shù)效應(yīng)在支撐，因?yàn)?022年一季度開始房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)已經(jīng)開始明顯下行。另外，越是高能級(jí)的城市，銷售回暖的情況越好，低能級(jí)城市則回落趨勢(shì)明顯。

二是新房和二手房銷售分化較大。這一方面是因?yàn)椴糠殖鞘小皫а哼^戶”等政策推動(dòng)二手房市場回暖，另一方面，且更重要的一點(diǎn)是因?yàn)橘彿空邔?duì)期房交付不確定性的擔(dān)憂仍然存在。

自2022年部分房企信用風(fēng)險(xiǎn)釋放后，居民對(duì)期房交付的信任度降低，購置現(xiàn)房意愿增加，現(xiàn)房銷售好于期房。另外，央國企的房屋銷售情況顯著好于民企，考慮到央國企房地產(chǎn)企業(yè)在期房交付環(huán)節(jié)的確定性更高，也能從側(cè)面說明居民對(duì)期房交付的信任度降低。

那么，二手房市場復(fù)蘇情況到底如何呢？熱點(diǎn)城市如上海單月銷售面積已達(dá)到2021年8月以來的新高，深圳達(dá)到2021年5月以來的新高，北京更是位于近6年高點(diǎn)。

不過，隨著市場活躍度提升，二手房掛牌量也明顯增加，其中低能級(jí)城市二手房掛牌量的增幅更大。一方面，這體現(xiàn)了部分居民的置換需求，但另一方面，也有可能是居民想借此機(jī)會(huì)套現(xiàn)離場，這就反映出居民對(duì)房地產(chǎn)市場中長期復(fù)蘇的預(yù)期仍存在分歧。

全國掛牌價(jià)指數(shù)從1月起快速上行，但2月下旬起二、三、四線城市就出現(xiàn)了下行趨勢(shì)，僅剩一線城市還維持上漲趨勢(shì)。價(jià)格是反映供需的綜合指標(biāo)，在積壓需求以及置換需求快速釋放后，由于二手房市場供大于求，更多賣家選擇降價(jià)出售。

全國住宅類土地成交市場依舊處于低迷態(tài)勢(shì)，房企新增投資的意愿依舊較低，拿地區(qū)域仍以高能級(jí)城市為主。在新開工大幅減少的背景下，商品房庫存規(guī)模下行是必然的，不過拉長時(shí)間看狹義庫存仍處在高位，出清周期不斷拉長。同時(shí)，城市能級(jí)越低，庫存壓力越大。

一季度房屋成交規(guī)模中有一部分是此前被積壓需求的釋放，而二季度這部分積壓需求的推動(dòng)作用會(huì)大大減弱。同時(shí)，這三年來居民資產(chǎn)負(fù)債表受損、交房信任度下降，房價(jià)下跌等因素也對(duì)地產(chǎn)修復(fù)斜率產(chǎn)生了長期影響。

房價(jià)代表了市場對(duì)未來的預(yù)期和信心，基本面薄弱城市的房價(jià)仍在下跌，同時(shí)這些城市也是庫存壓力集中的地方，若后續(xù)房價(jià)持續(xù)低迷，其需求端全面回暖的難度較高。

往后來看，考慮到去年的低基數(shù)，若政策端持續(xù)發(fā)力，宏觀經(jīng)濟(jì)向好，居民收入增加，居民購房意愿有望穩(wěn)步修復(fù)，預(yù)計(jì)二季度房地產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)修復(fù)，但城市分化、新舊房分化、現(xiàn)房期房分化的特征還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間。