吳輝

今天的房地產(chǎn)市場不再是昨天的房地產(chǎn)市場。

自恒大爆雷后，房地產(chǎn)市場冷寂了許久，停工、延期、爛尾、斷貸等等，充斥著房地產(chǎn)市場。

就在這一至暗時刻，有個人殺回來了。

曾經(jīng)沉寂許久的王健林，又開始出現(xiàn)在公眾視野并忙碌了起來。

重回公眾視野

2017年，許家印以2900億元的身價首次登頂中國首富。在當(dāng)年工作總結(jié)會議上，他說“恒大要成為世界最大的房地產(chǎn)企業(yè)，并躋身世界500強(qiáng)”。

同樣意氣風(fēng)發(fā)的還有孫宏斌。當(dāng)年，融創(chuàng)中國全年合約銷售業(yè)績達(dá)到3652.6億元，排名從第七位躍升至第四位，并且收購了萬達(dá)13個文旅項目91%的股權(quán)。

短短幾年間，地產(chǎn)行業(yè)換了人間。

萬達(dá)率先在寒冬中走出暖意。

2023年春節(jié)，全國480座萬達(dá)廣場客流達(dá)1.6億人次，銷售收入126.8億元。萬達(dá)影業(yè)參與制作的《流浪地球2》和《熊出沒·伴我“熊芯”》分別位列票房亞軍和季軍。

2022年卡塔爾世界杯期間，“萬達(dá)文旅”“萬達(dá)酒店及度假村”的logo出現(xiàn)在現(xiàn)場廣告牌上。

種種跡象表明，萬達(dá)艱難的時刻已經(jīng)過去。過去五六年間低調(diào)沉默的王健林，自2022年起活躍了起來。

去年2月，王健林在北京平谷區(qū)簽訂4項合作協(xié)議；3月，王健林與天元集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，涉萬達(dá)廣場、文化旅游合作項目；4、5月，王健林先是考察了貴州茅臺鎮(zhèn)，后萬達(dá)商管又接連接盤建業(yè)地產(chǎn)、鑫苑置業(yè)旗下多個商業(yè)項目的經(jīng)營權(quán)，而后接管了北京SOLANA藍(lán)色港灣、五棵松卓展購物中心……

今年2月21日，王健林再次來到鄭州，河南省省長王凱與其進(jìn)行會談。

兩次奔赴河南后，萬達(dá)集團(tuán)與河南洛陽建立全面戰(zhàn)略合作關(guān)系，并以龍門旅游度假區(qū)項目作為首個重大合作項目；河南也發(fā)話將全力支持萬達(dá)集團(tuán)與鄭州、洛陽等地加強(qiáng)合作。

除了談下資源和項目，2月13日，萬達(dá)集團(tuán)還與中原銀行簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，中原銀行承諾，未來5年將配置不低于100億元的專項資金，支持萬達(dá)集團(tuán)在河南省的項目運營建設(shè)及優(yōu)勢資源開發(fā)。此外，今年以來萬達(dá)已連發(fā)2筆合計7億美元債券，利率均高達(dá)11%。

肉眼可見，王健林與萬達(dá)集團(tuán)的身影日漸高頻出現(xiàn)在公眾視野。

賣賣賣，割肉斷腕

王健林最風(fēng)光的歲月，應(yīng)該是2015年之前。

在2012年的時候，萬達(dá)集團(tuán)的資產(chǎn)就已經(jīng)超過3000億元，年收入1400多億元，年納稅200億元，凈利潤超過100億元。從2010年左右開始，到2017年這幾年間，萬達(dá)開啟了全球買買買的模式。

2017年，萬達(dá)踩到雷。因為在海外瘋狂買買買，被監(jiān)管點名批評，加上海外投資驟然收緊，銀行突然上門催債，萬達(dá)的現(xiàn)金流差點崩了，負(fù)債一度高達(dá)4000億元，一時陷入四面楚歌。

以2017年3月為界，王健林的人生開啟了過山車模式。

關(guān)鍵時刻，王健林審時度勢，果斷賣賣賣，堅決出售國內(nèi)外資產(chǎn)。

2017年7月，也就是在央行發(fā)話之后短短3個月，萬達(dá)旗下13個文旅項目、77家酒店被打包賣給融創(chuàng)、富力。僅此一項，萬達(dá)集團(tuán)直接減債440億元，回收現(xiàn)金670億元，整體減債1100億元。此后，萬達(dá)集團(tuán)更是頻繁出售旗下資產(chǎn)。

然后萬達(dá)的海外資產(chǎn)，這些年來也一直在甩賣。近幾年，網(wǎng)上也很少聽到王健林的什么新聞了。

王健林的這份堅決，讓萬達(dá)再次走出困境。

通過變賣資產(chǎn)來獲取資金的周轉(zhuǎn)。自此因禍得福，輕資產(chǎn)運作躲開了這幾年房企債務(wù)危機(jī)，還能在別人危機(jī)時逆勢抄底。

買買買，逆勢擴(kuò)張

去年以來，走出寒冬的萬達(dá)，在一眾房產(chǎn)企業(yè)深陷泥潭之際，以商業(yè)管理運營為核心，開始了新一輪的加速跑。

2022年9月28日，位于鄭州市花園路的萬達(dá)坊和鄭東新區(qū)的萬達(dá)坊同時開業(yè)，這意味著鄭州建業(yè)凱旋廣場、建業(yè)凱旋匯正式更名改姓。

為適應(yīng)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，王健林下了不少功夫。

萬達(dá)內(nèi)部建立了一套輕資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)模塊，改變過去考核目標(biāo)主要看利潤，而是從成本和租金的角度，對項目進(jìn)行測算。

王健林把輕資產(chǎn)模式發(fā)揮到了極致，堅決不加杠桿。

相比房地產(chǎn)開發(fā)而言，商管輕資產(chǎn)模式賺的是小錢，但它卻可持續(xù)，并且更能低成本擴(kuò)張。

正是憑借輕資產(chǎn)商業(yè)模式，2022年，王健林在地產(chǎn)行業(yè)觸底之時，開啟了瘋狂抄底模式。

3月，萬達(dá)與地產(chǎn)商河南鑫苑集團(tuán)簽下戰(zhàn)略合作協(xié)議，鑫苑旗下多個商業(yè)項目全部轉(zhuǎn)交給萬達(dá)經(jīng)營托管。

4月，與河南建業(yè)達(dá)成合作。

7月，萬達(dá)接手了合肥一個爛尾樓項目。

9月，萬達(dá)開始在全國接手5家奧克斯廣場。

從當(dāng)初的賣賣賣變成買買買，王健林化身白衣騎士，挽救危亡的同時快速拓展版圖。

多年前，王健林就曾提到，做生意的最高境界，就是“用品牌賺錢，空手套白狼”。

對賭倒計時

如今，萬達(dá)商管無疑是王健林商業(yè)版圖的核心。

萬達(dá)商管的營收及利潤來源，主要由商業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)以及增值服務(wù)組成。根據(jù)業(yè)績快報，2022年萬達(dá)商管集團(tuán)收入553.1億元，同比增長7.4%，累計開業(yè)473個項目，管理商業(yè)面積6556萬平方米。

與其他房企商管業(yè)務(wù)的百億規(guī)模相比，萬達(dá)商管繼續(xù)穩(wěn)坐全球最大商業(yè)運營服務(wù)提供商之位，是國內(nèi)最強(qiáng)“包租公”。

如今，一個大的考驗又出現(xiàn)在了王健林面前，那就是對賭協(xié)議能否實現(xiàn)。

萬達(dá)商管旗下擬上市主體珠海萬達(dá)商管面臨著兩份對賭協(xié)議，一份是關(guān)于上市時間，珠海萬達(dá)商管最遲要在2023年10月31日前完成上市；一份是關(guān)于業(yè)績承諾，珠海萬達(dá)商管2021―2023年實際凈利潤須分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元，否則將進(jìn)行股份回購或現(xiàn)金賠償。

對于珠海萬達(dá)商管而言，完成這兩份業(yè)績對賭協(xié)議壓力并不小。

要知道，珠海萬達(dá)商管和承諾的凈利潤還有一定差距。

與此同時，留給王健林赴港敲鐘的時間也不多了。王健林能逆風(fēng)翻盤嗎？讓我們拭目以待。