2022年末以來(lái)，房地產(chǎn)政策面利好不斷。尤其是2022年11月，短短二十多天，就連射三支救市“大箭”，包括信貸開(kāi)綠燈、債券支持轉(zhuǎn)型以及放開(kāi)房地產(chǎn)股權(quán)融資，給市場(chǎng)打入了一針“強(qiáng)心劑”；今年1月5日，中央、地方又陸續(xù)出臺(tái)了房貸利率、房產(chǎn)過(guò)戶新規(guī)，引發(fā)熱議。

不過(guò)，雖然在利好政策催化下，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)后續(xù)發(fā)展的樂(lè)觀聲音越來(lái)越多，但不少機(jī)構(gòu)認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)政策底已現(xiàn)，但行業(yè)后期走向仍以維穩(wěn)修復(fù)為主。

利好政策漸次落地

2022年三季度末以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)密集出臺(tái)了一系列寬松政策。

2022年9月，央行及財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局連續(xù)出臺(tái)需求側(cè)刺激政策“組合拳”；10月份首次提出放寬房企股權(quán)融資，預(yù)期緩解房企融資壓力；11月份則進(jìn)入政策密集發(fā)布期，發(fā)力供給側(cè)：8日支持房企發(fā)債融資；13日發(fā)布金融16條，繼續(xù)保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)；14日允許商業(yè)銀行與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)，釋放存量資金；28日大力松綁股權(quán)融資，恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；29日，“930政策”發(fā)布，明確對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

今年1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知稱，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。本次《通知》是對(duì)“930政策”的接續(xù)，提出新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟表示，該政策有利于支持剛性住房需求充分有序釋放，通過(guò)建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)理性運(yùn)行和良性健康發(fā)展。

同日，深圳市住建局、司法局等六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)關(guān)于《深圳市推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式的工作方案》的通知，指出在不提前還清貸款的情況下，辦理過(guò)戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，使用買(mǎi)方的購(gòu)房資金來(lái)償還賣(mài)方的銀行貸款。并提出穩(wěn)妥推進(jìn)試點(diǎn)，鼓勵(lì)全面探索。（見(jiàn)下圖）

地產(chǎn)后期如何走？

雖然在利好政策催化下，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)后續(xù)發(fā)展的樂(lè)觀聲音越來(lái)越多，但不少機(jī)構(gòu)認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)政策底已現(xiàn)，景氣修復(fù)仍需時(shí)日，維穩(wěn)是長(zhǎng)期主旋律。

西南證券表示，近期行業(yè)政策利好持續(xù)釋放，但基本面修復(fù)仍需要一定時(shí)間。當(dāng)前時(shí)點(diǎn)對(duì)于2023年的展望存在較大難度，在政策寬松與基本面下滑的拉鋸中，需綜合考慮需求的修復(fù)彈性，政策的寬松力度及效果。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，土地市場(chǎng)持續(xù)降溫，房企的拿地節(jié)奏放緩；集中土拍熱度無(wú)明顯提升，溢價(jià)率維持低位；房企非銀融資有修復(fù)跡象，但仍保持較大跌幅。2023年1-4月房企債務(wù)到期壓力增加。2023年房企兩波償債高峰為1-4月和7-9月，其中1、3、4月單月到期債務(wù)規(guī)模均在千億以上，較2022四季度償債壓力明顯提升。

中誠(chéng)信國(guó)際也有類似的看法。該機(jī)構(gòu)稱，雖然2022年以來(lái)政策邊際好轉(zhuǎn)，但市場(chǎng)信心不足使得流動(dòng)性向房地產(chǎn)領(lǐng)域傳導(dǎo)仍存在一定阻礙，從政策底到市場(chǎng)底的傳導(dǎo)將更為緩慢。

從信用環(huán)境來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)在過(guò)往周期輪動(dòng)中始終保持信用擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。但持續(xù)多年的加杠桿亦使得行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐步積累。2021年以來(lái)隨融資環(huán)境全面收縮，行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)加速釋放，形成行業(yè)信用收縮周期與市場(chǎng)下行周期相互交疊、相互影響的負(fù)反饋效應(yīng)，且2022年以來(lái)二者共振效應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)，對(duì)行業(yè)復(fù)蘇產(chǎn)生較大阻力。

從需求環(huán)境來(lái)看，低出生率和人口老齡化帶來(lái)的購(gòu)房適齡人口下降以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩，導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體需求放緩；購(gòu)房能力及消費(fèi)意愿下降對(duì)商品房需求的恢復(fù)產(chǎn)生不利影響。

展望未來(lái)，當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期或較前期有所改善，加之持續(xù)大幅的回落使得商品房銷售額處于較低的基數(shù)水平，隨著寬松政策效果釋放及疫情管控因素的消除，我們預(yù)計(jì)商品房銷售額逐步筑底，但在“房住不炒”的政策基調(diào)以及需求整體放緩、行業(yè)信用收縮壓力下，市場(chǎng)大幅回暖的可能性不大，銷售金額難回歷史高位。

圖：2022年9月以來(lái)房地產(chǎn)寬松政策

數(shù)據(jù)來(lái)源：政府網(wǎng)站，公開(kāi)資料