近日，最高人民法院發(fā)布的一則《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》顯示，商品房消費(fèi)者以居住為目的購買房屋并已支付全部價(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

最高人民法院同時(shí)明確，只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

“此次規(guī)定是基于河南‘保交樓事件做出的相關(guān)受償權(quán)的規(guī)定，對(duì)于各地解決商品房交付逾期問題具有積極指導(dǎo)意義?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，從政策內(nèi)容來看，對(duì)購房者的保護(hù)力度要大于建筑企業(yè)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，過去對(duì)開發(fā)商、銀行、建筑商等方面的權(quán)益維護(hù)方面，相關(guān)部門把建筑商、工程商、設(shè)備商、材料商等排在首位。而現(xiàn)在面對(duì)購房者、退房者和建筑商等方面的權(quán)益優(yōu)先問題，最高法明確表示應(yīng)優(yōu)先保護(hù)購房者和退房者的權(quán)益。

在北京金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人律師戴金花看來，根據(jù)該批復(fù)，購房者的基本優(yōu)先權(quán)將更好地得到保護(hù)，不再強(qiáng)調(diào)房屋的交付和占有使用，也不再強(qiáng)調(diào)合同繼續(xù)履行的基本優(yōu)先權(quán)。無法交付房屋或者無實(shí)際房屋可交付的，可以行使合同的解除權(quán)，也享有購房款返還的優(yōu)先受償權(quán)。

但嚴(yán)躍進(jìn)提出，此類權(quán)益保護(hù)也存在一些潛在要求，比如說購房者本身需要全額交付購房款，而購房款如果是按揭貸款則不能出現(xiàn)斷供；退房者方面則需要認(rèn)定房屋工程確實(shí)持續(xù)爛尾，且已不具備交付條件。購房者應(yīng)對(duì)此類潛在條件有充分理解，以更好掌握政策尺度、維護(hù)自身合法權(quán)益。

（《上海證券報(bào)》 2023.4.22劉禮文/文）