鐘京濤

案? ?例

2005年12月，某市居民甲與X村村民乙簽訂《房屋買賣協(xié)議》（以下簡稱案涉房屋買賣協(xié)議），雙方約定：（1）乙將其位于X村26號宅院（占地面積222平方米，房屋建筑面積51平方米，以下簡稱案涉宅基地及房屋）轉(zhuǎn)讓給甲，總價款3.8萬元；（2）甲為改善居住條件翻蓋及擴建房屋，乙負責與大隊及鄰居協(xié)調(diào)；（3）遇征地拆遷及政府可以辦理“集體土地建設(shè)用地使用證”更名時，乙應(yīng)當協(xié)助辦理，拆遷補償?shù)仁找鏆w甲所有。協(xié)議簽訂當天，在村委會主任及會計等人見證下，甲一次性付清款項，乙出具收據(jù)并交付案涉宅基地的土地使用證，村委會在購房合同上加蓋了公章。此后，甲居住生活在案涉宅基地及房屋內(nèi)。乙出售房屋后又在村內(nèi)取得另一處宅基地蓋新房居住至今。

2017年4月，乙以案涉房屋買賣違反國家政策為由訴至人民法院，請求確認案涉房屋買賣協(xié)議無效、甲退還案涉宅基地及房屋并歸還集體土地使用證。甲認為，房屋買賣協(xié)議是雙方真實意思表示，且經(jīng)村委會同意并蓋章認可，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效；案涉房屋買賣協(xié)議履行完畢達10余年之久，已過訴訟時效；乙已經(jīng)擁有另一處宅基地，要回該宅院將違反“一戶一宅”政策；乙在經(jīng)濟利益驅(qū)動下惡意毀約，違背公序良俗和誠實守信原則，應(yīng)承擔全部違約法律責任。一審法院經(jīng)審理認為，案涉房屋買賣協(xié)議因違反城市居民不得購置農(nóng)村宅基地的國家政策規(guī)定，應(yīng)認定無效。合同無效前提下，甲關(guān)于超過訴訟時效主張不成立，當事人雙方負有返還原物、恢復(fù)原狀的義務(wù)。隨后作出民事判決：案涉房屋買賣協(xié)議無效，甲將案涉宅基地及房屋騰退給乙并退還集體土地使用證。甲不服一審判決，提起上訴。

二審法院判決駁回上訴，維持原判。甲仍不服，申請再審。2018年3月，再審法院裁定駁回甲的再審申請，同時，釋明甲的損失賠償可另行起訴解決。

2019年2月，甲向一審人民法院提起訴訟，請求判令乙承擔案涉房屋買賣協(xié)議無效的全部法律責任，并返還購房款3.8萬元、賠償信賴利益損失（按宅基地區(qū)位補償價計算）188萬元。乙辯稱，案涉院落尚未列入拆遷范圍，賠償宅基地區(qū)位補償價沒有事實及法律依據(jù)；買賣協(xié)議無效的法律后果是雙方各自返還財產(chǎn)，案涉房屋多年被甲占有應(yīng)支付的使用費要從購房款返還額中扣除，宅院應(yīng)恢復(fù)原狀。人民法院受理后委托某房地產(chǎn)評估公司對案涉宅基地及房屋進行了評估，評估公司出具的《評估報告》顯示，案涉宅基地及房屋評估總價為168萬元（其中，宅基地區(qū)位補償價為162萬元，房屋價值為3.8萬元，其他地上附著物價值2.2萬元）。

一審法院經(jīng)審理認為，農(nóng)村房屋買賣協(xié)議被確認無效后，有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。本案中，甲與乙簽訂的案涉房屋買賣協(xié)議已被認定無效，現(xiàn)甲已經(jīng)將案涉房屋返還乙，乙應(yīng)當返還甲購房款并賠償甲因此遭受的損失，甲要求賠償宅基地區(qū)位補償價的訴訟請求合理，具體賠償金額應(yīng)在區(qū)位補償價162萬元評估價值基礎(chǔ)上根據(jù)雙方過錯程度確定，在綜合考慮合同無效對雙方當事人的影響、平衡買賣雙方利益基礎(chǔ)上，按3：7的過錯責任分配比例酌情確定為113萬元；對于乙主張的涉案院落及其所屬村莊目前尚未列入拆遷范圍、未進入拆遷程序從而不予補償?shù)囊庖?，因?qū)徟袑嵺`中均以宅基地區(qū)位補償價作為農(nóng)村房屋買賣協(xié)議確認無效案件信賴利益損失的計算標準之一，故該答辯意見不成立。隨后，一審法院作出判決：乙返還甲購房款3.8萬元，賠償甲宅基地區(qū)位補償價113萬元。乙不服一審判決，以不應(yīng)賠償宅基地區(qū)位補償價為由提起上訴。二審法院認為，一審法院根據(jù)雙方的過錯程度及評估價值酌情予以確定賠償額準確，認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。二審法院判決駁回上訴，維持原判。乙仍不服，以按照3：7的分配利益承擔責任法律適用不當為由，申請再審。

疑? ?惑

1.如何認定農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓行為的法律效力？

2.如何確定不動產(chǎn)交易中信賴利益損失賠償金額？

分? ?析

關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的法律效力問題。宅基地使用權(quán)是我國法律中較為特殊的一項不動產(chǎn)權(quán)利，由于涉及廣大農(nóng)民的居住權(quán)益保護問題，該權(quán)利的設(shè)立、行使和轉(zhuǎn)讓受到嚴格限制，不允許轉(zhuǎn)讓給農(nóng)民集體成員以外的人。鑒于宅基地制度的重要性和復(fù)雜性，宅基地使用制度改革正在逐步探索和穩(wěn)步推進，宅基地使用權(quán)主體、客體與權(quán)能等方面內(nèi)容目前主要通過國家政策調(diào)整，并未在法律法規(guī)層面固定下來。

我國《民法典》第三百六十三條沿襲原《物權(quán)法》規(guī)定，明確宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。將“國家有關(guān)規(guī)定”作為特殊依據(jù)在法律層面予以認可。從有關(guān)政策規(guī)定來看，2004年，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的規(guī)定》等一系列政策明確禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。因此，在司法實踐中，除歷史原因等特定情形外，對于城鎮(zhèn)居民購買宅基地的協(xié)議基本按無效處理，即使村委會同意也不例外。

本案中，甲作為城市居民并非案涉宅基地所在農(nóng)民集體成員，案涉宅基地買賣顯然違反“國家有關(guān)規(guī)定”；村委會對案涉房屋買賣協(xié)議蓋章確認，只能視為村委會對買賣行為的認可，可證明房屋交易事實存在，而不能證明案涉房屋買賣關(guān)系合法有效，在當事人一方不符合主體要求、未辦理法定審批手續(xù)的情況下，房屋買賣協(xié)議應(yīng)屬無效。對此，本案一審、二審和再審法院均一致認定買賣協(xié)議無效，符合當前法律政策精神。

關(guān)于信賴利益損失賠償額確定問題。宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同認定無效并非意味著出賣方可隨意違約，根據(jù)法律規(guī)定，不動產(chǎn)交易合同確認無效后，過錯方還要賠償對方的損失。如何確定損失數(shù)額，便涉及信賴利益保護問題。

近年來，信賴利益損失賠償在不動產(chǎn)買賣合同糾紛案件司法判決中頻繁出現(xiàn)，其主要依據(jù)是《民法典》第五百條關(guān)于當事人在訂立合同中有違背誠信原則的行為造成對方損失的，應(yīng)當承擔賠償責任的規(guī)定。例如，在不動產(chǎn)買賣合同案件中，如當事人簽訂了預(yù)約合同，因可歸責于當事人一方的原因?qū)е路课葙I賣合同未能訂立的，如預(yù)約合同中對違約責任沒有約定或約定不足以彌補守約方的實際損失的，守約方可以要求違約方賠償信賴利益損失。

關(guān)于信賴利益損失賠償數(shù)額的確定，需要考慮如下三方面因素。一是信賴利益損失范圍或總金額確定。當前對于信賴利益損失金額的確定雖有不同認識，但多數(shù)觀點認為如果僅考慮已支付資金的利息損失，而不考慮土地房屋的增值等因素，有失公平。因此，當前司法實踐中對于該問題的認識基本趨于一致，即認為信賴利益損失金額既包括當事人為締約所支付的費用及資金成本，也包括所失利益，主要是不動產(chǎn)增值或因信賴合同有效而喪失另行訂立其他有利合同的機會成本。充分考慮所失利益，也是從制度上讓不誠信一方付出相應(yīng)代價以維護誠實守信市場交易秩序的客觀需要。在農(nóng)村房屋買賣合同確認無效案件的審判實踐中，信賴利益損失額一般按照“已支付房屋價款及利息+宅基地區(qū)位補償價”的標準確定，對于宅基地區(qū)位補償價計算，各地規(guī)定有所不同。例如，北京市規(guī)定，宅基地區(qū)位補償價=（當?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價-房屋重置成新均價）×戶均安置面積÷戶均宅基地面積。二是當事人過錯程度和責任分擔。主要從雙方違約主觀故意程度、責任大小、履約情況、因違約所獲收益，以及守約方支付的交易成本、雙方對損失擴大是否存在責任等方面公平合理來確定。在農(nóng)村宅基地買賣合同確認無效后的過錯分擔方面，由于出賣方在原有房屋出售多年后請求確認合同無效并要求返還房屋明顯有悖誠信原則，多數(shù)司法判決認定其承擔主要過錯責任。三是依據(jù)公平原則和誠實信用原則酌情確定信賴利益損失的賠償金額。本案中，人民法院在通過專業(yè)評估確定宅基地區(qū)位補償價基礎(chǔ)上，按3∶7的比例明確甲乙雙方責任分擔，符合公平原則。

本案再審法院經(jīng)審理認為，農(nóng)村房屋買賣合同被確認無效后，雙方都有過錯的，應(yīng)當按過錯程度各自承擔相應(yīng)的責任。一審、二審法院根據(jù)雙方過錯程度及評估價值酌情予以確定責任分擔比例，判決乙賠償甲宅基地區(qū)位補償價113萬元，符合法律規(guī)定和公平合理原則。隨后裁定，駁回乙的再審申請。（作者單位：自然資源部不動產(chǎn)登記中心）