李慧南

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟中的支柱性產(chǎn)業(yè)，確保其開發(fā)過程中資金安全穩(wěn)定，有效規(guī)避信貸風險已成為金融業(yè)從業(yè)人員面臨的重要挑戰(zhàn)。本文以我國房地產(chǎn)信貸業(yè)務風險的類別及其主要成因作為切入點，分別從商業(yè)銀行、擔保公司以及政府部門三個角度分析了房地產(chǎn)信貸業(yè)務風險控制工作存在的問題，并基于強化重視、體系構建、渠道拓展、政策出臺、環(huán)境建設以及技術引進等幾個方面闡述加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務風險控制成效的措施，以期為有關從業(yè)人員提供參考。

所謂信貸風險，主要指的是受各類因素影響導致借款人無法及時償還本息，導致信貸業(yè)務發(fā)生違約現(xiàn)象，給金融媒介或相關機構造成損失的一種風險類別。而房地產(chǎn)信貸風險則是其中最為常見的一種。相關從業(yè)者應結合實際情況針對房地產(chǎn)信貸業(yè)務開展過程當中的風險形態(tài)進行綜合分析，并針對擔保公司乃至政府部門的風控機制進行全方位梳理，及時找到可能存在的問題與漏洞，使信貸業(yè)務的開展更加穩(wěn)定可靠，實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)效益的不斷進步。

一、我國房地產(chǎn)信貸業(yè)務風險的類別及其主要成因

（一）制度風險

在現(xiàn)階段住房擔保公司開展信貸業(yè)務的過程當中，相關風控制度的建設依然存在一定的短板與不足，執(zhí)行細則的確定仍較為欠缺，可能會給擔保公司房地產(chǎn)信貸業(yè)務的開展造成不良影響。大部分擔保公司往往采用抵押物登記的策略和方式規(guī)避信貸風險，但在法律制度體系建設過程當中，對于擔保公司獲取抵押物的相關流程較為模糊，在發(fā)生信貸合同違約，需要針對信貸抵押物進行拍賣時，缺乏相應的法律法規(guī)依據(jù)，使得擔保公司對于信貸違約行為的處置能力存在不足，影響擔保公司的經(jīng)濟利益。

（二）行業(yè)發(fā)展風險

相較于商業(yè)銀行所提供的信貸業(yè)務而言，擔保公司的市場準入門檻更低，其內(nèi)部競爭力度更大。擔保領域未能形成統(tǒng)一的行業(yè)發(fā)展規(guī)范與管理辦法，市場秩序較為混亂。各擔保機構之間可能會出現(xiàn)不良競爭或惡意競爭，從而加大擔保機構面臨的相關風險，影響行業(yè)內(nèi)部的健康發(fā)展。

（三）信貸流程風險

在擔保公司的信貸業(yè)務開展過程中，需要經(jīng)由項目申請、項目評審、項目決策、擔保手續(xù)簽訂、保后跟蹤以及擔保終結等一系列流程與環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)內(nèi)容和形態(tài)較為復雜，對于公司內(nèi)部風險控制工作形成了一定的難度與挑戰(zhàn)。一些擔保公司內(nèi)部風控部門對于其信貸擔保業(yè)務各項流程的認知存在欠缺，內(nèi)控部門與業(yè)務部門之間的協(xié)調與溝通存在隔閡，不利于信貸業(yè)務風險控制工作的順利開展。

（四）宏觀政策風險

作為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不僅與國家經(jīng)濟發(fā)展形勢息息相關，同時還受到宏觀政策的調控和影響。政府部門能夠結合市場發(fā)展實際情況針對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)出臺相關調控政策，力求確保市場發(fā)展穩(wěn)定高效。但與此同時，宏觀政策的變化也會對擔保公司等金融機構提供的信貸業(yè)務帶來一定的風險與挑戰(zhàn)。自2008年經(jīng)濟危機以來，我國依次頒布《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》等相關文件，針對房地產(chǎn)市場的發(fā)展動向以及發(fā)展模式進行了明確引導，同時對于房地產(chǎn)市場規(guī)模、房地產(chǎn)價格等相關指標進行了宏觀層面的調節(jié)與控制，使信貸業(yè)務的開展環(huán)境發(fā)生了一定變化。

（五）信息不對稱風險

在房地產(chǎn)信貸業(yè)務的開展過程當中，授信主體與用信主體之間所掌握的信息存在一定的不對稱現(xiàn)象，從而導致信貸業(yè)務風險的產(chǎn)生和擴大。在房地產(chǎn)信貸業(yè)務合同的簽訂過程中，需要由用信主體提供其相關資料信息以供擔保公司風險管理部門進行審批，但受到市場環(huán)境變化以及利益引導等因素的影響，一些用信方可能會偽造授信文件，導致?lián)９镜冉鹑跈C構獲取到虛假的用信信息，嚴重危害了信貸業(yè)務的正常開展及其業(yè)務效益，同時還會給企業(yè)造成相應的風險。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)信貸業(yè)務風險控制工作存在的問題

在房地產(chǎn)信貸業(yè)務當中，可能會由于制度問題、行業(yè)發(fā)展問題、信貸流程問題、宏觀政策變化以及信息不對稱問題等因素的影響出現(xiàn)一系列風險內(nèi)容，給擔保公司的正常經(jīng)營管理及其經(jīng)濟價值的創(chuàng)造形成了相應的威脅與挑戰(zhàn)，因此結合房地產(chǎn)市場發(fā)展實際情況構建起形態(tài)內(nèi)容完善的信貸業(yè)務風險管控體系，對于公司信貸業(yè)務的正常開展具有愈發(fā)重要的意義和作用。但經(jīng)由實際調研分析過后能夠得出結論，現(xiàn)階段房地產(chǎn)信貸業(yè)務風險控制工作依然面臨著一定的問題，具體表現(xiàn)在以下幾點。

（一）擔保公司信貸風險管理問題

1.內(nèi)控機制建設不夠健全

完善的內(nèi)控機制建設不僅能夠使擔保公司信貸業(yè)務的開展更加規(guī)范，同時還能針對相關業(yè)務內(nèi)容以及業(yè)務流程經(jīng)手人的行為進行全面約束，杜絕信貸風險和影響。但受到成本因素以及擔保公司經(jīng)營管理思路等因素的影響，導致其內(nèi)部風險控制機制的建設未能結合時代發(fā)展以及市場環(huán)境變化進行實時調控，內(nèi)控機制相關內(nèi)容與房地產(chǎn)市場發(fā)展實際情況之間出現(xiàn)了較為明顯的脫節(jié)現(xiàn)象，影響了信貸風險抵御與控制工作的落實。

2.信貸業(yè)務流程亟待完善

目前擔保公司提供的信貸擔保業(yè)務流程較為復雜，有關于客戶信息背景調查等相關工作的開展存在較為顯著的重復現(xiàn)象，信貸業(yè)務周期不斷延長，嚴重降低了信貸擔保業(yè)務的開展效率以及企業(yè)客戶的擔保服務體驗。與此同時，復雜的業(yè)務流程還可能會導致人為操作以及推進過程中出現(xiàn)錯漏現(xiàn)象，不利于擔保公司信貸業(yè)務的進一步協(xié)調發(fā)展。

3.授信審批工作較為隨意

作為擔保公司信貸業(yè)務風險控制工作當中最為重要的一環(huán)，高質量的授信審批工作能夠有效篩除候選當中的高風險客戶，降低信貸風險概率，使擔保公司信貸擔保業(yè)務風控工作水平得到不斷進步。但在一些擔保公司信貸業(yè)務的開展過程當中，為了短期的經(jīng)濟效益，風險管理部門人員的授信擔保審批工作較為隨意，未能結合市場環(huán)境變化情況對于用信客戶的基本信息進行全方位評估與分析，相關擔保額度未能得到及時有效調整，導致過度擔保等情況在信貸業(yè)務開展過程當中屢屢發(fā)生，加大了擔保公司信貸業(yè)務風險來臨的可能性。

4.輕視貸后管理工作要求

所謂貸后管理，主要指的是自信貸業(yè)務款項發(fā)放過后直至款項償還完畢全過程的管理工作，其中包括用信客戶動態(tài)分析、風險預警、獲客渠道拓展等相關內(nèi)容，在信貸擔保風控工作當中具有關鍵性作用。但一些擔保公司卻忽視了貸后管理工作的重要意義，未能針對用信客戶狀態(tài)發(fā)展變化及時掌握，導致?lián)ｎ~度調控存在一定滯后，風控方案的構建存在不足，給銀行帶來了更加嚴峻的信貸風險。

（二）政府部門信貸風險管理問題

1.風控政策存在滯后

完善的信貸風險管控政策體系是提升房地產(chǎn)信貸業(yè)務風險防范與控制水平，加強社會金融穩(wěn)定性的關鍵所在。但現(xiàn)階段政府部門有關于房地產(chǎn)信貸領域的風險控制政策體系建構依然較為滯后，未能結合土地市場情況以及房地產(chǎn)市場發(fā)展情況給出較為全面完善的政策落實細則，導致金融機構在組織開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務的過程當中，其信貸風控工作缺乏引領和指導，工作模式較為被動。

2.信貸環(huán)境建設有待強化

良好的信貸業(yè)務環(huán)境是構建積極信貸循環(huán)，提升金融機構經(jīng)濟效益，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的前提。但由于我國房地產(chǎn)市場規(guī)模較為龐大，市場主體數(shù)量較為豐富，因此給資信調查工作以及良好信貸環(huán)境建設工作的開展增加了一定的難度，亟待針對相關制度規(guī)定進一步完善與落實，為社會構建起更加積極完善的信貸環(huán)境，保障信貸業(yè)務活動安全有序。

（三）商業(yè)銀行信貸業(yè)務風險

在房地產(chǎn)領域商業(yè)銀行信貸業(yè)務的開展過程中，同樣也可能會受到市場環(huán)境變化、區(qū)域性金融風險、用信方盲目擴張乃至信息識別偏離等因素的影響導致信貸風險的發(fā)生。

三、加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務風險控制成效的措施

基于以上所述相關信貸風險類別、誘因以及風控工作開展面臨的問題與挑戰(zhàn)，為進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務風險控制成效，提升信貸業(yè)務水平，金融從業(yè)人員以及相關行政管理部門應當基于以下幾方面內(nèi)容展開工作。

（一）加強對于信貸風險的關注與認知

為了更好地推動房地產(chǎn)信貸業(yè)務風險控制工作的高效開展，減少風險來臨時給擔保公司以及授信機構造成的影響與威脅，相關金融從業(yè)者應當及時轉變思想認知，進一步加強對于信貸風險的關注與重視程度，結合實際案例不斷強化風險控制與風險責任意識，在金融機構內(nèi)部營造積極良好的信貸風險控制氛圍，為相關工作內(nèi)容奠定更加堅實的基礎。

（二）構建全流程信貸風險控制體系

房地產(chǎn)信貸業(yè)務開展過程中涉及的業(yè)務環(huán)節(jié)與業(yè)務流程較為復雜，對于風險控制工作的開展形成了一定的挑戰(zhàn)。因此金融機構從業(yè)人員以及擔保公司風控人員應當積極采取措施構建起全流程的信貸風險控制體系，從擔保審批、手續(xù)簽訂以及貸后管理等多層次、多角度切入，將市場環(huán)境下可能存在的信貸風險得以有效控制，杜絕信貸風險的產(chǎn)生和發(fā)展。

首先，擔保公司與金融機構應當加強其內(nèi)部房地產(chǎn)信貸擔保審批體系的建設工作。作為信貸業(yè)務開展的前提，公司應當綜合考量用信方資質、償債能力、業(yè)務開展情況以及市場發(fā)展前景等相關指標，并結合擔保公司房地產(chǎn)信貸業(yè)務開展歷史數(shù)據(jù)構建高風險客戶信息庫，針對可能存在的高風險擔?？蛻?，采取縮減擔保額度、增加信貸擔保審核科目或拒絕擔保等措施進行管控，從而使擔保公司與金融機構對于用信方的管理和協(xié)調更加完善，避免因審批不力導致的房地產(chǎn)信貸風險發(fā)生。

其次，應當加強信貸工作團隊的建設，在擔保公司業(yè)務開展過程當中，信貸風控管理團隊直接對接用信方，并為其提供一系列服務內(nèi)容，在團隊建設過程當中，應當充分強化其風險意識與服務意識的培養(yǎng)，使其能夠將房地產(chǎn)信貸風險控制工作作為主要工作內(nèi)容，并且在擔保審批、手續(xù)簽訂以及貸后管理工作過程當中采取更加針對性的手段與措施對風險進行規(guī)避，降低風險，提升擔保公司信貸業(yè)務效益。

最后，應當做好貸后管理工作的風險控制，擔保公司風險管理部門應當將風險控制重心放在用信方償債能力變化方面上，并針對重點客戶進行催償，當出現(xiàn)較為嚴重的拖欠情況時，應及時訴諸法律手段進行追償挽損。針對長期以來形成的不良貸款現(xiàn)象，應進行定期分析與整理，并組織專業(yè)力量對其清償情況進行跟蹤，從而有效減少信貸業(yè)務開展過程當中可能面臨的債款回收風險，實現(xiàn)全流程風險管理目標。

（三）不斷拓展開發(fā)部門融資渠道

為了進一步控制房地產(chǎn)開發(fā)過程當中的信貸業(yè)務風險，提升擔保公司經(jīng)濟效益與社會效益，應當進一步采取措施拓展開發(fā)單位融資渠道以及融資橋梁，減少風險轉嫁現(xiàn)象的出現(xiàn)。

政府部門應積極推動房地產(chǎn)信托、私募股權基金乃至海外融資等相關融資模式以及融資渠道的拓展與建設工作，使擔保公司、商業(yè)銀行等金融機構能夠獲取到更加充分的資金支持，同時還能引進多元化先進的風險管控策略與體系，強化擔保公司風險承擔能力。政府部門與用信方應當基于多元化、層次化的原則與要求針對融資模式進行更加合理高效地選擇，從而在房地產(chǎn)開發(fā)市場當中建立起更加健康規(guī)范的資金流動循環(huán)，強化房地產(chǎn)市場資金使用效率，實現(xiàn)融資模式與渠道的不斷創(chuàng)新和發(fā)展。

（四）出臺合理風控管理政策

作為房地產(chǎn)信貸業(yè)務風險的另一項重要影響因素，投機行為導致的市場規(guī)模擴大可能會給市場秩序的管理以及風險控制工作的開展造成一定難度和挑戰(zhàn)。因此，政府部門應大力出臺相關管理政策與管理文件，結合房地產(chǎn)市場發(fā)展實際情況構建更加規(guī)范合理的市場環(huán)境與市場秩序，減少市場當中的投機行為，進而使風險控制工作得到更加有效落實。

（五）加強良性信貸環(huán)境建設

良好的信貸環(huán)境建設能夠引導用信方自覺按時對貸款款項進行償還，有效規(guī)避償款延誤等風險，有效提升社會層面金融穩(wěn)定性。政府部門應當積極采用法律手段以及政策手段針對房地產(chǎn)信貸市場進行全面調控，并結合信貸市場發(fā)展情況推動用信方信用體系建設，針對高風險信貸用戶構建更加細致有效的風險管控手段和措施，使房地產(chǎn)信貸市場的發(fā)展更加健康有序，提升信貸違約成本。

（六）重視信息風控管理技術的引進

隨著時代的不斷發(fā)展和進步，信息化技術以及大數(shù)據(jù)技術得到了較為廣泛的應用。擔保公司風險管理部門應當加強對信息風控管理技術的關注和重視，積極引進先進的風控措施，并將其融入擔保風控體系當中，使風控部門以及擔保公司決策者能夠更加直觀地掌握用信客戶相關資信數(shù)據(jù)，并針對用戶在一定時間內(nèi)的償債能力變化情況及其業(yè)務開展情況進行預測，形成以信息化技術為核心的用戶監(jiān)管機制，使金融風險與信貸風險得到更加全面地控制，實現(xiàn)擔保公司房地產(chǎn)信貸業(yè)務的高質量發(fā)展。

結語：

作為擔保公司現(xiàn)階段業(yè)務內(nèi)容的重要組成部分，房地產(chǎn)信貸業(yè)務的開展存在著一定的風險。相關從業(yè)者與金融機構應當結合市場發(fā)展現(xiàn)狀，針對其風控管理體系進行全方位優(yōu)化與構建，加強風控管理體系在市場范圍內(nèi)的應用，使房地產(chǎn)信貸風險評估和預警工作更加便捷，降低風險。

（作者單位：無錫市住房置業(yè)融資擔保有限公司）